Группа компаний ПИК раскрыла консолидированную отчетность и операционные результаты за 2018 г. Напомним, что при оценке строительных компаний мы не придаем слишком большого внимания международной отчетности в силу присущих ей специфических недостатков. В большей степени мы используем ее для общего контроля над выполнением строительной компанией ряда показателей (объемы строительства, объемы передачи жилья, величина долга и т.д.). Напоминаем, что именно стоимость портфеля проектов лежит в основе наших оценок привлекательности акций строительных компаний.
см. таблицу: https://bf.arsagera.ru/stroitelstvo_nedvizhimos...
Помимо этого Группа применила положения МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями», обязательного для применения для годовых периодов, начинающихся 1 января 2018 года. Данный стандарт заменяет ранее действовавшие стандарты МСФО (IAS) 18 «Выручка» и (IAS) 11 «Договоры на строительство» и устанавливает подход к определению, как и когда определять доходы от договоров с клиентами. Реализация объектов недвижимости в многоквартирных жилых комплексах осуществляется в соответствии с новыми требованиями ФЗ №214-ФЗ, по которым застройщик имеет право на получение полной суммы вознаграждения, обещанного по договору в случае, если строительство объекта осуществляется без нарушений условий ДДУ, и в котором покупателю прямо не предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Согласно МСФО (IFRS) 15 по таким ДДУ признание застройщиком выручки осуществляется «с течением времени». По такому же методу будут признаваться договоры купли-продажи объектов недвижимости без права выхода из договора.
На дату перехода ДДУ, зарегистрированные до 1 января 2017 года Группа относила к расторжимым и продолжила признавать по ним выручку «в момент времени». Однако, во втором полугодии, в связи с появлением в судебной практике мнения, что такие договоры также являлись нерасторжимыми, Группа пересмотрела подход и дополнительно признала выручку по ним в соответствии с процентом завершенности объекта.
На дату первоначального применения стандарта, 1 января 2018 года, Группа рассчитала кумулятивный эффект и учла его в составе нераспределенной прибыли. Соответственно, сравнительная информация за 2017 год не пересчитывалась, и раскрывается, как и ранее, в соответствии с требованиями стандартов МСФО (IAS) 18 «Выручка» и МСФО (IAS) 11 «Строительные контракты». В этой связи объективное сопоставление выручки и прибыли с аналогичным периодом прошлого года представляется невозможным.
В отчетном периоде продажи жилья увеличились на 5.5% до 1 941 тыс. кв. м. Основной объем продаж приходится на Москву и составляет 955 тыс. кв. м. Средние расчетные цены за квадратный метр в отчетном году выросли на 5.1%. В итоге сумма денежных средств по заключенным договорам составила 211 млрд руб. Фактический объем поступления денежных средств в отчетном периоде увеличился на 20.4% до 245 млрд руб.
Согласно данным отчетности, общая выручка компании составила 245.8 млрд руб., а доходы девелоперского сегмента – 236 млрд руб. На операционном уровне была зафиксирована прибыль в 37.5 млрд руб.
Долговая нагрузка компании осталась на прошлогоднем уровне около 60 млрд руб., при этом финансовые расходы снизились на 14% до 10 млрд руб. на фоне снижения стоимости обслуживания долга. Отметим, что в августе прошлого года Группа произвела полное досрочное погашение трех выпусков облигаций в размере 9,3 млрд руб. Финансовые доходы выросли до 6.5 млрд руб. (+16.7%) в связи с увеличением объема денежных средств.
Помимо этого в составе финансовых статей компания признала расход в размере 5.4 млрд руб. по значительному компоненту финансирования по договорам с покупателями. Если сроки оплаты, согласованные сторонами договора (явно или неявно), предоставляют либо клиенту, либо поставщику значительную финансовую выгоду, то вышеупомянутый МСФО (IFRS) 15 требует, чтобы цена сделки корректировалась с учетом этого «компонента финансирования». Вероятно, компания предоставляла выгоду клиентам, например, путем предоставления рассрочек за приобретаемые объекты недвижимости.
В итоге чистая прибыль компании увеличилась более чем в 8 раз – до 21.3 млрд рублей.
Среди прочих моментов отметим, что по состоянию на конец 2018 г. общий портфель непроданных площадей компании составил 10.9 млн кв. м. Рыночная стоимость портфеля проектов компании достигла 269.5 млрд руб.
На текущий год ГК «ПИК» планирует сохранить позицию лидера на рынке доступного жилья и прогнозирует поддержание основных операционных показателей на рекордных уровнях 2018 г.: реализация жилья в объеме 1.7-1.9 млн кв. м. и получение общего объема поступления денежных средств в размере 200-220 млрд руб.
Помимо этого, отметим, что, начиная с 2017, в компании действует новая дивидендная политика. Согласно ее положениям на дивиденды планируется направлять не менее 30% чистого потока денежных средств от операционной деятельности; при этом, дивиденды предполагается выплачивать два раза в год. При этом по итогам 2017 года компания выплатила 15 млрд рублей или почти 60% чистого денежного потока от операционной деятельности, рассчитанного в соответствии с МСФО. Мы оцениваем выплаты за 2018 консервативно – в 30% от операционного денежного потока, что составляет 9.33 млрд рублей или 14.1 рубля на акцию.
По итогам вышедшей отчетности мы понизили прогноз финансовых показателей в части отражения более скромных объемов продаж в будущем, а также приняли консервативную оценку по дивидендам, что привело к снижению потенциальной доходности акций компании.
см. таблицу: https://bf.arsagera.ru/stroitelstvo_nedvizhimos...
В настоящий момент бумаги Группы торгуются с P/BV 2018 около 3.6 и в число наших приоритетов не входят. В секторе строительства жилья мы отдаем предпочтение акциям Группы ЛСР.
___________________________________________
Подробнее о выборе акций, расчете потенциальной доходности и принципах формирования и управления портфелем читайте в книге «Заметки в инвестировании»: https://arsagera.ru/kuda_i_kak_investirovat/kni...
