Инвестиционная идея закрытого паевого инвестиционного фонда «Арсагера — жилые дома», которая изначально закладывалась в основу работы, заключается в том, что средства вкладываются в объекты готовой либо находящейся на стадии строительства жилой недвижимости (квартиры), которые после окончания строительства и получения права собственности сдаются в аренду, что позволяет инвесторам получать доход от аренды и изменения стоимости недвижимости. Одной из особенностей нашего фонда является выплата промежуточного дохода пайщикам в размере 3% от стоимости чистых активов дважды в год. Таким образом, фонд «Арсагера — жилые дома» — розничный инвестиционный продукт, который позволяет широкому кругу инвесторов вкладывать средства в рентную недвижимость.
Такой формат работы фондов недвижимости является одним из самых популярных в мире. Активы данных фондов составляют более 80 млрд долларов. В России 557 фондов недвижимости и 74 рентных фонда, которые в совокупности управляют средствами на сумму около 340 млрд рублей. Однако из всех фондов лишь несколько действительно доступны частным инвесторам и создавались как розничные инвестиционные продукты. Основная масса фондов являются «кэптивными», то есть создаются под нужды конкретного заказчика, желающего инвестировать в недвижимость или управлять своей недвижимостью через фонд.
Как работал наш фонд?
Структура активов
На 30.06.2013 года в состав активов фонда входили 11 однокомнатных и 1 двухкомнатная квартира в ЖК «Приморский Маяк» в Санкт-Петербурге. Жилой комплекс «Приморский Маяк» расположен в Приморском районе на углу Туристской улицы и Богатырского проспекта. Недалеко находится парк «300-летия Санкт-Петербурга». В десяти минутах езды расположены станции метро «Комендантский проспект» и «Старая Деревня».
Достаточно часто у инвесторов возникает вопрос, что выгоднее: вложение в недвижимость или в фондовый рынок, в золото или в валюту? А может, лучше депозит? Обгоняет ли инфляцию индексное инвестирование? Список можно продолжать достаточно долго.
В данном материале приводится обобщенный сравнительный обзор эффективности инвестирования в такие инструменты как акции, недвижимость, депозит, золото, валюта.
Депозит - средневзвешенная ставка по рублевым депозитам физических лиц в кредитных организациях сроком до 1 года по состоянию на начало года (кроме депозитов до востребования) - http://cbr.ru/
Недвижимость – изменение стоимости недвижимости на вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге - http://www.bn.ru/
Из данных, которые мы использовали для расчетов, можно сделать следующие основные выводы:
Депозиту удалось обогнать темпы официальной инфляции (реальный рост цен может быть выше официального) только 4 раза. Разница составляла от 0,1% до 1,1%.
Фондовый рынок демонстрировал отрицательную динамику 4 раза за исследуемый промежуток времени.
Доллар резко дорожал относительно рубля 3 раза: в 1998, 1999 и 2008 годах.
Золото (долл.) не демонстрировало высоких результатов роста стоимости. Лишь с 2002 года наблюдается тенденция по росту стоимости золота.
В пересчете на рубли рост стоимости золота более внушителен, что связано с периодическим падением курса рубля.
Процентные ставки по депозитным вкладам за прошедшее время сократились.
Далее рассмотрим динамику стоимости вложенных средств (предположим, что мы вложили 100 руб.) на двух отрезках времени с конца 1997 года по конец 2012 года и с конца 1999 года по конец 2012 года. Второй отрезок позволяет оценить эффективность инвестиций в период без аномальных значений процентных изменений по всем инструментам.
На отрезке с конца 1997 года по конец 2012 наиболее выгодными оказались вложения 100 руб. в недвижимость (2 898 руб.) и золото (2 766 руб.), что, как мы уже говорили, связано с девальвацией национальной валюты в 1998 году. Вложения в акции также показали хороший результат (1 724 руб.).
В период с конца 1999 года по конец 2012 года наилучший результат продемонстрировали вложения в недвижимость (980 руб.), акции были близки по результату к недвижимости (852 руб.).
Теперь рассмотрим ситуацию с регулярным (ежегодным) инвестированием по 100 рублей в данные инструменты на тех же отрезках времени (с конца 1997 года и с конца 1999 года).
При регулярном инвестировании на первом рассматриваемом отрезке (С 1997 по 2012 годы) лидером стали вложения на фондовом рынке. Это объясняется покупками, сделанными в периоды снижения цен в 1998, 2000 и 2008 годах. На втором отрезке (с 1999 по 2012 годы) вложения в недвижимость, акции и золото показали схожий результат.
Цифровые значения результатов инвестирования по состоянию на конец 2012 года представлены в следующей таблице:
Представленные данные подтверждают выводы, сделанные в предыдущих материалах управляющей компании «Арсагера»:
Акции и недвижимость в долгосрочном периоде приносят в среднем сопоставимую доходность.
Инвестиции в акции и недвижимость в долгосрочном периоде значительно превосходят инфляцию.
Вложение денег в депозитные вклады не способно защитить от инфляции.
Инвестиции в золото (руб.) были существенно выгоднее акций только в одном рассмотренном варианте (из-за резкого обесценения рубля в 1998 году).
При регулярном инвестировании наиболее волатильные активы дают наилучшие результаты.
Хотелось бы отметить, что из всех рассмотренных вариантов вложений только акции и недвижимость предполагают создание добавленной стоимости. Они генерируют прибыль их владельцу, то есть дают возможность инвестору зарабатывать посредством владения активом. У акций это выражается в виде дивидендов, а у недвижимости – в виде рентного дохода.
Давайте рассмотрим, каким именно образом дивидендная доходность по акциям скажется на расчетах при инвестировании 100 руб. в конце 1997 г. в индекс ММВБ.
В среднем по индексу дивидендная доходность на отрезке с конца 1997 года по конец 2012 года составляла 2% в год.
Всего дивидендов было получено на сумму — 274 руб. С учетом их реинвестирования в индекс ММВБ стоимость вложений в конце 2012 года составила 2 302 руб. При этом стоимость вложений в индекс без реинвестирования дивидендов составила 1 724 руб. Таким образом, дивиденды улучшили результат прироста стоимости вложений более чем на 30%.
Представленные расчеты подтверждают эффективность инвестиций в активы, которые позволяют получать доход не только от прироста их стоимости, но и дополнительно генерируют прибыль своим владельцам.
Как изменился Ваш инвестиционный бизнес после кризиса?
С точки зрения инвестиционного процесса внутри нашего фонда недвижимости ничего не поменялось. Мы по-прежнему приобретаем квартиры на ранних стадиях и продаем их после сдачи объекта и получения права собственности. Стало даже проще договариваться с застройщиками, а работа по 214-ФЗ повысила уровень надежности.
А вот в части работы с инвесторами не все так гладко. Снизился интерес к финансовым инструментам на основе недвижимости, а многие текущие инвесторы стремятся выйти из инвестиций. Это привело к появлению существенного дисконта (около 40%) между рыночной ценой паев на бирже и их расчетной стоимостью (посчитанной исходя из стоимости недвижимости, входящей в фонд). Это негативное обстоятельство, непозволяющее инвесторам получить те результаты, которые по факту обеспечила недвижимость, входящая в имущество фонда.
Зато немногочисленные покупатели паев пользуются этой возможностью, покупая паи по таким ценам, они фактически покупают долю в праве собственности на имущество фонда, становясь совладельцем недвижимости, при этом с существенным дисконтом к ее реальной стоимости.
Какова доходность: вложение в котлован - продажа готовой квартиры. Расскажите о последних сделках
Сейчас составляющая доходности, зависящая от этапности, находится на уровне 8-10% в год. Добавьте к этому изменение стоимости квадратного метра за время строительства (обычно это 2-2,5 года). Последние два года цены росли с темпом 5-7% в год. В будущем мы ожидаем, что темп увеличится до 10-15% в год. Кстати, не так давно составляющая доходности, зависящая от этапности, давала 15-17% в год. Снижение произошло из-за того, что сейчас получить ипотечный кредит на этапе строительства гораздо проще, чем покупая квартиру на вторичном рынке, что привело к тому, что объем ипотеки увеличивает цены первичного рынка быстрее чем «вторички».
Наши последние приобретения в Петербурге – квартиры в жилом комплексе YE’S от строительной компании Пионер и квартиры на проспекте Просвещения от компании Мегалит.
Какова доходность при схеме – купить квартиру на этапе котлована, а затем готовую квартиру сдавать в аренду?
О составляющей доходности, зависящей от этапности строительства мы уже говорили – сейчас это 8-10% годовых. Сейчас сдача в аренду обеспечивает около 6% в год от рыночной стоимости квартиры (вообще эта цифра колеблется в диапазоне 5-8%). Ну и не забывайте об изменении стоимости самой квартиры – в долгосрочной перспективе это, как правило, обеспечивает доходность несколько превышающую инфляцию.
Как ведут себя цены на недвижимость в Санкт-Петербурге? Растут-падают-стоят на месте?
С начала года цены на вторичном рынке выросли на 6,5% (на первичном рынке 10,5%). При этом цены вторичного рынка примерно на 15% ниже своих максимальных значений 2008 года, а «первичке» до своих исторических максимумов осталось около 7%. Многие застройщики уже продают строящиеся квартиры даже по более высоким ценам, чем аналогичные в 2008 году. При этом от 30% до 50% сделок совершаются с использованием ипотеки.
Еще стоит отметить структурное изменение предложения жилья в Петербурге. В последние годы добавился большой объем предложений по ценам ниже среднего в новых больших жилых комплексах находящихся вблизи КАД и пока плохо приспособленных для проживания. Это приводит к тому, что индекс, как интегральный показатель, имеет более медленный рост, чем цены в отдельных локациях (пользующихся популярностью), где уже превышены докризисные значения.
Что вы думаете о динамике цен в перспективе 2-3 года?
Основные факторы «за» рост цен на жилье – это увеличение номинальных доходов населения на 62% за последние 5 лет, рост денежной массы более чем в двое (за тот же период), невысокие объемы сдачи готового жилья и сохранение невысокой производительности труда в строительстве. Против роста цен играет мощный отток капитала, начавшийся в 2008 года и усилившийся в 2011 и 12 годах, а также смещение предпочтений населения в пользу банковских депозитов при выборе инструментов для сбережений. При цифровой оценке этих факторов мы пришли к выводу, что в ближайшие 2-3 года бурного роста цен ждать не стоит. Наш прогноз – примерно 10-15% в год.
Мы подготовили и опубликовали на сайте аналитический обзор по рынку недвижимости.
В данном исследовании Вы найдете информацию о прогнозируемых нами ценах на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, анализ макроэкономических факторов, влияющих на рынок недвижимости, описание моделей прогнозирования.
Доля отдельных городов в расходах на недвижимость напрямую зависит от их вклада в экономику страны. Вклад в экономику страны может быть измерен через долю валового регионального продукта (ВРП) в ВВП. Данный показатель, по сути, отражает долю доходов населения города в доходах населения страны.
Санкт-Петербург является вторым по величине городом в России и вторым по значимости розничным рынком, обладающим выгодным географическим положением. Доходы на душу населения и ВВП на душу населения по СПб выше, чем в среднем по России. Из-за обилия инвестиционных проектов, которые осуществлялись в городе, экономика Санкт-Петербурга развивалась быстрее, нежели экономика России в прошлом. С учетом планов международных корпораций, связанных с открытием своих производственных подразделений в Санкт-Петербурге, мы считаем, что экономика города и в будущем будет показывать ускоренный рост. Подробнее об этом рассказано в разделе «Анализ факторов спроса и предложения на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга».
Дальнейшая логика заключается в том, что если доходы жителей Санкт-Петербурга растут быстрее доходов по России, то и рост расходов на рынке недвижимости происходит более быстрыми темпами, что означает увеличение доли Санкт-Петербурга в расходах на рынке недвижимости, и наоборот.
На графике мы видим, что доля расходов на недвижимость стабильно превышает долю ВРП Санкт-Петербурга в ВВП России на 2-2,5 п.п. Это объясняется тем фактом, что спрос на недвижимость в Санкт-Петербурге предъявляется не только жителями города, но также жителями других регионов. Этот спрос связан с миграционными процессами. С другой стороны, историческая динамика показывает более значительные отклонения доли расходов на рынке недвижимости от доли города в экономике России. Особенно большие отклонения имели место в 2003-2004 гг. Мы полагаем, что это связано с инвестиционным спросом на недвижимость, предъявляемым жителями других регионов.
Наш прогноз относительно доли Санкт-Петербурга в расходах на недвижимость опирается, в первую очередь, на прогнозируемый нами вклад города в экономику страны. По нашему мнению, доля ВРП в ВВП увеличится с 3,5% в 2011 году до 3,6% в 2014 году. Также мы учитываем спрос на недвижимость, связанный с миграцией. Мы считаем, что в период с 2012 по 2014 годы миграционный и инвестиционный спрос будет добавлять порядка 3 процентных пунктов.
Наш хит-парад эмитентов в сфере Строительство и недвижимость можно посмотреть здесь
Какой бенчмарк используется для оценки эффективности работы фонда и почему?
Уровень инфляции, так как вложения в недвижимость должны защищать от обесценения денег
Банковский депозит, так как именно с его доходностью большинство инвесторов сравнивают доходность своих вложений
Индекс первичной недвижимости, так как квартиры фонда являются именно первичной недвижимостью
Индекс вторичной недвижимости, так как он менее подвержен сезонным колебаниям и влиянию крупных строительных проектов
Каким образом значительные скидки при продаже квартир фонда влияют на эффективность операций в фонде?'
Скидки снижают общую эффективность и оборачиваемость, так как согласно исследованиям покупатели избегают объектов недвижимости, цена на которые ниже среднерыночной
Не оказывают существенного влияния, так как дисконт при покупке строящихся квартир компенсирует скидку по готовым
Увеличивают оборачиваемость квартир в фонде, что точно приведет к росту общей эффективности
Несмотря на увеличение оборачиваемости, могут снизить общую эффективность
За счет чего общая площадь квартир в фонде выросла более чем на 300 кв. м в 2011 году?
Законодательством была введена новая методика расчета площади жилой недвижимости, которая учитывает площадь балконов и лоджий
Было продано 27 готовых квартир, а на вырученные средства приобретены 38 строящихся
Спрос на паи фонда на бирже превысил предложение, что позволило вложить средства инвесторов в новые объекты недвижимости
Было достроено более 30 квартир фонда
Знаете ответы? Тогда участвуйте в акции, отвечайте на эти вопросы в конце статьи и получайте призы.
Средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Москве достигла $5071 (169 980 руб. по вчерашнему курсу ЦБ), подсчитали аналитики портала irn.ru, до кризиса было на 7% меньше — 158 499 руб. ($5014), исторический максимум в долларах — $6122.
К 25 июня средняя цена предложения на вторичном рынке перешагнула 200 000 руб. за 1 кв. м ($6429), докризисного максимума в 195 700 руб. за 1 кв. м рынок достиг в конце марта, сказала руководитель отдела исследований «Миэля» Люция Луцкова.
В январе 2012 г. средняя стоимость 1 кв. м примерно 2000 руб. не дотянула до докризисного максимума (176 825 руб. за 1 кв. м), в мае она составила 169 178 руб., в июне вряд ли преодолеет докризисный уровень, полагает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.
Сильнее всего, по данным irn.ru, подорожали квартиры в современных монолитных домах: с 169 088 руб. за 1 кв. м в 2008 г. до 189 991 руб. Первичный рынок быстрее вышел из кризиса, считает Луцкова, виноваты дефицит предложения и рост спроса на современное комфортное жилье. Из-за сокращения предложения с начала года валютные цены выросли на 7-10%, замечает коммерческий директор «Капитал груп» Алексей Белоусов.
У «Дон-строя» с начала года цены выросли примерно на 12%, передала гендиректор «Дон-строй инвеста» Алена Дерябина. У группы «СУ-155», по словам ее представителя, за шесть месяцев 2012 г. цены в Московском регионе выросли на 15-20%. У группы ПИК в I квартале 2012 г. средняя стоимость 1 кв. м была 121 000 руб. — на 9% больше, чем годом ранее, говорит представитель компании.
Почти неизменной осталась цена на старые панельные дома (пятиэтажные с маленькими кухнями): рост — всего 2068 руб. (до 151 376 руб.). Многокомнатные квартиры для семейного проживания в комфортных домах среднего и бизнес-класса в престижных округах Москвы перешагнули докризисный уровень на 2-22%, говорит Луцкова, а цены на малогабаритное жилье в домах низкого качества, в спальных районах столицы пока остаются ниже осени 2008 г.
По прогнозам руководителя irn.ru Олега Репченко, стоимость 1 кв. м в Москве еще долго будет колебаться вокруг отметки в $5000. Цены в 2012 г. продолжат стагнировать, согласен Таганов: 2,5 года рублевые цены растут в пределах инфляции, спрос стабилен, и только предложение имеет небольшую тенденцию к росту. Во второй половине 2012 г. при стабильной макроэкономической ситуации цены на квартиры будут расти чуть быстрее инфляции, при негативном — могут пойти вниз, прогнозирует представитель «СУ-155». У Белоусова другой прогноз: к осени рублевые цены вырастут на 10%. Причина — рост себестоимости строительства, объясняет Белоусов: 40-50% закупаемых материалов привязано к доллару, пока новых закупок у строителей не было.
Оставить комментарий
