НЕДВИЖИМОСТЬ

что у вас откупать-вы же нищие)))))

клоун пеши исчо пацмеёмся

Господа.я организховал эту ветку,теперь распродщав 3 свои инвестиционные квартиры в Москве по оферам очень дорого,говорю правду:рынок недвижимости Москвы упадёт за до очени 2009 гогда на 30-40%
Поэтому организую новую ветку форума с более правдивым названием.."МОСКОВСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ЛЕТИТ В ПРОПАСТЬ"
Добро пожаловать на эту честную ветку.

08.06, 23:23 лошара иди
мы гуру!

прикупил пару квартир в СЗАО и впарю вам лохам через годик будете пищять только чтобы продал

Вот какие цены в сургуте и Ханты-Мансийске-ровно в 2.5 ниже московских.А товарищ нам парит мозги ,их при равнивая:
По данным Андрея Шишкина из "Юграинвестстройпроекта", сейчас средняя цена 1 кв. м жилья в столице округа достигает $2,5 тыс.

МОСКОВСКИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ НАБИВАЮТ ЦЕНУ
ЗАРАБАТЫВАЯ БОЛЬШЕ, ЧЕМ ДЕВЕЛОПЕРЫ В ШАНХАЕ И САН-ПАУЛУ
По подсчетам рейтингового агентства Fitch Ratings, рентабельность по EBITDAR московских девелоперов на 8-14 процентных пунктов выше, чем у их коллег в финансовых центрах Бразилии и Китая. Но и издержки у москвичей выше: только доля города, которую Fitch Ratings называет "скрытым налогом", составляет до 20% от себестоимости строительства 1 кв. м. Высокая рентабельность девелопмента в Москве объясняется ростом цен на жилье: с 2000 по 2007 год квартиры подорожали почти на 500% до $4,2 тыс. за кв. м, против 200% в Шанхае ($2,8 тыс.) и 100% в Сан-Паулу ($1,2 тыс.).

Агентство Fitch Ratings в обнародованном на днях исследовании "Жилищно-строительные и девелоперские компании на развивающихся рынках Бразилии, Китая и России" сравнило рентабельность по EBITDAR (прибыль до уплаты процентов, налогов, амортизации и арендных, лизинговых платежей) трех ведущих застройщиков, работающих на рынках финансовых центров этих стран - в Сан-Паулу, Шанхае и Москве. Так, у Mirax Group этот показатель по итогам 2007 года составил 43%, в то время как у аналогичной по размеру девелоперского портфеля китайской Shanghai Zendai - 35%, у бразильской Cyrela - 28,7%. Высоким доходам девелоперов могут позавидовать европейские компании, отмечают эксперты. "В Лондоне застройщик рассчитывает на рентабельность по EBITDAR на уровне 15% в год, в Париже и Берлине - 10%. Но и эти показатели снижаются из-за ипотечного кризиса",- говорит управляющий директор британской RPL - Private Fund Марк Лейбешкис. По его мнению, во многом такая разница вызвана тем, что в развивающихся странах спрос на жилье выше, чем в Европе.

Высокая маржинальность бизнеса московских застройщиков - результат бурного роста цен на жилье, уверены эксперты Fitch Ratings. Так, с 2000 по 2007 год в Москве квартиры подорожали почти на 500% до $4,2 тыс. за кв. м, в Шанхае - на 200% до $2,8 тыс., в Сан-Паулу - всего на 100% до $1,2 тыс. В то же время, признают аналитики Fitch Ratings, у московских девелоперов издержки, связанные с налогообложением и другими обязательными выплатами, выше, чем в Шанхае и Сан-Паулу. В Бразилии местные девелоперы в виде федеральных налогов выплачивают 7% от месячного оборота, компании из других секторов - 34%, поясняет Fitch Ratings. Как отмечает заместитель гендиректора "Трест 1991" Татьяна Пальчикова, налоговые выплаты российских застройщиков (НДС, налог на имущество и т. д.) достигают 15% от ежемесячного оборота компаний. Китайские строители получают налоговые льготы на начальном этапе строительства, говорится в исследовании Fitch Ratings.

Кроме того, Москва - одна из немногих столиц мира, где существует понятие "доли города": эти обязательные выплаты Fitch Ratings называет "скрытым налогом", который приходится выплачивать девелоперам за право строить на московской земле. По данным агентства, в структуре издержек столичных застройщиков доля города в лучшем случае варьируется от 10 до 20% от себестоимости квадратного метра. Сами игроки рынка приводят другие данные: 40-50%. Московским застройщикам в отличие от их коллег в Шанхае и Сан-Паулу приходится платить компенсацию за развитие инфраструктуры застраиваемых территорий. В России затраты застройщиков на создание инженерных сетей в среднем составляет 20-30% от стоимости проекта, говорит директор департамента инвестпроектов компании "Евразийский" Дмитрий Пузанов. "В итоге издержки, связанные с налогообложением и другими обязательными выплатами, могут достигать 50% в стоимости 1 кв. м для застройщика",- добавляет госпожа Пальчикова. Так, себестоимость 1 кв. м для девелопера в Москве достигает 63- 85 тыс. руб. при средней стоимости строительно-монтажных работ с учетом материалов - 35,9 тыс. руб.

С учетом подорожания заемных средств (ставка кредитования выросла за 1,5 года с 13 до 20%) издержки могут оказаться и выше, полагает она. "Банки не выдают мандат на получение кредита средств до тех пор, пока девелопер не получит все согласования у чиновника",- так описывает особенности взаимоотношений российских девелоперов и банкиров управляющий партнер MLP Мишель Паскалис. В России банки строго лимитируют выдачу кредитов застройщикам, соглашаются аналитики Fitch Ratings. Однако с проблемами кредитования и ростом стоимости займов столкнулись сейчас и китайцы, и бразильцы.

если рассуждать о ситуации на московском (и только московском, подчеркиваю, другие рынки сейчас в расчет не берутся) рынке жилья, отрешившись от математических моделей, сразу станут видны некоторые любопытные факторы, о которых стоит задуматься.

На мой взгляд, сейчас происходит важное наложение друг на друга сразу нескольких тенденций, которые либо образуют зловещую синергию, либо взаимно затормозят друг друга.

Во-первых, запредельный рост цен на стройматериалы и энергоносители. Во-вторых, удорожание банковских кредитов, связанное с мировым финансовым кризисом: занимать деньги на Западе стало не так просто и дешево, как даже год назад. Инфляция и постоянный рост стоимости прожиточного минимума вынуждают здравомыслящих руководителей предприятий повышать зарплаты — кому охота получить социальный взрыв у себя под креслом. Да и себя, любимых, обидеть в этой ситуации не хочется, давая подчиненным побольше. Все это приводит к росту себестоимости строительства любого объекта, если понимать, что она складывается не только из цен на кирпич и цемент.

Политика

Программа «Доступное жилье», успешно и неизбежно вроде бы проваленная ныне действующим президентом, была изящно прикрыта одним росчерком пера: первым же указом ныне избранного президента Российской Федерации Дмитрия Медведева было распоряжение выделить весьма серьезные бюджетные средства на жилье для ветеранов Великой Отечественной войны.

Разумеется, забота о судьбах ветеранов — вне конкуренции и должна быть под неусыпным вниманием государства. Но, даже предоставив жилье, разве государство даст денег на переезд и ремонт?

И что понимать под «доступным жильем»? Решение проблем военнослужащих и очередников за счет бюджета (что фактически плодит новое поле для злоупотреблений на фоне объявленной войны с коррупцией)? Или попытку сформировать экономику, в условиях которой граждане смогут реально сами решать свои жилищные проблемы?

Экономика

Когда в начале 2008 г. Медведев сообщал об итогах реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в 2007 г., его удовлетворила цифра в 60 млн кв. м построенного за этот год жилья. В сумме за два года реализации этого одного из самых сложных нацпроектов было построено около 111 млн кв. м жилья. Дмитрий Медведев пообещал, что задача, поставленная прежним президентом России Владимиром Путиным о достижении ввода объемов строительства жилья не менее 1 кв. м на человека в год, будет выполнена. Через некоторое время слова Медведева конкретизировал министр Минрегионразвития Дмитрий Козак. По его словам, комплекс мер, принимаемых для увеличения объемов жилищного строительства, позволит уже в этом году ввести не менее 72 млн кв. м жилья, в 2012 г. — 120 млн кв. м, а к 2020 г. — 150 млн кв. м.

Москва не отстает в благих начинаниях: доля города, раньше колебавшаяся около 30% возводимого жилья, теперь приблизилась к 50%. Это означает уменьшение доли коммерческого жилья, непосредственно поступающего на рынок, что автоматически и поддерживает высокий уровень цен.

Но пока что, несмотря на видимый невооруженным глазом рост благосостояния работающего населения, его доходы не успевают за ценами на жилье. В конце концов, даже в богатой Москве много ли людей способны платить по $8500 за 1 кв. м в доме продвинутого эконом- или даже бизнес-класса — правда, позиционирующегося как элитный?

В результате можно ожидать, что скоро цены неизбежно упрутся в верхнюю планку платежеспособного спроса. Одновременно рост цен на стройматериалы и энергоносители подпирает экономику проектов, снижая маржу девелоперов. Разве это интересно кому-то?

Вывод опытными девелоперами сделан давно: уже проторен широкий путь в бескрайние российские регионы и на остатки делянок просторов земного шара.

<table cellpadding="0" cellspacing="0"><tr><td style="background-color:#f9ede1;border:1px solid #e4d9ce;padding:10px;color:#000;font-family:Arial, Tahoma, Helvetica, sans-serif;"><a href="http://www.vedomosti.ru/%22%3E%3Cimg src="http://www.vedomosti.ru/img/global/Vedomosti_sm...; width="150" height="40" alt="ВЕДОМОСТИ" border="0" style="margin-bottom:10px;"></a>
<font size="+1"><a href="http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml...; style="text-decoration:underline;color:#000;">Ориентиры: Верхняя планка</a></font><p style="color:#666;margin-top:5px;font-size:11px;">Голоса вопиющих в пустыне о грядущем кризисе на рынке жилья и вероятном обвале цен тонут в жизнерадостных улыбках участников рынка, демонстрирующих уверенность в завтрашнем дне. Поэтому делать выводы о происходящих процессах, как всегда, нужно всем самостоятельно. Спасение утопающих — дело рук самих утопающих в потоках статистических выкладок и зачастую не очень внятных рассуждений аналитиков.

Покупатели столичного жилья ждут снижения цен, поэтому готовы принять любые аргументы, которые бы подтвердили их ожидания. Периодически они появляются, но цены продолжают рост, вопреки обещаниям «добрых» аналитиков. Переждав срок прогнозируемого обвала, покупатели возвращаются на рынок, но приобретают жилье в результате дороже. У застройщиков есть свои аргументы повышения цен, но зачастую они сами приостанавливают продажи, создавая искусственный дефицит, чтобы поднять цены.
Управляют продажами

По данным МИАН, с начала года средние цены на первичном рынке без учета элитного жилья выросли на 7,6%. Максимальный рост зафиксирован в ЮАО — 15,6%, минимальный — в ЦАО: 2,3-4%. По словам Нины Кузнецовой, генерального директора «МИАН — Агентство недвижимости», в апреле цены на рынке новостроек продолжали расти, но гораздо меньшими темпами, чем в прошлые месяцы текущего года. Средняя стоимость 1 кв. м (без учета элитного жилья) по итогам апреля увеличилась на 2,6% в долларовом или на 0,7% в рублевом исчислении и составила $4772 и 111 512 руб. соответственно. Наибольшее увеличение цен отмечено в самом востребованном сегменте типового жилья — на 4% в долларах и 2,1% в рублях. Застройщики называют свои цифры. «Стоимость квадратного метра в ряде наших проектов увеличилась с начала года более чем на 30%», — говорит Андрей Титюник, заместитель председателя правления корпорации Mirax Group. По словам Юрия Синяева, директора по маркетингу ГК «Конти», цена 1 кв. м в элитном ЖК «Покровский берег» в среднем увеличились на 10-15%, а в «Континентале» — на 15-17%.

Рост цен на столичную недвижимость зависит от многих факторов. Один из основных — низкая обеспеченность москвичей жилой площадью. Если, к примеру, в европейских государствах обеспеченность в среднем составляет 40 кв. м общей площади на человека, то в Москве — 22 кв. м, говорит Андрей Бекетов, независимый аналитик, руководитель портала ARN.ru. Типичная ситуация для столицы — когда семья из двух человек ютится в 1-комнатной квартире, а из трех — в 2-комнатной, тогда как европейская обеспеченность жильем позволяет каждому члену семьи иметь свою комнату плюс общую гостиную на всех. Многие москвичи даже о среднестатистической обеспеченности жилыми площадями по городу могут только мечтать. Поэтому говорить о комфортном проживании в Москве преждевременно. Андрей Бекетов считает: чтобы достичь тех же условий проживания, что есть в Европе, нужно в Москве построить объем жилья, равный существующему. «Только тогда москвичи смогут отказаться покупки лишних метров по высоким ценам», — подчеркивает он.

Стремление улучшить свои жилищные условия вынуждает горожан становиться покупателями жилья по любым ценам. «На московском рынке наблюдается большой разрыв между спросом и предложением, спрос очень высокий», — подчеркивает Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group. По итогам прошедших месяцев 2008 г. объем реализации жилья вырос вдвое в сравнении с аналогичным периодом 2007 г., говорит Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век». «Если сравнивать уровень продаж с тем же периодом прошлого года (январь — май), продажи на нашем объекте “Континенталь” выросли в 2,5 раза», — отмечает Юрий Синяев. По словам Алексея Белоусова, число сделок в Capital Group в 2008 г. выросло в 2-2,5 раза по сравнению с 2007 г. «Количество обращений в “Квартал” и количество продаж в компании в апреле 2008 г. превышает аналогичные показатели годичной давности почти на 40%», — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам «Квартала». Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании, отметил, что за четыре месяца 2008 г. продажи увеличились более чем в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Но и спрос тоже можно подстегнуть. Например, придержать квартиры, чтобы вывести их на рынок в более поздние сроки и по более высоким ценам, таким способом создав искусственный дефицит. Например, как уже писали «Ведомости», Максим Привезенцев, председатель правления Mirax Group, отметил, что финансовое положение компании позволяет ей регулировать сроки продаж жилплощади на своих объектах и выводить их на рынок ближе к завершающим этапам строительства по более высоким ценам. Такую же стратегию продаж допускает Александр Сенаторов, председатель совета директоров ГК МИАН, в отношении реализации жилплощади в «Копернике». «Политика компании предполагает ограниченное предложение квартир на стадии строительства, как правило, это 5-10 квартир в месяц», — говорит Сергей Баранов, заместитель генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп»).

Предложение коммерческого жилья регулируют и столичные власти. Несмотря на растущие объемы строительства, метраж, поступающий на рынок, уменьшается, так как доля города растет. Если раньше она составляла 30%, то сейчас поднялась до 40-50%. Одним из важных факторов, ограничивающих предложение, стал запрет столичных властей на точечную застройку, считают в МИАН. По данным, полученным в компании, согласно новому градостроительному кодексу г. Москвы остановлено строительство более 30 объектов точечного строительства. Многие из них находились на стадии разработки проектной документации.

Хотя зачастую, наблюдая бездействие на строительных площадках, горожане высказывают предположения, что девелоперы не торопятся начинать стройку, а ждут дальнейшего роста цен. По словам Сергея Лушкина, в настоящий момент в городе есть площадки, на которых застройщики не начинают строительство. «Но это скорее связано с длительным процессом согласования проекта или подготовкой территории», — объясняет он. Сергей Баранов напомнил, что основанием для строительства любого объекта недвижимости в Москве является инвестиционный контракт. Застройщик обязан в сроки, указанные в контракте, построить и ввести дом в эксплуатацию. В противном случае нарушителю грозят серьезные штрафы — около 2% в месяц. «Практика показывает, что сроки, отведенные на проектирование и строительство в контракте, очень сжаты, и позволить себе “подождать” застройщики просто не могут», — подчеркивает он.

Генеральный директор «Главстроя» Артур Маркарян также считает, что девелоперам невыгодно замораживать строительство и ждать роста цен. «Во-первых, под проект берутся кредиты, которые необходимо обслуживать, во-вторых, смежные отрасли, продукция и услуги которых задействуются при строительстве, постоянно увеличивают цены, что сказывается не в лучшую сторону на экономике проекта», — отмечает он. Дмитрий Дементьев также согласен с тем, что для активно работающего на рынке девелопера держать в пассивном ожидании площадку весьма затратно, так как при таком раскладе заморожены средства, которые были потрачены для приобретения площадки. Кроме того, до выхода на площадку должен пройти длительный период проектно-изыскательских работ, в которые тоже вкладываются средства. «В случае замораживания участка проще продать его вместе с документацией, чем держать в пассиве», — говорит он.

А вот проблема дефицита площадок под строительство реальна — это признали все опрошенные «Ведомостями» застройщики. «Из-за этого девелоперы идут в Подмосковье, в города России и даже за рубеж», — объясняет Алексей Белоусов. Андрей Титюник подтвердил, что в Москве количество территорий под застройку сокращается и выход на зарубежные рынки — это новое направление развития корпорации Mirax Group, которое позволит в долгосрочной перспективе наращивать объемы. Грандиозные программы в регионах есть во многих столичных девелоперских компаниях, например в ПИК, «Интеко», «СУ-155» и др. В середине мая холдинг «Миэль» объявил о создании новой дочерней компании — «Миэль — Инвестиции в регионы». Компания займется реализацией девелоперских проектов в регионах России и за рубежом. По данным «Миэля», в течение трех лет планируется сформировать пул проектов общей площадью 3 млн кв. м.

Все дорожает

Строить в Москве с каждым годом все дороже. И это объясняется и более высокой планкой вхождения в проект, и затратами на само строительство — строительные материалы, энергоресурсы, транспорт и проч. Работая по инвестконтракту с городом, девелопер должен чуть ли не поровну делить с ним возводимые площади. К слову, доля города базируется на рыночной стоимости 1 кв. м жилья, которая на протяжении всех лет только растет.

Себестоимость жилья увеличивается, так как постоянно дорожают энергоресурсы. По словам Алексея Белоусова, подключение электроэнергии к объектам в черте города выросло за последний год с 50 000 руб. за 1 кВт в 2007 г. до более 100 000 руб. в 2008 г. По данным, полученным в ГК МИАН, за 2007 г. энергоносители подорожали более чем на 25%, а за I квартал 2008 г. — на 3,5%. К слову, на 2008 г. предельный уровень роста тарифов на электроэнергию утвержден правительством на уровне 15%. Булат Нагматулин, первый заместитель директора Института проблем естественных монополий, отметил, что сегодня 1 кВт ч для промышленных потребителей стоит 1,7-2 руб., или $0,07-0,085. Для сравнения: в США в среднем по стране 1 кВт ч обходится в $0,06. «По мере либерализации тарифов на электроэнергию рост цен неизбежен», — говорит он.

Растут транспортные расходы. По данным «Главстроя», железнодорожный тариф вырос с начала 2008 г. почти на 15%.

Игорь Григорьев, управляющий директор компании «Моспромстройматериалы», отметил, что в 2007 г. пиломатериалы и металлопрокат в среднем подорожали на 10%, стекло — на 15%, щебень — на 17%, песок — на 12%, кирпич — на 11%, а цемент вырос в цене в два с лишним раза (115% к уровню 2006 г.). «На основании счетов наших подрядчиков за 2007 г. [могу сказать, что] произошло удорожание бетона — на 43%, раствора — на 20%, кирпич лицевой подорожал на 30%, щебень — на 10%, песок — на 30%, за I квартал 2008 г. металл вырос в цене на 40%», — говорит Алексей Остробородов.

Как сообщили в ГК МИАН, по анализу, сделанному по данным «Мосстройцен», и затрат по объектам компании только за I квартал 2008 г. цены на арматуру выросли на 5,5%, на бетон товарный — на 8%, на кирпич — на 20%, на сборные ж/б конструкции — до 10%.

«Мы прогнозируем дальнейший рост цен на сырье для производства ЖБИ, — говорит Игорь Григорьев. — II квартал также будет показателен: металл, цемент и щебень прибавят в цене еще процентов 7-9». По словам Юрия Синяева, в 2008 г., в том числе за счет роста оптовых цен на цемент и его производных, себестоимость строительства жилья в России может вырасти на 5-6%.

Строить в Москве с каждым годом все дороже. И это объясняется и более высокой планкой вхождения в проект, и затратами на само строительство — строительные материалы, энергоресурсы, транспорт и проч. Работая по инвестконтракту с городом, девелопер должен чуть ли не поровну делить с ним возводимые площади. К слову, доля города базируется на рыночной стоимости 1 кв. м жилья, которая на протяжении всех лет только растет.

Себестоимость жилья увеличивается, так как постоянно дорожают энергоресурсы. По словам Алексея Белоусова, подключение электроэнергии к объектам в черте города выросло за последний год с 50 000 руб. за 1 кВт в 2007 г. до более 100 000 руб. в 2008 г. По данным, полученным в ГК МИАН, за 2007 г. энергоносители подорожали более чем на 25%, а за I квартал 2008 г. — на 3,5%. К слову, на 2008 г. предельный уровень роста тарифов на электроэнергию утвержден правительством на уровне 15%. Булат Нагматулин, первый заместитель директора Института проблем естественных монополий, отметил, что сегодня 1 кВт ч для промышленных потребителей стоит 1,7-2 руб., или $0,07-0,085. Для сравнения: в США в среднем по стране 1 кВт ч обходится в $0,06. «По мере либерализации тарифов на электроэнергию рост цен неизбежен», — говорит он.

Растут транспортные расходы. По данным «Главстроя», железнодорожный тариф вырос с начала 2008 г. почти на 15%.

Игорь Григорьев, управляющий директор компании «Моспромстройматериалы», отметил, что в 2007 г. пиломатериалы и металлопрокат в среднем подорожали на 10%, стекло — на 15%, щебень — на 17%, песок — на 12%, кирпич — на 11%, а цемент вырос в цене в два с лишним раза (115% к уровню 2006 г.). «На основании счетов наших подрядчиков за 2007 г. [могу сказать, что] произошло удорожание бетона — на 43%, раствора — на 20%, кирпич лицевой подорожал на 30%, щебень — на 10%, песок — на 30%, за I квартал 2008 г. металл вырос в цене на 40%», — говорит Алексей Остробородов.

Как сообщили в ГК МИАН, по анализу, сделанному по данным «Мосстройцен», и затрат по объектам компании только за I квартал 2008 г. цены на арматуру выросли на 5,5%, на бетон товарный — на 8%, на кирпич — на 20%, на сборные ж/б конструкции — до 10%.

«Мы прогнозируем дальнейший рост цен на сырье для производства ЖБИ, — говорит Игорь Григорьев. — II квартал также будет показателен: металл, цемент и щебень прибавят в цене еще процентов 7-9». По словам Юрия Синяева, в 2008 г., в том числе за счет роста оптовых цен на цемент и его производных, себестоимость строительства жилья в России может вырасти на 5-6%.

«Если говорить о ситуации в цементной отрасли, разрыв между производством и потреблением цемента в России к 2014 г. может достичь 33 млн т, по данным самих же производителей, — добавляет один из экспертов. — Есть прогноз ФАС, что дефицит возрастет с 2,13 млн до 10-15 млн т за этот же период». А это прямой путь для роста цен. Игорь Григорьев также считает, что объемы строительства растут быстрее возможностей производителей стройматериалов, а в условиях увеличивающегося спроса и ограниченного предложения любая продукция дорожает. «Необходимо создавать новые производства, и девелоперские компании готовы инвестировать, но сталкиваются с проблемой отсутствия подготовленных промышленных территорий, бюрократизацией процесса открытия новых производств», — говорит он.

Эксперты также сошлись во мнении в том, что иногда некорректно поданная информация может принести больше вреда, чем пользы. Алексей Белоусов привел пример, когда недавно упраздненный Росстрой (его функции переданы Министерству регионального развития) опубликовал данные о том, что строительная себестоимость 1 кв. м жилья в России равняется в среднем 36 000 руб. «Это стоимость только одной коробки здания, цифра не включает ряд расходных для девелопера частей проекта, из которых складывается себестоимость: покупку проекта, разработку и согласование ИРД, расчеты с городом, коэффициент потери полезной площади, внутреннюю отделку помещений и т. д.», —

говорит он. Общая доля стоимости только стройматериалов в себестоимости строительства составляет около 60%, уточняет Сергей Лушкин.

Финансовый вопрос

В настоящее время все жилье, которое поступает на рынок, строится на коммерческой основе. Цель девелоперов — как можно больше заработать. И они не отказываются от этого. «Каждая компания закладывает в проект свои экономические показатели», — говорит Алексей Остробородов. «Себестоимость строительства постоянно возрастает, но в условиях дисбаланса спроса и предложения увеличиваются и цены на жилье, — говорит Артур Маркарян. — Поэтому в среднем за последние два года рентабельность девелоперских проектов не претерпела серьезных изменений». Хотя, по данным «Пересвет-Девелопмент», по состоянию на 2008 г. усредненный уровень внутренней доходности проектов в области жилья бизнес-класса составляет от 30% до 60% — это на 5-10% больше по сравнению с 2006-2007 гг.

Высокая рентабельность проектов важна не только для того, чтобы компания могла получить хороший доход, но и для завершения самих проектов. Как объяснил Сергей Баранов, для получения банковского кредита внутренняя норма доходности девелоперского проекта в Москве должна быть не менее 30%.

Как признался Сергей Лушкин, застройщикам становится сложнее воспользоваться кредитными деньгами для реализации своих проектов. И это касается как возросшей стоимости самих финансовых ресурсов по причине кризиса ликвидности в Америке и Европе, так и последовавшего вслед за ним ужесточения условий со стороны российских и зарубежных банков.

Артур Маркарян отмечает, что ситуацию нельзя назвать патовой, но проблемы с ликвидностью у банков не обошли застройщиков стороной. «В среднем процентная ставка выросла на 2-4%, а ряд крупных банков вообще приостановил кредитование девелоперов и строителей», — говорит он. По словам Алексея Остробородова, основной игрок рынка — Сбербанк увеличил ставки на 1-3%. «Мы для своих проектов получаем деньги под 12-13% годовых, хотя кому-то удается получить и под 9% — если у компании какие-то особые отношения с банками», — говорит Сергей Лупашко, президент ГК «Рескор». Под такие же проценты (12-13%) привлекает кредиты и Mirax Group. По словам Дмитрия Луценка, члена совета директоров Mirax Group, кредиты в российских банках обходятся компании на 1,5-2% дешевле, чем в иностранных банках. «Но на Западе можно взять кредит на большую сумму», — уточняет он.

В целом по рынку ставки финансирования выросли на 2-3% по сравнению с первой половиной 2007 г., подтверждает Дмитрий Семенов, начальник управления клиентских отношений банка «Российский кредит». По его словам, данная динамика оправданна для всех заемщиков, не только для участников рынка недвижимости.

Есть вероятность того, что изменение кредитной политики банков уменьшит количество заемщиков на рынке недвижимости. «Сократится не только спрос на рынке недвижимости, но и предложение, так как не все застройщики смогут продолжать вести свою деятельность в таких условиях», — говорит Сергей Лушкин.

Факторы роста

Алексей Белоусов утверждает, что одним из главных факторов роста цен на жилье является снижение предложения. «Прежние предложения уходят с рынка, новые появляются все реже», — говорит он. Действительно, многие фирмы, опрошенные «Ведомостями», отметили снижение предложения в начале 2008 г. Например, по данным компании «Квартал», в ЗАО, ЮЗАО за март — апрель предложение на первичном рынке сократилось почти на 10%. По словам Светланы Корженевской, руководителя управления новостроек «Русского дома недвижимости», в апреле компания реализовала жилплощадь в новостройках на 10 объектах, а еще в конце 2007 г. их было на 7-8 адресов больше. Межрегиональная девелоперская компания в 2007 г. продавала квартиры по четырем адресам, в 2008 г. — по трем.

Юрий Синяев признает, что ситуация искусственного сдерживания продаж наблюдалась в течение зимних месяцев, когда застройщики действительно не спешили выставлять новые объекты на продажу. Но с приходом весны ситуация стала меняться. «Сейчас мы можем наблюдать тенденцию к постепенному увеличению объема предложения на первичном рынке», — говорит он. По прогнозам аналитиков из «МИАН — Агентство недвижимости», уменьшение числа предлагаемых к продаже квартир в новостройках продолжится как минимум до середины года. Но в июне ассортимент новостроек немного пополнится.

Хотя Сергей Лушкин отмечает, что частью стратегии отдельных застройщиков является вывод объектов на рынок в предполагаемый пик спроса. «Они не торопятся начинать продажи своих новых объектов, откладывая вывод на рынок знаковых жилых комплексов на сентябрь — октябрь — период роста деловой активности», — говорит он. Например, в ЖК «Держава» «Главмосстроя» продажи открываются в октябре 2008 г. По данным пресс-службы Mirax Group, в мае в продаже находилось менее 100 000 кв. м жилых площадей, а к концу года объем возрастет до 800 000 кв. м.

По словам Нины Кузнецовой, застройщики будут выводить квартиры на рынок порционно, основной упор сделав на период деловой активности — август — октябрь.

Алексей Белоусов и вовсе считает, что обвал рынка — очередная легенда, как и нынешняя волна, связанная с кризисом ликвидности. По его словам, до этого на рынке существовал сначала некий пузырь, потом — стагнация, но суть всех трех «мифов» сводилась к одной мысли о том, что все будет плохо. Эксперт считает, что если и ожидать так называемого обвала рынка, то скорее всего не в распространенном понимании, которое сложилось у широкой общественности. Угрозы следует ждать совсем с другой стороны. «Если факторы, которые тормозят работу девелоперов, усугубятся и на рынок из-за этого однажды выйдет еще меньше объектов, то цены могут подскочить до астрономических размеров», — говорит он.

<table cellpadding="0" cellspacing="0"><tr><td style="background-color:#f9ede1;border:1px solid #e4d9ce;padding:10px;color:#000;font-family:Arial, Tahoma, Helvetica, sans-serif;"><a href="http://www.vedomosti.ru/%22%3E%3Cimg src="http://www.vedomosti.ru/img/global/Vedomosti_sm...; width="150" height="40" alt="ВЕДОМОСТИ" border="0" style="margin-bottom:10px;"></a>
<font size="+1"><a href="http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml...; style="text-decoration:underline;color:#000;">На асфальте: Регулируемый ввод</a></font><p style="color:#666;margin-top:5px;font-size:11px;">Покупатели столичного жилья ждут снижения цен, поэтому готовы принять любые аргументы, которые бы подтвердили их ожидания. Периодически они появляются, но цены продолжают рост, вопреки обещаниям «добрых» аналитиков. Переждав срок прогнозируемого обвала, покупатели возвращаются на рынок, но приобретают жилье в результате дороже. У застройщиков есть свои аргументы повышения цен, но зачастую они сами приостанавливают продажи, создавая искусственный дефицит, чтобы поднять цены.

Юрий Синяев признает, что ситуация искусственного сдерживания продаж наблюдалась в течение зимних месяцев, когда застройщики действительно не спешили выставлять новые объекты на продажу. Но с приходом весны ситуация стала меняться. «Сейчас мы можем наблюдать тенденцию к постепенному увеличению объема предложения на первичном рынке», — говорит он. По прогнозам аналитиков из «МИАН — Агентство недвижимости», уменьшение числа предлагаемых к продаже квартир в новостройках продолжится как минимум до середины года. Но в июне ассортимент новостроек немного пополнится.

Хотя Сергей Лушкин отмечает, что частью стратегии отдельных застройщиков является вывод объектов на рынок в предполагаемый пик спроса. «Они не торопятся начинать продажи своих новых объектов, откладывая вывод на рынок знаковых жилых комплексов на сентябрь — октябрь — период роста деловой активности», — говорит он. Например, в ЖК «Держава» «Главмосстроя» продажи открываются в октябре 2008 г. По данным пресс-службы Mirax Group, в мае в продаже находилось менее 100 000 кв. м жилых площадей, а к концу года объем возрастет до 800 000 кв. м.

По словам Нины Кузнецовой, застройщики будут выводить квартиры на рынок порционно, основной упор сделав на период деловой активности — август — октябрь.

Алексей Белоусов и вовсе считает, что обвал рынка — очередная легенда, как и нынешняя волна, связанная с кризисом ликвидности. По его словам, до этого на рынке существовал сначала некий пузырь, потом — стагнация, но суть всех трех «мифов» сводилась к одной мысли о том, что все будет плохо. Эксперт считает, что если и ожидать так называемого обвала рынка, то скорее всего не в распространенном понимании, которое сложилось у широкой общественности. Угрозы следует ждать совсем с другой стороны. «Если факторы, которые тормозят работу девелоперов, усугубятся и на рынок из-за этого однажды выйдет еще меньше объектов, то цены могут подскочить до астрономических размеров», — говорит он.

<table cellpadding="0" cellspacing="0"><tr><td style="background-color:#f9ede1;border:1px solid #e4d9ce;padding:10px;color:#000;font-family:Arial, Tahoma, Helvetica, sans-serif;"><a href="http://www.vedomosti.ru/%22%3E%3Cimg src="http://www.vedomosti.ru/img/global/Vedomosti_sm...; width="150" height="40" alt="ВЕДОМОСТИ" border="0" style="margin-bottom:10px;"></a>
<font size="+1"><a href="http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml...; style="text-decoration:underline;color:#000;">На асфальте: Регулируемый ввод</a></font><p style="color:#666;margin-top:5px;font-size:11px;">Покупатели столичного жилья ждут снижения цен, поэтому готовы принять любые аргументы, которые бы подтвердили их ожидания. Периодически они появляются, но цены продолжают рост, вопреки обещаниям «добрых» аналитиков. Переждав срок прогнозируемого обвала, покупатели возвращаются на рынок, но приобретают жилье в результате дороже. У застройщиков есть свои аргументы повышения цен, но зачастую они сами приостанавливают продажи, создавая искусственный дефицит, чтобы поднять цены.

09.08
В Ханты-Мансийске цены на недвижимость такие же как и в Москве, там будит проводится саммит «Россия-Евросоюз», цены на недвижку улетают в небеса.
Не путай Сургут и Ханты, это сейчас две разные вещи, Ханты-Мансийск это столица Югры, там находятся все нефтянные деньги России, грубо говоря-"Российсие Эмираты".
После Хантов идёт Сургут - это два самые значимые города всей Югры, где находятся нефть,золото,газ,и остальные природные рисурсы, а также мощные предприятия России.

Да что вы так спорите, сейчас "Раскрутят" московскую недвижимость до 140-150 тысяч за кв. и ипотом начнут скидывать инвестиционные квартиры всем остальным желающим.
Сейчас создают ажиотаж, на котором смогут заработать только инвесторы, которые профессионально занимаются торговлей недвижимостью, все остальнве, вместе с ипатечниками останутся в большом прогаре.
Это я вам как трейдер говорю, вообщем максималка будит 150 тысяч (средняя по Москве), потом пойдёт зброс.
Что хотите, то и делайте, дело ваше.

Многие российские девелоперы из-за кризиса ликвидности испытывают сложности с финансированием проектов. Одним из способов решения этой проблемы является привлечение иностранцев. Если раньше зарубежные инвесторы вкладывали средства только в коммерческую недвижимость, то теперь им предоставилась возможность вложиться в более доходные и быстро окупаемые жилые проекты. Однако пока в российское жилье предпочитают инвестировать средства только азиатские фирмы. Участники рынка не исключают, что в ближайшее время их примеру последуют западные инвесторы.

По словам директора по маркетингу группы компаний «Конти» Юрия Синяева, ранее иностранные компании выступали в российских жилых проектах главным образом в качестве консультантов. Также западные инвесторы выходили на российский рынок путем приобретения акций российских фирм. «Соответственно, работали на рынке они не самостоятельно, а в паре с какой-либо успешной российской компанией», — говорит он. Однако в последнее время, по словам эксперта, ситуация изменилась.

Без экспатов

Долгое время российские компании предпочитали не делиться прибылью с иностранными инвесторами. «Если не считать офшорные компании, которые были созданы российскими застройщиками с целью снизить риски и оптимизировать налогообложение, иностранные компании участвовали в жилых проектах только в роли подрядчиков или финансировали их на условиях кредита», — говорит руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. По его словам, это объясняется прежде всего административными барьерами. «На московском рынке непросто получить доступ к земельным ресурсам. Согласование разрешительной документации для строительства жилого объекта занимает длительное время», — объясняет эксперт.

По словам исполнительного директора компании «РДР-Холдинг» Георгия Кузина, рынок коммерческой недвижимости гораздо более знаком иностранным инвесторам. «Коммерческая недвижимость имеет другую логику продаж, она продается через капитализацию [арендного денежного] потока. Стоимость коммерческой недвижимости определяется ею. Когда понятны рынок аренды, условия аренды и потенциальные арендаторы, инвестор готов платить», — говорит эксперт. Рынок жилой недвижимости менее стабилен, он отличается трудной прогнозируемостью и зависит от поведения российских покупателей, неизвестных иностранцам. «Западные инвесторы, которые по определению более консервативны, выбирают более понятный для себя рынок коммерческой недвижимости: торговые и офисные объекты, а также крупные проекты в складском секторе», — объясняет он. Потенциальными арендаторами, операторами и консультантами в проектах коммерческой недвижимости зачастую выступают как раз иностранные компании, работающие на российском рынке, тогда как в сегменте жилой недвижимости клиентами и консультантами, как правило, являются местные игроки.

В целом число иностранных компаний на российском рынке коммерческой недвижимости внушительно. «В прошлом году официально на российском рынке работало более 700 иностранных компаний из 45 стран. Подавляющее их количество было задействовано в качестве подрядчиков строительства», — говорит директор департамента инвестиционного консалтинга компании «Домострой» Сергей Куренков. По его словам, наиболее активны на этом рынке турецкие строители, из которых некоторые занимаются не только подрядными работами, но и девелопментом. В частности, турецкая Enka реализовала несколько собственных офисных проектов.

Однако жилой недвижимостью никто из иностранцев в России до недавнего времени не занимался. «Действительно, иностранные инвесторы начинали приходить в Россию, ориентируясь именно на сегмент коммерческой недвижимости, и только уже в последнее время стали возникать прецеденты участия зарубежных компаний в жилых проектах», — говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов. По его словам, это продиктовано закономерным развитием рынка. «Российская недвижимость уже давно привлекает иностранных инвесторов, и тенденция их перехода в жилой сегмент говорит о том, что рынок постепенно начинает приобретать нормальные формы. Рост зарубежных инвестиционных вливаний в этот сегмент напрашивался уже давно», — говорит он. Однако другие эксперты указывают на более конкретные причины выхода иностранцев в жилой сегмент.

Причины перехода

Основной причиной того, что российские девелоперы жилых проектов позвали к себе в партнеры иностранцев, участники рынка называют мировой кризис ликвидности. «Ряд отечественных компаний столкнулись с финансовыми трудностями, спровоцированными кризисом в США, к примеру “Система-Галс” и Mirax Group. Следует признать, что на российском рынке уже отмечается недостаток свободных денежных средств», — говорит Юрий Синяев. В частности, агентство Fitch понизило прогноз рейтинга этих двух девелоперских компаний до негативного. По данным аналитиков агентства, долговая нагрузка и объем обязательных инвестиций компаний значительно превышают свободные запасы денежных средств. Помимо этих компаний многим российским игрокам понадобились дополнительные финансовые ресурсы, которые могут предоставить зарубежные инвесторы.

Однако, по мнению некоторых экспертов, причины привлечения иностранцев на рынок жилья несколько глубже. «Кризис действительно привел к тому, что иностранные инвесторы начали увеличивать свое присутствие на российском рынке», — отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Но, по его словам, почва для такой экспансии была подготовлена еще раньше. «Переход иностранцев в жилой сегмент связан скорее не с кризисом ликвидности, а с изменившимися условиями игры на рынке жилья, в частности с принятием закона “О долевом участии в строительстве”. Если раньше застройщикам не требовалось больших объемов кредитования, так как основное финансирование происходило за счет продаж на ранних стадиях строительства, то после принятия данного закона потребность в заемных средствах сильно возросла, что, в свою очередь, привело к необходимости привлечения крупных инвесторов, в том числе иностранных», — рассуждает эксперт. Объем необходимых кредитных ресурсов нарастал, и кризис ликвидности, резко ограничив возможности их получения, создал застройщикам серьезную проблему.

С другой стороны, стратегия развития иностранных компаний в России с каждым годом становилась все более рисковой. Если поначалу иностранцы предпочитали не работать с первичным рынком коммерческой недвижимости и вкладывали средства в готовые объекты, то позднее они изменили свои планы. «Бурное развитие этого сектора рынка недвижимости и высокий уровень доходности привели к тому, что инвесторы стали вкладывать деньги и в проекты на начальных этапах строительства», — говорит Сергей Куренков. В итоге перечень девелоперских проектов в сегменте торговой, офисной, складской и гостиничной недвижимости с участием иностранных фондов можно продолжать бесконечно.

Движение иностранцев на рынок жилья началось еще в 2007 г. Некоторые компании, специализирующиеся на жилых проектах, например ГК ПИК и RGI International, привлекли иностранный капитал на LSE в ходе IPO. Мировой кризис, поставивший перед многими российскими девелоперами финансовые барьеры, предоставил еще большие возможности для развития этой тенденции. Однако конъюнктура на мировых фондовых рынках не способствовала размещению акций, и девелоперам пришлось искать другие способы привлечения капитала.

По словам Владимира Кузнецова, «административные барьеры и множество трудностей при согласованиях часто вынуждают иностранцев ограничиваться инвестиционной деятельностью или выступать в качестве подрядчиков строительства, предоставляя российским компаниям право решения административных вопросов и получения различных разрешений». «Именно такой вид “международного сотрудничества” сегодня наиболее распространен», — говорит эксперт. По его словам, в условиях кризиса ликвидности девелоперы, которые привлекают для работы заемные средства, оказались в трудной ситуации. «Один из путей решения — продажа [иностранцам] части проекта. Подобных сделок на рынке жилой недвижимости до 2007 г. не было», — говорит он.

Первые ласточки

В январе 2008 г. группа компаний ПИК продала государственному инвестиционному фонду правительства Сингапура GIC Real Estate 25% в проекте «Ярославский» в подмосковных Мытищах. Сумма сделки составила $233 млн. Проект «Ярославский» — один из самых масштабных у группы ПИК. В его рамках будет возведен целый микрорайон площадью 1,14 млн кв. м из 50 многоэтажных жилых домов со всей необходимой инфраструктурой. По словам экспертов, это первый известный случай участия иностранного институционального инвестора в строительстве крупного жилого комплекса на территории России. В самой ГК ПИК уверяют, что эта сделка не связана с кризисом ликвидности. «У нашей компании не может быть проблем с финансированием, потому что после IPO практически любой иностранный банк готов нам выдать кредит. Более того, наши экономические показатели стабильно растут», — утверждает руководитель пресс-службы ГК ПИК Наталья Коновалова. Однако участники рынка не исключают, что компания просто пытается сберечь свой собственный финансовый запас на черный день или потратила все привлеченные в рамках IPO средства на увеличение портфеля проектов.

Другой компанией, привлекшей иностранного партнера к реализации своего жилого проекта, стала российская RDI Group, которая в феврале 2008 г. заключила соглашение с арабской Limitless — девелоперским подразделением корпорации Dubai World. Согласно этому документу предполагается создать совместное предприятие для строительства жилого комплекса на участке 113 га в Химкинском районе, в 8 км к северо-западу от Москвы. Фактически речь идет о возведении микрорайона на 12 000 человек. Остальные детали соглашения пока неизвестны. «Эти две сделки — одни из первых подобного масштаба на нашем рынке. Но количество подобных сделок скорее всего будет расти», — говорит Дмитрий Халин. По его словам, в частности, такие сделки означают, что уровень девелопмента приближается к международным стандартам. «С одной стороны, это связано с высокой доходностью российского рынка и интересом инвесторов, но с другой — с недостатком ликвидности», — отмечает Георгий Кузин. Однако он обращает внимание на то, что в сделках принимают участие не классические западные фонды, а азиатские и ближневосточные игроки, которые инвестируют по своим правилам. «Они во многом отличаются от западных фондов, которые до сих пор до жилой недвижимости не добрались», — добавляет эксперт

Довольно часто на страницах СМИ высказываются мнения о неадекватности цен на квартиры и сетования на то, что ранее жилье было более доступно. Приводятся цифры роста цен и доходов, анализируется доступность кредитов и прочих финансовых активов, изучаются себестоимость строительства и реальная инфляция. Верны ли эти рассуждения и действительно ли текущие цены не соответствуют текущим возможностям? В самом деле несколько лет назад купить квартиру было проще?

Рынок недвижимости, как и фондовый рынок, не является самостоятельным сектором экономики и так или иначе связан с макроэкономикой, оперирующей более глобальными понятиями, чем цена предложения 1 кв. м жилья или стоимость акции той или иной компании. Макро- и микроэкономика связаны одним и тем же — деньгами, хотя порядок цифр у них разный.

Хотя экономика и отнесена к гуманитарным наукам, есть в ней и некоторые математические формулы. Одной из таких формул является уравнение Ирвинга Фишера, определяющее уровень цен. По сути, все операции купли-продажи — это обмен товарами, а деньги — это некое подтверждение наличия товара у сторон сделки. Закон обмена Ирвинга Фишера может быть записан как выделенное уравнение.

При нормальной финансово-экономической деятельности и соблюдении закона обмена Ирвинга Фишера левая часть уравнения, описывающая финансовую составляющую, должна быть равна правой части уравнения, описывающей экономическую составляющую. В принципе, так оно и происходит. При почти постоянной скорости обращения денег и примерно равном объеме товаров и услуг общий объем денег соответствует ценам на товары, в том числе на квартиры.

Следовательно, отношение стоимости 1 кв. м к объему денежных средств и есть та величина, которая покажет адекватность или неадекватность цен на квартиры.

Для сравнения выберем данные о стоимости предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке типового жилья в Москве, выраженной в рублях по курсу ЦБ России, и об общем объеме денежной массы. За отправную точку берется январь 2002 г. Примерно в это время экономике однозначно удалось преодолеть последствия дефолта августа 1998 г.

Цена предложения 1 кв. м в рублевом эквиваленте, а следовательно, и стоимость квартир увеличилась за 6 лет в 5 раз.

За этот же период объем наличной денежной массы увеличился в 8,5 раза. Для определения соотношения между объемом денег и ценами на квартиры разделим цену предложения 1 кв. м в рублях на объем денежной массы, предварительно сократив значение денежной массы на 10 в 9-й степени, или на 1 млрд руб., и на основании полученных данных построим график, из которого можно сделать несколько выводов.

1. Цены на квартиры подчиняются уравнению Ирвинга Фишера, и увеличение объема денег при неизменном объеме квартир на рынке приводит к увеличению цен на них.

2. Соотношение цены предложения 1 кв. м и наличной денежной массы в период с января 2002 г. по март 2008 г. находилось в коридоре от 35 до 55 единиц.

Распределение денег в обществе неравномерно, но цены на квартиры формируются исходя из финансовых возможностей покупателей, которые, в свою очередь, не могут превысить определенных в ходе исследования пороговых значений в 35-55 единиц. Превышение порога в 55 единиц приводит к неадекватному повышению цен и коллапсу рынка. В этой ситуации у покупателей нет финансовой возможности предложить продавцам запрашиваемую цену. Понижение порога менее 35 единиц приводит к не менее неадекватному снижению цен. Нарушаются типовые соотношения цен на различные группы товаров и услуг, цена квартиры начинает приближаться к стоимости машины. Или стоимость стройматериалов и работ начинает приближаться к продажной стоимости квартиры.

Поэтому цены на квартиры, выраженные в любой валюте, привязаны к объему денежной массы, и говорить об адекватности цен можно, лишь проанализировав макроэкономическую ситуацию в целом, а не только вспомнив прошлые зарплаты и цены.

В мае о таком проекте объявили украинская Energy Standard Group (ESG, подконтрольная российскому гражданину Константину Григоришину) и московская компания Q-tec (как генподрядчик работает на Остоженке). Концепцию проекта разработал Юрий Григорян.

SPA-койствие на море

Как рассказал Сергей Головко, вице-президент ESG, для управления девелоперскими ее активами была создана компания «Глобус Эссет Менеджмент». Последняя и стала владельцем земельного участка в 15 га недалеко от Ялты, на территории, где раньше располагался пансионат «Золотой пляж». Правда, часть участка, примыкающая к Черному морю, находится у компании в аренде. Полуразвалившиеся здания советской постройки было решено снести, а на их месте, среди реликтовых деревьев, возвести 11 низкоэтажных жилых домов и SPA-отель. Все — категории de luxe.

В 2006 г. архбюро Григоряна «Проект Меганом» представляло «Золотой пляж» на выставке «Арх-Москва». В этом же году подрядчик вышел на площадку.

По словам Головко, главная их цель — не нарушить красоту природного парка и сохранить то, за чем люди едут в Крым, а едут они «за воздухом и морем». Инфраструктуру и транспортные развязки спрячут под землей, рассказал Сергей Буров, директор проекта «Золотой пляж».

Инвесторы скромно оценивают стоимость проекта в $300 млн, но скорее всего этот бюджет будет превышен. На вопрос о планируемой окупаемости проекта Буров ответил уклончиво: «Будет ясно по мере его реализации».

Застройщику до конца 2010 г. предстоит не только возвести на ней 85 000 кв. м разнообразной недвижимости премиум-класса, но и создать все необходимое для ее нормального функционирования. Всего в 11 домах, которые, судя по макету, напоминают перевернутые баскетбольные корзины, расположатся 220 апартаментов площадью от 170 до 440 кв. м. 11 двухуровневых пентхаусов будут иметь выход на крышу с возможностью размещения там личного бассейна. Хотя покупатели апартаментов смогут пользоваться инфраструктурой и сервисной службой SPA-отеля, где предусмотрен каскад бассейнов.

SPA-зона расположится на 1500 кв. м, гостиница займет 15 000 кв. м, в ней будет всего 70 номеров. Стандартный номер — около 80 кв. м. За каждым гостем будет закреплен персональный дворецкий. Управлять отелем согласилась швейцарская Luxury Hotel & SPA Management. Все объекты объединены общим стилобатом, что создаст некий «пещерный город». Берег моря будет укрепляться, возможна организацию эллинга.

Цена пляжа

Уже на нулевом этапе строительства девелопер объявил о том, что цена 1 кв. м в апартаментах составит $10 000. Продажи начались, по данным Q-tec, забронировано уже 20 квартир. Буров так рисует портрет потенциального клиента «Золотого пляжа»: богачи из тех, кому за 30, кто испытывает ностальгию по советскому Крыму и кто ради этого готов купить здесь еще одно жилье. В первую очередь — украинцы, но и россияне тоже. Московские риэлторы, опрошенные «Ведомостями» на предмет того, насколько интересной для российского потребителя будет подобная недвижимость, в оценках сошлись: проект слишком смелый и скорее всего не будет слишком востребованным.

«До сих пор было принято считать, что имя архитектора и репутация подрядной организации актуальны только для столичного региона. Инициаторы этого проекта показали, что это не так», — перечисляет плюсы проекта Надежда Кот из «Кирсанова риэлти». И тут же добавляет, что 220 апартаментов продать им будет трудно: «Ведь $10 000 за 1 кв. м — начальная цена? Скорее всего по мере строительства она будет повышаться».

«$10 000 за 1 кв. м для местного покупателя — это дорого. Вряд ли найдется достаточно украинских клиентов, готовых заплатить такие деньги», — категорична Ольга Тараканова из Knight Frank. По ее словам, апартаменты за $4 млн — таких предложений даже на Лазурном Берегу мало. «За ностальгию столько платить не будут — богатые люди рациональные и деньги считают», — уверяет Тараканова. Кроме Ялты у покупателей есть много вариантов — от Сочи до Черногории. В Черногории, по ее словам, есть отличные предложения по $2000-3000 за 1 кв. м, а уровень сервиса выше крымского на порядок.

«В Ялте есть предложения и дороже $10 000 за 1 кв. м. Например, в “Актере” (где на месте одноименного советского пансионата также строятся апартаменты и гостиница) недвижимость продается от $4500 до $15 000», — возражает Андрей Уфимцев из «Нового качества». Хотя цена в $10 000 оправданна на более поздних этапах строительства, уточняет он. «Однако если у девелопера нет намерения строить сейчас на деньги клиентов, то таким образом он может отодвинуть спрос и отсечь инвестиционных покупателей», — размышляет Уфимцев.

Продажи будут, вопрос — насколько динамичными. «Проект “Золотой пляж” — это ведь не клубный дом, который можно по своим распродать», — отмечает Тараканова. По ее мнению, квартиры в 400 кв. м даже для постоянного проживания в Крыму огромны. «Да, в Москве люди покупают и по 700 кв. м, но здесь у них бизнес, это сравнивать нельзя. В Ялте же — это не второе, и даже не третье жилье. Купить такую недвижимость для родителей? Тоже вряд ли», — недоумевает Тараканова. Надежда Кот сомневается, насколько положительно потенциальными покупателями будет воспринята прогрессивная архитектура Григоряна. Проект слишком авангардистский, не крымский, соглашается Уфимцев.

«Московский потребитель и в Питере-то квартиры особо не покупает, а ведь, казалось бы, вторая столица. Но ни одна маркетинговая кампания по привлечению покупателей в Питер, насколько мне известно, не удалась. У Ялты другая судьба?» — спрашивает Надежда Кот.

09.06, 10:17



умный
id: 43973

да ты просто НИЩИЙ злобный тупан!
Мы москвичи тебя на лую вертелис твоими бредовыми теориями!)))

10.48
Умный а что ты предлагаешь, чтобы все переселялись в сельскую местность, на землю? Квартира тебе не нравится, котедж тебе не нравится,вилла тебе не нравится,таунхаузы тебе не нравятся.
У нас в стране только один человек живёт в дали от цивилизации, под Новгородом, на своей купленной земле, это миллионер первой биржи в стране под названием "Алиса". Фамилию забыл, так чем он занимается, он занимается выращиванием скота,лошадей,баранов и тд.тп., и при этом всем советует, чтобы делали как он, потому, что остальной мир погряз в "Грязи", а тут свежий воздуз,земля и тд.тп.
Инфраструктуры нет вообще,на джипе не проедешь, только на тракторе, в доме весит автомат Калашникова, отстреливатся от местных. Дети в школу не ходят вообще, одеты как питлюровцы (царская форма начала 20 века).
Ты мне скажи что там у него хорошего? Что ты предлагаешь так же жить как он живёт?

11.10
Точно, Герман Стерлигов. Я его понят вообще не могу, что он хочет от жизни, так же как и "Умного"
Ругается, матюкается, всё ему плохо, всё не так, хер поймёшь человека.
Я бы его,Умного, понял, если бы он сказал например, вот продал все квартиры, прикупил землю,построил на ней фермерское хозяйство,сейчас буду думать как заполонить страну мясом,молоком и тд.тп., и развиватся дальше-приглашаю желающих к себе (инвесторов,банкиров). А то сидит, дествительно, всем недоволен, всё ему хреново, все кругом гады да сволочи.
Надоел своим нытьём. Хорошо, что такие как Умный не в правительстве, а то бы кирдык стране пришёл.