Для минувшего 2023 г. была характерна высокая экономическая активность, что не могло не отразиться на динамике показателей в секторе коммерческой недвижимости. Объемы сделок достигли рекордных значений, прибавив к уровням 2022 г. свыше 50%, а в отдельных сегментах и все 100%. Как выглядит рынок коммерческой недвижимости по итогам 2023 г., какие тренды останутся актуальны в 2024-м и какие сегменты выглядят наиболее привлекательными для инвестиций — в материале Boomin.

Инвестиции. Рекордный год

Охота за активами нерезидентов привела к тому, что общий объем инвестиций (сделок) в секторе коммерческой недвижимости оказался рекордным. Сказалась и высокая экономическая активность: реализация отложенного спроса после 2022 г. на фоне мягкой монетарной политики в первом полугодии 2023 г. поддержали оптимизм компаний и спрос на крупные коммерческие объекты.

Объем инвестиций в недвижимость по итогам года составил около 830 млрд рублей, рост на 68% к 2022 г. и более чем в два раза — к докризисному 2021 г. Из них 254 млрд рублей, или 30% от всего объема, пришлось на сделки с активами нерезидентов.

Пик наблюдался во II–III кварталах, в то время как IV квартал впервые за семь лет оказался слабее III квартала — повлияло ужесточение денежно-кредитной политики и исчерпание разовых эффектов. Ставки капитализации во всех сегментах поднялись выше 10%. Наибольшие значения — до 13% — были зафиксированы в торговом сегменте.

Наибольшая доля инвестиций, 39%, пришлась на сектор торговой недвижимости, где прошел ряд уникальных крупных сделок. На втором месте — жилая недвижимость (площадки под девелопмент) с долей 32%. Единственным сегментом, где наблюдался спад по объему сделок к 2022 г., стал сегмент складской недвижимости с долей 6%.

Покупателями в основном выступали инвесткомпании и частные инвесторы (37%), а девелоперы составили только 33%. После паузы в 2022 г. на рынок также вернулись банки, на которые пришлось 16% покупок объектов недвижимости.

Для торговой недвижимости характерно увеличение числа сделок в регионах. По оценке IBC Real Estate, каждый второй реализуемый объект был расположен в региональных городах. Всего объем инвестиций в регионах составил столько же, сколько за три предыдущих года вместе взятых — 106 млрд рублей.

Высокая доходность торговой коммерции привлекает инвесторов, но ограниченность предложения в Москве заставляет искать объекты в других городах. Ограниченность предложения, в том числе, выгодна для действующих московских ТЦ с хорошей локацией: трафик и арендные ставки растут на фоне отсутствия альтернатив.

В офисном сегменте выраженным трендом стала покупка объектов под собственные нужды: доля таких сделок выросла с 24% до 58%. При этом 83% покупок «под себя» приходится на компании с госучастием или самого госаппарата.

Существенное падение сделок в складском сегменте связано с низкой доходностью для покупателя: объекты сильно подорожали на фоне дефицита ликвидного предложения. Ключевые причины в следующем:

• высокий спрос со стороны онлайн-ритейлеров (Ozon, Wildberries и др.) и компаний дистрибьюторов;

• недостаточные темпы нового строительства;

• сделки по аренде строящихся объектов часто заключаются еще до их ввода в эксплуатацию, эти площади даже не выходят на рынок (BTS, built-to-suit проекты);

• объем предложения субаренды сократился до минимума.

Хотя в общем объеме сделок доля гостиничного сегмента невелика, показатель 2023 г. оказался рекордным и в три раза превысил результаты 2022 г. Активное развитие внутреннего туризма открывает перспективы для инвесторов. Во многих регионах существует острый дефицит качественного номерного фонда. Крупнейшие сделки: курорт Архыз (24,3 млрд рублей), сеть отелей Wenaas (15-17 млрд рублей), отель «Звездный» в Сочи (4,5 млрд рублей).

В 2024 г. IBC Real Estate ожидает, что объем инвестиций опустится ближе к нормальным уровням, но всё равно будет достаточно высоким — 400-450 млрд рублей. Core XP чуть более оптимистичен и ждет 500-600 млрд рублей. А вот эксперты NF Group более консервативны и ждут 350-400 млрд рублей. В чем консалтинговые агентства сходятся, так это в том, что объем сделок нормализуется и будет близок к уровням 2021-2022 гг.

*Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков без проекта, продажу совместных предприятий и прямую продажу жилья конечным пользователям. Объем сделок за период 2010-2020 гг. рассчитан по среднему курсу доллара на каждый квартал.

Источник — IBC Real Estate

Новое строительство: антирекорды, но ненадолго

На фоне рекордов по сделкам с недвижимостью результаты по вводу новых объектов выглядят весьма скромно. Во многом это эффект прошлых лет, когда объемы новых закладываемых торговых и офисных объектов были ограничены в 2020 г.

Открытие новых ТЦ оказалось минимальным за последние 15 лет — всего 220 тыс. кв м. (37-38 тыс. кв. м в Москве). Прирост предложения торговой недвижимости составил менее 1% против средних 2,1% в предыдущие пять лет.

По данным CMWP, сроки реализации новых ТЦ в последние три года увеличились из-за внешних стресс-факторов. Многократный перенос ввода новых объектов стал стандартной ситуаций для сегмента. При этом, по мнению агентства, замедление строительной активности будет и дальше поддерживать «здоровый» уровень вакансии в торговых центрах Москвы и других регионов России.

Около 30% всего нового предложения торговых площадей пришлось на ЦФО, около 20% — на СЗФО и УФО. Это связано с интересом девелоперов к регионам с наибольшим платежеспособным спросом.

По итогам 2023 г. средняя насыщенность торговыми площадями в городах-миллионниках составила 499 кв. м на 1000 человек, что на 1,5% ниже уровней 2022 г. Снижение произошло в 10 из 15 городов.

В Москве насыщенность осталась примерно на уровне прошлого года. В сравнении с крупными зарубежными мегаполисами уровень насыщенности в Москве по-прежнему выглядит достаточно скромно и дает повод с оптимизмом смотреть на бизнес существующих игроков рынка, особенно в наиболее устойчивом сегменте ТЦ районного и окружного форматов площадью до 50 тыс. кв. м.

Основной объем нового строительства приходится как раз на ТЦ районного и сверхмалого (менее 5 тыс. кв. м) формата. В регионах на них приходится 86%. Это подчеркивает тренд на более высокую эффективность этого класса объектов в современных экономических условиях.

В офисном сегменте ввод новых объектов в Москве сократился примерно на 20%. Бóльшая часть введенного объема (76%) была построена для последующей продажи. По данным CoreXP, более 40% запланированных к вводу объектов в Москве были перенесены на 2024 г., что обеспечит восстановление показателей в текущем году.

В складском сегменте, по оценке NF Group, объем ввода сократился на 10%. Сокращение ввода в Московском регионе почти на 35% компенсировалось ростом в регионах на 64%. В среднем за три года доля объектов BTS и под собственные нужды составляет 60%, что поддерживает дефицит качественного предложения на вторичном рынке, рекордно низкую вакансию и рост ставок аренды.

В гостиничном сегменте рост загрузки до 75% и средней цены на номер обеспечивает благоприятные перспективы для нового строительства. Однако активный рост туризма начался не так давно, так что реакция в виде увеличения объемов ввода проявится с лагом и может обнаружить себя уже в 2025-2026 гг.

В 2024 г. ожидается резкое увеличение объемов ввода: в сегментах офисной и торговой недвижимости CMWP ждет роста в два раза. Если в сегменте офисной недвижимости это происходит на фоне замедления спроса, что может привести к стагнации, то в торговой недвижимости рынок аренды по-прежнему может оставаться очень сильным, особенно в Москве.

В складском сегменте девелоперы постепенно возвращаются к реализации спекулятивных объектов. Пока эти объекты единичны, но дальнейший рост арендных ставок в 2024 г. будет повышать привлекательность для инвесторов.

Арендные ставки: потенциал для роста сохраняется

В начале 2023 г. вакантность офисных и торговых площадей находилась на достаточно высоких уровнях. На протяжении всего года показатель устойчиво снижался.

По оценке NF Group, доля свободных площадей в торговых центрах Москвы снизилась с 15,6% к докризисным 8,4% и может продолжить снижение до 6% в 2024 г. Высокие темпы сокращения вакантности связаны в первую очередь с активной экспансией российских fashion-ритейлеров, и во вторую — с выходом на рынок зарубежных брендов (22 новых бренда в 2023 г.).

Российские fashion-ритейлеры после ухода иностранных брендов в 2022 г. пересмотрели свои стратегии развития, что привело к росту средних площадей до 1,5–2,5 тыс. кв. м. В сегменте товаров для дома предложение росло за счет действующих игроков (Askona Home, Hoff, Kuchenland Home, Lazurit, Ormatek) и новых брендов («Румми home», «Гуд Лакк», «Мебельрум»). С большим интересом смотрят на ТЦ операторы wellness, а также социальных и развлекательных объектов.

Коммерческие условия в торговых центрах в целом остались прежними. В ряде объектов наблюдается рост базовой арендной ставки, вызванный дефицитом площадей. Чуть больше договоров аренды стало заключаться в привязке к товарообороту арендатора, но выраженной тенденции пока не сформировалось.

Ставки аренды в Москве, по оценке NF Group, для торговой галереи составляют до 180 тыс. за кв. м, для якорных арендаторов, обеспечивающих приток трафика, — до 50 тыс. за кв. м.

В офисном сегменте ставки вакансии опустились в район 7-8%, при этом наблюдается достаточно четкая сегментация: в классе «А» вакантность составляет 10,5–12%, в классе «В» — 6-7%. В Prime-объектах вакантность быстро снижалась, но к концу года всё же оставалась очень высокой, порядка 19–19,5%.

Средневзвешенные ставки аренды офисов в Москве в среднем по рынку выросли на 21%, до 22,6 тыс. рублей. При этом увеличение является номинальным и во многом связано с вымыванием менее дорогих предложений. В 2024 г. прогнозируется фактический рост ожиданий собственников. Наибольший потенциал сохраняется в качественных зданиях с высокой заполняемостью. По мнению IBCS Real Estate, в 2024 г. рост арендных ставок на офисы в Москве может составить около 4%.

В складской недвижимости Москвы и Московской области зафиксированы рекорды по спросу и ставкам аренды одновременно с минимумом по уровню вакантности — всего 0,3%. Средние ставки аренды на существующие объекты класса А составили 8,7 тыс. кв. м (+13% г/г), на строящиеся — 8,6 тыс. кв. м (+14,7% г/г), на объекты BTS — 8,5 тыс. кв. м (+10,4% г/г).

IBC Real Estate отмечает новый пик спекулятивного строительства с 2014 г. В эксплуатацию вводились объекты, старт которых пришелся на 2020-2021 гг. Однако дефицит качественных складских площадей сохраняется. В 2024 г. агентство ожидает повышенный ввод объектов BTS, а также продолжение роста ставок аренды, но только на краткосрочной дистанции. Высокая ключевая ставка будет оказывать сдерживающее влияние, которое начнет проявляться во втором полугодии 2024 г. В целом по году увеличение ставок аренды на склады класса «А» может не превысить 3%.

Гостиничный сегмент поддерживается активным развитием внутреннего туризма. IBC Real Estate приводит данные, по которым рост общего количества турпоездок в России составил около 17%. Загрузка качественного номерного фонда Москвы увеличилась до пятилетнего максимума в 75%, средняя доходность за номер также рекордная — почти 6 тыс. рублей за ночь. Рост к 2022 г. составил 53%, а в люксовом сегменте — 71%.

В 2024 г. доходность гостиничной недвижимости может оставаться высокой. Статистика I квартала в сочетании с существующими мерами стимулирования отрасли позволяют сформировать высокие позитивные ожидания на горизонте текущего года.

В 2022 г. рынок коммерческой недвижимости испытал встряску. Уход зарубежных компаний привел к стихийному высвобождению арендованных площадей и скачку вакантности торговых и офисных центров. Весной рынку предрекали кризис, но уже к концу года все наблюдатели отмечали, что ситуация оказалась гораздо лучше, чем могла бы быть. О перспективах рынка коммерческой недвижимости — в обзоре Boomin.

Действительно, ни банковского кризиса, ни девальвации, ни гиперинфляции не случилось. Экономика выглядела устойчивой, что позитивно сказалось на спросе на недвижимость. Временный скачок вакантности — количества невостребованных арендных площадей — был значимым, но не превышал значений пандемийного 2020 г.

Ставки аренды в большинстве сегментов оставались стабильны, хотя здесь стоит отметить снижение прозрачности рынка. Стабильными остаются запрашиваемые ставки, а вот цены в реальных договорах во II-III кварталах 2022 г., вероятно, предполагали дисконт. Это создает риски снижения ставок в 2023 г. в наиболее пострадавших сегментах — торговом и офисном.

С чем действительно наблюдались сложности, так это с вводом новых площадей. Завершение многих проектов было отложено из-за повысившейся неопределенности, но этот тренд был характерен не для всех сегментов. К тому же отложенный ввод может поддержать показатели в 2023 г.

Резко подскочили инвестиции в коммерческую недвижимость. Консалтинговые агентства отмечают рекордные или близкие к рекордным уровням. Это связано как с охотой на активы нерезидентов, так и с оптимизацией структуры российскими компаниями для защиты от санкций.

В 2023 г. рынок начал очень бодро и демонстрировать улучшение ключевых показателей. До конца года мы сможем увидеть дальнейшее улучшение, но в зависимости от сегмента будут свои особенности. Рассмотрим, с чем закончили 2022 г. российские девелоперы и какие тренды могут быть характерны для 2023 г.

Торговая недвижимость. Незаменимых брендов нет

Уход зарубежных ритейлеров больно ударил по сектору, ведь в начале 2022 г. они занимали до трети от всех торговых площадей российских ТЦ. По подсчетам CORE.XP (ex-CBRE Russia), к концу 2022 г. 37,3% всех брендов, арендующих площади в российских ТЦ, объявили о прекращении деятельности. Уровень свободных площадей в ключевых ТЦ Москвы в IV квартале 2022 г. достиг 11,7%. NF Group (ex-Knight Frank Russia) дает еще бо́льшую оценку на уровне 15,6%.

С другой стороны, на трафик продолжал оказывать давление рост e-commerce. Всё больше сделок совершается через маркетплейсы, соцсети и узкоспециализированные торговые онлайн-площадки.

По данным консалтинговой фирмы CMWP (ex-Cushman & Wakefield), сильнее всего в 2022 г. посещаемость упала в крупных и очень крупных ТЦ. Специалисты CMWP оценивают снижение в 8% и 25% соответственно. А вот небольшие районные ТЦ были устойчивы и даже увеличили посещаемость в пределах 1% за счет фокуса на базовую потребительскую корзину.

В качестве примера можно привести итоги 2022 г. для девелопера «Гарант-Инвест», который как раз управляет средними по размеру торговыми и многофункциональными центрами. Уровень вакантности площадей по портфелю компании составил 2,6%, а посещаемость выросла на 1,4%. По данным презентации компании, ей удалось сохранить 98% действующих арендаторов, но и начать сотрудничество с более чем пятьюдесятью новыми арендаторами.

Сильно различаются показатели в зависимости от локации. Чем дальше от метро, тем выше доля вакантных площадей. По данным IBC Real Estate (ex-JLL), в новых московских ТЦ за пределами 15-минутной пешей доступности от метро вакантность в среднем составляет пугающие 63%. Новые ТЦ, расположенные ближе к метро, демонстрируют среднюю вакантность 25%. В среднем по Москве IBC Real Estate оценивает вакантность в 12%. Уже действующие ТЦ явно выигрывают по заполняемости по сравнению с новыми объектами.

Агентства отмечают, что запрашиваемые ставки аренды с марта 2022-го по март 2023 гг. оставались плюс-минус на одном уровне, но прослеживается сегментация по формату. Расширилась разница между площадями с отделкой и без нее. Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фудкорта и «островной» торговли. Дешевле всего выставляются помещения от 2 тыс. кв. м, обычно занимаемые крупным ритейлом, кинотеатрами, спортивными и развлекательными центрами.

В структуре спроса на аренду наблюдался рост доли сервисных и развлекательных предприятий. Это фитнес, ремонтные мастерские, салоны красоты, медицинские центры, точки проката, ПВЗ, развлекательные центры, боулинги и пр. По итогам 2022 г. эти категории впервые за пять лет обогнали fashion-сегмент. Такие арендаторы интересны для собственников, поскольку занимают большие площади и формируют стабильный трафик. С другой стороны, ставка аренды у них чуть ниже, и потенциал ее роста ограничен.

Оценки расходятся, но практически все аналитики отмечают минимальный за пять лет ввод новых торговых центров. По оценке Core XP, он составил 173 тыс. кв. м по сравнению с планируемыми 195 тыс. кв. м. Из них 104 тыс. кв. м пришлось на Москву и 69 тыс. кв. м — на регионы.

На 2023 г. заявлено открытие около 303 тыс. кв. м, но всё еще есть риски переноса сроков. По итогам I квартала показатели улучшаются, NF Group оценивает рост ввода на 54% г/г. При этом средняя вакантность в московских ТЦ сократилась с 15,6% до 14,5% — заполняемость растет быстрее, чем объем предложения.

На протяжении оставшейся части 2023 г. ситуация может улучшаться: объем ввода новых площадей может восстанавливаться, уровень вакансии — стабилизироваться. Но прогнозы по арендным ставкам осторожные. Отток иностранных брендов пока продолжается. Деловые СМИ со ссылкой на источники в отрасли рассказывают, что реальные арендные ставки в ходе переговоров могут устанавливаться с дисконтом на 10-15%. Это как раз тот потенциал снижения, который может реализоваться в 2023-2024 гг.

CORE.XP ждет по Москве снижения прайм-ставок в действующих ТЦ на 10%, в новых — на 25%. Минимум может быть пройден в первом полугодии 2023 г. Это значит, что наименее конкурентные объекты по-прежнему могут оставаться в сложном положении, а сам формат современного ТЦ в целом может быть переосмыслен.

По мнению специалистов NF Group, торговая функция ТЦ по-прежнему будет актуальна, но новый облик ТЦ всё больше будет смещаться в сторону районного многофункционального комплекса, совмещающего различные полезные функции. В этом смысле уже действующие ТЦ среднего и малого формата в хорошей локации со сформированным трафиком оказываются в выигрышном положении.

Офисная недвижимость. Отток нерезидентов продолжается

Офисный сегмент также оказался под ударом из-за исхода зарубежных компаний. Снижение показателей в 2022 г. было плавным, но последствия имеют долгоиграющий характер. CMWP, например, не ждет значимого улучшения спроса до 2025 г.

Российские филиалы международных корпораций покидают рынок, передавая контроль новым собственникам или местному менеджменту. Перестройка затронула недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку именно здесь располагалась большая часть штаб-квартир иностранных компаний.

По данным исследования IBC Real Estate, из 419 зарубежных брендов, объявивших о пересмотре порядка работы, на март 2023 г. более 35% по-прежнему окончательно не определились. Это потенциальные вакантные площади, которые могут появиться в 2023 г. И хотя агентство отмечает высокий спрос со стороны компаний с госучастием, в основном крупные компании теперь предпочитают выкупать объекты, а не арендовать их.

Уровень вакантности площадей, по разным оценкам, на конец года составил 10-12%. Основной рост пришелся на II квартал 2022 г., после чего показатели оставались примерно на одном уровне. В I квартале 2023 г. фиксируется небольшое снижение вакантности: CORE.XP видит снижение с 10,3% до 10%.

Однако отдельно по классу А вакантность продолжает расти: 11,8% против 11,4% по данным CORE.XP и 13,4% против 12,8% по данным IBC Real Estate. Вероятно, пиковое значение в этом сегменте будет пройдено в 2023 г., после чего показатель пойдет на спад. Этому должны способствовать ограниченный ввод новых площадей, снижение спекулятивного строительства, замедление оттока иностранцев и рост активности российских арендаторов.

Объем ввода новых площадей в Москве по итогам 2022 г. сократился на 42% год к году, в том числе за счет переноса ряда проектов. Доля спекулятивных объектов, которые находят своих арендаторов уже после ввода в эксплуатацию, оказалась на многолетнем минимуме. Ожидается, что доля таких площадей останется низкой, поскольку девелоперы будут стараться строить под конкретного клиента. По мнению CMWP, новое строительство в основном будет поддерживаться крупными объектами, строительство которых началось в докризисное время.

Объем сделок по аренде и продаже офисов в Москве в 2022 г. превзошел ожидания: CORE.XP оценивает его в 1,2 млн кв. м, CMWP дает оценку 1,7 млн кв. м. В 2023 г. ожидаются сопоставимые результаты, хотя еще в начале года оба агентства ждали снижения на 17-18%. Сильный I квартал 2023 г. заставил специалистов пересмотреть прогнозы. Не исключено, что фактические результаты действительно окажутся лучше.

Средневзвешенная ставка аренды московских офисов, по оценке IBC Real Estate, в I квартале выросла на 2%. В классе А фиксируется рост менее 1%, в классе B — около 3%. При этом в каждом из пяти бизнес-центров с вакантностью выше 15% наблюдается снижение ставок аренды.

В целом, офисный сегмент находится в стагнации, выход из которой в 2023-2024 гг. не ожидается. Снижения ставок аренды, вероятно, удастся избежать, но объемы строительства будут оставаться на низком уровне.

Складская недвижимость. Тихая гавань

Сегмент складской недвижимости стал защитным в 2022 г., поскольку в условиях трагического падения импорта потребность в помещениях для хранения запасов оставалась высокой. Сдержанный рост вакантности прослеживался, но она не превысила уровни 2019-2020 гг.

Активность по арендным сделкам была сильно смещена во второе полугодие, на которое пришлось 70% всего годового объема. Общий годовой объем в натуральном выражении оценивается в 1,4–1,6 млн кв. м, что на 40-50% ниже рекордного 2021 г., но вполне сопоставимо со средним допандемийным уровнем 2018-2019 гг.

Среди арендаторов сильно выросла доля онлайн-ритейлеров, что обусловлено бурным ростом этого сектора: 61% в общем объеме сделок против 28% в 2021 г. Также выросла доля логистических операторов: с 7% до 11%.

Годовой показатель ввода в эксплуатацию новых складских площадей стал вторым за всю историю рынка и почти повторил рекорд 2021 г. Причем 66% всех площадей были выкуплены либо арендованы еще до момента завершения строительства (build-to-suit), и еще 22% изначально возводилось собственниками под личное использование. За счет этого высокие объемы ввода практически не способствовали росту вакантных площадей.

По итогам года средний уровень вакантности составил 2,6%. Это значительно больше, чем в 2021 г., но по-прежнему ниже 2019-2020 гг. Нехарактерная для рынка субаренда, подскочившая в первом полугодии 2022 г., к концу года сжалась в размерах до 0,7% от всех площадей и осталась локальным явлением 2022 г. К концу 2023 г. CORE.XP ожидает сокращения вакантности в складском сегменте до 1,2%.

Ставки аренды после падения весной 2022 г. к концу года стабилизировались, а в I квартале 2023 г. пошли в рост. Причем прослеживается сокращение спреда между новыми объектами и уже действующими за счет опережающего роста последних: 2,9% против 0,8% в поквартальном выражении.

Ожидается, что дефицит свободных площадей будет выступать ключевым драйвером дальнейшего роста ставок на протяжении 2023 г. Специалисты CORE.XP не исключают, что ставки в готовых объектах могут даже превысить ставки по строящимся объектам из-за высокой доли build-to-suit. При этом вернуться к пику I квартала 2022 г. всё еще будет непросто.

Гостиничная недвижимость. Сильный внутренний спрос

Из-за вновь появившихся ограничений на выездной туризм внутренние туристические потоки заметно возросли. Авиакомпании отмечают рост пассажиропотока на внутренних рейсах, Росстат фиксирует рост количества лиц, размещенных в коллективных средствах размещения (КСР): гостиницах, хостелах, отелях, базах отдыха, санаториях и т.п.

Внутреннему туризму оказывает поддержку государство. Введенная с июля 2022 г. льгота по НДС поддержала выручку гостиничных операторов. Совокупно в следующие три года в развитие туризма государство может вложить более 700 млрд рублей, в первую очередь через качественное предложение и инфраструктуру.

По итогам 2022 г. туристический поток по России вырос на 17% г/г и составил более 68 млн поездок. Лидером по туристическому потоку в 2022 г. ожидаемо был Краснодарский край. Второе и третье места занимают Московская и Ленинградская области.

Количество лиц, размещенных в КСР, IBC Real Estate оценивает в 73 млн человек. По данным агентства, показатель почти вернулся к допандемийному уровню. И это несмотря на то, что приток внешних туристов был сильно ограничен из-за геополитики и сохранения антиковидных ограничений в Китае.

Число гостиниц и других КСР в 2022 г. выросло на 5,7% и составило 30,6 тыс. Прирост номерного фонда в КСР составил 5% — быстрее среднего за пять лет в районе 4%. Количество ночевок в КСР составило 304,5 млн, что на 10,5% выше 2021 г. и на 7,5% выше допандеминйного 2019 г. Такую оценку дал Центр экономики рынков на основании данных Росстата.

Данные по Москве более сдержанные. CMWP оценило ввод нового предложения современного качества в Москве всего в 340 номеров в единственном гостиничном проекте. Девелоперы откладывали проекты в условиях высокой неопределенности.

Однако только отложенный ввод в 2023 г. может составить 664 номера, из которых 150 уже открыли двери в I квартале. В целом агентство позитивно смотрит на перспективы гостиничного рынка Москвы 2023-2024 гг., ожидая прирост предложения на 3,9% и 6,6% соответственно.

Инвестиции в гостиничную недвижимость были высокими на протяжении всего 2022 г., а в I квартале 2023 г. резко подскочили в денежном выражении за счет двух крупных сделок — покупки курорта «Архыз» компанией «Горные вершины» и приобретения сети отелей Wenaas Hotel Russia AS инвестхолдингом «АФК Система». Только за счет этого 2023 г. уже обещает быть рекордным по уровню инвестиций в гостиничный бизнес.

В 2023 г. внутренний туризм может оставаться сильным, в том числе за счет удорожания заграничного отдыха на фоне ослабления рубля. Приток внешних туристов также может вырасти за счет открытия перелетов из Китая, который в прошлом обеспечивал плотный туристический трафик. На таком фоне прирост предложения может увеличиться в 2023-2024 гг., а ключевые показатели рынка — превысить допандемийные уровни.

Взгляд в 2023 г.

Рынок коммерческой недвижимости прошел 2022 г. гораздо лучше, чем прогнозировалось, но ряд проблем могут иметь отложенный характер и еще дадут о себе знать в 2023-2024 гг.

Спрос будет постепенно восстанавливаться, объем сделок по аренде и продаже может показать рост в годовом сопоставлении. Однако важно делать поправку на геополитическую ситуацию, которая способна преподнести новые неприятные сюрпризы.

Строительная активность в 2023 г. будет оставаться слабой, поскольку в условиях неопределенности и ограниченного спроса девелоперы будут стараться строить под конкретного клиента или отдавать предпочтение небольшим заведомо выигрышным объектам. Особенно это характерно для офисной недвижимости. Реализация крупных проектов будет ограничена тем, что было заложено еще в докризисный период.

При этом объем инвестиций может оставаться высоким. В I квартале 2023 г. была зафиксирована рекордная активность, что создает задел для сильных результатов по итогам всего 2023 г. Драйвером будет выступать перераспределение активов от нерезидентов к местным инвесторам и оптимизация структуры российских компаний.

Динамика вакантности будет различаться в зависимости от сегмента, но в общем и целом к концу года доля свободных площадей может оставаться примерно на том же уровне. Ставки аренды также могут двигаться разнонаправленно: снижение по торговым площадям, стабильность в офисном сегменте и умеренный рост — в складском.

В целом коммерческая недвижимость по-прежнему остается привлекательным активом, и в 2023 г. участники этого рынка могут улучшить свои ключевые показатели. Но ситуация будет неоднородной, поэтому инвесторам важно искать компании, обладающие уверенными конкурентными преимуществами в сегодняшних условиях.