Депутаты партии «Единая Россия» предложили перенести сроки отмены лицензирования в строительстве с 1 июля 2008 года на 1 января 2009 года. Соответствующие поправки в закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" внесены в Госдуму в четверг.
В пояснительной записке к документу отмечается, что в соответствии с законом, с 1 июля текущего года прекращается лицензирование деятельности в области проектирования, строительства, инженерных изысканий для строительства зданий и сооружений, а также аудиторской деятельности.
Отмена лицензирования данных видов деятельности должна быть увязана с переходом к методам саморегулирования посредством создания в соответствующей сфере деятельности саморегулируемых организаций и наделение их соответствующими полномочиями по контролю за надлежащим качеством строительства и проектирования, а также качеством предоставляемых аудиторских услуг.
В этой связи необходимо внести комплексные изменения в Градостроительный кодекс РФ, а также в закон "Об аудиторской деятельности" и ряд других федеральных законов.
В настоящий момент работа по внесению изменений в данные законы не завершена, в связи с чем до создания правовых механизмов саморегулирования представляется целесообразным сохранить методы госрегулирования в сфере строительства и проектирования зданий и сооружений и продлить лицензирование этих видов деятельности до 1 января 2009 года, - пишет РИА «Новости».
Анализируя ситуацию на рынке жилья, многие эксперты предрекают, что в ближайшее время его ждет либо стагнация, либо снижение уровня цен.
Москва. 10 мая. INTERFAX.RU - В последнее время цены на московские квартиры растут не такими быстрыми темпами, как в начале этого года. Аналитики говорят, что дело тут не в традиционном майском затишье, когда деловая активность замирает на период весенних каникул. Все указывает на то, что столичный рынок перегрет: квартиры стоят слишком дорого, а у покупателей не хватает денег, чтобы их купить даже при помощи кредитов. Эксперты гадают, что же будет дальше, а некоторые предрекают обвал цен наподобие 2004 года.
Может, конечно, никакого отката и не будет. Кризис на столичном рынке жилья обещают с осени прошлого года. Однако cредние цены преодолели психологический рубеж в $5 тыс. за квадратный метр и продолжили движение вверх. Стоимость типовых 9-ти и 14-этажных "панелей" теперь начинается от $5037 за кв.м., кирпичных "хрущовок" - от $5315, а "сталинки" и типовой кирпич вообще вот-вот возьмут планку в $6 тыс. за метр. В целом в апреле стоимость столичного жилья превысила мартовский показатель на 5,8%.
Тем не менее, статистика последних нескольких недель свидетельствует о постепенном "остывании" рынка. "Если для марта был характерен прирост до 2% в неделю, то в апреле этот показатель снизился до уровня 1%. Конечно, это тоже немало, но постепенное "остывание" рынка после ценового скачка начала года налицо", - пишет в своем отчете руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.
Большинство специалистов соглашаются, что рынок готовится к грядущей стагнации, но варианты развития событий, по их мнению, могут быть самыми разными. Эксперты Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО) придерживаются радикальной точки зрения. По их мнению, вскоре цены могут стремительно покатиться вниз.
Виной всему инфляция, которая обесценивает накопления граждан, а также кризис, разразившийся в прошлом году на рынке недвижимости в США. Невозврат наиболее рискованных ипотечных займов привел к тому, что американские банки перестали давать деньги взаймы. Соответственно, у российских банковских структур, которые кредитовались за рубежом, тоже начались проблемы. В итоге наши банки усложнили процедуру выдачи займов и усилили контроль за клиентами.
Подавляющее большинство кредитно-финансовых учреждений увеличили сроки рассмотрения заявок на получение кредитов для более тщательной проверки заемщиков, а в качестве обязательного документа при оформлении ипотеки стали требовать справку о доходах по форме НДФЛ, которая свидетельствует об уровне "белой" зарплаты. Одновременно банки один за другим повысили ставки по кредитам. В среднем за последние месяцы займы подорожали на 0,5-1%, причем не только в мелких и средних структурах, которые в наибольшей степени пострадали от мирового кризиса, но и в крупных банках.
Второй фактор неизбежного понижение цен - платежеспособный спрос населения, который судя по всему, достиг своего предела. Олег Репченко напоминает, что с конца 90-х цены на жилье в Москве выросли почти в 10 раз. "Очень многие эксперты сходятся во мнении, что столичный рынок недвижимости сейчас сильно перегрет: цены на нем таковы, что основная масса населения, в том числе средний класс, не в состоянии приобрести квартиру, - рассуждает эксперт, - Нередко цены московской недвижимости оказываются выше, чем во многих более развитых и странах Европы, а также в США".
На протяжении последних лет спрос на московское жилье обеспечивали не только розничные покупатели, но и инвесторы, которые активно вкладывали деньги в жилдплощадь за неимением других способов получения прибыли. "В результате по многим показателям рынок приобрел признаки пирамиды", - говорят специалисты. Другими словами, если "инвестиционные" квартиры в массовом порядке будут выставлены на продажу, то кривая цен устремиться вниз, а ситуация будет развиваться по принципу снежного кома.
В любом случае, согласно прогнозам, последняя волна подорожания жилья окажется непродолжительной и сойдет на нет вскоре после майских праздников. "Впоследствии рынок ожидает новая стагнация, которая, скорее всего, будет сопровождаться откатом цен назад, - считает Репченко, - Принимая во внимание, что в 2007 г. величина коррекции составила порядка 10%-15%, теперь она может оказаться даже больше и составить 15%-20%".
Новое правительство попытается опробовать новую систему регулирования оборота недвижимости и прав на нее. В состав Министерства экономики войдут «Роснедвижимость» и «Росрегистрация». «Росрегистрация» -- в усеченном виде, так как регистрация партий осталась в ведении Министерства юстиции. «Роснедвижимость» через полгода полностью вольется в министерство, передав ему все свои функции по ведению кадастра, так как, скорее всего, с 1 октября 2008 года эта структура будет полностью упразднена. Помимо этих двух ведомств в ведение Министерства экономического развития включено Федеральное агентство по управлению госимуществом (ФАУГИ), к которому, в частности, перейдут функции упраздненного Российского фонда федерального имущества по реализации имущества, обращенного в собственность государства. По мнению экспертов, оформление сделок с недвижимостью в результате этих изменений может еще более замедлиться.
С конца 90-х над ведомствами, ведущими учет недвижимости и регистрирующими права на нее, проводятся бесконечные административные эксперименты. Новый Земельный кодекс и постоянно меняющееся законодательство вынуждали земельные комитеты и бюро технической инвентаризации менять правила учета земли и квартир. Учет фактически осуществлялся по методикам, сложившимся еще с советского времени, когда частной собственности на землю не было вовсе. Также не было и единой базы данных о том, сколько вообще земли в стране и кому она принадлежит. Более того, не было даже точных картографических сведений о многих землях.
Упорядочить данные о недвижимости сначала поручили «Ростехинвентаризации». Была задача сформировать инвентаризационные данные в один реестр. Но все это привело к тому, что в инвентаризационной сфере возникло два параллельно существующих ведомства, которые так и не смогли наладить взаимодействие. Но тут возникла новая задача -- не просто провести инвентаризацию недвижимости, но и привязать к земельному участку строения, стоящие на нем.
Сведением воедино информации о земле и всех строениях с 2004 года занялось Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости («Роснедвижимость»). Каждому участку присваивали уникальный номер, по которому его можно идентифицировать в кадастре объектов недвижимости, проводили обмер, если это было необходимо, и оценивали. Сведения в кадастре нужно периодически обновлять и переоценивать земли. От кадастровой стоимости земли зависит, в частности, ее налоговый статус. До сих пор обработка данных, которые передаются из БТИ в «Роснедвижимость», не завершена, и конца этому не видно. Как говорили в «Роснедвижимости», культуры работы с данными по недвижимости в стране никогда не было, а «грязные» данные, которые приходится обрабатывать, очень часто не позволяют совместить участки недвижимости с адресами строений.
Подразумевалось, что в отдаленной перспективе два ведомства, «Росрегистрация» и «Роснедвижимость», объединят систему учета и регистрации прав на недвижимость, создав так называемую систему «одного окна», где человек смог бы провести сделку по недвижимости целиком, не нося вручную документы из БТИ в регистрационную палату и обратно. Теоретически если вся недвижимость корректно оформлена в кадастре, графически нанесена на цифровые карты и всем участкам в кадастре присвоены адреса, совпадающие с адресами по базам «Росрегистрации», препятствий для мгновенного проведения любой сделки по недвижимости для граждан нет. Будь то купля-продажа квартиры или оформление в собственность садового участка в рамках дачной амнистии.
Однако если в 2004 году о слиянии двух ведомств «через несколько лет» говорили как о вполне возможном, то уже с 2005 года прогнозы по введению «единого окна» стали относить не ранее чем на 2010--2012 годы. По мере того как становилось ясно, насколько серьезная неразбериха с документами на самом деле досталась в наследство обоим ведомствам, об «одном окне» стали говорить все реже и реже. Отказ от этой идеи мотивировали тем, что для объединения пока нет оснований: землеустроители меряют, инвентаризаторы считают, регистраторы принимают документы, но действия этих органов друг с другом никак не увязаны.
Министерству экономического развития с его новой структурой даже пока не ставится сверхзадача скоординировать в единое целое работу ведомств, регулирующих сферу недвижимости. Формальная передача двух структур по недвижимости в ведение одного министерства решение задачи, конечно, не отдалит, но и не приблизит. Новая передача архивов и данных может вызвать сбои в работе и без того не слишком справляющихся со своими обязанностями чиновников. Недаром два последних года и в «Росрегистрации», и в «Роскадастре» признавали, что объединение, если оно состоится, требует колоссальной подготовительной работы.
Многие эксперты сомневаются в том, что в результате объединения качество работы двух ведомств по недвижимости улучшится. «Вероятно, объединение информационных баз потребует большой технической работы. И возможно, первое время в связи с переходом к новой системе возникнут трудности с регистрацией прав на недвижимость», -- полагает консультант по праву ООО «Финэкспертиза» Елена Антонова. Переформатирование структур двух ведомств, возможно, вызвано не столько заботой об удобстве граждан при оформлении недвижимости, сколько чисто политическими расчетами, полагают другие. «Расчленение «Росрегистрации» скорее реверанс Западу и демонстрация «либерального подхода», который призван теперь демонстрировать при регистрации общественных объединений Минюст, возглавляемый Александром Коноваловым, человеком президента Медведева», -- считает Павел Салин из Центра политической конъюнктуры.
Судьба «Росрегистрации» в новой структуре правительства более понятна, чем планы правительства касательно «Роснедвижимости». Функция по регистрации партий и общественных объединений осталась в Минюсте, вся регистрация недвижимости перешла в Минэкономразвития. «Роснедвижимость» неоднократно перебрасывали из одного ведомства в другое. Совсем недавно она была передана из ведения Минэкономразвития в подчинение Минюста. Теперь передается обратно и, судя по всему, полностью сливается с министерством. Как следует из указа президента о структуре правительства, Министерству экономического развития передаются не только функции по нормативно-правовому регулированию ведения кадастра недвижимости, но также и полномочия для «осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, по государственному мониторингу земель, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и по геодезии и картографии». То есть вся текущая техническая работа с кадастром. До 1 октября 2008 года премьер должен представить президенту положения о реорганизации «Роснедвижимости».
"Сдам квартиру бесплатно девушке до 26 лет. Секс два раза в месяц". Сontre services – сдача квартир не за деньги, а за определенные услуги - существовала во Франции довольно давно. Как правило, хозяева жилья требуют вместо арендной платы помощь по дому: стирку, уборку и т.д. Иногда любвеобильные хозяева предлагают расплачиваться за жилье сексуальными услугами. Об этом пишет ИА Dailystroy.
В настоящее время количество подобных предложений, по данным французского издания Liberation, составляет большую часть от всех объявлений о сдаче квартир без арендной платы. Эксперты видят причину этой тенденции в кризисе на французском рынке жилья, равного которому не было с 1940-го года. Больше всего от высокой арендной платы страдают студенты.
Недавно во Франции вышла книга "Моя дорогая учеба", автор которой, некая Лаура Д., рассказывает о том, что в студенческое время ей приходилось оплачивать ренту за жилье сексуальными услугами. В ином случае оплата за квартиру "съедала" бы около 70% месячного бюджета 19-летней студентки.
Появляются подобные объявления и в Рунете. В частности, тридцатилетний Виктор предлагает "свою квартиру вместе с собой молодой девушке до 25 лет". В качестве бонуса предлагает питание. "Нужно пожить неделю или большой срок, пиши, договоримся", - заканчивает послание любвеобильный москвич прекрасной незнакомке. Правда, где находится квартира, Виктор не указывает. Как правило, для обратной связи в подобных объявлениях телефон не указывается, лишь адрес электронной почты.
Другое объявление - от Кирилла - сильно ограничено по времени. Он предлагал иногородним девушкам совместное проживание в двухкомнатной квартире, но в более чем конкретный период – с 17 по 23 марта. Зато в этот срок он обещает сожительнице подарки, питание и развлечения. "Мне нужен только секс", - чистосердечно признается Кирилл. Его тезка сдает двухкомнатрую квартиру за секс-услуги возле метро "Водный стадион". Возрастной ценз у него несколько выше, чем в большинстве других объявлениях. Тридцатилетние женщины вполне подойдут для совместного проживания.
А вот владелец "однушки" в Кузьминках, подписавшийся как "Аноним", решил подойти к делу более рационально. Он предлагает сдать квартиру за секс плюс 250 долларов. По московским ценам - не очень дорогая плата.
Интересно, что квартиранток, оплачивающих жилье интимом, ищут владельцы не только дорогой столичной недвижимости. Хозяин квартиры в центре Ростова-на-Дону предлагает снять его квартиру "девушкам бесплатно". "От вас нужен только интим (или только оральный секс) 2-3 раза в неделю", - скромно уточняет он.
Сдают квартиры по sex contre services и в Киеве, Харькове, Красноярске и многих других городах. "Вы можете жить от нескольких дней до нескольких недель, все зависит от того, насколько вы будете приветливы, привлекательны и сексуальны", - гласят тексты объявлений.
За первую послепраздничную неделю недвижимость в Москве еще прибавила в цене. Так по данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень стоимости квартир вырос менее чем на 1% и составил 5.586 пунктов.
А неудачники пусть продолжают ждать снижения цен.В 2008 г недвижка прибавит в цене за весь год +100%
Причина. Почему так происходит в недвижимости В 2006 году средние цены предложения на московском рынке жилья выросли на 74%, что в три раза больше чем в 2005 году. Доходность вложений в московское жилье по итогам года превысила доходность вложений не только банковских депозитов, но и большинства паевых инвестиционных фондов и акций (средний рост 70%), не говоря уже о средней доходности вложений в малый, средний и крупный бизнес.
Таким образом, доходность вложений в московское жилье, а также в жилье еще ряда российских регионов, по итогам 2006 года стала лидером легального бизнеса на территории России.
Причины роста
С большой степенью вероятности "ценовая аномалия" 2005-2006 годов на московском рынке жилья стала следствием действия сразу множества факторов экономического характера, а также присущих российскому обществу и государственности правовых, исторических, экономических, социальных особенностей.
Вместе с тем, есть основные причины, которые вызвали столь стремительный рост цен на рынке жилья в столице, а также в ряде российских регионов.
Вполне естественно, что для роста цен на жилье, прежде всего, необходимо наличие денежных средств у домохозяйств и других участников рынка. До недавнего времени основными источниками денежных средств домохозяйств являлись:
часть доходов от продажи энергоносителей и ряда иных российских товаров на мировом рынке, все увеличивающаяся денежная масса в экономике страны (увеличилась за 2006 год более чем на 30%). В 2006 году к этим источникам денежных средств добавился еще один - приток иностранных инвестиций, который вырос примерно в 38 раз по сравнению с 2005 годом и составил более $41 млрд.
Часть денежных средств из этих источников поступила на рынок жилья, в том числе и столичный, что позволило профессиональным участникам начать игру на повышение цен.
Поступлением дополнительных денежных средств на московский рынок жилья дополнительно стимулировалось за счет развития ипотечного и потребительского кредитования (на строительство или приобретение жилья), объем которого в 2006 году превысил в 200 млрд. рублей в целом по стране.
По мнению наших экспертов, к числу основных причин повышения стоимости жилья следует отнести поступление дополнительных денежных средств в виде иностранных инвестиций. С большой степенью вероятности основная часть иностранных инвестиций представляет из себя так называемый "репатриированный капитал", то есть российский капитал, вывезенный за рубеж и обретший там "иностранное гражданство", например с помощью оффшорных зон.
Кроме того, еще одно важное обстоятельство предопределило начало игры на повышение цен на московское жилье в конце 2005 года. Речь идет о борьбе региональных и федеральных игроков рынка и властей за сферы влияния и полномочия. В строительной сфере эта борьба выразилась в последние годы в вытеснении сильного игрока регионального уровня (так называемой, `столичной команды`) сильным игроком федерального уровня из инвестиционно - строительной ниши города, смене структуры собственности у ряда крупных застройщиков. Высокие темпы роста цен на московское жилье во многом были связаны с вполне конкретным желанием вытесняемого из рыночной ниши сильного игрока рынка в получении максимального дохода в оставшееся время.
Новые законодательные акты (так называемый "жилищный пакет" федеральных законов) хотя и осложнили жизнь застройщикам, но благодаря юристам они быстро нашли возможности работы в новой законодательной реальности и, фактически, объем строительства не сократился.
Однако наличие новых законов, повышение цен на стройматериалы, платы за подключение к коммуникациям, позволило застройщикам заявлять о том, что эти факторы мешают им работать, вводить дополнительные площади и ведут к повышению цен, хотя на самом деле маржинальная прибыль застройщиков с каждым месяцем росла. В итоге за год рост строительных расходов составил около 15-20%, а рост цен на конечную продукцию застройщиков - 50%-100% - в зависимости от места, стадии строительства и т.д.
Развитие событий в 2006 году
Ценообразование на первичном рынке стало первопричиной высоких темпов роста цен на московское жилья еще в конце 2005, а затем и в первой половине 2006 годов. Постепенно этот процесс по вполне понятным причинам был поддержан многочисленными собственниками зарегистрированного жилья, то есть вторичным рынком.
В результате одновременного действия всех описанных причин к весне 2006 года на рынке развернулась настоящая "ценовая гонка". По сути, за три весенних месяца цены выросли на 30%. В ситуации, когда цены росли ежедневно, в массовом порядке распадались альтернативные сделки, агентства и ипотечные банки изобретали способы быстрого проведения сделок, появились так называемые "аукционы" на квартиры, агентства недвижимости и частные лица, которые активно скупали квартиры.
Покупатели приобретали недвижимость в цейтноте - не успевали просмотреть несколько вариантов, оценить преимущества и недостатки, подумать перед принятием решения. Возросло количество краткосрочных инвестиционных сделок, в ходе которых квартиры покупались для дальнейшей перепродажи.
На первичном рынке застройщики практически еженедельно пересматривали цены в сторону повышения, и это процесс стал менее интенсивным только летом. Рост цен на жилье на вторичном рынке с 10% в апреле 2006 года постепенно снизился до 4% за август.
К концу лета цены на московское жилье выросли по сравнению с осенью 2005 года практически вдвое. При установившемся уровне цен спрос и предложение достигли баланса. Цены на нефть стали снижаться уже с лета 2006 года. Круг потенциальных заемщиков и потребителей ипотечных кредитов из-за роста цен также существенно сократился - снижение процентных ставок хотя и привело к уменьшению ежемесячных выплат на $10-$50, но из-за повышения цен, чтобы приобрести квартиру уже было необходимо платить ежемесячно примерно на 50-70% больше. Платежеспособный спрос был истощен…
Пример кредитования домохозяйства на покупку средней 2-к квартиры на вторичном рынке в 2005 и 2006 годах
Декабрь 2005 года Декабрь 2006 года Цена квартиры, 60 кв. м в спальном районе в пределах МКАД, панель $140000 $250000 Ставка кредитования 13% 11% Первоначальный взнос 20% ($28000) 10% ($25000) Срок кредита 20 лет 25 лет Ежемесячные выплаты $1430 $2210 Необходимый месячный доход домохозяйства $2900 $4400
С августа 2006 года постепенно стало увеличиваться число предложений квартир на рынке, начал расти срок экспозиции квартир, покупатели начали чаще торговаться, а некоторые продавцы снижать цены. Хотя большинство продавцов по инерции и повышали цены в объявлениях, что привело к росту цен предложения в Москве за сентябрь в среднем на 3,9%, однако это уже не находило «понимания» у потенциальных покупателей.
На первичном рынке в конце августа - начале сентябре застройщики традиционно подняли цены на свою продукцию – в среднем на 9%. Однако, снижение спроса на московское жилье из-за высоких цен и рост числа предложений на вторичном рынке не могли не повлиять на ценовую ситуацию на первичном рынке жилья Москвы.
Рынок отреагировал адекватно – очереди у застройщиков поредели, «горячей» осени как в 2005 году не случилось. Поэтому в последующие месяцы ряд застройщиков, чтобы сохранить интерес покупателей к своим объектам, отказались от запланированных повышений цен и даже в ряде случаев начали их снижать, предоставляя различные скидки.
Уже в сентябре наиболее прозорливые инвесторы, рассматривавшие жилье как краткосрочное инвестиционное вложение, поняли, что период роста цен прекратился, и начали «сбрасывать» свои активы (фиксировать прибыль). В результате в октябре цены предложения на «дорогое» жилье снизились. Причем снижение средних цен на московском вторичном рынке жилья произошло за счет изменения цен и объемов предложения в первую очередь в двух административных округах (ЦАО и СЗАО), которые всегда считались инвестиционно - привлекательными.
К октябрю произошел более чем 40% рост предложений на вторичном рынке жилья по сравнению с июлем 2006 года. Цены предложений на вторичном рынке изменялись незначительно. За осень цены предложения выросли в совокупности на 1,3%, причем если в сентябре они выросли на 3,9%, то уже в октябре и ноябре снизились на 0,7 % и 1,7% соответственно.
Осенью, повышение цен застройщиками (или их правомочными представителями) на 1%-2% в месяц происходило параллельно с учетом осуществления предновогодних и иных маркетинговых программ, предполагающих предоставление покупателям различных скидок и бонусов.
Кроме того, застройщики и их представители стали чаще применять завуалированные способы стимулирования продаж – рассрочки платежей, индивидуального оговариваемые скидки, снижение внутреннего курса иностранной валюты, в которой номинировались цены, и т.д.
К декабрю волна небольшого снижения и коррекции цен предложения на вторичном рынке «докатилась» и до жилья эконом-класса – типовых панельных домов. При этом различные скрытые скидки начали даваться индивидуальными продавцами еще в сентябре-августе, и с каждым месяцем их число росло.
Если весной квартиры часто продавались на 5%-10% выше цены заявленной в объявлениях, то осенью и в декабре, наоборот, они уже стали продаваться со скидкой в 3%-7%.
Таким образом, к концу 2006 года рынок пришел к состоянию, когда дальнейший рост цен стал временно невозможен. Вместе с тем, и быстрое существенное снижение цен в силу экономического эгоизма участников как первичного, так и вторичного рынка жилья и экономических особенностей рынка недвижимости самого по себе, маловероятно.
За 2006 год на вторичном рынке московского жилья рост цен предложения составил 74%, причем жилье эконом-класса (панельные дома) дорожало больше всего – на 78% за год, а жилье в домах из монолита и кирпича – на 73%. При этом больше всего по итогам 2006 года выросли цены предложения на однокомнатные квартиры – на 79%, двухкомнатные – на 76%, а трехкомнатные – на 72%.
На первичном рынке жилья (рынок новостроек) цены предложения возросли за год на 70%, но в конкретных округах рост сильно зависел от темпов строительства, стадии застройки, репутации застройщика, класса возводимого жилья. Поэтому разброс роста цен предложения по округам и типам жилья составил от 40% до 100%. На первичном рынке дорожали в первую очередь однокомнатные квартиры (на 92%), двухкомнатные (на 74%), трехкомнатные и более (на 61%).
Ориентировочная стоимость одинаковых квартир в декабре 2005 и в декабре 2006 на вторичном рынке
Декабрь 2005 года Декабрь 2006 года Однокомнатная, 40 кв. м спальный район в пределах МКАД, панель $95000 $170000 Двухкомнатная, 60 кв. м спальный район в пределах МКАД, панель $140000 $250000 Трехкомнатная, 80 кв. м спальный район в пределах МКАД, панель $195000 $340000
2007 год
На ценовую ситуацию на рынке московской недвижимости в 2007 году будут влиять те же факторы, что и в 2006 году. Прежде всего – это действия управляющей подсистемы рынка, ценовая стратегия крупнейших застройщиков, конъюнктура мировых цен на нефть, газ, металлы, а также настроения и ощущения потребителей и инвесторов, ожидаемые ключевые для российского общества события.
Исходя из характера действия этих факторов на текущий момент, наиболее вероятно снижение цен на 10-15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения. Сильным игрокам российского рынка это необходимо для активизации спроса на жилье.
В пользу этой гипотезы служит то, что мировые цены на нефть по сравнению с пиковыми значениями 2006 года к середине января снизились примерно на 30%. Кроме того, ряд ипотечных банков уже стали (пока временно) отказываться от выдачи наиболее «рискованных» видов кредитов, например кредитов, без первоначального взноса.
Таким образом, между объемом кредитования и качеством кредитного портфеля, банки скорее всего сделают выбор в пользу последнего, а, значит, круг потенциальных заемщиков-потребителей рынка жилья сократиться.
Немаловажным фактором для рынка жилья в 2007 году будут и предстоящие выборы в Государственную Думу (декабрь 2007), а затем - в марте 2008 года, выборы президента страны. Достижение в рамках системы, созданной нынешним президентом, наибольших успехов на выборах, невозможно без снижения цен на жилье. В противном случае – будет сложно объяснить избирателям необходимые "успехи" реализации национального проекта по доступному жилью.
Однако пока попытки на федеральном уровне влиять на ценовую ситуацию сложно назвать успешными. По сути дела ничем закончилось рассмотрение вопроса о потенциально возможном «сговоре» застройщиков Федеральной антимонопольной службой, не нашел поддержки и не был разумно проработан законопроект по прогрессивному налогообложению жилья (исходя из его рыночной стоимости), как и проекты по ее страхованию.
В тоже время жилая недвижимость уже не рассматривается как элемент краткосрочных спекулятивных инвестиций. По итогам последнего квартала 2006 года средняя доходность инвестиций в жилье оказалась не только существенно ниже объявляемой доходности паевых фондов, но и даже ниже доходности вкладов в российских коммерческих банках и ниже инфляции.
Вместе с тем, обвал цен московскому рынку жилья не грозит. Слухи об этом сильно преувеличены, что объясняется экономическими особенностями рынка недвижимости.
В отличие от рынка акций, где падение может достигать 10-12% в день, а сделки заключаются моментально, период сделки с недвижимостью измеряется месяцами. Более того, в отличие от акций – жилье жизненно необходимо и никто не будет избавляться от него лишь потому, что оно подешевело – потом негде будет жить. Многие же инвесторы рассматривают жилую недвижимость, как долгосрочное вложение на десятки лет и, поэтому, на текущую конъюнктуру не обращают внимание.
Ценовая ситуация в различных сегментах московского рынка жилья будет развиваться следующим образом.
В силу несоответствия для большого числа поступающих на рынок предложений цены и качества, в условиях, когда покупатель имеет время для спокойного выбора и сравнения предложений, цены будут достаточно плавно снижаться именно на такое «переоцененное» жилье.
На рынке будет происходить «переоценка ценностей». Увеличатся ценовые разрывы между квартирами в наиболее престижных и наименее престижных районах. Одновременно активизируются альтернативные сделки.
Некоторый рост цен возможен на первичном рынке Москвы.
Причиной его может послужить то, что панельные новостройки в Москве возводятся все реже, да и те, что возводят, во все большей степени отводятся под «бюджетное» жилье и на свободный рынок не поступают.
В тоже время на первичном рынке жилья бизнес-класса, который на «бюджетные» нужды не используется предложение может вырасти, и цены могут снижаться. Однако поскольку средняя цена на квартиры во всех московских новостройках все ближе будет подбираться к средней цене жилья в новостройках Москвы бизнес-класса и будет фиксироваться рост цен в целом.
Еще одна тенденция 2007 года выразиться в дальнейшем «вытеснении» спроса на квартиры в ближайшее Подмосковье, а среди домохозяйств уже имеющих городскую жилую площадь спрос частично будет удовлетворяться за счет загородной недвижимости.
(Продолжение)К октябрю произошел более чем 40% рост предложений на вторичном рынке жилья по сравнению с июлем 2006 года. Цены предложений на вторичном рынке изменялись незначительно. За осень цены предложения выросли в совокупности на 1,3%, причем если в сентябре они выросли на 3,9%, то уже в октябре и ноябре снизились на 0,7 % и 1,7% соответственно.
Осенью, повышение цен застройщиками (или их правомочными представителями) на 1%-2% в месяц происходило параллельно с учетом осуществления предновогодних и иных маркетинговых программ, предполагающих предоставление покупателям различных скидок и бонусов.
Кроме того, застройщики и их представители стали чаще применять завуалированные способы стимулирования продаж – рассрочки платежей, индивидуального оговариваемые скидки, снижение внутреннего курса иностранной валюты, в которой номинировались цены, и т.д.
К декабрю волна небольшого снижения и коррекции цен предложения на вторичном рынке «докатилась» и до жилья эконом-класса – типовых панельных домов. При этом различные скрытые скидки начали даваться индивидуальными продавцами еще в сентябре-августе, и с каждым месяцем их число росло.
Если весной квартиры часто продавались на 5%-10% выше цены заявленной в объявлениях, то осенью и в декабре, наоборот, они уже стали продаваться со скидкой в 3%-7%.
Таким образом, к концу 2006 года рынок пришел к состоянию, когда дальнейший рост цен стал временно невозможен. Вместе с тем, и быстрое существенное снижение цен в силу экономического эгоизма участников как первичного, так и вторичного рынка жилья и экономических особенностей рынка недвижимости самого по себе, маловероятно.
За 2006 год на вторичном рынке московского жилья рост цен предложения составил 74%, причем жилье эконом-класса (панельные дома) дорожало больше всего – на 78% за год, а жилье в домах из монолита и кирпича – на 73%. При этом больше всего по итогам 2006 года выросли цены предложения на однокомнатные квартиры – на 79%, двухкомнатные – на 76%, а трехкомнатные – на 72%.
На первичном рынке жилья (рынок новостроек) цены предложения возросли за год на 70%, но в конкретных округах рост сильно зависел от темпов строительства, стадии застройки, репутации застройщика, класса возводимого жилья. Поэтому разброс роста цен предложения по округам и типам жилья составил от 40% до 100%. На первичном рынке дорожали в первую очередь однокомнатные квартиры (на 92%), двухкомнатные (на 74%), трехкомнатные и более (на 61%).
Ориентировочная стоимость одинаковых квартир в декабре 2005 и в декабре 2006 на вторичном рынке
Декабрь 2005 года Декабрь 2006 года Однокомнатная, 40 кв. м спальный район в пределах МКАД, панель $95000 $170000 Двухкомнатная, 60 кв. м спальный район в пределах МКАД, панель $140000 $250000 Трехкомнатная, 80 кв. м спальный район в пределах МКАД, панель $195000 $340000
2007 год
На ценовую ситуацию на рынке московской недвижимости в 2007 году будут влиять те же факторы, что и в 2006 году. Прежде всего – это действия управляющей подсистемы рынка, ценовая стратегия крупнейших застройщиков, конъюнктура мировых цен на нефть, газ, металлы, а также настроения и ощущения потребителей и инвесторов, ожидаемые ключевые для российского общества события.
Исходя из характера действия этих факторов на текущий момент, наиболее вероятно снижение цен на 10-15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения. Сильным игрокам российского рынка это необходимо для активизации спроса на жилье.
В пользу этой гипотезы служит то, что мировые цены на нефть по сравнению с пиковыми значениями 2006 года к середине января снизились примерно на 30%. Кроме того, ряд ипотечных банков уже стали (пока временно) отказываться от выдачи наиболее «рискованных» видов кредитов, например кредитов, без первоначального взноса.
Таким образом, между объемом кредитования и качеством кредитного портфеля, банки скорее всего сделают выбор в пользу последнего, а, значит, круг потенциальных заемщиков-потребителей рынка жилья сократиться.
Немаловажным фактором для рынка жилья в 2007 году будут и предстоящие выборы в Государственную Думу (декабрь 2007), а затем - в марте 2008 года, выборы президента страны. Достижение в рамках системы, созданной нынешним президентом, наибольших успехов на выборах, невозможно без снижения цен на жилье. В противном случае – будет сложно объяснить избирателям необходимые "успехи" реализации национального проекта по доступному жилью.
Однако пока попытки на федеральном уровне влиять на ценовую ситуацию сложно назвать успешными. По сути дела ничем закончилось рассмотрение вопроса о потенциально возможном «сговоре» застройщиков Федеральной антимонопольной службой, не нашел поддержки и не был разумно проработан законопроект по прогрессивному налогообложению жилья (исходя из его рыночной стоимости), как и проекты по ее страхованию.
В тоже время жилая недвижимость уже не рассматривается как элемент краткосрочных спекулятивных инвестиций. По итогам последнего квартала 2006 года средняя доходность инвестиций в жилье оказалась не только существенно ниже объявляемой доходности паевых фондов, но и даже ниже доходности вкладов в российских коммерческих банках и ниже инфляции.
Вместе с тем, обвал цен московскому рынку жилья не грозит. Слухи об этом сильно преувеличены, что объясняется экономическими особенностями рынка недвижимости.
В отличие от рынка акций, где падение может достигать 10-12% в день, а сделки заключаются моментально, период сделки с недвижимостью измеряется месяцами. Более того, в отличие от акций – жилье жизненно необходимо и никто не будет избавляться от него лишь потому, что оно подешевело – потом негде будет жить. Многие же инвесторы рассматривают жилую недвижимость, как долгосрочное вложение на десятки лет и, поэтому, на текущую конъюнктуру не обращают внимание.
Ценовая ситуация в различных сегментах московского рынка жилья будет развиваться следующим образом.
В силу несоответствия для большого числа поступающих на рынок предложений цены и качества, в условиях, когда покупатель имеет время для спокойного выбора и сравнения предложений, цены будут достаточно плавно снижаться именно на такое «переоцененное» жилье.
На рынке будет происходить «переоценка ценностей». Увеличатся ценовые разрывы между квартирами в наиболее престижных и наименее престижных районах. Одновременно активизируются альтернативные сделки.
Некоторый рост цен возможен на первичном рынке Москвы.
Причиной его может послужить то, что панельные новостройки в Москве возводятся все реже, да и те, что возводят, во все большей степени отводятся под «бюджетное» жилье и на свободный рынок не поступают.
В тоже время на первичном рынке жилья бизнес-класса, который на «бюджетные» нужды не используется предложение может вырасти, и цены могут снижаться. Однако поскольку средняя цена на квартиры во всех московских новостройках все ближе будет подбираться к средней цене жилья в новостройках Москвы бизнес-класса и будет фиксироваться рост цен в целом.
Еще одна тенденция 2007 года выразиться в дальнейшем «вытеснении» спроса на квартиры в ближайшее Подмосковье, а среди домохозяйств уже имеющих городскую жилую площадь спрос частично будет удовлетворяться за счет загородной недвижимости.
Нелишне указать и на тот факт, что свободного жилья в крупных городах мало, а желающих совершить обмен (съезд, разъезд, переезд), который осуществляется только путем купли-продажи - очень много. Поэтому свободных квартир не хватает. И на продажу выставляются квартиры, в которых живут люди. Соответственно, они тоже ищут вариант для переезда! Поэтому, покупатель должен какое-то время ждать понравившуюся ему квартирку, пока она освободится, причем на все 100%, то есть станет свободной от всем видимых и "невидимых" собственников, сособственников, наследников и прочих, "терпящих бедствие в открытом море"… Ждать иногда приходится долго, потому что продавец ищет альтернативный вариант - жилье, в которое ему переезжать и только после этого выписывается со своей жилплощади.
Бывает и так, что продавец повышает цену на свое жилье уже после того, как цена была оговорена, поэтому покупателю путем внесения задатка или аванса приходится, что называется, бронировать данное предложение и фиксировать продажную цену (хотя и здесь очень много всевозможных нюансов).
Неприятным моментом для покупателя жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, является постоянный рост цен. В какие-то периоды темпы роста выше, в какие-то ниже, но в среднем цены повышаются постоянно. Растет и инфляция, которую все кредиторы учитывают в процентной ставке. А вот темпы строительства серьезно отстают от потребностей. Так, 2001 году объемы строительства составили 31,7 млн. кв. м, в 2005 году - 43,6 млн. кв. м, к концу 2007 года должны достигнуть 55-57 млн. кв. м, а к 2010 году строители должны выдавать до 80 млн. кв. м жилья. Но, по международным нормам в год на каждого жителя должен быть построен 1 кв. м. Значит, сколько жителей, столько и "квадратов". Например, в Китае, с 1,3 млрд. жителей возводится в год 1,3 млрд. кв. м. А в России, соответственно в год должно возводится 145 млн. кв. м, что в 3,5 раза выше существующих объемов строительства.
Все вышеприведенные цифры наглядно свидетельствуют о том, что в ближайшие годы рост цен на жилье, особенно в крупных городах (где самые высокооплачиваемые рабочие места) будет продолжаться, ибо спрос явно превышает предложение
19.05, 10:10 оформил.И продам тебе через 2 года по 260 000 р за метр.Ты ещё будешь умолять продать тебе по этой цене.Квартиры в Москве зананчиваются.Будет только рост
В Москве общее количество выданных ипотечных кредитов, начиная с 2000 года и до конца 2008 года, достигнет отметки в 25-26 тысяч кредитов, сообщает RWAY.Ru.
Первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николай Федосеев рассказал: "По данным Росрегистрации, начиная с 2000 года, количество выданных и зарегистрированных кредитов на конец 2007 года составило 19,737 тысяч. Рост в 2007 году по отношению к 2006 году составил 45%. Мы наблюдаем устойчивую тенденцию роста выдачи кредитов в Москве, именно поэтому, основываясь на наши прогнозируемые показатели, мы можем предположить, что по окончании 2008 года в Москве будет выдано не менее 25-26 тысяч кредитов".
По словам Николая Федосеева, "20 тысяч кредитов на момент окончания 2007 года - это достаточно большая цифра, но с учетом того, каким огромным является рынок недвижимости в Москве, это, безусловно, мало".
"Именно поэтому, даже, несмотря на кризис на мировых финансовых рынках, количество выдаваемых кредитов в Москве будет продолжать расти согласно нашим прогнозам", - отметил он.
Процентную ставку для московских очередников по ипотеке в самое ближайшее время планируется увеличить до 11-11,5% в рублях. Об этом сообщил первый заместитель руководителя департамента жилищной политики Москвы Николай Федосеев.
"Сегодня "Московское ипотечное агентство" со 100-процентной долей участия города Москвы выдает кредиты для очередников под 10,5% годовых в рублях. Но мы посчитали и решили, что экономически устойчивым такое положение назвать нельзя, и в ближайшее время на совет директоров "Московского ипотечного агентства" будет вынесен вопрос об увеличении процентной ставки минимум до 11% годовых в рублях, а по большому счету нужно увеличивать до 11,5% годовых", — заявил Федосеев.
10.24 Да не будит 260 тысяч через два года. Сначало будит коррекция до 80 тысяч, а уже потом, может быть лет чере 7-мь, когда недвижимость снова развернётся вверх, то может и будит.
11.22 Дааа, неплохо. Ипотечников хотят натянуть дважды, сейчас на пике роста, да ещё и на увеличенный процент. Ну что сказать: "Куй железо-деньги, пока горячо". "НА ДУРАКА НЕ НУЖЕН НОЖЬ, ЕМУ ПОКАЖЕШЬ МЕДНЫЙ ГРОШЬ, И ДЕЛАЙ С НИМ ЧТО ХОЖЬ."
каждую неделю с начала этого года недвижка в Москве растёт на 1-2%.То есть по итогам года будет примерно +70+80% годовых.И без всякого риска в борьбе с напёрсточниками нашего фр.А вы всё про какой то падёж гундите.Да нре будет его.В Москве растут зарплаты,развивается ипотека.А дефицит жилья огромен.Так чтов ближайшие 5 лет в Москве только РОСТ недвижки. А что касается 260000 р за метр,то через 3-5 лет эта цена тоже покажется смешной.Через 3-5 лет цена будет около 400000-500000 р за квадратметр.Готовьте кошельки.
Дааа, точно Умный говорит - Аля палата номер шесть. Через пять лет не то, что 400 тысяч не будит, будит 60-70 тысяч за квадрат. Вы ипотечники савсем уже ослепли и одурели от роста. Это не есть гуд.
13.43 С такими утверждениями как у тебя, про 400 тысяч за квадрат, ты уж точно хуже быдла. Нет, ты не быдла, ты просто тупой ипатечник и неразбирающийся в этом человек.
19.05, 13:58 про 400000-500000 т р за метр это я писал,а не 19.05, 13:43 .Но он верно говорит, вы когда падения то ждёте?Я вот видел таких ожидающих и на 1000 $ за метр, и на 2000 и на 3000 и на 4000 и на 5000 и вот сейчас вижу на 6000-7000 $ Вы же поймите-инфляция и начался Золотой Век России.Недвижка улетит в разы,самые высокие зарплаты будут в Москве.Началась Эпоха Рсцвета Великой Московской Империи.А до Заката ещё есть десятилетия-а пока наслаждайемся супермегазарплатами и бонусами,которых стрижём с лошков инвесторов внаших пифах)))))))))
Причина удаления:
Перемещённое сообщение не будет удалено, только эта копия.
Используйте эту форму для отправки жалобы на выбранное сообщение (например, «спам» или «оскорбление»).
Внимание! Уважаемые посетители сайта mfd.ru, предупреждаем вас о следующем: ОАО Московская Биржа (далее – Биржа) является источником и обладателем всей или части указанной на настоящей странице Биржевой информации. Вы не имеете права без письменного согласия Биржи осуществлять дальнейшее распространение или предоставление Биржевой информации третьим лицам в любом виде и любыми средствами, её трансляцию, демонстрацию или предоставление доступа к такой информации, а также её использование в игровых, учебных и иных системах, предусматривающих предоставление и/или распространение Биржевой информации. Вы также не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию для создания Модифицированной информации предназначенной для дальнейшего предоставления третьим лицам или публичного распространения. Кроме того, вы не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию в своих Non-display системах.
