Регулятор собирается ужесточить выдачу ипотеки в новостройках. Для этого планируется ввести надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Так регулятор намерен побороть схему «льготной ипотеки от застройщика», когда жилье предлагается под экстремально низкую ставку (вплоть в 0,01%), но по цене на 20–30% выше реальной.

🏠Чем обеспокоен регулятор

По мнению Банка России, существующие на рынке программы «льготной ипотеки от застройщика» с экстремально низкими ставками (вплоть до 0,01%) перевешивают риски спада спроса из-за ужесточения требований по ипотеке. Для компенсации нерыночных ставок застройщики завышают цену недвижимости на 20–30%, которые в последующем выплачиваются кредитным организациям в качестве «комиссии». Главный риск в такой схеме, который не устраивает ЦБ, помимо искусственного разгона цен на недвижимость, — при неспособности выплачивать кредит заемщик может остаться в долгу даже после продажи ипотечной квартиры, так как ее реальная стоимость не покроет размер займа.

📝Как будет работать механизм

• Новые требования коснутся ипотеки на жилье в новостройках, включая квартиры, которые приобретаются в течение года после ввода дома в эксплуатацию.

• Ужесточение правил не распространяется на льготную ипотеку, поддержанную государством, если показатель долговой нагрузки заемщика не превышает 60%, а размер первоначального взноса составляет не менее 30%.

Банк России ждет комментарии и предложения банковского сообщества до 10 марта 2023 года, после чего, скорее всего, утвердит новый регламент.

⚖️Кто выиграет: девелоперы или заемщики?

• Для девелоперов, учитывая подъем ставки по льготной ипотеке до 8% и повышение прогноза регулятора по ключевой ставке на 2023 год с 6,5–8,5 до 7–9%, надбавка к коэффициентам риска приведет к дополнительному сжатию спроса, снижению продаж и уменьшению маржи и прибыли.

• Снижение цен сделает жилье более доступным для покупателей.

• В перспективе низкие цены и эффект экономической компенсации роста стоимости заимствований позволят «перезагрузить» спрос на новостройки и привести к значительному росту на долгосрочном горизонте при условии стабилизации экономики и внутриполитических процессов в стране.

Очередное заседание и пресс-конференция Банка России по ключевой ставке прошли 16 декабря.

Основные моменты

▪️ Весной годовая инфляция может опуститься ниже 4% из-за выбытия месяцев (февраль, март) с высоким темпом роста из расчета, но это не отражает динамику цен здесь и сейчас.

▪️ Банк России будет ориентироваться не на годовые данные, а на прогноз и текущие показатели устойчивого ценового давления, очищенные от влияния разовых факторов.

▪️ Эффект введения ценового потолка на нефть будет учтен в обновленном февральском прогнозе.

▪️ Падение ВВП в 2022 году ожидается около 3% или ниже в зависимости от динамики последних месяцев.

▪️ Банк России будет определять уровень ставки таким образом, чтобы не препятствовать структурной трансформации экономики и снижению инфляции.

На этот раз решение Банка России по сохранению ключевой ставки на уровне 7,5% было ожидаемо участниками рынка. Рост инфляции последних месяцев был связан с индексацией тарифов ЖКХ, что являлось разовым фактором.

Дальнейший план по изменению ключевой ставки остался прежним — в зависимости от поступающих данных. Тем не менее Банк России отмечает, что краткосрочные риски сместились в сторону проинфляционных, и их перечень расширился.

В дополнение регулятор считает, что с 1 июля 2023 года раскрытие информации должно быть по умолчанию, а исключения — по согласованию с регулятором.