Навеяло морозами: "говорят будет минус тридцать". Случилось это в конце девяностых. Тогда еще не было интернет-доступак к биржевым торгам, а удаленное торговое место могли себе позволить только очень крупные банки. Для совершения операций приходилось ходить на биржу. Там в торговом зале у каждого трейдера было свое рабочее место. Сложился своеобразный коллектив из сотрудников разных организаций, объединенных общим занятием. Вот несколько забавных историй:

Говорят, будет «минус» тридцать.

Тоже стояли крепкие морозы. Пара тредеров обменивались впечатлениями по этому поводу. По ходу обсуждения достаточно громко прозвучала реплика «говорят, что будет минус тридцать». Пол зала резко встрепенулось в эту сторону. Для тех, кто открыл длинную позицию, это прозвучало очень двусмысленно. Они с облегчением выдохнули, когда поняли что, это про погоду.

Статистики маловато.

Среди трейдеров была пара девушек. Не сказать, что особо симпатичных, но в мужском коллективе они себя чувствовали очень комфортно. Постоянные комплименты, внимание и все такое. Как-то раз пришлось наблюдать такую ситуацию: появился новый паренек. Ближе к обеду мимо проходила одна из этих девушек. Кто-то из старожилов сделал ей очередной комплимент: «Ирина, Вы все хорошеете и хорошеете». Девушка улыбнулась, но тут заметила демонстративно-скептический взгляд «новичка». От такой наглости она даже остановилась и спросила его: «А Вы что? Не согласны?». На что «новичок» пожал плечами и ответил: «Просто у меня статистики пока маловато?». Девушка слегка кивнула – такое объяснение для неё, как для трейдера, видимо было вполне обоснованным.

О,кей ребята – хватит.

Когда впервые ввели валютный коридор по доллару, ЦБ проводил валютные операции, которые ограничивали колебания. Сценарий торгов был очень типичный. В первые полчаса-час ЦБ не вмешивался и давал возможность банкам поторговать самостоятельно – нащупать уровни. Волатильность в этот период была очень сильная. А потом ЦБ выставлял два огромных лота и вся эта «дерготня» прекращалась. Все это напоминало эпизод из фильма «Человек с бульвара капуцинов» когда в «кабаке» идет сумасшедшая потасовка среди ковбоев, а в какой-то момент бармен (О.Табаков) дела выстрел со словами «О,кеееййй, ребята! Хваати-ит!» Безобразие моментально прекращалось и все начинали вести себя благопристойно.

Как вложить в недвижимость несколько тысяч рублей? На базе ЗПИФа недвижимости «Арсагера - жилищное строительство» создан инвестиционный инструмент, обращающийся на фондовой бирже. Инвесторы получили возможность наравне с покупкой акций ведущих компаний так же удобно и технологично инвестировать в рынок жилья. Для большинства людей это новый способ, однако на западе такая форма вложений используется давно и очень хорошо себя зарекомендовала.

Инвестиционная идея фонда недвижимости заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) наиболее надежных застройщиков Санкт-Петербурга, по окончании строительства квартиры продаются. Результаты инвестирования зависят от общего изменения стоимости квадратного метра и строительной готовности. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья.

УК Арсагера тщательно выбирает застройщиков, проводит оценку их надежности, и юридическую экспертизу документов. Затем мы выбираем у застройщика наиболее интересные квартиры. Анализируется более 20 потребительских характеристик квартир, включая планировку, транспортную доступность, качество строительства, вид из окон и другие характеристики. Квартиры приобретаются точечным образом в домах разного класса и разных районах города.

Сравнение результата фонда с бенчмарками

В качестве бенчмарка фонда используются средние цены на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга по данным Бюллетеня Недвижимости (www.bn.ru). Ниже представлено сравнение результата фонда и бенчмарка на 30 декабря 2011 года.

* Разница между изменением стоимости пая без учета расходов фонда и с учетом расходов на соответствующих временных окнах.

Результат фонда учитывает в себе расходы, которые несет фонд (согласно правилам, расходы не более 3,7% от СЧА в год), и изменение стоимости объекта от увеличения строительной готовности. Бенчмарк в свою очередь не учитывает транзакционные издержки при инвестировании в недвижимость и не учитывает строительную готовность. В связи с этим интересно посмотреть на разницу между результатом фонда и бенчмарком, учитывающим расходы.

Уровень расходов фонда характеризует транзакционные издержки, возникающие при инвестировании в недвижимость. В данном случае расходы представлены на примере фонда недвижимости, однако транзакционные издержки несет и инвестор, напрямую приобретающий недвижимость, они могут отличаться по структуре, но порядок цифр будет схожий. Перейти к сравнению инвестиций в недвижимость через фонд и напрямую.

Разница с учетом расходов характеризует доход от строительной готовности, который мог быть получен благодаря работе с активами фонда, если бы не существовало транзакционных издержек.

Мы видим, что на самом длинном временном окне (5 лет) результат фонда с учетом расходов более чем на 10% превышает бенчмарк. Однако за последние 5 лет в деятельности фонда возникло несколько непростых ситуаций:

– Кризис 2008 года. Методики, разработанные для анализа застройщиков и объектов недвижимости, позволили нам избежать появления проблемных квартир в активах фонда.

– В 2009 году произошли серьезные изменения в законодательстве, влияющие на работу фонда. Были внесены изменения в Федеральный Закон «Об инвестиционных фондах», которые требовали:

– чтобы договоры по строящейся недвижимости, входящей в состав активов фонда, были заключены только по 214-ФЗ. Компании удалось договориться о расторжении инвестконтрактов без штрафных санкций с условием приобретения готовых объектов недвижимости. Данную операцию нельзя назвать выгодной, так как в данном случае, можно сказать, что правила диктовали застройщики.

– чтобы пайщики определили дальнейшую работу фонда либо как фонда для неквалифицированных инвесторов, либо фонда для квалифицированных инвесторов. Учитывая розничную направленность данного инвестиционного продукта, мы рады, что большинство пайщиков проголосовало за продолжение деятельности фонда, как фонда для неквалифицированных инвесторов. Однако часть пайщиков, которые не согласились с данным решением, воспользовались своим правом на погашение паев, что привело к необходимости продажи значительного объема квартир (более 25% от стоимости активов фонда) в короткий срок. Несмотря на то, что все квартиры продавались по рыночным ценам, на тот момент конъюнктура рынка недвижимости была не слишком благоприятной, поэтому были проданы наиболее ликвидные квартиры, обладавшие большим потенциалом роста.

Ротация квартир в фонде

Мы часто сталкиваемся с мнением о том, что ротация квартир в фонде ведется слишком медленно, что можно давать скидки на готовое жилье и за счет этого увеличивать оборачиваемость активов фонда, можно получать оптовые скидки при покупке квартир, тем самым повышая эффективность управления.

Мы благодарны за любую обратную связь и в свою очередь хотим объяснить, почему мы не проводим «перекладки ради перекладок» при управлении фондом. Безусловно, скидки к тем ценам, по которым в начале года были выставлены квартиры на продажу, ускорили бы поиск покупателя. Однако, возникает вопрос, зачем продавать готовую квартиру по цене строящейся? Рационального ответа на этот вопрос не существует. И как показало развитие ситуации, к концу года покупателей на квартиры фонда стало значительно больше, что позволило нам активнее совершать сделки, при этом придерживаясь заданного уровня по результативности операций.

Про оптовые скидки необходимо отметить, что с их получением могут возникать определенные сложности. Несмотря на то, что специалисты компании стараются заключать сделки на максимально выгодных для пайщиков условиях, некоторые застройщики не дают оптовых скидок. Им не выгодно продавать значительный объем недвижимости разом и одному покупателю, так как тогда у них нет возможности гибко и быстро регулировать цены. Они могут даже повысить цены такому покупателю, в этом случае, мы отказываемся от совершения сделок на таких условиях.

Подробнее данные по активам фонда представлены ниже, а полную историю сделок с квартирами Вы можете посмотреть на нашем сайте в разделе «История сделок по продаже квартир из фонда».

*Площадь готовых квартир в продаже и строящихся квартир.

Поясним, что часть готовых и строящихся квартир на отчетные даты находилась в процессе переоформления, поэтому они были вынесены в отдельные строки — «в сделке».

Как видно из таблицы, за год общая площадь недвижимости, которая является суммой площадей квартир в продаже и всех строящихся квартир, выросла более чем на 300 кв. м.

В заключение хотелось бы отметить, что за годы работы фонда были усовершенствованы все процессы по управлению недвижимостью, связанные как с решением операционных вопросов, так и с поиском лучших активов для инвестирования. Инвестируя средства в фонд, Вы нанимаете команду специалистов управляющей компании, которые каждый рабочий день занимаются управлением активами фонда. Кроме того, инвестиции через фонд не требуют серьёзных затрат свободного времени, что является важным преимуществом по сравнению с прямым инвестированием в недвижимость

.

ОАО "УК "Арсагера"

194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.

Тел. (812) 313-05-30

http://www.arsagera.ru/

Лицензии ФСФР России: № 21-000-1-00714 от 06.04.2010, № 078-10982-001000 от 31.01.2008

Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в ПИФы. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Взимание скидок (надбавок) уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи паевого инвестиционного фонда.

Правила ЗПИФ недвижимости «Арсагера – жилищное строительство» зарегистрированы ФСФР России: 0402-75409534 от 13.09.2005 г.

За прошедшие две недели мы продолжили наблюдать снижение доходностей европейских гособлигации. Так, Испания на прошлой неделе разместила гособлигации. Эталонные 10-летние бонды были размещены под средневзвешенную доходность 5,4% по сравнению с 7% на аналогичном аукционе в ноябре. Так же размещение гособлигации провела и Франция, по облигациям который так же наблюдалось снижение доходностей. Четырехлетние облигации были размещены под 1,9% годовых, что ниже доходности на ноябрьском аукционе, составившей 2,8%.