ЦМТ раскрыл финансовую отчетность по МСФО за 2017 г. В отличие от строительных компаний, где мы традиционно придаем меньшее значение показателям отчетности в целом и ОПУ в частности, показатели отчетности ЦМТ имеют для нас гораздо большее значение. Это объясняется тем, что рыночная стоимость объектов недвижимости находит свое отражение в балансе, а большая масса рентных доходов позволяет не только корректно оценить компанию по данному показателю, но и вносит существенный вклад в прогноз собственного капитала.
Общая выручка компании выросла на 4,8% до 6,3 млрд руб. При этом выручка по главной составляющей доходов – от аренды недвижимости увеличилась только на 1,4% до 3,7 млрд руб. Судя по всему, серьезных изменений в тарифных ставках, равно как и в уровнях заполнения площадей не происходило.
Наибольший вклад в общую выручку принес гостиничный сегмент, увеличив свои доходы на 10% до 1,6 млрд руб., а наиболее существенный рост показали доходы от конгрессно-выставочной деятельности, выросшие на 41,3% до 424 млн руб. Столь серьезный рост связан с проведением ряда крупных комплексных мероприятий корпоративных клиентов и международных конгрессов и конференций. Всего за 2017 год на базе Конгресс-центра ПАО «ЦМТ» проведено 300 мероприятий, общий бюджет которых значительно превысил уровень 2016 года.
Себестоимость росла бОльшими темпами (+7,8%), составив 2,6 млрд руб. Существенный рост (+38,3%) показали расходы на амортизационные отчисления, в то время как прочие статьи расходов показали умеренный рост или даже снижение. Коммерческие и управленческие расходы увеличились на 1,5% до 2,4 млрд руб.
Ложкой дегтя стала очередная отрицательная переоценка инвестиционной собственности и основных средств по итогам 2017 года в размере 904 млн руб. По итогам 2016 года отрицательная переоценка составила 566 млн руб. Ранее компания не включала переоценку в отчет о прибылях о убытках, а с выходом отчетности за 1 п/г 2017 г. произвела такую корректировку за 2016 г. задним числом. В результате по статьям активов было зафиксировано снижение стоимости инвестиционной собственности сразу на 5 млрд руб. ( с 41 млрд руб. до 36 млрд руб.) и основных средств почти на 600 млн руб. По статьям пассива баланса соответствующие корректировки в сторону снижения претерпели статьи «нераспределенная прибыль» и «отложенные налоговые активы». В результате собственный капитал сократился более чем на 5 млрд руб., составив 42,96 млрд руб. (34,5 руб. на акцию), откатившись к уровням пятилетней давности.
В итоге операционная прибыль компании составила 205 млн руб. (-74,1%).
Чистые финансовые доходы компании составили 112 млн руб. Как и в прошлом периоде, компания отразила отрицательные курсовые разницы по валютной части своих финансовых вложений, однако их величина в отчетном периоде оказалась существенно меньше прошлогодней (-191 млн руб. против -1 млрд руб.). Помимо этого компания отразила доход в 144,6 млн руб., ставший эффектом от дисконтирования стоимости облигаций АКБ «Пересвет», числящихся в составе инвестиций, удерживаемых до погашения. В прошлом году по данной статье был зафиксирован убыток в размере 2,1 млрд руб.
В итоге чистая прибыль ПАО «ЦМТ» составила 191 млн руб.
По результатам вышедшей отчетности мы внесли изменения в модель, понизив прогноз выручки компании на текущий год вследствие более низких ставок аренды недвижимости. Наш текущий сценарий предполагает стабильную прибыль компании чуть выше 1 млрд руб. (с учетом положительной переоценки инвестиционной собственности) на ближайшие годы.
Несмотря на то, что компания ведет свой бизнес в конкурентных сегментах, выгодное местоположение, сосредоточение комплекса зданий в непосредственной близости друг от друга, наличие развитой системы дополнительных услуг, на наш взгляд, сможет оказать поддержку финансовым показателям ЦМТ.
Отдельно отметим, интересные новости из компании по линии корпоративного управления. Во-первых, по итогам 2017 года ЦМТ увеличил дивидендные выплаты, остававшиеся последние несколько лет без изменений, почти на 50% до 600 млн руб. Это стало причиной роста дивидендной доходности и, как следствие, потенциальной доходности по обыкновенным и привилегированным акциям компании.
На фоне умеренных капитальных вложений и растущей массы рентных доходов можно характеризовать ЦМТ как типичный «кэш-аут» бизнес с устойчивым денежным потоком (нераспределенная чистая прибыль по балансу составила 40,1 млрд руб.), что создает хорошую основу для дальнейшей выплаты высоких дивидендов.
Помимо этого в начале текущего года ФАС удовлетворила ходатайство ТПП РФ о приобретении 0,00009% голосующих акций ПАО «ЦМТ», после чего ее доля в обыкновенных акциях компании составила 75,00002%. Далее, ТПП РФ направила остальным акционерам оферту по цене 7,5 руб. за одну обыкновенную акцию. Однако ЦБ РФ принял решение о несоответствии этой оферты законодательству и направил предписание ТПП РФ. Причины направления предписания ЦБ не указал. Ожидается, что после устранения замечаний ЦБ оферта будет сделана, а по ее итогам доля ТПП РФ в ЦМТ существенно возрастет.
Ключевым фактором, способным оказать серьезное влияние на курсовую динамику акций компании, является дальнейшее внедрение принципов управления акционерным капиталом, и прежде всего, проведение серии обратных выкупов акций, а также погашение пакета квазиказначейских акций. Даже после потерь последних лет обыкновенные акции компании торгуются примерно за четверть собственного капитала, а привилегированные акции, обращающиеся с мультипликатором P/BV около 0,17, продолжают входить в состав наших диверсифицированных портфелей акций «второго эшелона».
Компания «ЦМТ» накануне опубликовала отчетность по российским стандартам за 2013 год. Обычно при оценке строительных компаний мы не принимаем во внимание бухгалтерские цифры по российским стандартам, однако такие данные будут полезны для предварительной оценки финансового положения компании, а также для оценки возможных дивидендных выплат.
Итак, доходы ЦМТ в 2013 году выросли на 5,8% - до 6,1 млрд рублей, рост наблюдался во всех сегментах деятельности. Компания по-прежнему не имеет долгового бремени. Объем денежных средств на счетах и финансовых вложений достиг 4,65 млрд рублей, из которых чуть более 4 млрд – кэш. С одной стороны, это говорит об устойчивом финансовом положении компании, с другой – о нерациональной модели управления акционерным капиталом. На конец 2012 года объем денежных средств и финансовые вложения на счетах ЦМТ составлял 4,45 млрд рублей. За 2013 год процентные доходы составили чуть менее 190 млн рублей, таким образом, средняя ставка, под которую работал объем сбережений, по нашим оценкам, составила лишь 4,2%. Компании, капитализация которой составляет менее трети собственного капитала (по МСФО), логичнее было бы провести выкуп собственных акций с рынка.
В итоге за счет положительного сальдо прочих доходов и расходов чистая прибыль ЦМТ по РСБУ за 2013 год выросла на 20%. Напомним, что финансовый результат по данным российской отчетности является источником дивидендных выплат. В 2012 году было распределено 25% чистой прибыли, в результате владельцы и обыкновенных, и привилегированных акций получили дивиденд в размере около 27 копеек на акцию. Если ЦМТ по итогам 2013 также распределит 25% чистой прибыли, то дивиденд может составить около 32,5 копеек. Отметим и некоторые риски корпоративного управления владения: в феврале 2014 года ЦМТ раскрыл, что держателем 13,62% обыкновенных акций является его дочерняя компания ООО «Совинцентр-2».
Привилегированные акции компании, по которым складывается неплохая дивидендная доходность и обладающие существенным дисконтом к обыкновенным, входят в наши диверсифицированные портфели акций "второго эшелона".
Свершилось долгожданное событие: ЦМТ после пятилетнего молчания представил отчетность по стандартам МСФО. Скажем сразу: невзирая на такой длительный перерыв, нам достаточно неплохо удалось спрогнозировать ключевые финансовые показатели, и, прежде всего, собственный капитал. Этому способствовал достаточно точный прогноз таких статей баланса как "Инвестиционное имущество" (40,3 млрд руб.) и "Основные средства" (11,6 млрд руб.). Учитывая бизнес-модель ЦМТ (эксплуатация рентной недвижимости при минимальном строительстве), существуют все шансы делать это максимально корректно и впредь. Напомним, что согласно стандартам МСФО по этим статьям проводится раздельный учет традиционной коммерческой недвижимости (офисы, квартиры, паркинги) и гостиничного имущества соответственно. На стороне ОПУ отметим рост выручки компании на 13% г/г до 6,1 млрд руб. (в отличие от строителей, где мы традиционно придаем меньшее значение показателям отчетности в целом и ОПУ в частности, в случае с ЦМТ показатели отчетности имеют для нас гораздо большее значение, так как рыночная стоимость объектов недвижимости находит свое отражение в балансе, а большая масса рентных доходов позволяет не только корректно оценить компанию по данному показателю, но и вносит существенный вклад в прогноз собственного капитала). Более половины выручки компании приносят доходы от аренды офисов и конгресс-центра, однако в 2012 г. самым быстрорастущим оказался второй по значимости гостиничный сегмент (+17,6%). Причиной тому служит существенный рост продаж в Клубном корпусе гостиницы Crowne Plaza Moscow World Trade Centre (рост в 2,4 раза), загрузка в котором возросла на 16,5% и составила 42,8 . При этом средняя цена номера выросла на 14,6. В результате общий показатель RevPAR (доход на один номер, находящийся в эксплуатации) увеличился по отношению к 2011г. на 15,2 % и составил 3960 рублей, что выше среднерыночных показателей для гостиниц аналогичного класса.
Возвращаясь к офисному сегменту, отметим не только ростом ставок аренды (примерно 13,9%), но и совершенствованием услуги «Прайм Офис», подразумевающей предоставление в аренду офисных помещений, готовых к въезду арендаторов, в здании апарт-отеля «Международная-2». Стоимость аренды таких офисов выше средней на 20-25%. За 2012 год количество площадей, сдаваемых в аренду под «прайм-офисы», увеличилось на 84,8%, а доход от сдачи в аренду – на 97,3%. Высокими остаются и показатели загрузки офисов и паркиннгов: 93,5% и 95% соответственно. Растет популярность конгрессно-выставочных услуг: проведение 410 мероприятий обеспечило доход 323,6 млн руб. (+20,9%).Попутно отметим, что на уровне валовой прибыли положительную рентабельность обеспечили все сегменты ЦМТ.
Среди других положительных моментов отметим практически полное отсутствие долга у компании. На фоне отсутствия нового строительства и растущей массы рентных доходов это позволяет характеризовать ЦМТ как типичный "кэш-аут" бизнес с устойчивым денежным потоком (нераспределенная чистая прибыль по балансу составила 42,5 млрд руб.), что создает хорошую основу для выплаты дивидендов.Несмотря на то, что компания работает в достаточно конкурентных сегментах, выгодное местоположение, сосредоточение комплекса зданий в непосредственной близости друг от друга, наличие развитой системы дополнительных услуг, на наш взгляд, сможет обеспечить ЦМТ устойчивую основу для дальнейшего роста финансовых показателей. Акции компании торгуются, исходя из P/BV2013 0,3 и EPS 2.4 руб. (с учетом прибыли от переоценки); привилегированные акции входят число наших приоритетов во "втором эшелоне".
Свершилось долгожданное событие: ЦМТ после пятилетнего молчания представил отчетность по стандартам МСФО. Скажем сразу: невзирая на такой длительный перерыв, нам достаточно неплохо удалось спрогнозировать ключевые финансовые показатели, и, прежде всего, собственный капитал. Этому способствовал достаточно точный прогноз таких статей баланса как "Инвестиционное имущество" (40,3 млрд руб.) и "Основные средства" (11,6 млрд руб.). Учитывая бизнес-модель ЦМТ (эксплуатация рентной недвижимости при минимальном строительстве), существуют все шансы делать это максимально корректно и впредь. Напомним, что согласно стандартам МСФО по этим статьям проводится раздельный учет традиционной коммерческой недвижимости (офисы, квартиры, паркинги) и гостиничного имущества соответственно. На стороне ОПУ отметим рост выручки компании на 13% г/г до 6,1 млрд руб. (в отличие от строителей, где мы традиционно придаем меньшее значение показателям отчетности в целом и ОПУ в частности, в случае с ЦМТ показатели отчетности имеют для нас гораздо большее значение, так как рыночная стоимость объектов недвижимости находит свое отражение в балансе, а большая масса рентных доходов позволяет не только корректно оценить компанию по данному показателю, но и вносит существенный вклад в прогноз собственного капитала). Более половины выручки компании приносят доходы от аренды офисов и конгресс-центра, однако в 2012 г. самым быстрорастущим оказался второй по значимости гостиничный сегмент (+17,6%). Причиной тому служит существенный рост продаж в Клубном корпусе гостиницы Crowne Plaza Moscow World Trade Centre (рост в 2,4 раза), загрузка в котором возросла на 16,5% и составила 42,8 . При этом средняя цена номера выросла на 14,6. В результате общий показатель RevPAR (доход на один номер, находящийся в эксплуатации) увеличился по отношению к 2011г. на 15,2 % и составил 3960 рублей, что выше среднерыночных показателей для гостиниц аналогичного класса.
Возвращаясь к офисному сегменту, отметим не только ростом ставок аренды (примерно 13,9%), но и совершенствованием услуги «Прайм Офис», подразумевающей предоставление в аренду офисных помещений, готовых к въезду арендаторов, в здании апарт-отеля «Международная-2». Стоимость аренды таких офисов выше средней на 20-25%. За 2012 год количество площадей, сдаваемых в аренду под «прайм-офисы», увеличилось на 84,8%, а доход от сдачи в аренду – на 97,3%. Высокими остаются и показатели загрузки офисов и паркиннгов: 93,5% и 95% соответственно. Растет популярность конгрессно-выставочных услуг: проведение 410 мероприятий обеспечило доход 323,6 млн руб. (+20,9%).Попутно отметим, что на уровне валовой прибыли положительную рентабельность обеспечили все сегменты ЦМТ.
Среди других положительных моментов отметим практически полное отсутствие долга у компании. На фоне отсутствия нового строительства и растущей массы рентных доходов это позволяет характеризовать ЦМТ как типичный "кэш-аут" бизнес с устойчивым денежным потоком (нераспределенная чистая прибыль по балансу составила 42,5 млрд руб.), что создает хорошую основу для выплаты дивидендов.Несмотря на то, что компания работает в достаточно конкурентных сегментах, выгодное местоположение, сосредоточение комплекса зданий в непосредственной близости друг от друга, наличие развитой системы дополнительных услуг, на наш взгляд, сможет обеспечить ЦМТ устойчивую основу для дальнейшего роста финансовых показателей. Акции компании торгуются, исходя из P/BV2013 0,3 и EPS 2.4 руб. (с учетом прибыли от переоценки); привилегированные акции входят число наших приоритетов во "втором эшелоне".
Компания ЦМТ раскрыла годовую отчетность по РСБУ за 2012 год. Обычно при оценке строительных компаний мы не принимаем во внимание отчетность по российским стандартам, но в данном случае, для того чтобы сделать хоть какие-то выводы о том, что происходит в ЦМТ, имеет смысл остановиться на основных ее моментах.
Компания зафиксировала небольшое увеличение основных финансовых показателей. Выручка выросла на 13,5%, а чистая прибыль – на 8,7% относительно прошлогодних результатов. Также обращают на себя внимание отсутствие долгового бремени, относительно небольшой объем незавершенного производства (это объясняется тем, что компания, прежде всего, - эксплуатант недвижимости, а не строитель), а также существенное увеличение долгосрочных финансовых вложений, более чем в 4 раза.
Учитывая все вышесказанное, а также наличие у компании кэша в размере 2,5 млрд рублей, можно сделать вывод о том, что финансовое положение компании выглядит вполне здоровым и существуют все возможности для выплаты дивидендов за 2012 год, не ниже чем годом ранее. На наш взгляд, это было бы вполне разумным решением для компании, являющейся по сути кэшаут бизнесом. Мы планируем и далее по возможности подробно освещать деятельность компании и с нетерпением ждем выхода отчетности по МСФО и отчета оценщика для подтверждения своих выводов.
Оставить комментарий
