🏗 Застройщики: каково им после повышения ставки?
👷 Застройщиков обычно зачисляют в пострадавшие от повышения ставки ЦБ. Логическая цепочка такая: ключевая ставка растёт - ипотека становится менее доступной - корпоративные кредиты на стройку дорожают - занимать на рынке долга тоже становится дороже.
Но это не вся цепочка, у неё есть и другие звенья. 🔗 Девальвация толкает вверх спрос на жилую недвижимость. Россияне исторически привыкли спасать рублевые сбережения в бетоне. 🔗 Часть из тех, кто держал деньги в валюте, решает воспользоваться тем, что жильё "в баксах" становится дешевле.
👉 И главное: ипотечные ставки растут в рамках обычных программ, в основном на вторичке. Первичка - это в основном льготные программы, где банки получают субсидию 4-5% годовых от государства. У застройщиков более 80% продаж (у "Самолета" - 90%) - льготная ипотека. Это означает переток покупателей со вторички.
📉 Тем не менее повышение ставки будет давить на маржу девелоперов долгосрочно: процентные выплаты по облигациям и кредитам, новые ставки по ипотеке и т.д. Исходя из этого, что смотреть в первую очередь при анализе эмитента: ▪️ Доля краткосрочных бондов и кредитов в структуре долга - их пролонгация и реструктуризация будет идти по более высоким ставкам. ▪️ Доля льготной ипотеки в продажах.
🔎 При общем анализе рынка, главное - вероятность продления госпрограммы после 1 июля 2024 г. Я оцениваю шансы выше 50%, учитывая кумулятивный эффект стройки на экономику и занятость населения, а также влияние строительного лобби. Тут остается только следить за новостями.
Компания планирует включать в ипотеку не только сумму приобретения квартиры, но и ремонт, кухню, мебель, образование детей и даже абонементы в местный фитнес и на здоровую еду.
В конце 2023 года будет запущен сервис для клиентов Самолета и Самолет+
⚡️ Стратегический ход Самолета (SMLT), который поможет компании реализовать ее амбициозные планы стать игроком №1 на рынке жилья России. Самолет запустил сервис "Сценарии жизни".
Экономическая выгода для Самолёта - в повышении привлекательности покупки квартиры. В секторе жилья тренд: люди хотят покупать не голые стены, а готовые решения, готовую организацию жизни. Чтобы продавать квартиры в этой новой реальности, Самолет меняется: из девелопера метров в продавца готовых решений.
Компания, следуя тренду, планирует включать в ипотеку не только сумму приобретения квартиры. Но и ремонт, кухню, мебель, образование детей и даже абонементы в местный фитнес и на здоровую еду.
Экономическая выгода для потребителя - в разнице ставок. Квартира используется как залог не только для покупки самого жилья, но и для покупки других важных для жизни благ в ипотеку (которые включаются в подписку).
Пример: • ДО. Человек берет ипотеку на 5 млн руб. (по рыночной ставке в 10%+) и потребительский кредит на ремонт и другие расходы на 1 млн руб. (по ставке 20-30%+). Ежемесячный платеж равен ~100 тыс. руб. = 50 по ипотеке + 50 по потребкредиту. • ПОСЛЕ. Со "Сценариями жизни" прочие покупки на 1 млн можно включить в ипотеку. В результате в данном примере ежемесячный платеж сокращается со 100 до 60 тыс. руб. = 50 в счет покупки квартиры + 10 в счет других расходов.
Этот сервис — один из шагов по реализации Земельного банка Самолёта в 46 млн м2, размер которого в 30 раз превышает текущие продажи компании.
⚡️ Стратегический ход Самолета (SMLT), который поможет компании реализовать ее амбициозные планы стать игроком №1 на рынке жилья России. Самолет запустил сервис "Сценарии жизни".
Экономическая выгода для Самолёта - в повышении привлекательности покупки квартиры. В секторе жилья тренд: люди хотят покупать не голые стены, а готовые решения, готовую организацию жизни. Чтобы продавать квартиры в этой новой реальности, Самолет меняется: из девелопера метров в продавца готовых решений.
Компания, следуя тренду, планирует включать в ипотеку не только сумму приобретения квартиры. Но и ремонт, кухню, мебель, образование детей и даже абонементы в местный фитнес и на здоровую еду.
Экономическая выгода для потребителя - в разнице ставок. Квартира используется как залог не только для покупки самого жилья, но и для покупки других важных для жизни благ в ипотеку (которые включаются в подписку).
Пример: • ДО. Человек берет ипотеку на 5 млн руб. (по рыночной ставке в 10%+) и потребительский кредит на ремонт и другие расходы на 1 млн руб. (по ставке 20-30%+). Ежемесячный платеж равен ~100 тыс. руб. = 50 по ипотеке + 50 по потребкредиту. • ПОСЛЕ. Со "Сценариями жизни" прочие покупки на 1 млн можно включить в ипотеку. В результате в данном примере ежемесячный платеж сокращается со 100 до 60 тыс. руб. = 50 в счет покупки квартиры + 10 в счет других расходов.
Этот сервис — один из шагов по реализации Земельного банка Самолёта в 46 млн м2, размер которого в 30 раз превышает текущие продажи компании.
Зашибенские новости, я как раз позу увеличил в 2 раза, видимо под что-нибудь этакое
Новость для тех, кто любит не только читать нас, но и слушать 🎧
Коллеги из «Мои Инвестиции» выпустили новый подкаст с нашим CEO Антоном Елистратовым. Всего за 4️⃣0️⃣ минут вы узнаете все про наш новый продукт, который меняет обычное представление об ипотеке 🚀
Ниже вкратце для самых занятых, все-таки сегодня пятница:
1. «Жизнь по подписке» — это революционный продукт, предлагающий различные сценарии жизни клиентам, которые можно включить в платеж по ипотеке 🏠 2. Наша главная цель — повысить качество жизни людей по выгодной цене💰 3. Расходы на развитие нашей IT-инфраструктуры могут ежегодно составлять от 1,5 до 5 млрд рублей, но это окупится кратно, что не раз было доказано 💪 4. Главная задача — стать одной из крупнейших технологических компаний с клиентской базой более 50 млн человек 👨👩👦 5. Мы ожидаем, что GMV Группы в этом году будет под триллион рублей, а будущем недевелоперские продукты будут составлять 30-40% от общего оборота 🚀
Горшочек не вари Любой субсидированный застройщик это потенциальный "пузырь для экономики" То что говорит голова - так это про лояльность населения Между тем сам ЦБ не дурак и видит что весь профит от субсидии перекрывается увеличивающейся ценой недвижимости для населения. Пора откусить этот хвост https://cbr.ru/press/event/?id=16986
— А для покупателя какие риски в этой схеме? — Объясню на примере. Допустим, вы покупаете квартиру, которая реально стоит 10 млн руб., 2 из которых у вас есть — это первоначальный взнос. Но по программе околонулевой ипотеки вам «вкручивают» комиссию в 3 млн и продают квартиру за 13 млн рублей. В результате кредит вам выдают не на 8 млн, а на 11 млн. А дальше вам по какой-то причине может быть необходимо квартиру продать — вы разводитесь, переезжаете по работе или, наоборот, работу потеряли и не можете больше обслуживать кредит. Но продать квартиру вы сможете только за 10 млн — реальная стоимость недвижимости не изменилась от того, что вы купили ее по завышенной цене. Соответственно, вы не только полностью теряете первоначальный взнос, но и остаетесь должны банку 1 млн. То есть ваш убыток — 3 млн руб.
Народ просто "финансово"безграмотный, вот и ведёмся мы на эти 0%
Вы взяли самый пессимистичный кейс, который может быть актуален к примеру для 2-х из 100 купивших. В целом предлагаемая застройщиком схема субсидируемой ставки окупает переплату при покупке в зависимости от программы, ставки, ПВ и т.д в первые 3-5 лет. При этом увеличение стоимости ка правило составляет на разные лоты по разному, где-то 10%, где-то 12%, где-то до 20%. Зато после 3-х, 4-х лет экономия за счёт низкого ежемесячного платежа уже становится более внушительной. Я давно работаю с этими программами, много считал, многим покупал у разных застройщиков. ПИК в этом плане законодатель субсидируемых ставок на рынке, благодаря им рынок не умер примерно в апреле 22 года, когда на рынке появился пессимизм. Самолёт же по примеру ПИКа также начала развивать собственные программы, в частности на рынке апартаментов. Думаю в этом сегменте Самолёт набирает передовые обороты.
Учитывая текущую ситуацию с мобилизацией считаю что все кто берет ипотеку - герои. В любой момент можно отправиться на фронт, а тут еще нужно строить планы на будущее ... Я бы не решился влезать в ипотеку.
На ближайшее время, ждем одобрения ФАС по покупке МИЦ и смотрим, что там с выкупом. Компания должна публиковать результаты бай-бэка. Оттуда и будем плясать. Скорее всего хороший движ осенью или в начале зимы будет. Если конечно мобилизация часть вторая не случится.
На ближайшее время, ждем одобрения ФАС по покупке МИЦ и смотрим, что там с выкупом. Компания должна публиковать результаты бай-бэка. Оттуда и будем плясать. Скорее всего хороший движ осенью или в начале зимы будет. Если конечно мобилизация часть вторая не случится.
https://mfd.ru/blogs/posts/view/?id=214513 💡Самолёт. 🍋Всё же слом графика отработал, а вчера был поиск баланса в бумаге, а Хомяк уж хотел добрать на снижении!))) Однако красивый слом вышел, хвосты и свечи, как по струнке всё выше и выше и ведь покупают, а что ещё остаëтся!) Никто не хочет остаться без позиции. 🍋А впереди отчëт за 3 квартал и судя по всему он будет сильный. А впереди байбэк на 10 ярдов. А тут коррекционное движение нарисовалось, чем не шанс для входа. 🍋Пишу в начале десятого, не знаю чем закончится вечер. Думаю до хая не дотянем, да и не надо. Нужны силушки для штурма и пробития уровня. Так что всё внимание на хай, проходим его и получаем ещё одну волну роста в подарок.
P. S. Глянул с утречка, ложный пробой бумага не сделала, это уже хорошо!) В любом случае, тем кто заходил спекулятивно и трясëтся, за каждый процент нужно быть крайне внимательными, так как после такой ростовой свечи часто идëт поиск баланса, ну и смотрите за реакцией цены вблизи и на уровне!
Многие из вас спросят, как чувствовал себя рынок недвижимости во втором квартале? Что ж, специально для вас мы выписали тезисы из августовского «Обзора рынка ипотечного кредитования за 2 квартал 2023» от института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ:
📈 Рынок ипотечного кредитования рос высокими темпами: объем выданных кредитов составил 479 тысяч (+38% кв/кв) общей суммой в 1,8 трлн руб. (+39% кв/кв). Выдача увеличилась во всех сегментах, наибольшим спросом пользовалась ипотека на «вторичку», а быстрее всего росла ипотека на ИЖС и готовые дома;
⬆️ Средневзвешенная ставка выдачи на первичном рынке выросла до 6,1% (+0,8 п.п. к I кв. 2023 г.), на вторичном ‒ почти не изменилась (9,9%);
💼 Ипотечный портфель вырос на 1 трлн руб. до 15,7 трлн руб. (+7% кв/кв). При этом доля просроченной задолженности оставалась на рекордно низком уровне в 0,4%.
❗️ По мнению коллег, повышение ключевой ставки и ужесточение регулирования ипотечного рынка может привести к некоторому замедлению выдачи ипотеки в 2П23. Несмотря на это по прогнозу ДОМ.РФ объем выданных ипотечных кредитов за 2023 г. превысит прошлогодние показатели: банки предоставят 1,6–1,7 млн кредитов на сумму в 6-6,5 трлн руб.
Внимание! Уважаемые посетители сайта mfd.ru, предупреждаем вас о следующем: ОАО Московская Биржа (далее – Биржа) является источником и обладателем всей или части указанной на настоящей странице Биржевой информации. Вы не имеете права без письменного согласия Биржи осуществлять дальнейшее распространение или предоставление Биржевой информации третьим лицам в любом виде и любыми средствами, её трансляцию, демонстрацию или предоставление доступа к такой информации, а также её использование в игровых, учебных и иных системах, предусматривающих предоставление и/или распространение Биржевой информации. Вы также не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию для создания Модифицированной информации предназначенной для дальнейшего предоставления третьим лицам или публичного распространения. Кроме того, вы не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию в своих Non-display системах.
