я хотел купить по 25 но теперь стремаюсь подожду денек - два, выясню, потом возьму ща спецом друг поедет на дом смотреть мож сгорел или что, хотя застраховано все уже в 6 лямов дом с участком оценивается думаю, такой объем по 25 быстро не съедят
на те ка почитайте УК Синергия. ПИФ с привидениями Часто ли вам на электронную почту или в соцсетях приходят отличные деловые предложения (в простонародье – спам)? Тупой вопрос – скажете вы. А приходит ли вам отличные деловые предложения с «прекрасными инвестиционными идеями» по покупке бумаг на бирже? Я вот регулярно получаю такие предложения, что на электронную почту, что в личку на своём форуме. Частенько даже следую этим предложениям, но немного не так, как ожидают авторы: я НЕ ПОКУПАЮ рекламируемое. Хотя бывают случаи, что люди действительно предлагают что-то стоящее и я с удовольствием этим пользуюсь. Так уж получилось, что два человека за последнюю неделю (речь идёт о середине сентября 2010 года – прим. ДенПанаса) написали мне про новую «инвестиционную» идею – покупка паёв одного закрытого ПИФа на бирже ММВБ по цене в 2,5-3 раза дешевле, чем стоимость этих паёв, рассчитываемая самой компанией. Так как я всегда готов вложить в какой-нибудь шлак немного денег (а то и все деньги), то меня, естественно, заинтересовало такое предложение. Но так как я считаю, что в любой идее надо сначала покопаться, вывернуть наизнанку, вытрясти из неё душу, то начал изучать сей вариант подробнее. И вот что выяснил.
Надводная часть айсберга
Надводная часть айсберга - (это то, что люди сообщали мне в своих посланиях) - выглядит так. Существует некий ЗПИФН "Синергия - Земельный фонд" под управлением УК «Синергия» (прошу не путать с производителем водки – ОАО «Синергия») . Паи этого фонда торгуются на ММВБ под тикером Синерг.-ЗФ. УК «Синергия» ежемесячно проводит расчёт стоимости чистых активов (СЧА) и расчёт стоимости одного пая. Всего на данный момент выдано 250 000 паёв. Стоимость одного пая при формировании фонда составила 100 рублей, таким образом СЧА составила 25 000 000 рублей. Отчеты ЗПИФН "Синергия - Земельный фонд"
Динамика стоимости пая ЗПИФН "Синергия - Земельный фонд" (с августа 2009 года по сентябрь 2010 года) Дата Стоимость пая (руб) Изменение стоимости пая за месяц (%) СЧА (руб) 25.08.2009 99,49 0,00 24 873 319 31.08.2009 98,45 -0,54 24 738 589 30.09.2009 98,42 -0,54 24 604 588 30.10.2009 98,93 0,52 24 733 313 30.11.2009 98,78 -0,15 24 695 104 31.12.2009 98,25 -0,54 24 561 339 29.01.2010 98,23 -0,02 24 556 483 27.02.2010 97,69 -0,55 24 423 468 31.03.2010 97,16 -0,55 24 291 175 30.04.2010 112,36 15,64 28 090 098 31.05.2010 111,75 -0,54 27 937 943 30.06.2010 111,15 -0,54 27 786 612 30.07.2010 110,54 -0,55 27 636 101 31.08.2010 109,95 -0,53 27 486 406 30.09.2010 109,35 -0,55 27 337 521
Т.е, исходя из таблицы, на 30 сентября 2010 года стоимость пая ЗПИФН "Синергия - Земельный фонд" составила почти 110 рублей. Инвестиционная идея заключается в том, что на бирже ММВБ эти же самые паи можно купить по 35-50 рублей за штуку, т.е потенциальная доходность ого-го какая! Я проверил – действительно, на ММВБ можно купить паи по 35-50 рублей за штуку (такая разница в цене потому, что волатильность очень большая, несмотря на малые обороты).
Подводная часть айсберга (внимание – это от вас скрывают!) Казалось бы – если ты не лентяй, то бери паи на бирже, выводи с биржи и гаси. Профит, вуаля! К сожалению, так как этот паевой фонд - закрытый, то погашение паёв производится не в свободном порядке: пришёл и погасили, а при наступлении ряда оснований для погашения, прописанных в правилах фонда. Основания следующие, согласно Правилам фонда: Правила фонда ЗПИФН "Синергия - Земельный фонд" - Требования о погашении инвестиционных паёв могут подаваться в случае принятия Общим собранием владельцев инвестиционных паёв решения об утверждении изменений, которые вносятся в настоящие Правила, - Требования о погашении инвестиционных паёв могут подаваться в случае передачи прав и обязанностей по договору доверительного управления Фондом другой управляющей компании.
Всё, основания исчерпаны. Так как за прошедший год работы фонда эти основания ещё ни разу не наступали, то трудно спрогнозировать – когда же они всё-таки наступят и пайщик-спекулянт сможет поиметь прибыль от сделки. Ну ладно, допустим готовы подождать, вдруг это как с некоторыми дефолтными облигациями - купили за 33% от номинала, а сдали за 100%. Заработали в 3 раза, а то и больше. К тому же СЧА фонда имеет тенденцию к росту.
Пришлось разбираться – что представляет собой эта СЧА и будет ли вообще прибыль по итогу всего мероприятия? Выяснилась интересная вещь – на протяжении всего времени расчётов активы ЗПИФН "Синергия - Земельный фонд" состояли из двух объектов: 1) Жилой дом с мансардным этажом. Назначение: жилое, 2-этажный, площадь 632.80 кв.м., лит. А, А2 Адрес:РФ,188354, Ленинградская область, деревня Пегелево,д.7 2) Земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 2000 кв.м (20 соток) Адрес:РФ,188354, Ленинградская область, деревня Пегелево,д.7 Отчеты можно глянуть здесь Отчеты земельного ПИФа
Согласно августовской отчётности: - дом в Пегелево оценён в 26 368 400 рублей, - а земельный участок в 20 соток – в 2 604 100 рублей. Запомните эти цифры! (Небольшая ремарочка: Глядя на динамику СЧА непонятно, с чего вдруг стоимость дома резко выросла в апреле 2010 года – может индексируют в соответствии с инфляций?)
Но самое интересное, я оставил напоследок. Оказывается эти дом с участком в продаже как минимум с мая 2009 года (т.е еще до момента формирования ЗПИФа). Поначалу хозяин хотел за здание, вы не поверите … 19 500 000 рублей (Информация из КЭШа Яндекса (Информация объекта. Район: Область. Адрес: Пегелево дер. 7. Цена (т. руб.): 19500. Субъект: Адвекс-Московский. Телефон: 3333 999. Площадь: 632. Этажность: 2 – прим. ДенПанаса.)
Т.е цена продажи даже с учетом комиссии риэлтора была НАМНОГО меньше СЧА Фонда. Но ведь за время пути собачка могла подрасти – цены-то растут. Оказывается – нет, ценник только снижается и продажная цена на сегодня составляет 16 500 000 рублей. С учетом комиссии риэлтора в 10 процентов реально на руки можно получить только 15 000 000 рублей, что составляет 15 000 000/250 000 = 60 рублей за пай. Это всё равно выше биржевой цены, но уже не намного.
Фото дома из активов ЗПИФН "Синергия - Земельный фонд"
Но возникает вопрос – а реально ли продать объект хотя бы по цене 16 500 000 рублей? Задав в поисковике слово Пегелево, по одной из первых ссылок видим, что участки в этой деревне продают по 35 000 рублей за сотку, т.е наши 20 соток могут стоить максимум 700 000 рублей, а не 2 604 100 рубля, как они записаны в активах ЗПИФН "Синергия - Земельный фонд". Цена сотки земли в Пегелево Но вдруг дом нас вытянет из трясины? Смотрим дома в Пегелево. Коттедж в 301 кв.м (т.е в 2 раза меньше нашего) с коммуникациями и землёй продаётся за 5 900 000 рублей. Цена продажи дома в Пегелево
Умножаем 5 900 000 на 2 (даже не будем вычитать землю) и получаем 11 800 000. Т.е при хорошем раскладе за дом с землёй можно получить 11 800 000 (за дом) + 700 000 (за землю) = 12 500 000 рублей. Минусуем комиссию риэлтора в 10% и получаем реальный СЧА фонда примерно в 11 250 000 рублей, что составляет 45 рублей на 1 пай. Тут уж сами решайте – иметь или не иметь!
Что-почём, хоккей с мячом? Пытливый ум попытается понять: а зачем тогда рисовать такую СЧА, если она по факту не такая? А ответ-то простой: согласно пункту 110 Правил ЗПИФН "Синергия - Земельный фонд", цитирую: «За счёт имущества, составляющего Фонд, выплачиваются вознаграждения Управляющей компании в размере 5 (Пяти) процентов (включая НДС) среднегодовой стоимости чистых активов Фонда» Т.е – чем больше СЧА ты нарисуешь, тем больше денег по итогу спишешь себе в карман на управление. От 25 000 000 рублей – это 1 250 000 в год или более 100 тысяч рублей в месяц. «Неплохая прибавка к пенсии» (ОАО «МММ»)
В-общем, очередная прекрасная инвестиционная идея на поверку оказалась пустышкой. Жаль. Ведь так хотелось заработать!
P.S. Эта статья была опубликована в журнале Д-штрих. ПИФ с привидениями. Д-штрих от 20.09.2010
Внимание! Уважаемые посетители сайта mfd.ru, предупреждаем вас о следующем: ОАО Московская Биржа (далее – Биржа) является источником и обладателем всей или части указанной на настоящей странице Биржевой информации. Вы не имеете права без письменного согласия Биржи осуществлять дальнейшее распространение или предоставление Биржевой информации третьим лицам в любом виде и любыми средствами, её трансляцию, демонстрацию или предоставление доступа к такой информации, а также её использование в игровых, учебных и иных системах, предусматривающих предоставление и/или распространение Биржевой информации. Вы также не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию для создания Модифицированной информации предназначенной для дальнейшего предоставления третьим лицам или публичного распространения. Кроме того, вы не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию в своих Non-display системах.
