ООО «Ньютон инвестиции» — брокер для частных инвесторов на фондовом и валютном рынках, развивающий приложение Газпромбанк Инвестиции. Мы помогаем клиентам с любым уровнем дохода начать инвестировать в ценные бумаги. Крупным клиентам мы предлагаем индивидуальные финансовые решения и формируем уникальные продукты. В основе нашего бизнеса — принципы этичного инвестирования и прозрачных отношений с инвесторами. Мы помогаем клиентам инвестировать и принимать взвешенные решения на финансовых рынках.
Регулятор собирается ужесточить выдачу ипотеки в новостройках. Для этого планируется ввести надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Так регулятор намерен побороть схему «льготной ипотеки от застройщика», когда жилье предлагается под экстремально низкую ставку (вплоть в 0,01%), но по цене на 20–30% выше реальной.
🏠Чем обеспокоен регулятор
По мнению Банка России, существующие на рынке программы «льготной ипотеки от застройщика» с экстремально низкими ставками (вплоть до 0,01%) перевешивают риски спада спроса из-за ужесточения требований по ипотеке. Для компенсации нерыночных ставок застройщики завышают цену недвижимости на 20–30%, которые в последующем выплачиваются кредитным организациям в качестве «комиссии». Главный риск в такой схеме, который не устраивает ЦБ, помимо искусственного разгона цен на недвижимость, — при неспособности выплачивать кредит заемщик может остаться в долгу даже после продажи ипотечной квартиры, так как ее реальная стоимость не покроет размер займа.
📝Как будет работать механизм
Новые требования коснутся ипотеки на жилье в новостройках, включая квартиры, которые приобретаются в течение года после ввода дома в эксплуатацию.
Ужесточение правил не распространяется на льготную ипотеку, поддержанную государством, если показатель долговой нагрузки заемщика не превышает 60%, а размер первоначального взноса составляет не менее 30%.
Банк России ждет комментарии и предложения банковского сообщества до 10 марта 2023 года, после чего, скорее всего, утвердит новый регламент.
⚖️Кто выиграет: девелоперы или заемщики?
Для девелоперов, учитывая подъем ставки по льготной ипотеке до 8% и повышение прогноза регулятора по ключевой ставке на 2023 год с 6,5–8,5 до 7–9%, надбавка к коэффициентам риска приведет к дополнительному сжатию спроса, снижению продаж и уменьшению маржи и прибыли.
Снижение цен сделает жилье более доступным для покупателей.
В перспективе низкие цены и эффект экономической компенсации роста стоимости заимствований позволят «перезагрузить» спрос на новостройки и привести к значительному росту на долгосрочном горизонте при условии стабилизации экономики и внутриполитических процессов в стране.
Очередное заседание и пресс-конференция Банка России по ключевой ставке прошли 16 декабря.
Основные моменты
▪️ Весной годовая инфляция может опуститься ниже 4% из-за выбытия месяцев (февраль, март) с высоким темпом роста из расчета, но это не отражает динамику цен здесь и сейчас.
▪️ Банк России будет ориентироваться не на годовые данные, а на прогноз и текущие показатели устойчивого ценового давления, очищенные от влияния разовых факторов.
▪️ Эффект введения ценового потолка на нефть будет учтен в обновленном февральском прогнозе.
▪️ Падение ВВП в 2022 году ожидается около 3% или ниже в зависимости от динамики последних месяцев.
▪️ Банк России будет определять уровень ставки таким образом, чтобы не препятствовать структурной трансформации экономики и снижению инфляции.
На этот раз решение Банка России по сохранению ключевой ставки на уровне 7,5% было ожидаемо участниками рынка. Рост инфляции последних месяцев был связан с индексацией тарифов ЖКХ, что являлось разовым фактором.
Дальнейший план по изменению ключевой ставки остался прежним — в зависимости от поступающих данных. Тем не менее Банк России отмечает, что краткосрочные риски сместились в сторону проинфляционных, и их перечень расширился.
В дополнение регулятор считает, что с 1 июля 2023 года раскрытие информации должно быть по умолчанию, а исключения — по согласованию с регулятором.