Пиковая мощность снизилась на 5% от рекорда 2006 г. Дешево было бы строить ПХГ, выбран способ более дорогой.
Бованенковское месторождение! (+10% к мощности)
Достаточно хорошая отчетность, рост цен на газ в Европу (400 дол — 2011, 415-2012). Доля выручки от газа 62%, растет доля от нефти и э/э
Расходы растут медленнее (23%), амортизация, ФОТ, транзит газа
Покупные нефть, газ и налоги – быстрее
Смотрим за переговорами по ценам с Европой и Украиной, могут быть скидки.
Газпром прогнозирует рост добычи до 690 млрд.куб.м к 2015г. и до 770 млрд.куб.м. к 2030г.в случае благоприятной рыночной ситуации (растущего спроса и высоких нефтяных цен).
Планы реализуемы, если исходить из текущего портфеля новых месторождений. В 2012г. будет запущено крупное Бованенковское месторождение (пик добычи около 115 млрд.куб.м.). в 2016-2017гг. планируется ввести Штокман, Чаяндинское и Ковыктинское месторождения.
Главным вопросом остается спрос на российский газ. Газпром раскрыл, что портфель законтрактованных объемов для поставок газа в Европу составляет 4 трлн.куб.м. на 2012-2030гг. (по системе «бери или плати» должно быть оплачено не менее 3.4-3.6 трлн.куб.м.). Это подразумевает сильный рост поставок в будущем, до 240-250 млрд.куб.м к 2030г. Это предполагает, что Газпром будет покрывать около 60% потребности Европы в покупках газа (на данный момент доля российской компании 27%). Мы сомневаемся в такой перспективе, несмотря на замещение ядерной энергетики газовой, а также постепенный переход генерации на голубое топливо.
Главным перспективным рынком сбыта газа в мире остаются Азиатско-Тихоокеанские страны. Газпром уже сделал шаги по увеличению своего присутствия в регионе. В феврале этого года запущен СПГ-завод Сахалин-2 мощностью 9.6 млн.т., который будет поставлять топливо в Японию и Южную Корею. Но ситуация с поставками в Китай по-прежнему остается неясной, а разработка Восточносибирских месторождений зависит от китайских поставок.
Планирует снизить инвестиции в 2012-2013гг. до уровня $23-30 млрд., что увеличит денежные потоки компании. Тем не менее, компания не собирается отказываться от широкомасштабным капитальных вложений в транспортную инфраструктуру (в частности было отмечено, что Южный поток будет построен независимо от переговоров с Украиной).
Газпром подтвердил изменение в дивидендной политике компании. Коэффициент выплат будет составлять 25% от чистой прибыли по РСБУ. В 2011г. планируется выплатить $0.3 на акцию, доходность 4.5%.
Вторая очередь Северного потока задерживается из-за исков в Германии, Южный поток планируется на полную мощность! (20млрд дол)
Дополнительная операционная прибыль Газпрома за счет индексации внутреннего тарифа может составить до 140-650 млрд руб в год в 2013П-2017П (используя в качестве базисного года 2012П). Эта сумма может быть частично или полностью изъята в качестве налога.
Газпром предлагает дополнительно проиндексировать тариф на газ для своих клиентов (кроме ЖКХ и населения) на 26.3% с 1 октября 2012г. Напомним, что в конце прошлого года был утвержден план, в рамках которого предполагается увеличение цен только с 1 июля на 15%.
За счет увеличения роста цен Газпром планирует компенсироваться двукратный рост НДПИ на газ (для монополии он составляет $17.4/тыс.куб.м против $8.4/тыс.куб.м у независимых производителей), введенный с 2012г. Рост НДПИ повлечет потери компании в размере $4.8 млрд. в 2012г. При одобрении предполагаемом Газпромом темпе роста тарифа, среднегодовая цена на газ увеличится на 17% до $105/тыс.куб., что позволит получить около $3 млрд. дополнительных доходов в 2012г.
P/E – 3,6, ROE – 17,20% P/Запасы – 1
Бюджет Газпрома – 200 млрд дивидендов в год. Правление Газпрома рекомендовало годовому общему собранию акционеров, которое состоится 29 июня, одобрить дивидендные выплаты по итогам 2011 г. в размере 8,97 руб. на акцию, что соответствует 25% чистой прибыли компании по РСБУ после коррекции на некоторый «бумажный доход»
Наш прогноз финансовых показателей Газпрома представлен здесь
Вы можете задать вопросы экспертам по данному эмитенту на этом сейте
Котировки акций европейских банков стремительно снижаются с середины марта, и сегодня уже вплотную приближаются к годовым минимумам. Индекс финансового сектора Европы (Bloomberg Europe 500 Banks And Financial Services) за последний месяц снизился почти на 20%. Является ли это индикатором того, что банки в Европе возможно испытывают очень серьезные проблемы? И может ли это перерасти во вторую волну мирового финансового кризиса?
Сегодня доходность десятилетних государственных облигаций Испании снова превысила психологически важную отметку в 6% на фоне опасения относительно преодоления долгового кризиса в еврозоне. Как Вы считаете, нас ждет вторая волна кризиса? Ожидаете ли Вы распространение европейских распродаж акций и недвижимости на Россию?
Мы считаем, что сейчас, когда уже даже ЕЦБ сделал ставку на инфляционную монетарную политику, очередной виток кризиса маловероятен. При отсутствии спроса на новые гос. облигации европейских стран их фактически будет выкупать ЕЦБ (аналогично тому, как он это делал в конце прошлого — начале этого года).
Прогнозировать же действие иностранных инвесторов (будут ли они продавать или покупать российские активы)- занятие неблагодарное. Единственное, что можно тут сказать, так это то, что по нашему мнению, продавать российские активы на текущих уровнях, опасаясь распродаж со стороны иностранцев, поступок не очень мудрый, поскольку фундаментальная стоимость наших активов находится гораздо выше их текущих рыночных цен.
Как Вы оцениваете надежность европейских банков с учетом возможного обострения долгового кризиса в Европе? Судя по резкому снижению котировок акций европейских банков за последний месяц (почти на 20% по индексу Bloomberg Europe 500 Banks And Financial Services ) — банкивозможно испытывают серьезные проблемы?
Если отвечать на этот вопрос в отрыве от политики ЕЦБ, то европейские банки мы бы надежными не назвали. Во-первых, достаточность капитала у многих европейских банков сейчас составляет 1-3% (и это у очень крупных банков, таких как BNP, Societe Generale и пр.). Во-вторых, сейчас балансы европейских банков являются крайне непрозрачными, и очень сложно оценить насколько справедлива оценка тех или иных активов на балансе европейских банков, таким образом и без того низкие показатели обеспеченности капитала, по факту могут быть еще более низкими или же капитал некоторых банков (причем крупных банков) может быть вообще отрицательным.
Проблемы эти появились не месяц назад, а гораздо раньше. По нашему мнению, европейские банки нельзя было назвать надежными еще 1,5 – 2 года назад. К настоящему моменту фундаментально эта ситуация не изменилась, но появился новый фактор – ЕЦБ с начала этого года присоединился к ярко выраженной инфляционной политике ФРС США. Политика эта заключается в том, что с начала этого года ЕЦБ эмитировал около 1 трлн. евро, которые в виде займов осели на балансах европейских банков, значительно улучшив показатели ликвидности последних. Таким образом банковская система Европы была спасена Европейским ЦБ.
В случае обострения долгового кризиса стоимость гос. облигаций на балансах европейских банков снизится, вызвав очередные проблемы с достаточностью капитала. В этом случае без поддержки со стороны ЕЦБ европейская банковская система будет обречена. Но мы считаем, что ЕЦБ при таком развитии событий предоставит европейским банкам столько ликвидности, сколько последним потребуется.
Являются ли надежными банки, выживающие только благодаря поддержке со стороны ЦБ, вопрос риторический =)
Как Вы считаете, сейчас в какие финансовые инструменты лучше всего вкладывать деньги на срок 1-3 года (акции, облигации, золото, недвижимость или вклады в банках)?
Поскольку 1 года может быть недостаточно, для того чтобы фундаментальная стоимость активов начала сказываться на их рыночной стоимости, то мы считаем, что при принятии решения об инвестировании правильнее ориентироваться на перспективу как минимум 2-3 лет.
Что же касается перспективы 2-3 лет, то российским инвесторам мы бы советовали, прежде всего, акции российских эмитентов и недвижимость, расположенную в России. По нашим расчетам фундаментальная стоимость этих двух видов активов значительно превышает их текущую рыночную стоимость (более подробно о ситуации на российском рынке недвижимости можно прочитать в нашем аналитическом обзоре рынка жилой строящейся недвижимости).
Если же у инвестора существует необходимость разместить средства на короткий срок (около года), то тогда мы бы рекомендовали короткие облигации или депозиты (но не как инструмент приумножения инвестиций).
Золото мы не рассматриваем как инвестиционный инструмент, поскольку само по себе оно не генерирует добавленной стоимости в отличие от акций, облигаций, недвижимости и депозитов.
Бизнес-модель этих организаций заключается в оказании услуг по транспортировке природного газа конечным потребителям в регионах России. По сути, финансовые показатели этих компаний являются производными от объемов реализации газа в соответствующем регионе и регулируемых тарифов на их услуги.
Стоит отметить, что в тарифы ГРО включается так называемая спецнадбавка, которая целевым образом предназначена на реализацию программы газификации российских регионов.
Деятельность компаний носит сезонный характер – 1-й и 4-й кварталы являются ударными, в то время как в середине года объем транспортировки газа снижается.
Основными акционерами этих компаний являются структуры Газпрома и государство в лице компании «Роснефтегаз».
В последнее время вновь активизируется тема, связанная с обменом акций ГРО на акции Газпрома. Напомним, что на протяжении нескольких лет государство пытается получить прямой контроль над Газпромом, что может быть достигнуто путем обмена 0,89% Газпрома на пакеты миноритарных долей в ГРО. Сделка должна быть совершена между Газпромом и уже упоминавшимся выше Роснефтегазом. Соответствующее постановление Правительства вышло еще в конце 2010 г. В настоящий момент вновь предпринимается попытка оценить стоимость пакетов акций ГРО. Нюанс заключается в том, что это может повлечь за собой выставление оферты миноритарным акционерам облгазов, так как в ходе сделки доля Газпрома превысит установленные законом «Об акционерных обществах» пороги владения.
Учитывая, что акции ГРО неликвидны, сделка будет проводиться по ценам, определенным независимым оценщиком, который вряд ли оценит облгазы ниже их балансовой стоимости. Как следствие, такой сценарий может существенно укоротить срок реализации существенной потенциальной доходности акций ГРО. Однако мы бы хотели отметить, что даже если оферты по каким-то причинам не последует, акции ряда облгазов представляются достаточно интересным объектом для вложений. Бизнес-модель этих компаний достаточно понятна, денежные потоки – стабильны. По мере осуществления программы газификации компании смогут большую часть прибыли направлять на выплату дивидендов, став своего рода аналогами энергосбытовых компаний в секторе электроэнергетики. В этой ситуации самым разумным будет создание диверсифицированного портфеля облгазов с учетом их невысокой ликвидности.
Проведенный анализ отчетностей выявил общую тенденцию – большинство из них торгуются с крайне низкими прогнозными коэффициентами P/E и P/BV. Это во многом связано с низкой ликвидностью указанных бумаг и небольшим масштабом компаний. В то же время текущий уровень прибылей даже без учета их возможного повышения совершенно не отражен в нынешних ценах акций. Мы видим, что акции наиболее интересных ГРО торгуются со значениями коэффициента P/BV существенно меньше 1. Мы особо отмечаем акции Ростовоблгаза, у которого коэффициент P/E находится на уровне 1,3, P/BV — 0,3. Компания опубликовала очень сильные результаты по итогам полугодия. Главной новостью стало увеличение объемов транспортировки газа 45% к соответствующему периоду прошлого года в связи с увеличением объемов потребления природного газа промышленными, коммунально-бытовыми потребителями и населением, а также газификацией новых объектов Ростовской области. В результате вместо традиционного убытка по итогам второго квартала компания смогла показать прибыль. На наш взгляд, это позволит Ростовоблгазу по итогам текущего года вновь зафиксировать двузначные темпы роста основных финансовых показателей: выручки и чистой прибыли. Стоит также отметить, что Ростовоблгаз – одна из немногих компаний, где в обращении находятся привилегированные акции.
Наш прогноз финансовых показателей Ростовоблгаза представлен здесь
Вопрос использования сланцевого газа и его влияния на стоимость энергоносителей – это «уравнение с огромным количеством неизвестных». Даже специалисты газовой отрасли (и даже специалисты компаний добывающих сланцевый газ) вряд ли смогут дать достоверные оценки влияния этого фактора на будущую стоимость энергоносителей.
Основной риск для нашей экономики и компаний, добывающих газ – это снижение цен на их продукцию. Благодаря сланцам в США на спотовом рынке цена газа опустилась ниже 2 долл за 1000 БТЕ (или примерно 70 долл за 1000 м3). При том что Газпром продает газ Европе по 400-450 долл, а, например, Япония покупает газ по 560 дол за 1000 м3.
Если бы такое произошло, например, в Европе – нет лучше не представлять !
Но может ли такое произойти в Европе? Одно из условий добычи сланцевого газа – это большие незаселенные пространства. В США – это пустыни, там добывать сланцевый газ достаточно комфортно и минимум рисков для населения и экологии.
В Европе это теоретически возможно в Польше, Франции, Украине, но до конца не ясно как это отразится на экологии. С учетом трепетного отношения Европейцев к этому вопросу – свобода маневра там практически отсутствует.
Еще один фактор неопределенности – сложность оценки запасов. Например, в Польше оценка извлекаемых запасов сланцевого газа была недавно уменьшена в 10 раз.
Надо так же отметить, что пока спотовый рынок газа существенно меньше по объему, чем рынок долгосрочных контрактов и поэтому пока, не оказывает заметного влияния на цены долгосрочных контрактов.
Спотовый рынок очень волатилен. Например, в зимнее время, при росте потребления – может сильно расти, а ближе к лету при снижении потребления падать.
Обеспечить масштабные перетоки (транспортировку) особенно на дальние расстояния (например, из США в Японию) технологически очень сложно – для этого необходима инфраструктура. Поэтому и влияние на цены пока только психологическое, из разряда «посмотрите как там дешево». Создание способов транспортировки стоит дорого, плюс все та же неопределенность с объемом извлекаемых запасов.
Еще один технологический фактор – это резкое падение «дебета» скважин в течении 1-1,5 лет и необходимость постоянного бурения новых, что достаточно затратно. Именно поэтому многие американские компании, занимающиеся добычей сланцевого газа, имеют большую долговую нагрузку, а зачастую и убытки. Они активно привлекали финансирование, ориентируясь на высокие цены газа, но не учитывали возникновение таких сложностей с добычей и транспортировкой.
Надо так же помнить и учитывать другие тенденции. Мы ожидаем, что в ближайшие 5 лет в мире будет рост потребления газа. Например, в Европе набирает силу тенденция перевода на газ автомобилей (как более экологичный и экономичный вид топлива, чем бензин).
Мы постоянно отслеживаем фактор влияния сланцевого газа на нашу газовую отрасль, но считаем, что пока он не оказывает заметного влияния. Возможно, в ближайшие годы неопределенность снизится и можно будет отразить это в цифрах.
Наш прогноз по стоимости акций компании Газпром представлен здесь
Вы можете задать вопросы экспертам по данному эмитенту на этом сайте
Очень интересный материал о вреде деловых СМИ, которые приводят комментарии и прогнозы экспертов о будущем рынка. Мало того, что эти прогнозы в большинстве случаев ошибочны, а правильные являются таковыми по той же причине, что и сломанные часы показывают точное время два раза в сутки. Самое неприятное, что, как правило, эти комментарии еще и предвзятые. Это не очередная конспирологическая теория или разоблачение кукловодов – просто логическое рассуждение.
Например, «эксперт» говорит: «акция Х будет расти». Что это значит? Скорее всего, у этого человека уже есть эти акции. Возможно, он делится этим мнением абсолютно искренне, но если ему удастся убедить в этом еще кого-то (кто купит эти акции) это создаст благоприятную для него курсовую динамику. Чем авторитетнее «эксперт», тем на большее количество «фоловеров» он сможет повлиять, и тем благоприятнее для него динамика. Возможно, что даже в момент, когда он озвучивает свою позицию эти акции еще интересны, но он, скорее всего, купил их раньше и если он прав то, скорее всего, более выгодно, чем остальные.
Очень похожая ситуация, когда «эксперт» говорит, что акция Х будет падать. Можно с полной уверенность предполагать, что у него этих акций нет. Мотивы такого заявления могут быть разные. Возможно, он рассчитывает откупить их дешевле, может быть, он даже их зашортил или, просто, расстраивается из-за того, что не угадал — сам их продал, а они «почему-то» растут.
Кстати этот эффект особенно ярко проявляется на рынке жилой недвижимости. Кто из Ваших знакомых считает, что недвижимость стоит слишком дорого? Те, у кого она есть? Или те, у кого ее нет? Слишком многим в нашей стране нужна недвижимость, поэтому так распространено мнение, что она стоит дорого.
На самом деле, и текущая цена недвижимости, и текущая цена акций определяется объемом спроса и предложения. Эти объемы зависят от мнения и ожидания людей, а на это мнение можно влиять. Слушая «эксперта» необходимо помнить об этом конфликте интересов и можно легко догадаться о том, что у него в портфеле ...
Кстати, по поводу кукловодов: неизвестно как сейчас, а раньше крупные и «уважаемые» компании даже привлекали так клиентов. Они рассказывали, что когда находят ту или иную хорошую акцию, клиенты узнают об этом первыми. Особенно хорошо подходят второй или третий эшелон. На самом деле все происходило примерно так: они сами скупали по минимальным ценам основной объем, потом рассказывали клиентам об интересной «акции», клиентскими деньгами и своим «авторитетом» на небольшом объеме разгоняли стоимость и запускали эту инвест.идею в рынок с максимально широкой информационной поддержкой. Естественно, потом распродавали свой пакет на этом «неожиданном» всплеске интереса. Клиентам даже доставался небольшой «кусочек этого пирога», но основную часть, естественно, получал брокер.
Мы подготовили этот ролик в связи с многочисленными вопросами о том, как мы расчитываем потенциальную доходность девелоперов. Напомню, что в нашем хит-параде застройщики занимают лидирующие места в группе 6.2, 6.3, 6.4 и 6.5
Ждем от Вас коменариев, обсуждения, оценок и новых вопросов.
Далее расшифровка (для тех, кто любит читать)
Данный материал посвящен одному из самых злободневных и самых сложных вопросов: как оценить истинную стоимость акций строительных компаний.
Это тем более актуально, что на протяжении практически всей своей истории акции публичных строительных компаний, по нашим расчетам, практически никогда не торговались на адекватных ценовых уровнях. Если до кризиса компании размещались на IPO по заоблачным ценам, то сейчас они торгуются значительно ниже своей фундаментальной оценки. Однако чтобы это понять, нам пришлось приложить немало усилий, подробно разобравшись в специфике работы каждой компании. Сейчас мы хотим поделиться с вами своими выводами и рассказать о самом подходе к тому, как правильно анализировать строительные компании.
Необходимость создания отдельной методики возникла не на пустом месте. Стандартные подходы к оценке не позволяют учесть специфику бизнеса девелоперов. В частности, такой показатель как выручка для строительных компаний не имеет большого смысла, так как без учета переоценки имущества этот показатель в основном отражает факт осуществления продаж недвижимости из состава активов. Например, нулевая выручка ничего не значит – компания просто могла осуществлять строительство и ничего не продавать за отчетный период.
По этой же причине не работает наша стандартная методика прогнозирования будущей стоимости акции через прогноз традиционных финансовых коэффициентов (P/E, P/S, P/BV). В поисках истины мы устремили свои взоры на финансовые рынки с богатой историей.
В результате проведенного нами исследования на основе данных западных финансовых рынков было выявлено, что курсовая динамика акций девелоперских компаний определяется их БАЛАНСОВОЙ СТОИМОСТЬЮ. Таким образом, наша задача сводится к прогнозированию будущей балансовой стоимости компании, для чего нам необходимо оценить будущую рыночную стоимость имеющихся у девелопера проектов.
Такая задача резко увеличивает объем информации, который требуется аналитику для оценки компании. В нашем случае источниками информации о компании являются:
Отчетность по РСБУ
Годовой и ежеквартальные отчеты компании
Отчетность по международным стандартам и комментарии к ней
отчет оценщика
информация, предоставленная компаниями на корпоративных сайтах или презентациях для инвесторов
иные источники в открытом доступе (специализированные форумы, профильные статьи и новостные сообщения)
Однако здесь возникают новые сложности.
Неконсолидированная отчетность по РСБУ для оценки компании не подходит, поскольку, как правило, каждый проект – это новое юридическое лицо.
Стандарты отчетности МСФО воздвигают перед нами новые препятствия: проекты в сфере жилой недвижимости ( а именно они зачастую доминируют в общем портфеле проектов девелопера) учитываются по статье баланса «Запасы» и переоцениваются не по справедливой стоимости, а по фактической себестоимости.
Ряд компаний предоставляют такой документ, как отчет оценщика. Обычно там приводится полный перечень проектов с основными параметрами, а также оценка оценщика по каждому из них. Казалось бы, все просто, берем итоговую цифру оценщика, делим на количество акций и получаем стоимость акции. НО! ВО-первых, нам требуется БУДУЩАЯ цена акции, а, значит, БУДУЩАЯ стоимость портфеля проектов. Во-вторых, у нас могут очень сильно расходиться базовые предпосылки, исходя из которых оценщиком прогнозируется стоимость проектов; речь идет, прежде всего, о прогнозе вектора цен на недвижимость и себестоимости строительства. В кризис мы были свидетелями того, как оценщики в течение года снижали кратно оценку стоимости проектов компании или наоборот, практически не меняли ее на протяжении ряда лет, несмотря на изменение тенденций на рынке жилья. Доверия к такого рода оценкам у нас нет. Поэтому в рамках построения моделей строительных компаний мы используем отчет оценщика как источник информации о проектах и их основных параметрах, таких как тип недвижимости, местоположение, классность, сроки строительства, полезная площадь, доля в девелопера проекте.
Перейдем к основным моментам, характеризующим наш подход.
В отличие от стандартов МСФО мы проводим переоценку ВСЕЙ недвижимости и отражаем ВСЮ нашу оценку в балансе компании. Общую схему оценки компании можно представить в виде следующего алгоритма.
Наш подход
В рамках нашего подхода мы:
Собираем исходные данные необходимые для оценки проектов
Оцениваем проекты в разрезе сегментов недвижимости
Рассчитываем итоговую стоимость портфеля проектов
Оцениваем будущее финансовое положение компании; cоставляем проформу баланса и отчета о прибылях и убытках
Рассчитываем потенциальную доходность и ставку владения акции
Рассчитываем агрегированную доходность акции
Оценка жилой недвижимости
При оценке мы обращаем внимание на специфические особенности сегмента жилой недвижимости. В частности, учитываем различия в сроках реализации проекта (начало и окончание строительства) и реальных сроках продаж (которые как правило, сдвигаются). Кроме того, мы стараемся отслеживать фактические объемы продаж (на квартальной, полугодовой или годовой основе). Например, в кризис продажи квартир остановились, и мы учли это в своих прогнозах.
Другой особенностью является дисконт за этапность. Это разница между ценой продажи объекта на стадии строительства и рыночной ценой аналогичного готового объекта. Дисконт за этапность объясняется с двух сторон. С позиции застройщика дисконт – это своеобразная плата за привлеченные средства дольщика (аналогично кредиту). С позиции инвестора дисконт объясняется рисками недостроя, а так же возможностью арендовать жилье на период строительства. По мере строительной готовности риски и дисконт снижаются.
Оценка стоимости проекта жилой недвижимости сводится к дисконтированию чистого денежного потока (доходов компании от продажи квартир за вычетом расходов на строительство). Для расчета притока денежных средств необходимо учитывать следующие параметры.
продаваемая площадь
доля девелопера в проекте
цена продажи
дисконт за этапность
Для расчета оттока денежных средств на строительство необходимо учитывать следующие параметры.
Построенная площадь
доля девелопера в проекте
себестоимость строительства
Оценка коммерческой недвижимости
Специфическими параметрами данного сегмента недвижимости являются заполняемость, ставка аренды, ставка капитализации.
Заполняемость характеризует долю сданных площадей в общей полезной площади объекта.
Ставка капитализации – соотношение аренды и стоимости недвижимости. Она зависит от рыночной конъюнктуры и позволяет оценивать стоимость недвижимости, отталкиваясь от стоимости аренды, и наоборот.
При работе с коммерческой недвижимостью возможны две стратегии – продажа или аренда.
В обоих случаях стоимость недостроя оценивается дисконтированием денежных потоков аналогично жилой недвижимости. При продаже объекта одним лотом или распродаже крупных площадей может использоваться дисконт за объем.
Если в качестве стратегии для реализации проекта выбрана сдача в аренду, мы оцениваем денежные потоки, получаемые от аренды. При этом готовая недвижимость оценивается сравнительным подходом.
Величина портфеля представляет собой суммарную стоимость недостроенных и готовых объектов.
Оценка земли и проектов «бумажной» стадии
Наиболее распространены два вида земельных участков: земли под будущее строительство и сельхозземли. В обоих случаях они оцениваются сравнительным подходом.
Проекты, параметры которых не утверждены, не получена необходимая документация или реализация которых не планируется в ближайшие один-два года, мы оцениваем как землю.
Доходы от продажи земли в коттеджных поселках используются только для оценки денежной прибыли.
Различия в моделях бизнеса
Некоторые предприятия помимо строительства могут заниматься смежными видами деятельности.
В зависимости от масштабов прочих сегментов бизнеса мы используем один из двух подходов:
оцениваем сегменты компании обособленно, как обычную компанию, а потом учитываем по методу составных частей.
учитываем показатели сегментов напрямую в Отчете о прибылях и убытках
Первый подход подразумевает оценку методом составных частей. Такая ситуация наиболее характерна для компаний занимающихся строительством и производством стройматериалов. В таких моделях мы отдельно оцениваем дивизион производства строительных материалов, и отдельно портфель проектов. Для получения общей прогнозной капитализации мы складываем эти составляющие.
Кроме того, возникает проблема межсегментных расчетов. Компании производят строительные материалы для себя и для продажи на рынке. Естественным образом в первом случае компании экономят на стоимости СМР. Но зачастую нам тяжело оценить, какая доля произведенных материалов будет использоваться для собственных нужд. В этом случае мы делаем допущение, согласно которому компания все произведенные материалы продает на рынке. И для компенсации устанавливаем рыночную стоимость СМР при расчете себестоимости строительства.
Сводная оценка проектов
После оценки сегментов необходимо рассчитать общую стоимость портфеля проектов и денежные потоки для прогнозирования финансового положения компании. По всем сегментам недвижимости суммируются следующие показатели:
стоимость недостроя
стоимость готового имущества
расходы на строительство
доходы от продажи жилой недвижимости
доходы от продажи коммерческой недвижимости
доходы от сдачи в аренду
Нужно отметить, что если первые два показателя на дату прогноза в полной мере попадают в будущий балансовый капитал, то доходы за вычетом расходов образуют денежную часть прибыли. Только часть из нее становится нераспределенной и также попадает в будущий балансовый капитал, в то время как другая ее часть идет на обеспечение компании средствами, необходимыми для ведения операционной деятельности до даты прогнозирования.
Внесение фактической отчетности. Корректировки.
После оценки будущей стоимости портфеля проектов мы переходим к прогнозированию будущего финансового положения, и прежде всего будущего балансового капитала строительной компании. Для этой цели мы прежде всего обеспечиваем сопоставимость будущего и текущего балансового капитала. Как мы уже отмечали, в отличие от международных стандартов мы проводим переоценку всей недвижимости и отражаем всю нашу оценку в балансе. Переоценка включает только ту недвижимость, которая была на начало периода. Соответственно новое строительство, начатое в отчетном периоде, нами исключается. Далее, используя параметры проектов компании, мы прогнозируем ее операционную деятельность и связанную с этим потребность в финансировании. Она может быть реализована компанией через продажу своих проектов, управление долгом или допэмиссию акций. Наконец, параллельно изменению нераспределенной чистой прибыли будут расти отложенные налоговые обязательства, в рамках которых налоги выплачиваются при продаже объектов.
В результате в рамках активов основной прогноз опирается на корректировку статей «Запасы», «Инвестиционная собственность», «Денежные средства»; в рамках пассивов затрагивается раздел «Балансовый капитал», а также статьи долговой нагрузки и отложенные налоговые обязательства.
Расчет потенциальной доходности
Как и по другим компаниям, итоговый показатель инвестиционной привлекательности акций строительных компаний складывается из двух составляющих: потенциальной доходности и ставки владения.
Короткая потенциальная доходность рассчитывается путем сравнения текущей капитализации и прогнозного собственного капитала. При этом мы также принимаем во внимание рентные доходы компании и среднюю норму доходности в секторе коммерческой недвижимости.
Для того, что бы существующий подход учитывал риски корпоративного управления, мы корректируем величину будущего собственного капитала. Компании, где существует больший риск продажи проектов по нерыночным ценам, оцениваются нами с дисконтом, что снижает потенциальную доходность их акций.
Ставка владения, отражающая долгосрочную доходность владения бизнесом, рассчитывается нами также с учетом специфики проектов компании: для каждого вида недвижимости (жилая, офисная, торговая или земля) существует своя ставка владения, которая затем взвешивается на долю указанных видов недвижимости в структуре портфеля компании. Итогом является единая ставка владения по каждой компании.
Поскольку на текущий момент все девелоперские компании торгуются со значительным дисконтом к своей справедливой стоимости, мы корректируем ставку владения на это дисконт.
Агрегированная доходность рассчитывается по стандартной методике с учетом срока прогнозирования компании. Подробнее вы может ознакомиться с ней на нашем сайте.
Мы надеемся, что данный ролик объяснит наш особый взгляд на принципы оценки строительных компаний. Мы отдаем себе отчет в том, что адекватная оценка стоимости таких компаний – достаточно сложный труд. Во многом поэтому степень нерационального поведения инвесторов, торгующих акциями строительных компаний, достаточно велика даже на фоне представителей других отраслей российского фондового рынка. Со своей стороны мы надеемся, что наш материал поможет вам научиться оценивать истинный потенциал строительных компаний и использовать эти знания при вложении личных средств.
В последнее время, помимо инвестиционных «советников» и псевдо-управляющих брокеры осваивают новые технологии «помощи» клиентам. Речь идет о системах авто-следования или экспертных системах. В чем идея: составляется ряд модельных портфелей, которые демонстрируют шикарные результаты, а клиентам предлагается «сервис», в рамках которого они могут получать информацию о сделках такого портфеля и повторять их. Эти сервисы бывают платные и бесплатные. Сделки клиент может повторять как в ручном, так и автоматическом режиме.
Задумайтесь не являются ли системы автоследования изящным способом фронт-раннинга. Даже если такой портфель ведется честно, то операции в нем проводятся раньше, чем в портфелях, которые повторяют его сделки. При достаточном объеме, деньги «последователей» разгоняют котировки в нужном направлении. Когда движение «выдыхается», первым из «трейда» выходит (переворачивается) «экспертный» портфель.
Но даже если объемов не хватает для формирования движений на рынке, то с помощью таких «клиентов» можно хотя бы закрыть (неудачную) позицию или купить нужных акций.
«Нарисовать» превосходные результат такого портфеля на исторических данных особого труда не составит. Тем более что это вообще может быть виртуальный портфель.
Постулаты ТА гласят: (1) Любой фактор, влияющий на цену, уже учтен рынком и включен в цену; (2) движения цен подчинено тенденциям; (3) история повторяется.
По этому поводу интересное рассуждение:
Вопрос: В каком возрасте по статистике умирают люди?
Ответ: по статистике люди умирают в возрасте 80 лет. (не принципиально какая цифра)
Вопрос (исходя из постулатов ТА): люди в возрасте 80 лет умирают из-за того, что такая статистика?
Очевидно, что люди умирают не из-за статистики, а от старости, болезней и несчастных случаев. Статистика это отражает, но не является причиной.
ТА пытается выдавать статистические «отражения» за причины.
Удивительное коварство ТА состоит в том, что имеется огромный объем статистического материала и различных инструментов. Всегда можно найти график актива и индикатор, который на исторических данных убедительно покажет впечатляющую эффективность этого индикатора.
Этим обстоятельством так ловко пользуются всевозможные гуру и преподаватели на брокерских курсах для вербовки новых рекрутов, готовых расстаться со своими деньгами.
По экспертным оценкам: форексные «кухни» получают до 70-80% в год от объема денег своих клиентов. Форексные ДЦ, которые не злоупотребляют мошенничеством – получают 20-30% от объема клиентских денег. Брокерские компании на фондовом рынке получают 5-10% от объема клиентских денег. Ключевую помощь в этом им оказывает ТА.
П.С. Комиссии ПИФов составляют 2-3% от объема клиентских денег.
Нашли список примет трейдеров. А у Вас какие приметы? Будем благодарны если расскажете в комментах =)
1. Разбитая фигурка бычка. У многих на столах подле мониторов, на которых мигают котировки, стоят фигурки бычков, некоторые представляют собой копии памятников, установленных рядом с известными биржами. Если неосторожно смахнуть этот сувенир, чтобы он упал на пол, то это знак грядущего обвала. Правило работает в 99% случаев. Если при этом гипсовая, например, фигурка разбивается или у бычка отваливаются оба рога, то это знак краха!
Причем, если Вы встаете в шорт и умышленно разбиваете статуйку бычка, то это почему-то в этом случае не работает.
2. Черный дресс код. Если отдел трейдинга приходит на работу в черных/траурных тонах, то жди обвала. Если при этом большинство брокеров тоже наряжается в траур, то это верный знак паники. Бывает даже что если все пришли в черном, и рынок смотрит вниз, можно позвонить еще не появившимся коллегам на рабочем месте, чтоб они экстренно переоделись во чте нибудь светлое. Иногда это помогает.
К сожалению, как и в случае с бычками, это правило не работает если вы умышленно одели черное встав предварительно в шорт. Кстати в 30 годы прошлого века фраза «в черном» на УоллСтрите означала иметь прибыль.
3. Стройка напротив офиса. Вообще-то у каждого трейдера есть своя собственная стройка, за которой он наблюдает. Обычно это находится возле места где сам трейдер проживает. Если сутра на стройке копошатся рабочие, если процесс в процессе, то на рынках будет все ОК!.. Если же стройку замораживают, то жди небольшого обвала.
Правило работает в 60% случаев. Можно попробовать рассчитывать «осциллятор новостроек», но пока мало наблюдений сделано, что бы делиться результатом.
4. Не покупай во время дождя! Если Вы формируете портфель, а за окном в это время дождик, то закрываться будете с убытком. Правда как правило работает зимой не известно.
5. Туалетная бумага. Если в офисных туалетах бумага «премиум» класса, трехслойная с разноцветными цветочками, то на рынках ожидается тишь да благодать, рост и процветание. Если же бумага дешевая, серая, то жди краха в этот день. Примета срабатывает в 80% случаев.
Оставить комментарий
