МОСКВА, 13 дек — РИА Недвижимость. Рынок недвижимости в России в уходящем году был богат на события, как на хорошие, так и не очень. Ипотека стала доступнее, московские улицы комфортнее, приватизацию сделали бессрочной, введено несколько долгожданных объектов. При этом горели рынки, взрывались дома, банкротились застройщики, а правила игры для тех из них, кто пока жив, ужесточались. РИА Недвижимость вспоминает самые важные события 2017 года.
РЕКОРДНАЯ ИПОТЕКА
В уходящем году, несмотря, казалось бы, на снижающиеся доходы населения, продолжала бить рекорды ипотека.
За десять месяцев этого года выдано 813 тысяч ипотечных кредитов примерно на 1,5 триллиона рублей. Это на 21% больше в количественном выражении, чем за аналогичный период прошлого года, и на 30% – в денежном, при том, что и в прошлом выдано немало. Данные за весь год будут подсчитаны позднее, но уже сейчас в АИЖК прогнозируют, что в 2018 году будет выдано свыше миллиона кредитов на сумму в 1,9-2 триллиона рублей. А весь ипотечный портфель достигнет 5,2-5,4 триллиона.
Рекордного уровня достигли и ставки. В среднем в октябре кредиты выдавались под 9,95% годовых. Средняя стоимость кредита на новостройки в октябре равнялась 9,81% (за год показатель снизился на 1,81 п.п.), на "вторичку" – 10,02% (минус 2,92 п.п.).
Еще в начале года руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг прогнозировал, что при благоприятном раскладе к 2020 году ставки могут достичь 7%. И сегодня этот прогноз выглядит вполне реалистичным, учитывая среди прочего и различные стимулирующие механизмы как со стороны застройщиков (например, различные акции или совместные с банками программы), так и со стороны властей. В частности, со следующего года заработает программа субсидирования ставок до 6% годовых семьям, у которых родится второй и третий ребенок. По подсчетам Минстроя, воспользоваться льготными ставками смогут примерно 620 тысяч семей, и еще 730 тысяч смогут рефинансировать ранее взятые кредиты.
ЗАКАТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Одной из ключевых тем в стройотрасли в 2017 году стала тема обманутых дольщиков. Проблема, как оказалось, никуда не исчезает, и пострадавшие продолжают появляться.
Регионам было дано поручение – подсчитать всех пострадавших на своей территории и подготовить дорожные карты по достройке проблемных объектов. Не с первого раза, но регионы отчитались: согласно их реестрам, проблемных объектов 830, пострадавших в них – порядка 38 тысяч. В частности, в Москве насчитали 33 объекта и 4049 обманутых дольщиков, в Московской области – 24 проблемных объекта и более 1,8 тысячи обманутых дольщиков.
Глава Минстроя Михаил Мень сказал, что в официальные реестры включены не все пострадавшие, и на самом деле их примерно 86 тысяч. А рабочая группа "Единой России" в Госдуме по обманутым дольщикам и вовсе насчитала 936 объектов и 130 тысяч пострадавших. Такие расхождения в подсчетах связаны с тем, что критерии признания дольщиков пострадавшими не охватывают всех таких граждан и не отражают истинной картины. Та же рабочая группа направила Минстрою предложения по уточнению критериев, которые сейчас прорабатываются ведомством.
Тем временем, законодательство в части долевого строительства ужесточается, и уже приняты поправки к 214-ФЗ, которые вступят в силу с 1 июля следующего года. Они устанавливают ряд дополнительных требований к компаниям, привлекающим средства дольщиков. Например, теперь под каждый проект необходимо создавать отдельное юрлицо, деньги дольщиков должны идти непосредственно на стройку, а не на прочие расходы компании. Кроме того, у застройщика должно быть собственных средств в размере не менее чем 10% от стоимости строительства дома.
Но закручиванием гаек дело не ограничится. Через три года долевое строительство и вовсе может исчезнуть: президент России Владимир Путин дал поручение проработать поэтапный переход к проектному финансированию. А пока долевое строительство не отменено, надо обеспечить защиту дольщиков, которые появятся в течение этих трех лет, и гарантировать им, что их объекты будут достроены даже в случае проблем у застройщиков.
Механизм страхования застройщиков в страховых компаниях оказался недееспособным, это признали и власти, и сами застройщики. Пострадавшие дольщики появляться не перестали, а страховых выплат на решение их проблем замечено не было. Поэтому был создан так называемый компенсационный фонд (Фонд защиты прав дольщиков). Схема его работы довольно проста: перед тем, как открыть продажи по ДДУ, застройщик делает отчисление в фонд. Впоследствии накопленные в фонде средства будут идти на достройку объектов, у которых возникнут проблемы. Весь год было много дискуссий на тему взносов, которые придется отчислять, и будут ли они дифференцированными. В итоге он составил 1,2% от стоимости каждого ДДУ, а к вопросу дифференцированности решено вернуться позже.
РЕНОВАЦИЯ МОСКВЫ
В начале этого года было объявлено, что борьба с устаревшим жилым фондом в Москве продолжится. Предыдущая многолетняя программа коснулась 6,3 миллиона квадратных метров – более 1,7 тысячи пятиэтажек. Новая программа, рассчитанная до 2032 года, станет еще масштабнее, затронув более 5 тысяч домов и около 1 миллиона жителей.
Новость о переселении такого количества людей вызвала бурные дискуссии в обществе. Поэтому в программу было решено включать лишь те дома, большинство жильцов которых выступили за переезд – таких оказалось порядка 90%. Власти города пообещали всех переселить поблизости от прежних мест проживания. Ожидается, что площадь новых квартир будет больше примерно на треть, они будут иметь улучшенную планировку, количество парковочных мест увеличится. Кроме того, при строительстве новых домов планируется использовать современные технологии, благодаря которым жилье, в числе прочего, станет энергоэффективным и будет иметь высокоскоростной интернет.
В настоящее время проходит конкурс на архитектурно-градостроительную концепцию будущих кварталов, его результаты объявят в начале года. Также ведется работа по подбору стартовых площадок – уже подобрано более двух сотен. Например, новые дома для переселенцев будут возводить на территории печально известного Черкизовского рынка и Ховринской больницы, которую скоро наконец-то снесут.
Однако первые переселения начнутся уже в начале следующего года – у города есть несколько домов, построенных по другим программам, и сейчас в них завершается отделка и благоустройство.
ВВОД ЗНАКОВЫХ ОБЪЕКТОВ
Прошедший год оказался богат на знаковые объекты, строительство которых, наконец, завершилось.
Так, 9 сентября, во время празднования 870-летия Москвы, после 2,5 лет строительства открылся парк "Зарядье". Возведенный на месте бывшей гостиницы "Россия", он стал первым новым парком в границах Бульварного кольца за последние 200 лет. Стоимость проекта составила 14 миллиардов рублей. В первые дни работы "Зарядья" случилась досадная ситуация. Дирекция парка сообщила, что посетители стали воровать и топтать растения – их пострадало около 10 тысяч, причем многие из них занесены в Красную книгу. Также были повреждены окно медиацентра и "кора" стеклянного купола филармонии – треугольный участок треснул из-за того, что кто-то кинул в него камень. Впрочем, впоследствии глава департамента строительства Андрей Бочкарев опроверг как факты вандализма, так и массового хищения растений.
Также в этом году завершилась реконструкция стадиона "Лужники", начавшаяся в 2014 году и ставшая частью подготовки к проведению в России чемпионата мира по футболу в 2018 году. В ходе реконструкции вместимость арены была увеличена до 81 тысячи зрителей. Также изменили угол наклона трибун, чтобы максимально приблизить их к игровому полю. Исторический облик стадиона был сохранен, при этом добавлен ряд дополнительных зон, – в частности, специальные зоны для инвалидов и журналистов. В верхней части стадиона появилась прогулочная площадка протяженностью 1100 метров. Было сделано два новых входа, всего их стало 15. Особое внимание уделено системам безопасности на стадионе и прилегающей территории. Одних только видеокамер будет порядка тысячи. Заммэра Москвы Марат Хуснуллин пообещал, что это будет один из самых безопасных стадионов в мире.
Подошла к концу и 10-летняя эпопея со строительством стадиона "Зенит-Арена" (сейчас "Санкт-Петербург Арена") в Санкт-Петербурге. Новый стадион на Крестовском острове в Санкт-Петербурге начали строить для футбольного клуба "Зенит" в 2007 году, но в связи с заявкой на проведение чемпионата мира по футболу 2018 года проект отправляли на доработку, чтобы арена полностью соответствовала требованиям ФИФА по вместимости и безопасности. "Зенит-Арена" – один из самых дорогостоящих спорткомплексов в мире. Общие затраты на его строительство составили около 40 миллиардов рублей, при этом изначально предполагалось потратить порядка 6,7 миллиарда рублей.
Строительство "Зенит-Арены", проблемы которого Путин назвал "очень печальной историей", сопровождалось скандалами и судебными разбирательствами с подрядчиками. Например, уже год находится под арестом бывший вице-губернатор Санкт-Петербурга Марат Оганесян, обвиненный в мошенничестве на 50 миллионов рублей при покупке видео-табло в 2014 году. Он уже признал вину и теперь просит о досудебном соглашении.
Деловой комплекс "Федерация" в "Москва-Сити" не был столь скандальным, но эпатажный Сергей Полонский начал строить его еще раньше – в 2003 году. Объект состоит из двух башен, объединенных общим стилобатом. 63-этажная башня "Запад" была введена 10 лет назад, а вот 97-этажный "Восток" сдали в эксплуатацию лишь месяц назад. Однако Полонский уже не имел к этому отношения.
До последнего времени 373-метровая "Федерация" была высочайшим небоскребом Европы, но в октябре это звание перешло к строящемуся "Лахта-Центру" в Санкт-Петербурге.
НОВЫЕ ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ
С этого года градостроительная политика по всей стране должна вестись в соответствии с так называемыми правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они устанавливают границы территориальных зон с определением для каждой из них правового режима использования, и при отсутствии ПЗЗ запрещена выдача разрешений на строительство. На сегодняшний день ПЗЗ приняты почти во всех субъектах РФ.
Особое значение ПЗЗ имеют в Москве (в старых границах). Столичные власти обещают, что они станут единым сводом правил, делящим город на территориальные зоны, в каждой из которых устанавливается свой градостроительный регламент, содержащий в том числе предельные параметры строительства и реконструкции объектов – плотность земельного участка, высоту застройки и процент застройки территории. Как уточнили в городском стройкомплексе, в среднем примерно на 17% территорий предусматривается изменения функционального назначения, но центр затронут меньше – там функционал сохранится на более чем 90% территорий.
По словам заммэра столицы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, ПЗЗ в Москве позволяют построить инвесторам порядка 70 миллионов квадратных метров недвижимости.
ПРИВАТИЗАЦИЯ СТАЛА БЕССРОЧНОЙ
Бесплатная приватизация жилья, введенная в 1992 году, должна была прекратить свое существование еще 10 лет назад – 1 января 2007 года, с принятием нового Жилищного кодекса. Но с тех пор решение откладывалось пять раз, по разным причинам, например, чтобы не ущемлять права очередников, переселенцев из аварийного жилья и новых граждан России – крымчан и севастопольцев. Однако ожидалось, что в марте этого года в этой истории все-таки будет поставлена точка.
Глава АИЖК Александр Плутник, говоря, что весь жилой фонд в России составляет 3,2 миллиарда квадратных метров (причем 93% из которых находится в собственности населения), отмечал, что отмена бесплатной приватизации должна стимулировать развитие рынка арендного жилья в стране.
Однако правительство решило отказаться он ограничения сроков бесплатной приватизации, и в феврале президент подписал соответствующий закон. В принятой редакции закона бесплатно приватизировать жилье смогут все россияне, независимо от категорий.
Как ранее рассказывал руководитель профильного комитета Совфеда по федеративному устройству и региональной политике Дмитрий Азаров, за 25 лет в стране было приватизировано 30,5 миллиона единиц жилья. Неприватизированными остаются около 500 тысяч единиц, в том числе 300 тысяч – аварийного.
МОСКВИЧИ "ОТМУЧИЛИСЬ"
В центре Москвы наконец подошла к своему завершению реализуемая с 2015 года столичная программа благоустройства "Моя улица", затронувшая пару сотен улиц, площадей, набережных и других общественных пространств.
Как рассказал мэр столицы Сергей Собянин, сообщая о завершении программы, она была создана как уникальный проект реорганизации исторического центра города. В ее рамках предполагалось навести порядок в части парковок, хаотичных ларьков, убрать мешающие провода и излишние рекламные вывески, сохранить историческое наследие и посадить много деревьев. Все это в основном уже сделано, остались только второстепенные улицы в рамках Садового кольца. "По сути, этот проект уже закончен", – сказал Собянин. Мэр заметил, что если в этом году на программу было выделено около 50 миллиардов рублей, то в следующем будет вдвое меньше. "Слава богу, москвичи отмучились", – подытожил градоначальник.
Помимо того, что обновленные улицы приятны для прогулок, благоустройство еще способствует росту оборотов магазинов, и фактически каждая реконструированная улица окупает себя за один-два года, указывают в мэрии Москвы. Так, руководитель департамента торговли и услуг столицы Алексей Немерюк приводит данные, что рост ставок аренды помещений стрит-ритейла на улицах, благоустроенных по программе "Моя улица" в Москве, составил 10-15%.
В ходе программы на московских улицах годы было найдено более 1 тысячи артефактов. Были обнаружены фундаменты четырех древних церквей, колодец времен Екатерины II, финно-угорская "шумящая" подвеска и именное рыбацкое грузило. Также археологи нашли клад медных монет, тайные комнаты в Китайгородской стене и серебро в шахматной фигуре времен Ивана Грозного. По словам главного археолога Москвы Леонида Кондрашева, некоторые находки имеют важное историческое значение и могут свидетельствовать о том, что Москва на самом деле старше, чем принято считать.
ЧРЕЗВЫЧАЙНЫЕ СИТУАЦИИ
2017-й был богат на разные чрезвычайные ситуации. За год в разных городах страны произошло сразу несколько взрывов бытового газа. Наиболее тяжелым стал ноябрьский случай в Ижевске, когда обрушилась часть жилого дома с первого по девятый этаж. Погибли семь человек. По предварительной версии, причиной стал взрыв бытового газа, предполагаемый виновник задержан.
Взрывы заставили обратить внимание властей на безопасность граждан. В частности, Минстрой разработал требования к газовым компаниям для повышения безопасности использования газового оборудования в быту. Они касаются квалификации и аттестации сотрудников газообслуживающих организаций, обеспечения необходимыми материально-техническими средствами и оборудованием для качественного выполнения работ. А в Госдуме вообще прозвучало предложение отказаться от газового оборудования в жилых домах.
Случилось также несколько крупных пожаров. Так, в августе произошел сильный пожар в историческом центре Ростова-на-Дону, он охватил 10 тысяч квадратных метров частного сектора в районе Театрального спуска рядом с главной площадью города. Огнем были повреждены почти 120 строений. За медицинской помощью обратились 58 человек, девять были госпитализированы. При разборе завалов было обнаружено тело мужчины. Потерпевшими признаны более 400 человек, они пока расселены по гостиницам и съемным квартирам, а власти пытаются решить вопрос с субсидиями. А на месте пожара в будущем могут построить социальные объекты.
Октябрь был отмечен крупнейшим за последние годы пожаром в московском регионе – сгорел торговый центр "Синдика" неподалеку от московского района Строгино. Тогда огонь распространился на площади 55 тысяч квадратных метров, дым от пожара был виден за много километров. Управляющая компания оценила свои убытки от возгорания в 4 миллиарда рублей. По данным источников в экстренных службах, причиной стал поджог. Собственник ТЦ уже заявил, что планирует построить новое здание взамен прежнего площадью не меньше 100 тысяч квадратных метров. При этом администрация "Синдики" обещала помочь своим арендаторам – компания зафиксировала депозиты, выплаченные в счет оплаты за аренду, и взяла на себя обязательство обслуживать их под 10% годовых. После запуска нового центра эти средства пойдут на оплату их аренды. При этом для оставшихся арендаторов установят льготу – снижение на 50% фиксированной части арендной платы сроком на один год.
Еще одним неприятным явлением 2017 года стала волна телефонного терроризма, от которого физически никто не пострадал, но финансовых убытков и дискомфорта было достаточно. Звонки о "минировании" учреждений и торговых центров начались 11 сентября. По данным московского управления ФСБ, волна анонимных звонков охватила 75 из 85 регионов России. Около 600 таких сообщений было в Москве, еще почти 100 – в Московской области. По всей стране было эвакуировано более 2,5 миллиона человек. Ни в одном случае угроза взрывов не подтвердилась. По оценке ФСБ, только в Москве ущерб от "минирований" составил 150 миллионов рублей.
БАНКРОТСТВА И САНАЦИИ
В уходящем году продолжилось сужение девелоперского рынка, компании продолжили банкротиться, покидать рынок или переходить под контроль банков.
Например, одним из заметных случаев стало банкротство компании "Нордстар Девелопмент", которой владел основатель "Донстроя" Максим Блажко. Впрочем, у Блажко уже новая компания – "Горн Девелопмент", которая строит в Москве жилой комплекс премиум-класса "Нескучный Home & SPA". В строительство комплекса площадью 190 тысяч квадратных метров и переменной высотой в 70-90 этажей "Горн Девелопмент" намерен вложить 25 миллиардов рублей.
Реализуются ли эти планы – неизвестно, так как жизнь Блажко по-прежнему далека от стабильности. Недавно он побывал под домашним арестом по обвинению в злоупотреблении полномочиями. Бизнесмен обвинялся в том, что взял у Сбербанка кредит на 275 миллионов долларов под обязательство перечислять 80% дохода от аренды торгового центра "Щука" на северо-западе Москвы, однако затем распорядился переводить деньги на счета в других банках. Позднее Сбербанк передал права требования по кредиту кипрскому офшору Riverstretch Trading & Investments. В конце октября стало известно, что ТРЦ "Щука" передан Riverstretch в счет погашения долга.
Кроме того, продолжается борьба Блажко с банком "Российский капитал", который хочет признать банкротом уже самого Блажко. Ранее он выступил поручителем своей компании "Ривер тауэр" по пяти кредитам, полученным ею в 2014 году от "Российского капитала" и "Эллипс банка" (присоединен к "Российскому капиталу") на строительство МФК "Звенигородский" в Москве. Задолженность заемщика по этим кредитам, как следует из материалов дела о банкротстве "Ривер тауэр", составляет около 2,3 миллиарда рублей.
Не могла не отразиться на рынке недвижимости активная санация банков в этом году, главным образом потому, что некоторые банки тесно связаны с девелоперским бизнесом.
Так, в результате начавшейся процедуры финансового оздоровления Бинбанка структуры Гуцериевых потеряли контроль над группой "Интеко". Компания сообщила, что санируемый Бинбанком "Рост банк" консолидировал 87,5% акций "Интеко", так что фактически теперь девелопер управляется временной администрацией ЦБ. Интересно, что в декабре промышленно-финансовая группа "Сафмар", куда раньше входило "Интеко", заявила о создании новой девелоперской компании с рабочим названием "Моспромстрой девелопмент". Она займется проектом строительства отеля на месте бывшей гостиницы "Центральная", а также развитием жилищного строительства в Бибирево.
Санация банка "Открытие" в свою очередь вызвала ряд проблем у одного из крупнейших владельцев качественной офисной недвижимости в Москве – O1 Group Бориса Минца. Новая администрация "Открытия" потребовала признать недействительными ряд взаимосвязанных сделок с участием структур групп, причем по ходатайству истца суд принял обеспечительные меры в виде ареста крупных пакетов акций кипрской O1 Properties Limited, а также принадлежащего O1 Group бизнес-центра Nevis в Москве.
А вот о каких-то проблемах у активов в сфере недвижимости бизнесмена Алексея Хотина, чей банк "Югра" также попал под санацию, пока неизвестно. Единственное, проблемы в банковском бизнесе, возможно, могли заставить его активнее вести переговоры о редевелопменте торгового центра "Горбушкин двор" и строительстве на его месте жилья. Уже известно, что там появится 380 тысяч квадратных метров новой недвижимости, причем часть жилья будет направлена на нужды программы реновации в Москве.
ПИНКЕВИЧ НА НАРАХ, ПОЛОНСКИЙ НА СВОБОДЕ
В начале года было возбуждено уголовное дело в отношении главы ОАО "МКХ", владельца хлебно-зерновой группы "Настюша" Игоря Пинкевича по подозрению в мошенничестве при строительстве ЖК "Царицыно". Строительство ЖК "Царицыно" на 6-й Радиальной улице началось в 2006 году с привлечением средств дольщиков. Застройщик – ОАО "МКХ" – должен был сдать комплекс в 2012 году, но не исполнил обязательства в срок по 3265 договорам долевого участия, из них 2650 – на жилые помещения. В реестр граждан, чьи права нарушены, по ЖК "Царицыно" к настоящему времени включены 863 человека.
Как заявил глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев, Пинкевич абсолютно не заинтересован в завершении строительства объекта. При этом, по словам чиновника, у Пинкевича есть возможность затянуть судебный процесс по конкурсному производству дальше марта 2018 года, потому что у него сильные юристы. "Даже банкротство кредиторам удалось ввести только через два года после начала процесса", – посетовал Тимофеев.
А вот другой девелопер, правда, уже бывший, Сергей Полонский, напротив, вышел на свободу, проведя за решеткой пару лет. Летом 2017 года российский суд приговорил бизнесмена к пяти годам заключения за обман дольщиков на 2,6 миллиарда рублей, но тут же освободил из-за истечения срока давности.
Оказавшись на свободе, эксцентричный предприниматель сразу начал проявлять активность. Например, он представил свой новый проект дополненной реальности под названием X. По словам бизнесмена, он лично планирует вложить в него порядка 10 миллионов долларов. При этом он рассчитывает, что в итоге капитализация его нового бизнеса достигнет 1 триллиона долларов. Также Полонский заявил, что хочет создать город будущего, проектировать который начал ещё в Камбодже. Он рассказал, что это будет город совершенно нового поколения, насыщенный технологиями, удобный для жизни, без автомобилей с выхлопами и так далее.
Но самым громким заявлением Полонского стали, пожалуй, слова о намерении баллотироваться на выборы президента в следующем году. Он уже пообещал в случае избрания совершить ряд реформ, в том числе освободить всех заключенных по ненасильственным преступлениям, а тюрьмы снести. Наконец, заверил бизнесмен, он сможет договориться с Трампом, потому что два девелопера всегда найдут общий язык.
При перепечатке и цитировании (полном или частичном) ссылка на РИА "Новости" обязательна. При цитировании в сети Интернет гиперссылка на сайт http://ria.ru обязательна.
Комментарии отключены.
