ЦМТ раскрыл финансовую отчетность по МСФО за 2015 год. В отличие от строителей, где мы традиционно придаем меньшее значение показателям отчетности в целом и ОПУ в частности, в случае с ЦМТ показатели отчетности имеют для нас гораздо большее значение, так как рыночная стоимость объектов недвижимости находит свое отражение в балансе, а большая масса рентных доходов позволяет не только корректно оценить компанию по данному показателю, но и вносит существенный вклад в прогноз собственного капитала.
см таблицу http://bf.arsagera.ru/stroitelstvo_nedvizhimost...
Общая выручка компании снизилась на 8,5% – до 5,7 млрд рублей. Выручка от сдачи недвижимости в аренду снизилась на 8,6%, достигнув 3,7 млрд рублей., что связано со снижением уровня загрузки офисных площадей. Доходы от предоставления услуг гостиниц сократились на 5% до 1,05 млрд рублей, что частично было связано с выводом из коммерческого оборота части номерного фонда гостиницы Crowne Plaza Moscow WTC для проведения плановой реновации.
Снижение продемонстрировали и остальные направления, что в целом связано с ухудшением макроэкономической ситуации в стране и снижением деловой активности.
Себестоимость возросла на 7,8% - до 2,4 млрд руб., что связано с ростом налоговой нагрузки ввиду увеличения ставки по налогу на имущество, а также ростом амортизационных отчислений. Коммерческие и управленческие расходы напротив снизились на 15,7% - до 2,5 млрд руб. благодаря оптимизации расходов на оплату труда, рекламу и материалы. Ложкой дегтя в этой отчетности стало формирование резерва под обесценение денежных средств, находящихся на депозите во Внешпромбанке, в размере 1,7 млрд руб. В итоге компания получила операционный убыток в размере 933 млн рублей.
Финансовые статьи принесли чистый доход в размере 1,6 млрд руб., полученный в результате положительных курсовых разниц и процентных доходов по банковским депозитам. Отметим, что сумма валютных депозитов компании по итогам отчетного периода достигла 5,6 млрд рублей, а общая сумма денежных средств и финансовых вложений достигла почти 7 млрд рублей. Среди положительных моментов отметим также полное отсутствие долга у компании.
В итоге чистая прибыль ЦМТ уменьшилась на 87,8%, составив 286 млн рублей.
Отчетность вышла хуже наших ожиданий, как в части выручки, так и в части переоценки инвестиционной собственности. На фоне вышедших данных мы понизили прогнозы финансовых показателей компании на ближайший год. Снижение выручки объясняется снижением загрузки офисных площадей, сдаваемых в аренду, а сокращение чистой прибыли и собственного капитала на акцию – отсутствием переоценки имущества в прогнозном году, закладываемой ранее. При этом с 2017 г. с восстановлением макроэкономической ситуации мы ожидаем, что компания вновь начнет показывать доходы от переоценки имущества.
см таблицу http://bf.arsagera.ru/stroitelstvo_nedvizhimost...
На фоне отсутствия нового строительства и растущей массы рентных доходов можно характеризовать ЦМТ как типичный «кэш-аут» бизнес с устойчивым денежным потоком (нераспределенная чистая прибыль по балансу составила 46 млрд руб.), что создает хорошую основу для выплаты дивидендов. Несмотря на то, что компания работает в достаточно конкурентных сегментах, выгодное местоположение, сосредоточение комплекса зданий в непосредственной близости друг от друга, наличие развитой системы дополнительных услуг, на наш взгляд, сможет обеспечить ЦМТ устойчивую основу для дальнейшего роста финансовых показателей. Ключевым фактором, способным оказать серьезное влияние на курсовую динамику акций компании является внедрение принципов МУАК, и прежде всего, проведение серии обратных выкупов акций. Акции компании торгуются, исходя из P/BV около 0,25, а привилегированные акции, обращающиеся с мультипликатором P/BV около 0,17, и входят число наших приоритетов во «втором эшелоне».
