ЦМТ раскрыл финансовую отчетность по МСФО за 1 п/г 2020 г. В отличие от строительных компаний, где мы традиционно придаем меньшее значение показателям отчетности в целом и ОПУ в частности, показатели отчетности ЦМТ имеют для нас гораздо большее значение. Это объясняется тем, что рыночная стоимость объектов недвижимости находит свое отражение в балансе, а большая масса рентных доходов позволяет не только корректно оценить компанию по данному показателю, но и вносит существенный вклад в прогноз собственного капитала.
См. таблицу: https://bf.arsagera.ru/stroitelstvo_nedvizhimos...
Пандемия COVID-19 и связанное с ней падение спроса на офисные и гостиничные услуги оказали серьезное влияние на доходы компании: общая выручка ЦМТ сократилась на 23,5% до 2,6 млрд руб.
Особняком стоит выручка по главной составляющей доходов – от аренды офисной недвижимости, которая сократилась всего на 1,4% до 1,7 млрд руб. Несмотря на негативные тенденции компании удалось избежать снижения арендных ставок. Объем вакантных площадей по трем офисным зданиям комплекса не превысил 9,69% на конец полугодия и 2,1% в среднем за полугодие, что можно признать достаточно хорошим результатом.
Куда сильнее пострадал гостиничный комплекс ЦМТ, чьи доходы упали на 59,0% до 273 млн руб. вследствие значительного сокращения турпотока. Уровень загрузки гостиниц резко снизился и составил в среднем во втором квартале 22,1% от номеров, предложенных к продаже, когда часть номерного фонда была выведена из коммерческой эксплуатации с целью сокращения расходов (во втором квартале 2019 г. – 80,3%). В 3-м квартале 2020 г. показатель загрузки составил 45,3% по сравнению с 87,1% в третьем квартале 2019 г.
Похожая динамика выручки (-55,6%) наблюдалась и по направлению услуг по организации питания. Значительное падение оборотов, наблюдавшееся уже в феврале-марте, переросло во втором квартале практически в полное прекращение деятельности сегмента (за исключением столовой для работников). Лишь в конце июня текущего года большинство точек питания ЦМТ возобновили свою работу практически в полном объеме.
Драматическое падение доходов зафиксировали услуги по конгрессно-выставочной деятельности (-62,5%, 60,0 млн руб.). Ограничительные меры, введенные на территории Москвы, привели к отмене большей части запланированных мероприятий, а разрешение культурно-зрелищных мероприятий с ограничением по заполняемости залов не было в полной мере воспринято клиентами.
Себестоимость снизилась на 22,1% до 1,1 млрд руб., а коммерческие и управленческие расходы сократились на 22,4% до 984 млн руб. В рамках сокращения расходов была проведена консервация временно неиспользованных зданий и помещений, что позволило сократить эксплуатационные затраты. Помимо этого, были снижены расходы на оплату труда, а также закупки товаров, в т.ч. продуктов питания.
Отдельной строкой в отчетности компания отразила убыток от переоценки инвестиционного имущества в размере 1,5 млрд руб., образовавшийся в ходе проведенного тестирования имущественного комплекса на обесценение.
В итоге операционный убыток компании превысил 1,0 млрд руб. против прибыли годом ранее.
В блоке финансовых статей компания отразила отрицательные курсовые разницы по валютной части своих финансовых вложений в размере 441,9 млн руб., еще 73,3 млн руб. было получено в качестве процентов по остаткам денежных средств на счетах, общая величина которых составила 6,6 млрд руб.
В итоге чистый убыток ЦМТ составил 484 млн руб.
С учетом значительного замедления деловой активности, вызванного последствиями пандемии COVID-19, мы расцениваем вышедшую отчетность как достаточно неплохую, отмечая, прежде всего, устойчивость арендных доходов в офисном сегменте, а также усилия компании по контролю над расходами. Последнее обстоятельство, учитывая сохраняющиеся ограничения, будет оставаться важным для определения результатов деятельности компании как в текущем, так и в следующем году.
Предполагая различные скорости снятия ранее введенных ограничений, компания ожидает неодинаковых темпов восстановления доходов по своим ключевым сегментам. В частности, в офисном сегменте предполагается сохранение небольшой доли вакантных площадей и ежегодное увеличение арендных ставок в пределах 5%.
Восстановление объемов загрузки номерного фонда в гостиничном сегменте ожидается к 2023 г. Восстановление доходов до уровня 2019 г. ожидается: по комплексу объектов питания и конгресс-центру – в 2023 г., паркингам – в 2021 г.
Применительно к следующему году ЦМТ получить совокупные доходы на уровне 5,7-5,8 млрд руб., а также чистые потоки от операционной деятельности - 800-900 млн руб.
По результатам вышедшей отчетности мы внесли изменения в модель компании, касающиеся сокращения выручки практически по всем сегментам с последующим ее восстановлением до уровня прошлого года к 2023-24 гг. Также мы несколько улучшили наш взгляд на операционную эффективность ЦМТ, понизив величину коммерческих и эксплуатационных расходов на ближайшие годы, а также заложив единовременное обесценение инвестиционного имущества в текущем году. Определенная неясность остается с дивидендными выплатами по итогам 2020 г., учитывая, что в текущем году мы моделируем убыток компании по МСФО. В результате внесенных изменений потенциальная доходность акций компании не претерпела серьезных изменений.
См. таблицу: https://bf.arsagera.ru/stroitelstvo_nedvizhimos...
Несмотря на сложные условия работы в текущем году мы по-прежнему считаем ключевым фактором, способным оказать серьезное влияние на курсовую динамику акций компании, дальнейшее внедрение принципов управления акционерным капиталом, и прежде всего, проведение серии обратных выкупов акций, а также погашение пакета квазиказначейских акций. На данный момент обыкновенные акции компании торгуются примерно за четверть собственного капитала и наряду с привилегированными акциями продолжают входить в состав наших диверсифицированных портфелей акций «второго эшелона».
___________________________________________
| Подробнее о выборе акций, расчете потенциальной доходности и принципах формирования и управления портфелем читайте в книге «Заметки в инвестировании» |
