В Москве на вторичке штиль, рынок в коматозе, не смотря на понижение ставок по ипотеке. Дело не только в ставке, неуверенность в завтрашнем дне мешает решать жилищные вопросы. Как с этим будут справляться застройщики?
В Москве на вторичке штиль, рынок в коматозе, не смотря на понижение ставок по ипотеке. Дело не только в ставке, неуверенность в завтрашнем дне мешает решать жилищные вопросы. Как с этим будут справляться застройщики?
"Инвесторы" в долларовом кэше застряли, валютный рынок в коме, на фонде многих раздели, в условиях неопределенности ипотека даже под 1 процент не нужна. Пока не будет обвала к ценам 19 года покупатели на рынок недвиги не вернутся. Котировки подгоняют под отчетность, осталось дня два для манипуляций, по другим фишкам тоже самое.
В Москве на вторичке штиль, рынок в коматозе, не смотря на понижение ставок по ипотеке. Дело не только в ставке, неуверенность в завтрашнем дне мешает решать жилищные вопросы. Как с этим будут справляться застройщики?
Изменение параметров беспоставочного форварда и новые приобретения
Группа компаний ПИК раскрыла консолидированную отчетность и операционные результаты за 2021 г. Напомним, что при оценке строительных компаний мы не придаем слишком большого внимания международной отчетности в силу присущих ей специфических недостатков. В большей степени мы используем ее для общего контроля над выполнением строительной компанией ряда показателей (объемы строительства, объемы передачи жилья, величина долга и т.д.). Напоминаем, что именно стоимость портфеля проектов лежит в основе наших оценок привлекательности акций строительных компаний. К сожалению, нам не удалось найти в свободном доступе отчет оценщика о рыночной стоимости портфеля проектов по итогам предыдущего года.
В отчетном периоде продажи жилья выросли на 7,7% до 2 537 тыс. кв. м., при этом доля ипотечных сделок в общем объеме продаж компании составила 76%. Особую роль в росте ипотечных продаж сыграла обновленная программа субсидированной ипотеки, объявленная в апреле текущего года. Стоит отметить развитие бизнес-направления fee development (онлайн сервис по продаже квартир), по которому объем реализации недвижимости увеличился почти в два раза в рублевом выражении и составил 96,4 млрд руб.
Основной объем продаж пришелся на Москву (1 527 тыс. кв. м.). Средняя расчетная цена за квадратный метр выросла на 18,8%. В итоге сумма денежных средств по заключенным договорам составила 451,0 млрд руб. (+32,4%). Фактический объем поступления денежных средств в отчетном периоде увеличился на 39,0% до 516,0 млрд руб.
Согласно данным отчетности, общая выручка компании составила 487,8 млрд руб. (+28,3%), из которых 451,0 млрд руб. пришлись на доходы девелоперского сегмента. На операционном уровне была зафиксирована прибыль в размере 87,5 млрд руб., оставшуюся на уровне предыдущего года.
Долговая нагрузка компании возросла почти в два раза, составив 447,3 млрд руб., из которых 336,5 пришлось на проектное финансирование. Нетто-результат по финансовым статьям оказался положительным, превысив 38,9 млрд руб. причиной тому – переоценка беспоставочных финансовых инструментов (форвардных контрактов на акции компании) в размере 54,2 млрд руб. на фоне курсового роста бумаг ГК ПИК. Финансовые расходы выросли более чем в 2 раза до 19,8 млрд руб. на фоне увеличения долгового бремени, вызванного выпуском облигаций. Помимо этого, в составе финансовых статей компания признала расход в размере 2,4 млрд руб. по значительному компоненту финансирования по договорам с покупателями (в 2020 г. – 2,6 млрд руб.). В итоге чистая прибыль компании увеличилась на 19,3% до 103,6 млрд руб.
Из прочих моментов отчетности заслуживает внимание быть отмеченным частичное сокращение объемов беспоставочного форвардного контракта, ставшее составной частью схемы проведенного в прошлом году SPO акций компании. Любопытно, что срок истечения форварда по договору прописан 30 июня текущего года с возможной пролонгацией до 31 января 2023 г. Ожидается, что следующая отчетность компании прояснит, завершился ли он или нет.
Также отметим приобретение компанией 50% доли в компании «Сигма Холдинг», владеющей портфелем девелоперских проектов в Москве. Необходимость финансирования данной покупки во многом объясняет увеличение совокупного долга компании.
Дополнительно отметим, что акционеры компании приняли решение не выплачивать дивиденды по итогам завершившегося года.
По итогам вышедшей отчетности мы не стали вносить существенных изменений в модель компании, отложив таковые до возобновления раскрытия информации о рыночной стоимости портфеля проектов.
Ипотечное кредитование остаётся под серьёзным давлением. В июне количество выданных ипотечных кредитов резко выросло к уровню мая, но цифры выглядят очень скромно в сравнении с недавним прошлым. В июне 2021 года в целом по России было выдано 178,7 тыс. ипотечных кредитов, в июне 2022 года 65,7 тыс. Аналогичная картина на ключевых рынках (Москва/МО, Петербург/ЛО) публичных застройщиков. Продолжает расти средний чек, поэтому динамика в деньгах выглядит лучше, чем выдача в штуках.
Очевидно, что дно пройдено в мае. Но насколько сильным и быстрым будет отскок – большой вопрос. Возможно, те количественные показатели выдачи ипотеки, которые мы наблюдали еще полгода назад, очень долго не будут достигнуты. Таким образом, натуральные продажи (в м2) большинства застройщиков будут заметно ниже, чем в прошлом году.
Ипотечное кредитование остаётся под серьёзным давлением. В июне количество выданных ипотечных кредитов резко выросло к уровню мая, но цифры выглядят очень скромно в сравнении с недавним прошлым. В июне 2021 года в целом по России было выдано 178,7 тыс. ипотечных кредитов, в июне 2022 года 65,7 тыс. Аналогичная картина на ключевых рынках (Москва/МО, Петербург/ЛО) публичных застройщиков. Продолжает расти средний чек, поэтому динамика в деньгах выглядит лучше, чем выдача в штуках.
Очевидно, что дно пройдено в мае. Но насколько сильным и быстрым будет отскок – большой вопрос. Возможно, те количественные показатели выдачи ипотеки, которые мы наблюдали еще полгода назад, очень долго не будут достигнуты. Таким образом, натуральные продажи (в м2) большинства застройщиков будут заметно ниже, чем в прошлом году.
цены на квартиры среднего качества (типовые), улучшенного и элитные на первичном и вторичном рынке. данные Росстат с 2000 по 2022 годы https://youtu.be/Trzt49FxWno
Причина удаления:
Перемещённое сообщение не будет удалено, только эта копия.
Используйте эту форму для отправки жалобы на выбранное сообщение (например, «спам» или «оскорбление»).
Внимание! Уважаемые посетители сайта mfd.ru, предупреждаем вас о следующем: ОАО Московская Биржа (далее – Биржа) является источником и обладателем всей или части указанной на настоящей странице Биржевой информации. Вы не имеете права без письменного согласия Биржи осуществлять дальнейшее распространение или предоставление Биржевой информации третьим лицам в любом виде и любыми средствами, её трансляцию, демонстрацию или предоставление доступа к такой информации, а также её использование в игровых, учебных и иных системах, предусматривающих предоставление и/или распространение Биржевой информации. Вы также не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию для создания Модифицированной информации предназначенной для дальнейшего предоставления третьим лицам или публичного распространения. Кроме того, вы не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию в своих Non-display системах.
