Акция «призы любознательным» проводится по материалу «Как Вы будете жить на пенсии?»

Вопросы к акции:

Когда разумно начинать откладывать средства на пенсию?

• На пенсию можно не откладывать, т.к. приемлемый уровень жизни обеспечивается государственной пенсией
• После достижения уровня зарплаты в 100 тысяч рублей
• За 10 лет до выхода на пенсию
• Сразу после начала трудовой деятельности, т.к. чем больше времени на сбережения, тем меньше можно сберегать

Что не нужно делать, чтобы обеспечить приемлемый уровень жизни на пенсии?

• Как можно позже выходить на пенсию
• Осуществлять сбережение средств в рамках схем софинансирования пенсии
• Рассчитывать только на государственную пенсию
• Уменьшать потребление в пользу сбережений

Нужно ли инвестировать средства, чтобы будущая пенсия имела коэффициент замещения более 70%?

• Нет, так как государственная пенсия обеспечивает 80% коэффициент замещения доходов
• Да, вкладывая деньги в максимально доходные активы (форекс, срочный рынок)
• Нет, так как это приведет к потере сбережений
• Да, в акции и недвижимость, которые в долгосрочном периоде способны обеспечить доходность выше инфляции

Знаете ответы? Тогда участвуйте в акции, отвечайте на эти вопросы в конце статьи и получайте призы.

Группа Компаний ПИК опубликовала отчетность по итогам 2012 г. и операционные показатели за 1-й квартал текущего года. Как и ожидалось, ПИК сумел серьезно прибавить в объемах реализации жилья: выручка увеличилась на 43,8% и составила 66,1 млрд. рублей, в том числе от продажи недвижимости - 54,8 млрд рублей (+55,4%). Всего было продано 658 тыс. кв. м (+29%). Средняя цена реализации за один квадратный метр в возводимых Группой новостройках в 2012 году выросла на 10% в Москве и на 12% в Московской области и других регионах.

Позитивный тренд был поддержан компанией и в первом квартале. Общий объем поступлений денежных средств увеличился на 40,1% и составил 17,5 млрд рублей. Объем заключенных договоров купли продажи вырос на 19,5% и составил 153 тыс. кв. м жилой недвижимости. Отметим и рекордный объем ипотечных сделок, составивший около 34,6% от общего объема продаж.

Из положительных моментов также отметим хороший уровень контроля за расходами: общие административные и коммерческие расходы составили 4,2 млрд. рублей (в 2011 - 4,1 млрд рублей). Долг группы сократился, хотя и незначительно: с 47 млрд руб. до 43 млрд руб. (мы ожидали 41,8 млрд руб.).

Более важным нам представляется динамика стоимости портфеля проектов. Согласно отчету оценщика рыночная стоимость портфеля проектов составила 2,9 млрд долларов США (на 31 декабря 2011 г. составляла 2,7 млрд долларов США). Стоимость чистых активов на одну акцию, рассчитанная как рыночная стоимость портфеля за вычетом отношения чистого долга к стоимости акции, выросла с 87,7 рублей до 104,6 рублей за акцию. Напоминаем, что именно стоимость портфеля проектов лежит в основе наших оценок привлекательности акций строительных компаний. Мы считаем, что у компании есть существенный потенциал для кратного роста стоимости проектов. Однако одно весьма неприятное обстоятельство может сократить выгоды акционеров от будущего роста. Речь идет о предполагаемой допэмиссии акций. Как известно, компания собирается разместить 363 млн акций, что поможет сократить долговое бремя. Размер допэмиссии достаточно велик, однако самое неприятное, что цена размещения, по всей видимости, будет ниже текущей балансовой цены акции. Это размоет акционерную стоимость и существенно сократит потенциальную доходность от владения бумагами ПИКа. В компаниях с высоким уровнем корпоративного управления подобные шаги, на наш взгляд, недопустимы; в случае ПИКа минимально допустимая цена размещения должна быть не ниже 104 рублей. Гораздо правильнее в этой ситуации решать долговую проблему путем гашения кредитов из все более возрастающих операционных потоков и продажи части второстепенных проектов. К сожалению, вероятность этого сценария не слишком велика. Скорее всего, размещение будет проведено несколько выше номинала (62,5 руб.). Мы планируем внести изменения в модель после определения цены размещения; совершенно очевидно, что потенциальная доходность акций ПИКа сократится, но они останутся в списке наших приоритетов.

Компания Галс-девелопмент опубликовала отчетность по итогам 2012 г. по МСФО. Отметим, что мы традиционно не придаем большого значения отчетности; гораздо больший интерес у нас вызывают отчеты оценщика и сведения об изменениях в структуре проектов. Но так как компания не предоставляет отчет оценщика, мы стараемся внимательно изучить отчетность в поисках полезных сведений.

Начнем с того, что прошедший год стал первым, когда мы видим в отчетности явственные признаки изменения бизнес-модели компании. Если раньше она занималась исключительно коммерческой недвижимостью, поглощая все новые проекты, не особо задумываясь об их эффективности, то сейчас ситуация изменилась. Во-первых, серьезный акцент смещен на жилые проекты (элитная недвижимость). Как следствие, выручка от продажи жилой недвижимости составила 8,3 млрд руб. (всего 95 млн руб. в 2011 г.), основной вклад в которую внесли проекты "Солнце" и "Мичуринский". Дальше - больше: на рынок выводятся элитные проекты с высокой валовой рентабельностью ("Литератор", "Wine house"), уже поступившие в продажу.

Во вторых, определенные изменения произошли в сегменте коммерческой недвижимости. Компания концентрирует усилия на достройке имеющихся проектов с их постепенной продажей, а новые проекты отличаются масштабом, существенной имиджевой составляющей и географической концентрацией в Москве. Это, прежде всего, "Москва-Сити", гостиница "Пекин", а уже в текущем году компания совершила еще одно крупное приобретение: Галс-делопмент станет застройщиком многофункционального комплекса на территории конструкторского бюро «Искра» на Ленинградском проспекте. Вдобавок ко всему в отчетном году в число завершенных объектов инвестиционной недвижимости вошли бизнес-центр "SkyLight", а также в полном объеме петербургский ТРК "Лето" за счет увеличения компанией в нем своей доли. Одновременно с этим были проданы ряд второстепенных объектов коммерческой недвижимости.

В итоге, возвращаясь к Отчету о прибылях и убытках, отметим, что п омимо роста выручки от продажи жилья компания смогла существенно увеличить свои арендные доходы (за счет ТРК "Лето"), а также доходы от гостиничных услуг ("гостиница "Пекин"). В итоге улучшение зафиксировано по всем направлениям, а общий объем выручки составил 10,1 млрд руб. (735 млн руб. в 2011 г.)

Еще одним моментом, на который стоит обратить внимание, стала переоценка имеющейся недвижимости. Более высокие арендные доходы, а также завершение строительства ряда объектов привели к появлению положительной переоценке ряда объектов коммерческой недвижимости («SkyLight», БЦ «Даниловский Форт», ДМ «Лубянка», «Москва-Сити» (участок 11), «Лето»). Прибыль от переоценки составила 2,8 млрд руб. (2,3 млрд руб. в 2011 г.). В итоге расчетная стоимость проектов (сумма балансовых строк «Завершенные объекты инвестиционной недвижимости», «Незавершенные объекты инвестиционной недвижимости», «Недвижимость, предназначенная для продажи») составила более 79 млрд руб., превысив наш прогноз (70 млрд руб.).

Наконец, взглянем на долговое бремя компании. Активизация в сфере строительства жилой и коммерческой недвижимости привела к тому, что общий долг Галс-девелопмент не только не снизился, но и вновь увеличился, достигнув 106 млрд руб. Однако это не должно сильно пугать: мажоритарный акционер (группа ВТБ) является практически единоличным кредитором. Это открывает девелоперу практически неограниченный доступ к кредитным ресурсам, обеспечивая компанию длинными деньгами по приемлемым ставкам. Практически весь долг компании стал долгосрочным; также отметим, что в отличие от предыдущих периодов он практически полностью стал рублевым, страхуя девелопера от валютных рисков.

Что же мы имеем в итоге? Как мы уже неоднократно указывали ранее, под крылом нового мажоритарного акционера Галс-девелопмент постепенно набирает ход, оздоравливая свою бизнес-модель и закладывая фундамент для укрепления своих финансовых показателей в будущем. Большой долг и формально отрицательный собственный капитал не должны вводить в заблуждение: для акционеров основной вопрос заключается в способах финансирования развития компании. Самым плохим вариантом была допэмиссия акций: когда-то ВТБ предпринимал подобные попытки, но к счастью они закончились, не успев начаться. Судя по всему, компания избрала стратегию развития за счет кредитных средств банка, реструктуризации имеющихся активов и приобретения новых на маржинальном московском рынке. Вместе с тем, проанализировав денежные поступления компании от проектов, мы понимаем, что одних операционных доходов не хватит на то, чтобы сократить долговое бремя. Более того, потребность в средствах в ближайшие годы будет только расти. Поэтому ,учитывая планы менеджмента по сокращению долга к 2017 г. более чем в два раза, мы видим только один способ: компания будет продавать готовые проекты в коммерческой недвижимости, реинвестируя средства в новые и постепенно гася долг. Ближайшими кандидатами являются уже упоминавшиеся "«SkyLight», БЦ «Даниловский Форт», ТРК «Лето», за которые компания может выручить порядка 1 млрд дол. В 2014-2015 гг. такими объектами могут стать гостиничная часть комплекса "Камелия" и офисно-гостиничная часть "Москва-Сити" , за которые в общей сложности также можно будет выручить порядка 1 млрд дол. Это позволит радикально сократить долговую нагрузку и продолжить формирование портфеля маржинальных проектов, создающих стоимость для акционеров.

С экономической точки зрения мы видим у компании большое будущее, а текущая дешевизна обуславливает нахождение акций девелопера в наших портфелях. Риски мы видим в области корпоративного управления, в части, модели управления акционерным капиталом, к тому же компания до сих пор не предоставляет отчета оценщика, куда бы включались проекты в сфере жилой недвижимости. Если указанные корпоративные риски останутся на бумаге, к 2017 г. мы увидим совершенно иную, более сильную девелоперскую компанию, а учитывая эффект низкой базы, экономика компании может позволить акциям в ближайшие годы показать кратный рост курсовой стоимости.