Многомиллионные претензии, блокировка счетов и невозможность исполнять обязательства перед инвесторами — эмитенты высокодоходных облигаций всё чаще оказываются в числе проштрафившихся перед Федеральной налоговой службой. Эксперты считают этот процесс закономерным, и фондовый рынок от него только выиграет.

Дефицит ликвидности

Приостановка операций на счетах эмитента по решению ФНС России — страшный сон для любого инвестора. Экономическая турбулентность и геополитическая напряженность только множат кошмары, всё большее число которых материализуется.

«Сначала пандемия, потом СВО стали поводами для пауз и послаблений в налоговых проверках и наказаниях. Но государство, похоже, меняет тональность диалога с экономическими субъектами. Больше поступлений в бюджет, больше контроля, больше связанных с этим облигационных драм», — констатирует аналитик ИК «Иволга Капитал» Никита Аносов.

Среди последних «налоговых» новостей на рынке высокодоходных облигаций: приостановка операций по счетам «Завода КриалЭнергоСтрой» («Завод КЭС») не позволила ему исполнить обязательства по выплате купонного дохода в размере 10,8 млн рублей, в результате чего эмитент ушел в дефолт. «Кузина» только со второй попытки (когда ее счета были разблокированы) смогла перечислить в НРД необходимые 949 тыс. рублей и тем самым вышла из техдефолта. «Бизнес-Лэнд» из-за долга перед ФНС в 7,5 млн рублей вынужден был перенести дату размещения дебютного выпуска облигаций на 300 млн рублей.

Ложечки нашлись, но осадок остался: через неделю «Бизнес-Лэнд» все-таки вышел на биржу, но инвесторы не спешат покупать его облигации, хотя компания и увеличила размер купона с 22% до 23% годовых, зафиксировав его на все 3,5 года обращения бумаг.

По последним данным Ассоциации владельцев облигаций (АВО), в настоящее время по решению ФНС операции на счетах приостановлены в отношении шести юрлиц, имеющих отношение к фондовому рынку. Помимо «Завода КЭС», чья задолженность перед налоговой службой составляет без малого 17 млн рублей, в этот список вошли «Феррони» (46,9 млн рублей), ООО «ТЛЦ Новошахтинск» (3,4 млн рублей), которой управляет «Русская Контейнерная Компания» — стабильно допускающая техдефолты, и три юрлица ФПК «Гарант-Инвест» — «Гарант-Инвест Ритейл» (706 тыс. рублей), УК «ФПК «Гарант-Инвест» (43,76 млн рублей) и ООО «Гарант-Трейд М» (3,2 млн рублей).

«Сложившийся в настоящее время дефицит ликвидности не позволяет эмитентам оперативно урегулировать налоговую задолженность, что приводит к блокировкам счетов со стороны ФНС», — объясняет член Совета Ассоциации владельцев облигаций (АВО) Алексей Пономарев. Директор департамента DCM ИК «Юнисервис Капитал» Александр Павлов считает логичным ожидать новых проблем с ликвидностью у компаний сегмента МСП в условиях затянувшегося периода высоких ставок.

«Задолженность перед налоговыми органами — один из симптомов недостатка средств», — отмечает он.

Ошибки менеджмента или рейдерский захват

Основатель телеграм-канала Angry Bonds Дмитрий Адамидов указывает на две главные причины, которые приводят к блокировке счетов со стороны ФНС. Первая — ошибки менеджмента, вторая — рейдерские атаки и корпоративные конфликты, в ходе которых претензии ФНС используются как инструмент, чтобы парализовать работу предприятия, инициировать банкротство, перехватить управление и получить доступ к активам.

«В основном, конечно, налоговые претензии относятся к первой группе, — говорит эксперт. — По внешним признакам ко второй группе может относиться разве что история с «Заводом КЭС» (ранее по сходной схеме развивался сюжет с ЭБИСом), исходя из внезапности появления претензий, их размера, быстром возбуждении уголовного дела и аресте бенефициара».

Напомним, директору «Завода КЭС» Расиму Киямову инкриминируют дачу взятки должностному лицу.

Впрочем, как показывает опыт ФПК «Гарант-Инвест» — владельца портфеля торговых центров в Москве, есть и третья причина, по которой бизнес может столкнуться с санкциями со стороны ФНС. «Торговые центры имеют большое количество контрагентов и являются предметом повышенного интереса со стороны налоговых и иных контрольных органов. ФНС рассматривает ТЦ как конечного выгодоприобретателя вплоть до «шестого-восьмого колена». Поэтому периодически возникают вопросы, например, по цепочке поставщиков — и ТЦ вынужден предоставлять документы, что не является конечным выгодоприобретателем. Иногда ФНС снимает требования, иногда приходится что-то доплачивать за подрядчика», — объяснил девелопер.

Для корпорации это «рутинные претензии», объем которых не превышает 1% выручки. При этом в ФПК «Гарант-Инвест» подчеркнули, что компания-эмитент никогда не имела налоговых споров, поскольку, являясь владельцем всех активов, сама не ведет хозяйственную деятельность.

Наконец, никто не отменял форс-мажор. Производитель входных металлических дверей компания «Феррони» в прошлом году пережила крупный пожар на производстве и сейчас в судах доказывает свое право оставаться на рынке. По данным организатора «Феррони» — ИК «Юнисервис Капитал», задолженность перед ФНС постепенно погашается. Компания исправно выполняет обязательства перед инвесторами по трем выпускам биржевых облигаций общим объемом 597,5 млн рублей.

СВО здесь ни при чем

Увеличение количества налоговых претензий к эмитентам в АВО склонны связывать с ростом числа компаний малого и среднего бизнеса на бирже. «Ряд эмитентов-дебютантов имеет недостаточно высокий уровень налоговой культуры, что неизбежно сказывается в возникновении налоговых доначислений по деятельности за прошлые периоды», — считает Алексей Пономарев. «Малый и средний бизнес — основные ВДО-эмитенты — по определению, не самый эффективный пласт компаний и заемщиков. Чем ниже кредитный рейтинг, тем выше кредитный риск. Под меньшим подозрением — отрасли с жестким регулированием. В частности, МФО», — соглашается Никита Аносов из ИК «Иволга Капитал».

При этом в АВО констатируют происходящее в последние годы последовательное снижение числа выездных налоговых проверок.

«Согласно данным формы №2-НК, количество выездных проверок организаций в 2022 г. составило 9 392, а в 2023 г. — 4 958. Уменьшение количества выездных проверок почти в два раза свидетельствует о том, что ФНС сосредотачивает усилия на других, менее стрессовых инструментах работы с компаниями. Учитывая опережающий ежегодный рост налоговых поступлений, очевидно ФНС удается быть эффективной в обелении малого и среднего бизнеса», — говорит Алексей Пономарев из АВО.

По его словам, налоговые органы делают упор на аналитическую работу и диалог с бизнесом. «Учет налогов стал цифровым, и больше нельзя применять так называемые «серые схемы», как раньше. По сути, никакого роста частот проверок нет, претензии компании получают за прошлые периоды. С момента действий, которые привели к претензиям, прошло уже два-три года», — отмечает руководитель управления корпоративных финансов ФГ «Финам» Алексей Курасов.

Александр Павлов из ИК «Юнисервис Капитал» высказал предположение, что факты задержки платежей не участились, просто благодаря развитию онлайн-сервисов проверки задолженности, которые используют инвесторы и другие участники рынка, они чаще стали появляться в информационном пространстве.

«Это не хорошо и не плохо, это просто влияет на рынок в целом и динамику торгов отдельными выпусками. Что действительно плохо, так это некоторое отставание в работе подобных сервисов и даже возможность ошибки, когда сайт налоговой отображает наличие просроченной задолженности, в реальности погашенной несколько месяцев назад, или пометку о блокировке счетов эмитента, хотя по факту подобной блокировки нет, как и оснований для ее появления», — посетовал представитель ИК «Юнисервис Капитал».

Но что эксперты точно не готовы видеть в росте числа претензий к эмитентам со стороны ФНС России — это необходимость пополнять федеральный бюджет в условиях СВО и ужесточающихся санкций.

«Расходы государство компенсирует увеличением долга и повышением налогов. Наоборот, многое сейчас делается для упрощения ведения учета для МСП: введен единый счет, автоматизированы сверки, всё перешло в «цифру», и для тех, кто работает «в белую», всё стало удобнее и дешевле. Тем же, кто прибегает к мошенничеству, стало намного сложнее уходить от ответственности», — заключил Алексей Курасов.

«Суммы доначислений по результатам проверок крайне малы в общей величине налоговых доходов. Соответственно, они не способны стать сколь-либо серьезным источником финансирования растущих расходов бюджета», — вторит Алексей Пономарев.

Всем на пользу

Александр Павлов (ИК «Юнисервис Капитал») считает маловероятным всплеск дефолтов на рынке ВДО вследствие активности ФНС. «А вот техдефолты могут случаться, так как не совсем ясна позиция Национального расчетного депозитария: случай с «Кузиной» показал, что НРД может отклонять платежи от третьих лиц, хотя в целом эта практика ранее на рынке существовала», — отметил он.

Складывающаяся ситуация заставит организаторов выпусков облигаций более тщательно анализировать риски, связанные с налоговыми проверками, по всем компаниям, желающим выйти на публичный долговой рынок, считает представитель ИК «Юнисервис-Капитал».

«В части увеличения прозрачности бизнеса по эмитентам, размещающим свои облигации, эффект будет: пройти через строгий фильтр смогут только «белые» компании», — убежден Александр Павлов.

Усиление налогового администрирования приводит к тому, что уклоняться от уплаты налогов становится всё сложнее, указывает Алексей Пономарев. «Поскольку компании-неплательщики имеют меньшую налоговую нагрузку, они получают необоснованные конкурентные преимущества перед компаниями, соблюдающими законодательство. Поэтому устранение нарушителей позволит обеспечить выравнивание рыночных условий, что положительно скажется на компаниях, уже работающих с полным соблюдением норм налогового законодательства. Те, кто грубо нарушают закон, постепенно будут вынуждены уходить с рынка», — говорит представитель АВО.

«Государство дает довольно ясный сигнал бизнесу: чтобы выжить, он должен становиться прозрачным», — констатирует Дмитрий Адамидов (Angry Bonds).

Правда, указывает он, прозрачность и публичность компаний в текущих реалиях нередко приводит к меньшей защищенности, в том числе и при корпоративных конфликтах: «Обратной стороной «обеления» является падение прибыли и в ряде случаев невозможность или нецелесообразность ведения бизнеса. Поэтому сокращение налоговой оптимизации при определенных условиях может привести к падению валовых налоговых сборов».

По оценке Алексея Курасова из ФГ «Финам», в группе риска находятся эмитенты, которые входят в неформальные группы («по сути, дробят бизнес»). «По всем ним или уже есть вопросы со стороны ФНС, или скоро будут. Доля таких эмитентов на рынке облигаций не превышает 30 млрд рублей, при том что весь рынок — это более 23 трлн рублей. МСП для рынка — это малая часть, потери будут у 300 тыс. инвесторов, это менее 1% от всех инвесторов. Рынок уже пережил кейсы «Обуви России», ЭБИСа — многомиллиардные дефолты. Краткосрочный негатив будет, рост рынка замедлится, но не более», — отмечает эксперт.

Эмитент представил операционные и предварительные финансовые результаты за первое полугодие 2024 г.

По данным АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», по итогам января-июня 2024 г. выручка компании превысила 1,5 млрд рублей, что на 6,8% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Показатель EBITDA достиг 2,1 млрд рублей (+47,5%). Высокий результат был получен за счет роста доходов от финансовых активов компании.

Посещаемость торговых центров ФПК «Гарант-Инвест» за первое полугодие 2024 г. составила 18,9 млн человек, сохранившись на уровне аналогичного периода прошлого года. Показатель вакантности на 30 июня 2024 г. сократился до 1,89%, что значительно ниже среднего показателя в торговых центрах Москвы (от 6% до 9%). I квартал 2024 г. компания завершила с показателем вакантности — 2%. В ФПК «Гарант-Инвест» ожидают дальнейшего снижения доли вакантных площадей.

Компания фиксирует повышенный спрос со стороны арендаторов и посетителей на новые торговые объекты, особенно в зонах масштабного строительства жилья и транспортных узлов столицы. На неторговые функции сделан фокус в новом комьюнити-центре WESTMALL, открытие которого ожидается во второй половине лета 2024 г. Среди арендаторов центра — супермаркет «Перекресток», рестораны «Сыроварня», «PRO.Хинкали», «Теремок», ROSTIC’S, «Бургер Кинг», винотека SimpleWine, аптека «36,6», химчистка «Лавандерия», Детский развлекательный центр «Парквик», туроператор Coral travel, барбершоп TOPGUN.

Об основных результатах операционной деятельности компании, итогах торгов на вторичном рынке по пяти биржевым выпускам облигаций и выплате купонов за прошедший месяц — в обзоре Boomin.

Ключевые события

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» находится в преддверии технического открытия комьюнити-центра WESTMALL, расположенного на улице Лобачевского в Москве. Для девелопера — это уже 19-й объект. Площадь здания составляет 28 тыс. кв. м, объем вложенных инвестиций — 4,5 млрд рублей. Комьюнити-центр рассчитан на 70 арендаторов, акцент сделан на общественном питании и сфере услуг.

Одновременно ФПК «Гарант-Инвест» начинает реализацию другого масштабного проекта — комьюнити-центра в Люберцах. Его площадь составит 20 тыс. кв. м, стоимость — 3 млрд рублей. Этот проект компания планирует полностью реализовать на деньги фондового рынка. Сейчас эмитент готовит выпуск «зеленых» облигаций на 1 млрд рублей. Привлеченные инвестиции девелопер намерен направить на закупку ресурсосберегающего оборудования, системы управления отходами и выбросами загрязняющих веществ, организацию инфраструктуры для экологических видов транспорта. Собственный реестр «зеленых» технологий ФПК «Гарант-Инвест» включает 62 разработки.

По мнению экспертов, высокие ставки по банковским кредитам будут побуждать девелоперов привлекать инвестиции на фондовом рынке.

ФПК «Гарант-Инвест» заявила о планах в ближайшие пять лет возвести десять комьюнити-центров в Москве и Московской области. Дальше — возможен выход в другие регионы, крупные города.

Итоги торгов

Объем выкупленных облигаций свежего выпуска АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-09 в июне составил 303,8 млн рублей (7,6%). За весь период размещения (с 22 мая 2024 г.) выкупленный объем составил 870 млн рублей (21,7%). Учитывая рыночную конъюнктуру, эмитент решил повысить доходность по выпуску. Компания объявила о рублевой и валютной офертах — к рублевой оферте доходность составит 19% годовых, к валютной — 9%. Для покупателей облигаций ФПК «Гарант-Инвест» через систему Boomerang предусмотрено вознаграждение в размере 0,5% от приобретенного объема.

На вторичном рынке по выпуску серии 002Р-09 сохраняется высокая ликвидность. За июнь объем торгов составил почти 143 млн рублей, что на 70% выше показателя предыдущего месяца. Выпуск торгуется в основном по цене вблизи номинала.

Выпуск облигаций серии 002Р-08 второй месяц подряд остается наиболее ликвидным среди бумаг эмитента. В июне месячный объем торгов составил 283,6 млн рублей, на 8,3% ниже показателя мая. Выпуск практически не подвергся негативному фону на российском долговом рынке, и цена облигаций остается вблизи номинала.

Средняя доходность (26,82%) облигации серии 002Р-07 в июне оказалась максимальной среди всех выпусков ФПК «Гарант-Инвест». А по итогу торгов за 28 июня доходность выпуска увеличилась до 30,6%. За месяц котировки облигаций снизились с 96,2 до 94,1% от номинала.

Доходность также подросла и по выпуску серии 002Р-06: за июнь показатель увеличился с 20,5 до 21,8% годовых. Ликвидность выпуска остается стабильно высокой. Объем торгов за июнь составил 55,5 млн рублей, что всего на 3,1% выше майских объемов. За месяц котировки облигации не опускались ниже отметки 93% от номинала, средняя цена за июнь — 94,7%.

На текущий момент наиболее «старым» выпуском эмитента, до сих пор остающимся в обращении, являются бумаги серии 002Р-05, размещение которых прошло в 2022 г. За июнь объем торгов по займу составил 14,2 млн рублей. Показатель средней доходности увеличился с 18,1 до 20,9% годовых. Цена выпуска в конце июня зафиксирована на отметке 92,7% от номинала.

Купонные выплаты

Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-06 начислены из расчета 13% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 21 млн 360 тыс. рублей (13-й купон), по одной бумаге — 10,68 рублей.

Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-07 нначислены из расчета 14,5% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 47 млн 680 тыс. рублей (10-й купон), по одной бумаге — 11,92 рублей.

Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-08 начислены из расчета 18% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 44 млн 370 тыс. рублей (4-й купон), по одной бумаге — 14,79 рублей.

Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-09 начислены из расчета 17,6% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 11 млн 454 тыс. 842 рубля 69 копеек (2-й купон), по одной бумаге — 14,47 рублей.

Таким образом, общая сумма выплат по четырем выпускам эмитента составила 124,9 млн рублей.

Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или рекламой, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном материале, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, инвестиционным целям.

Размещение облигаций началось 22 мая 2024 г. Исходя из интереса инвесторов, эмитент решил повысить доходность по ценным бумагам — к рублевой оферте она составит 19% годовых, к валютной — 9%.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» объявило две безотзывные оферты по выпуску биржевых облигаций серии 002Р-09 объемом 4 млрд рублей, который находится в процессе размещения.

«Компания приняла такое решение, исходя из обратной связи, полученной от своих инвесторов и на основе повышенного спроса на предыдущие выпуски с аналогичными предложениями», — объяснили в ФПК «Гарант-Инвест».

Эмитент сообщил, что принимает на себя разумные и просчитанные валютные риски, чтобы обеспечить комфортные условия для владельцев облигаций и максимально возможную доходность на вложенные средства по принципу, что больше — 19% годовых в рублях или 9% годовых в долларах США на дату оферты.

Условия рублевой оферты: инвестор может предъявить облигации к выкупу за семь дней до погашения выпуска, которое состоится 15 октября 2026 г., по цене 104% от номинала, что поднимает текущую доходность до 19% годовых (YTM — 20,72% годовых).

Условия валютной оферты: инвестор может предъявить облигации к выкупу за 15 дней до погашения выпуска по цене погашения, обеспечивающую возврат вложенных средств по курсу на дату начала размещения и доходность в 9% годовых в долларах США.

Ранее сообщалось, что средства от выпуска серии 002Р-09 ФПК «Гарант-Инвест» направит на погашение банковских кредитов и вывод половины объектов коммерческой недвижимости из-под залога кредитных организаций. В среднесрочной перспективе компания планирует достичь паритета между банковскими кредитами и долговыми бумагами. Сейчас соотношение источников фондирования компании — 72% на 28% в пользу банковского финансирования.

С выпуском облигаций серии 002Р-09 сроком обращения 2,4 года (876 дней) объемом 4 млрд рублей ФПК «Гарант-Инвест» вышла на биржу 22 мая. Ставка ежемесячного купона установлена на уровне 17,6% годовых на весь период обращения. Организаторы — Газпромбанк и БКС КИБ. Выпуск доступен для приобретения неквалифицированным инвесторам при прохождении теста.

Для покупателей облигаций ФПК «Гарант-Инвест» через систему Boomerang предусмотрено вознаграждение в размере 0,5% от приобретенного объема (минимальный объем сделки для получения бонусов — 150 штук (150 тыс. рублей)).

В обращении находится пять выпусков биржевых облигаций компании на общую сумму 11,1 млрд рублей. Компания имеет кредитные рейтинги от НКР и НРА на уровне BBB.ru со стабильным и позитивным прогнозом соответственно.

Об основных результатах операционной деятельности компании, итогах торгов на вторичном рынке по пяти биржевым выпускам облигаций и выплате купонов за прошедший месяц — в обзоре Boomin.

Ключевые события

В мае АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» подвело итоги работы за I квартал 2024 г. Согласно финансовой отчетности по МСФО выручка компании достигла 773 млн рублей (+8,4% к тому же периоду 2023 г.), валовая операционная прибыль — 580,9 млн рублей (+123,3%), EBITDA — 961 млн рублей (+34%). Чистая прибыль составила 15 млн рублей.

В период с января по март 2024 г. торговые центры ФПК «Гарант-Инвест» посетили 9,2 млн человек. Уровень вакантности остался на уровне 2%, что существенно ниже среднего показателя в торговых центрах Москвы (по данным NF Group — 8,3%). Почти три четверти площадей занимают сетевые арендаторы, обеспечившие более 70% арендной выручки в 2023 г.

В прошлом месяце компания получила подтверждение кредитного рейтинга от НКР на уровне BBB.ru со стабильным прогнозом. Положительное влияние на оценку бизнес-профиля компании, по мнению аналитиков рейтингового агентства, оказывают потенциал единственного рынка присутствия (Москва) и его устойчивость, а также местоположение, высокая заполняемость и доходность основных активов, широкая диверсификация потребителей и низкая зависимость от поставщиков.

В НКР отметили долгосрочную положительную кредитную историю эмитента и высокий уровень платежной дисциплины, а также опыт привлечения и погашения обязательств на публичном долговом рынке. С 2018 г. ФПК «Гарант-Инвест» разместила 15 выпусков биржевых облигаций общим номинальным объемом 24,5 млрд рублей. 22 мая эмитент вышел на рынок публичного долга с 16-м займом на 4 млрд рублей. Как рассказал Boomin президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов, средства от размещения нового выпуска облигаций будут направлены на рефинансирование банковских кредитов.

Напомним, в конце апреля ФПК «Гарант-Инвест» также подтвердил кредитный рейтинг в НРА на уровне ВВВ|ru|. Прогноз по рейтингу эмитента изменен со «стабильного» на «позитивный». Оценка рейтингового агентства учитывает ожидаемое увеличение финансовых результатов от ввода в эксплуатацию МФК WESTMALL летом 2024 г., а также способность компании исполнять финансовые обязательства в различные фазы экономического цикла при возможных неблагоприятных внешних и внутренних воздействиях на финансовые потоки.

Итоги торгов

22 мая ФПК «Гарант-Инвест» начал размещение облигации серии 002Р-09. За восемь торговых дней было выкуплено бумаг на 556 млн рублей (14,2%).

Напомним, что срок обращения выпуска — 2,4 года (876 дней). Выплата купонов будет проходить ежемесячно по ставке 17,6%, зафиксированной на весь период обращения. Для покупателей облигаций ФПК «Гарант-Инвест» через систему Boomerang предусмотрено вознаграждение в размере 0,5% от приобретенного объема.

На вторичном рынке свежий выпуск серии 002Р-09 также пользовался спросом. Объем торгов за май составил 82,2 млн рублей. Несмотря на снижение котировок на облигационном рынке, цена выпуска остается вблизи номинала.

Выпуск серии 002Р-08 остается наиболее ликвидным среди всех облигаций эмитента. В мае месячный объем торгов составил почти 309 млрд рублей. По итогу торгов за 31 мая цена облигаций снизилась до номинального значения, а доходность выросла до 19,7% годовых.

Месячный объем торгов по облигациям серии 002Р-07, составил 81,3 млн рублей. Средняя доходность за месяц увеличилась с 20,76 до 22,52% годовых. В мае котировки облигаций снизились с 97,9 до 95,7% от номинала.

Стабильно хорошая ликвидность сохраняется у выпуска серии 002Р-06. Месячный объем торгов облигациями составил 53,8 млн рублей. Средняя доходность выпуска за май выросла с 17,4 до 19% годовых. По итогам торгов за 31 мая цена облигаций достигла отметки 94,2% от номинала.

Месячный объем торгов по выпуску серии 002Р-05 за май вырос на 15,2%, с 15 до 17,3 млн рублей. Показатель средней доходности увеличился с 17,3 до 18,1% годовых. Цена выпуска в конце марта зафиксирована на отметке 95,6% от номинала.

Купонные выплаты

Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-05 начислены из расчета 14,75% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 55 млн 155 тыс. рублей (6-й купон), по одной бумаге — 36,77 рублей.

Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-06 начислены из расчета 13% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 21 млн 360 тыс. рублей (12-й купон), по одной бумаге — 10,68 рублей.

Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-07 начислены из расчета 14,5% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 47 млн 680 тыс. рублей (9-й купон), по одной бумаге — 11,92 рублей.

Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-08 начислены из расчета 18% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 44 млн 370 тыс. рублей (3-й купон), по одной бумаге — 14,79 рублей.

Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-09 начислены из расчета 17,6% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 1 млн 445 тыс. 449 рублей 51 копейка (1-й купон), по одной бумаге — 2,89 рублей.

Таким образом, общая сумма выплат по пяти выпускам эмитента составила 170 млн рублей.

Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или рекламой, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном материале, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, инвестиционным целям.

Эмитент раскрыл финансовую отчетность по МСФО за I квартал 2024 г.

По данным неаудированной консолидированной финансовой отчетности по МСФО по итогам I квартала 2024 г., выручка АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» составила 773 млн рублей, что на 8,4% больше, чем за тот же период прошлого года. Валовая операционная прибыль компании достигла 580,9 млн рублей (+123,3%). EBITDA увеличилась до 961 млн рублей (+34%). По результатам I квартала компания получила чистую прибыль в размере 15 млн рублей.

«Положительная динамика выручки обусловлена стабильными операционными показателями, а также увеличением оборота торговых центров за счет роста арендных ставок и доходов в виде процентов с товарооборота арендаторов. Высокие темпы роста EBITDA удалось достичь за счет увеличения арендной выручки, а также доходов от финансовых активов, выросших, в том числе, в связи с высоким значением ключевой ставки», — отметили в ФПК «Гарант-Инвест».

Стоимость портфеля инвестиционной недвижимости компании в период с января по март выросла на 2% и достигла уровня 33,4 млрд рублей. На росте стоимости сказался выход на заключительный этап строительства комьюнити-центра WESTMALL, открытие которого запланировано на лето 2024 г.

За первые три месяца текущего года торговые центры ФПК «Гарант-Инвест» посетили 9,2 млн человек. Уровень вакантности остался на уровне 2%, что существенно ниже среднего показателя в торговых центрах Москвы (по данным NF Group — 8,3%).

22 мая ФПК «Гарант-Инвест» начал размещение нового, 16-го по счету, выпуска биржевых облигаций серии 002Р-09 сроком обращения 2,4 года (876 дней) на 4 млрд рублей. Бумаги доступны для приобретения неквалифицированным инвесторам при прохождении теста. Для покупателей облигаций ФПК «Гарант-Инвест» через систему Boomerang предусмотрено вознаграждение в размере 0,5% от приобретенного объема (минимальный объем сделки для получения бонусов — 150 штук, то есть 150 тыс. рублей).

Средства от размещения нового выпуска облигаций компания намерена направить на рефинансирование банковских кредитов. Стратегия развития девелопера предусматривает достижение в течение двух-трех лет паритета между банковскими кредитами и долговыми бумагами. Сейчас соотношение источников фондирования — 72% на 28%. Привлеченные с помощью нового выпуска инвестиции позволят компании погасить самые дорогие кредиты и тем самым вывести из-под обременения половину заложенных в банках объектов коммерческой недвижимости.

Частые инвесторы становятся всё более значимой силой как на рынке облигаций, так и на рынке акций. Интересы «физиков» вынуждены учитывать не только эмитенты, организаторы размещений и брокеры, но и ЦБ, биржа и рейтинговые агентства. Тенденции фондового рынка с акцентом на розничного инвестора, перспективы IPO и торговые идеи в сложившихся экономических условиях стали предметом обсуждения участников II Ярмарки эмитентов. Организовала форум Ассоциация владельцев облигаций.

ВДО стали основой

18 мая в Москве прошла II Ярмарка эмитентов — мероприятие, призванное познакомить частных инвесторов с эмитентами и повысить финансовую грамотность участников. Форум, инициатором которого выступила Ассоциация владельцев облигаций (АВО), собрал более тысячи представителей эмитентов, брокеров, организаторов выпусков, аудиторов, рейтинговых агентств, управляющих активами и частных инвесторов. Участники ярмарки смогли обменяться опытом и узнать о последних тенденциях рынка.

По словам директора департамента корпоративных финансов ИГ «ИВА Партнерс» Артема Тузова, 2023 г. стал переломным для российского рынка облигаций. Количество эмитентов с кредитным рейтингом ВВВ+ и ниже (сегмент высокодоходных облигаций, ВДО) впервые превысило число игроков с рейтингом ААА-А- (инвестгрейд). Сейчас на бирже представлены бумаги 83 эмитентов с рейтингом кредитоспособности от ААА до А-, 28 компаний — от ВВВ+ до ВВВ- и 66 участников рынка — от ВВ+ до В-.

Слева направо: Артем Тузов («ИВА Партнерс») и Андрей Паранич (НАСФП)

«Впервые «основание» финансового рынка стало устойчивым. Уже в 2025 г. рынок облигаций МСП (рейтинг — ВВ+ и В-) по числу эмитентов станет самым крупным на Московской бирже», — считает эксперт.

Как отметила в своем выступлении управляющий директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Гульназ Галиева, эмитенты ВДО стали более ответственно подходить к рейтингованию. «С 2019 г. мы видим существенный прирост компаний из сегмента МСП, желающих получить рейтинг. Раньше мы имели дело с дикими, в хорошем смысле слова, непричесанными компаниями, которые слабо представляли, что такое кредитный рейтинг. Они приходили к нам неподготовленными и получали низкие рейтинги. Сейчас редко какая компания выходит на рынок без организатора. Эмитенты стали более информированы. Мы видим большой прогресс в качестве подготовке компаний к рейтингованию», — заключила она.

Одновременно всё больший интерес к фондовому рынку проявляют частные инвесторы. По данным Московской биржи, число физических лиц — владельцев брокерских счетов в апреле превысило 31,5 млн (55,9 млн счетов). В течение прошлого месяца сделки заключили почти 4 млн частных инвесторов. Как рассказал на ярмарке начальник управления по работе с эмитентами облигаций и сопровождению национальных проектов Московской биржи Дмитрий Таскин, объем активов частных инвесторов в России составляет около 11 трлн рублей, что сопоставимо с активами институционалов.

«Разница в том, что институциональные инвесторы в отличие от частных жестко зарегулированы. Пенсионные фонды и страховые компании, как правило, консервативны, розничные же инвесторы, наоборот, проявляют аппетит к риску. «Физики» являются серьезной подпиткой для рынка, обеспечивая ему дополнительную ликвидность. Именно это послужило катализатором того, что на бирже стали доступны сделки для относительно небольших компаний, в том числе для субъектов МСП. Причем на рынке как долгового, так и акционерного капитала», — отметил представитель биржи.

Московская биржа проанализировала глубину инвестиционного спроса и выяснила, что около 30% розничных инвесторов одновременно участвуют в сделках ВДО и IPO. Тех, кто инвестирует на срок не более месяца, в сегменте ВДО оказалось 5%, на рынке акций — 46%. На горизонте инвестирования не более шести месяцев — 24% и 41% соответственно. Более 12 месяцев готовы держать деньги в ВДО не более 30% частных инвесторов, в акциях — менее 11%.

«Инвестор более спекулятивно настроен на рынке акций и достаточно долгосрочен на рынке облигаций. Возможно введение каких-то стимулов на государственном уровне, чтобы у инвесторов была заинтересованность в долгосрочных инвестициях. Это представляется мне правильным направлением для развития фондового рынка с точки зрения глубины спроса», — считает Дмитрий Таскин.

Кому нужно IPO?

Подробно тему IPO участники ярмарки обсудили в секции «Облигации + Акции. Взболтать, но не смешивать!». Всплеск интереса российского бизнеса к первичному публичному размещению акций, случившийся в прошлом году, часть экспертов называет бумом. В 2023 г. на Московской бирже состоялось восемь размещений, объем привлеченных средств в ходе IPO составил 40,4 млрд рублей. Последний раз такую активность рынок переживал в 2011 г. Всё большую роль на этом рынке играют частные инвесторы. По данным Дмитрия Таскина из Московской биржи, с начала 2023 г. в сделках IPO приняли участие около 360 тыс. физлиц. По прогнозу «Эксперта РА», в 2024 г. число размещений на рынке долевого капитала может достигнуть 15 и более.

Слева направо: Илья Винокуров (АВО), Алексей Ребров (АВО, CorpBonds) и Дмитрий Александров («ИВА Партнерс»)

Как правило, прежде чем выйти на IPO, компании тренируются быть публичными на рынке долгового капитала, выпуская облигации. По этому пути, в частности, пошлел «Калужский ликерно-водочный завод «Кристалл». В марте 2023 г. предприятие разместило дебютный выпуск облигаций на 300 млн рублей, через полгода его собственник Павел Победкин зарегистрировал ПАО «Алкогольная группа «Кристалл» (АГК) и в феврале 2024 г. вывел компанию на IPO.

«Если сравнивать процедуры выхода на IPO и размещение облигаций — разница колоссальная. Выпустить облигации в тысячу раз легче. IPO — это адский труд», — отметил на форуме председатель совета директоров АГК Павел Победкин.

По его словам, IPO для ликероводочной компании был единственным способом обеспечить бизнесу рост на уровне 70-90% в год. Привлеченные на рынке долевого капитала деньги компания направила на расширение производственных мощностей — новый цех, спиртохранилище и логистический центр.

Член совета директоров B2B-платформы цифровой торговли «Кифа» Кайл Шостак считает, что выходить на рынок IPO компании стоит в том случае, если она ориентирована на сделки M&A. «Если вы хотите привлечь деньги в операционку, то размещаете бонды. Если вы выходите на рынок акционерного капитала, то тем самым вы даете понять рынку, что готовы к сделкам M&A, и используете бумагу в качестве валюты для приобретения активов. Вы тот, кто всё знает про свой рынок, комфортно в нем себя ощущает, понимает, кого купить и как обеспечить синергию. Такая история самая привлекательная», — убежден он.

Как отметил руководитель отдела по работе с инвесторами и PR ИК «Юнисервис Капитал» Артем Иванов, ключевые барьеры для компаний на пути к IPO — более длительная по сравнению с выпуском облигаций и ресурсозатратная подготовка, высокие критерии к корпоративному управлению и прозрачности бизнеса, обусловленные публичным статусом компании, и опасения собственников насчет возможной потери контроля даже при небольшом уровне акций в свободном обращении.

«В этом году мы начали готовить две компании к первичному публичному размещению акций. И мы понимаем, что раньше, чем в 2025-2026 гг. их IPO не состоятся. У этого есть объективные причины. Если выпуск облигаций от момента первых переговоров с эмитентом до первичного размещения занимает три-четыре месяца, то для ООО акционирование потребует около года, для АО — шесть-девять месяцев. Несопоставимый объем затрат. Стоимость привлечения денег на рынке публичного долга — это 2–2,5% от тела облигационного займа, на рынке акционерного капитала — 10% и более. А учитывая, что бизнес, как правило, готов отправить в свободное обращение не более 10-15% акций, игра может не стоить свеч», — считает представитель ИК «Юнисервис Капитал».

Требуется корректировка

По словам директора Департамента корпоративных отношений Банка России Екатерины Абашеевой, в интересах частного инвестора необходимо ужесточить требования к эмитентам, аудиторам и ПВО. Без этого, считает представитель регулятора, «частные инвесторы не будут себя комфортно чувствовать на рынке».

С началом СВО компании, которые попали под санкции или рискуют попасть под них, получили возможность не раскрывать полностью или частично информацию, которую должны публиковать на основании законов «Об акционерных обществах» и «О рынке ценных бумаг». По оценке Банка России, многие компании злоупотребляют этим правом, закрывая от рынка больше информации, чем следовало бы.

«Мы, Банк России, исходим из того, что рынок капитала — это рынок информации. И если ты не готов к раскрытию информации о своем бизнесе, значит, тебе следует использовать другие способы привлечения финансирования, нежели публичный рынок. Мы решили опираться на постановления правительства №1102 и №1173, которые позволяют компаниям раскрывать часть информации, например, о контрагентах, но при этом обязуют их предоставлять финансовую отчетность. Те компании, которые закрывают информацию в большем объеме, чем предписано правительственными актами, а также их бумаги, мы предполагаем маркировать. Также есть предложение ограничить возможность неквалифицированных инвесторов приобретать такие ценные бумаги», — рассказала Екатерина Абашеева.

Еще одна инициатива Банка России — повысить качество услуг аудиторов. Аудит для общественно значимым организаций на финансовом рынке теперь вправе оказывать только компании, сведения о которых внесены в специализированный реестр. Сейчас реестр включает 31 аудиторскую компанию.

Наконец, Банк России настроен на реформирование института представителей владельцев облигаций (ПВО).

«Мы исходим из того, что в текущем варианте институт ПВО функционировать по-честному не может. Он не отвечает целям и задачам по защите инвесторов, которые перед ним стоят. Сейчас думаем над тем, каким у ПВО должен быть функционал. Очевидно, что должны быть ужесточены базовые требования к ПВО. Сейчас они очень небольшие», — отметила представитель ЦБ.

«Не нужно все деньги тащить на фондовый рынок»

Отдельная экспертная сессия II Ярмарки эмитентов была посвящена торговым идеям в облигациях. Частные инвесторы — инфлюенсеры, брокеры и трейдеры — поделились своим видением целесообразности инвестирования в те или иные инструменты публичного долгового рынка.

Слева направо: Александр Рыбин (АВО, «Манька Аблигация»), Тимур Нигматуллин («Финам») и Арсений Автухов («Совкомбанк»)

По мнению частного инвестора, члена Совета АВО Ильи Винокурова, в условиях растущей инфляции участникам фондового рынка «с удвоенной силой» угрожают кредитные и процентные риски. В качестве спасительного круга в этих условиях он видит бумаги ВДО с доходностью 20% и выше. Защититься от дефолтов позволит диверсификация. Сам эксперт предпочитает держать в своем портфеле облигации эмитентов из Сектора роста Московской биржи, которые имеют право на господдержку в виде субсидирования купонных ставок.

«Мы шестой месяц находимся в боковике, предложить торговые идеи на текущем рынке довольно сложно. Все доходности выровнялись с кредитными рисками, рынок заметно не двигается, особенно вверх, и поймать какие-то неэффективности довольно сложно. Они все давно выкуплены. Цены понятны, они находятся в одном и том же диапазоне», — констатирует частный инвестор, член АВО, соавтор проекта CorpBonds Алексей Ребров.

Эксперт поделился целым спектром идей. И самая эффективная по соотношению трудозатраты к доходности — банковский депозит. Сейчас его можно открыть под 18–18,5% годовых в разных банках, и он не потребует никаких усилий. Если оставаться на бирже и попытаться обыграть банковский депозит, то, по мнению Алексея Реброва, выигрыш будет не очень большим при схожих кредитных рисках. В надежных флоутерах с рейтингами от A до AA можно получить доходности в районе 19,5%, если считать купоны с учетом реинвестирования на ближайший год по такой же ставке.

Возможность заработать больше соавтор проекта CorpBonds видит в инвестициях в «квазифлоутеры ВДО». Под квазифлоутерами он понимает не облигации, привязанные к ключевой ставке Банка России, а годовые бумаги с офертой через один год, где установлен высокий купон. «В принципе, есть более или менее приличные бумаги с купоном в районе 21%, которые дают доходность где-то 22,5-23% с кредитным рейтингом около BB. Это те облигации, держать которые в течение года не страшно, хотя в любом случае они уже имеют повышенный риск по отношению к предыдущим вариантам», — считает Алексей Ребров.

Долгосрочным инвесторам, которые ставят на снижение ключевой ставки на смягчение ДКП Банка России, по его мнению, можно брать бумаги с купоном более 18%, длинные, сроком от трех до пяти лет. Но выбирать эмитентов с кредитным рейтингом ближе к BBB. В качестве системной спекулятивной идеи Алексей Ребров видит сделки на офертах и погашениях. Это бумаги, которые гасятся или проходят оферту через один-два месяца и имеют дисконт по телу в 1-2%, плюс НКД. На таких облигациях можно заработать 25-30% годовых, уверят он.

Руководитель Управления аналитических исследований ИГ «ИВА Партнерс» Дмитрий Александров считает разумным делать упор на ОФЗ как с плавающим, так и с фиксированным купоном.

«Всё большее значение сейчас приобретает ликвидность и кредитное качество. ОФЗ отвечает этим требованиям. Но ОФЗ не должно быть больше 15% от портфеля. И вообще никакого актива, кроме разве что золота, не должно быть больше 15%», — подчеркнул он.

Член Совета АВО, автор канала «Манька Аблигация» Александр Рыбин также входит в число любителей ОФЗ, поскольку «это нулевой риск». Также ему кажется оправданным инвестировать в высоколиквидные корпоративные флоатеры эмитентов с рейтингом ААА-А, а еще — в ВДО с купоном от 20% годовых. При этом инвестпортфель должен содержать не только бумаги, но и другие финансовые инструменты, включая депозит. «Не нужно все деньги тащить на фондовый рынок», — подытожил эксперт.

Старший инвестиционный консультант ИК «Финам» Тимур Нигматуллин видит возможность заработать на ОФЗ: «Покупать на три года, с самым маленьким купоном, чтобы НДФЛ был меньше». Другой перспективный инструмент — замещающие облигации, выпущенные взамен бумаг в долларах и евро.

Но не только желание преумножить капитал движет инвесторами на рынке ВДО. По словам президента ФПК «Гарант-Инвест» Алексея Панфилова, «в России есть немало ответственных инвесторов, готовых получить на 0,5–1% меньше доходности», вложив средства в «зеленые» облигации. «Такие бумаги — всегда целевое использование. Привлеченные с помощью «зеленых» облигаций средства бизнес вкладывает в технологии, которые минимизируют негативное воздействие на окружающую среду, делая жизнь горожан более комфортной. И инвесторы это осознают», — убежден девелопер. Сам «Гарант-Инвест» планирует в ближайшее время выйти на биржу с третьим по счету выпуском «зеленых» облигаций на 1 млрд рублей.

2023 г. стал годом восстановления для российской экономики. Наиболее эффективные компании, успешно адаптировавшиеся к новым условиям ведения бизнеса, смогли показать рекордные результаты. К числу таких компаний относится и «Гарант-Инвест», который работает в наиболее устойчивом формате торговой недвижимости на самом ёмком в стране рынке Москвы. Между тем, высокие процентные ставки во втором полугодии 2023 г. и 2024 г. оказались очередным вызовом для отрасли и экономики в целом. 22 мая стартовало размещение нового, шестнадцатого по счету, облигационного выпуска компании. Как выглядят финансовые показатели эмитента за 2023 г. — рассказываем в очередном обзоре.

На чем зарабатывает компания

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант Инвест» — российский девелопер, управляющий портфелем коммерческой недвижимости в Москве. Эмитент владеет шестнадцатью объектами, в основном торговыми центрами площадью от 5 до 50 тыс. кв. м.

Активы компании представлены инвестициями в недвижимость (73% от валюты баланса), а также финансовыми вложениями (18,2% валюты баланса) — в основном займами сторонним предприятиям разной срочности. Это обуславливает структуру доходов компании, которая включает следующие составляющие:

• Арендные доходы от управления объектами недвижимости, они же — выручка по стандартам МСФО. По итогам 2023 г. выручка по договорам аренды составила рекордные 3 млрд рублей, рост на 7% по отношению к 2022 г. Это полностью органический рост, поскольку новых объектов компания в эксплуатацию не вводила.

• Переоценка объектов недвижимости. Это «бумажные» доходы, которые не генерируют денежных потоков. В 2023 г. было зафиксировано небольшое снижение в размере 0,3%, или 95,3 млн рублей. Здесь стоит отметить, что в целом стоимость инвестиционной собственности выросла на 10,6%, или 3,1 млрд, за счет модернизации, приобретений и перевода из состава незавершенного строительства части затрат, в том числе на строительство комьюнити-центра WESTMALL.

• Процентные доходы от финансовых активов. «Гарант-Инвест» позиционирует себя не просто как девелопер, но и как финансово-промышленная корпорация. Финансовые вложения генерируют стабильный процентный доход, который компания включает в состав расчета EBITDA. В 2023 г. процентный доход составил 1,1 млрд рублей. Оценка финансовых активов на конец года составила 8,2 млрд рублей, рост на 6% за год.

Арендный бизнес в 2023 г. Новые рекорды

Рекордная выручка в 3 млрд рублей сопровождалась еще одним рекордом — по количеству посетителей. Посещаемость торговых центров компании составила 38 млн человек в год: на 4,1% выше 2022 г. и на 1,9% выше предыдущего рекорда в допандемийном 2019 г.

При этом вакантность торговых центров значительно ниже среднего по отрасли и продолжает снижаться. По итогам 2023 г. она составила 2% после 2,6% в 2021-2022 гг. и 4,8% в пандемийном 2020 г. Для сравнения, по оценке NF Group, средний уровень вакантности в московских ТЦ составляет 8,4%.

Показатели выше среднеотраслевых значений стали возможны благодаря удачному формату объектов компании. Небольшие многофункциональные торговые центры вблизи метро и в районах плотной жилой застройки с небольшим количеством арендаторов оказались наиболее устойчивыми в последние годы. Они продолжают пользоваться высоким спросом у посетителей и арендаторов, несмотря на постпандемийный уход значительной доли ритейла в онлайн. Выпадающие ритейлеры замещаются игроками из сферы услуг. Малый размер сдаваемых в аренду лотов позволяет быстро находить новых арендаторов и при этом поддерживать относительно высокие арендные ставки.

Маржинальность и EBITDA

Показатель валовой прибыли, не включающий эффект от переоценки недвижимости, в 2023 г. вырос на 8,6% г/г, до 2,3 млрд рублей. Маржинальность выросла на 1,2 п.п., до 78,3%. Это самый высокий показатель с 2017 г.

В показатель EBITDA компания включает процентные доходы, поэтому он больше выручки. В 2023 г. EBITDA составила 3,5 млрд рублей, увеличившись на 15,3% по отношению к 2022 г.

Процентные расходы незначительно выросли на 0,9%, до 3,04 млрд рублей. Отрицательное сальдо процентных доходов и расходов составило 1,9 млрд рублей.

Чистая прибыль компании составила 81,3 млн рублей (против убытка 1,756 млрд рублей годом ранее). С учетом прочих доходов и за вычетом «бумажной» переоценки инвестиционной собственности совокупный доход составил 183,5 млн рублей.

Долговая нагрузка и финансовые коэффициенты

Чистый долг компании вырос на 10,4%, до 30 млрд рублей. Прирост пришелся на второе полугодие и произошел в связи с ростом инвестиционной активности и приобретения новых объектов.

Доля краткосрочного долга в 2023 г. сократилась с 14,6% до 11%. Доля банковских кредитов в структуре долга остается доминирующей, но постепенно сокращается: 71,5% против 77,1% годом ранее.

Показатель Чистый долг/ EBITDA LTM (EBITDA за последние 12 месяцев) по итогам 2023 г. снизился с 9,0х до 8,6х. При этом нужно учесть, что этот показатель уже включает в себя кредит на строительство комьюнити-центра WESTMALL, но еще не включает генерируемую им EBITDA, которая начнет поступать после открытия центра в июне 2024 г. Скорректированный на этот фактор показатель Чистый долг/ EBITDA составляет 7,6.

Покрытие процентных платежей EBITDA по результатам 2023 г. выросло до 1,2х, несмотря на значительный рост процентных ставок во втором полугодии 2023 г. Значения показателя у компании вернулось к уровню, характерному для периодов относительно стабильной ситуации после снижения до 1х в 2022 г.

Процентные расходы во втором полугодии 2023 г. составили 1,76 млрд рублей против 1,28 млрд рублей в первом полугодии. В первом полугодии 2024 г. они могут вырасти еще, поскольку новые облигации компания размещает по более высоким ставкам.

Но важно учесть, что в июне 2024 г. ожидается открытие комьюнити-центра WESTMALL. По прогнозам компании, он может добавить порядка 800 млн выручки и 500 млн рублей к EBITDA, а долгосрочно речь мидет о цифрах в 1 млрд рублей и 800 млн рублей соответственно.

Таким образом, уже в 2024 г. доходы от нового ТЦ плюс органический рост выручки в существующих объектах позволяют ожидать, что EBITDA уверенно превысит 3,7 млрд рублей. В свою очередь, низкая доля краткосрочного долга должна ограничить рост процентных расходов за счет небольшого объема рефинансирования. Это позволит удержать показатель покрытия процентных платежей выше 1х.

Показатели ликвидности к концу 2023 г. восстановились после временной просадки в первом полугодии: current ratio вернулся в район 1,7х, quick ratio вновь превысил 1,2х. Главным образом это связано с сокращением краткосрочных обязательств.

Облигационный долг компании по состоянию на середину мая 2024 г. представлен четырьмя выпусками общим объемом 10,5 млрд рублей. Новый выпуск на 4 млрд рублей находится в процессе размещения. Менеджмент пояснил, что привлеченные средства будут использованы для рефинансирования банковских кредитов, это позволит вывести из-под обременения половину заложенных в банках объектов коммерческой недвижимости.

Выводы

Высокие процентные ставки действительно оказывают значительное давление на компанию, что можно видеть по показателям за второе полугодие 2023 г. Однако у компании есть все шансы благополучно преодолеть тяжелый период. Прогнозные финансовые коэффициенты в 2024 г. остаются близкими к комфортной зоне.

Помимо упомянутого открытия WESTMALL также существует возможность роста процентных доходов от финансовых вложений. По мере истечения сроков действующих займов новые договоры могут заключаться уже по более высоким ставкам, что поддержит доходы эмитента.

В целом арендный бизнес компании по-прежнему демонстрирует очень сильные показатели. Удачный формат, эффективное управление издержками и благоприятная конъюнктура для ритейла и сферы услуг располагают к тому, что естественный рост показателей продолжится в 2024 г.

ФПК «Гарант-Инвест» 22 мая выходит на рынок публичного долга с шестнадцатым по счету облигационным займом на 4 млрд рублей. Все привлеченные средства эмитент планирует направить на рефинансирование банковских кредитов. О том, что девелопер получит в результате замены одного долга на другой, почему его следующий выпуск будет «зеленым», а также какие инвестпроекты реализует, в интервью Boomin рассказал президент финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов.

«Арендатор должен подходить нам по концепции»

— С какими ключевыми показателями компания завершила I квартал 2024 г.?

— Напомню, что 2023 г. мы закончили с рекордными для себя показателями выручки и EBITDA — 3 млрд рублей (+7%) и 3,5 млрд рублей (+16%) соответственно. Поэтому, когда мы соотносим результаты I квартала 2024 г. к тому же периоду 2023 г., то должны понимать, что прошлый год был рекордным. И тем не менее, I квартал 2024 г. показал хорошую динамику. Выручка выросла на 8%, до 770 млн рублей. EBITDA, как и в прошлом году, росла в том числе за счет доходов от наших финансовых активов, которые резко увеличились из-за повышения доходности на финансовых рынках и величины ключевой ставки Банка России. В итоге рост EBITDA составил 1-2%. Посещаемость наших торговых центров в период с января по март увеличилась на 5%.

— Вакантность в торговых центрах осталась на прежнем уровне?

— Да, она составляет 2% при среднерыночном показателе в Москве — 5-7%. То есть уровень вакантности в наших торговых центрах заметно ниже рынка и имеет тенденцию к дальнейшему снижению. К слову, до ковида мы жили с уровнем вакантности 0,2%. Для нас очень важно качество арендатора. Арендатор должен подходить нам по концепции и быть готовым платить по достаточно высоким ставкам.

Сегодня мы видим рост числа локальных российских игроков, которые заинтересованы в масштабировании. Это и продуктовый ритейл, и общепит, и non-food ритейл. Если в 2023 г. около 100 брендов в Москве имели планы и бюджеты на развитие, то в 2024 г. эта цифра выросла до 400-500 игроков. Раз они хотят масштабироваться, значит, готовы и на более высокую арендную ставку.

— На какой срок заключаете договоры с арендаторами?

— Мы давно ушли от длинных договоров, исключение — «якоря». В большинстве своем мы заключаем 11-месячные. Так как у нас 430 арендаторов, а после открытия комьюнити-центра WESTMALL их будет уже более 500, то, конечно, постоянно какие-то соглашения заканчиваются и мы можем либо заменить арендатора, либо предложить ему более высокую ставку.

«В WESTMALL мы начали процесс передачи помещений арендаторам»

― Компания несколько раз переносила открытие WESTMALL, последний — на июнь 2024 г. Эти планы остаются в силе? Насколько технически здание готово к открытию?

— Техническое открытие произойдет в конце июня — первой декаде июля. Тут всё будет зависеть от готовности арендаторов. Мы намерены были открыться еще в ноябре прошлого года, но в условиях высокой ключевой ставки Банка России ритейлеры — наши основные арендаторы, бизнес которых развивается на заемные средства — попросили нас взять небольшую паузу. В результате мы поменяли концепцию WESTMALL. Теперь это комьюнити-центр, а не многофункциональный комплекс. Акцент сделан на общественное питание и сферу услуг, поскольку эти бизнесы меньше зависят от размера «ключа». «Якорным» арендатором WESTMALL станет супермаркет «Перекресток», который в комьюнити-центре будет работать с первого дня.

Отделочные работы в здании практически завершены, наносим последние штрихи: устанавливаем светильники, высаживаем деревья. Торжественное открытие WESTMALL с разрезанием ленточки запланировано на День города, который в Москве пройдет в первой декаде сентября.

— Уже все площади WESTMALL сданы в аренду?

— Да, в WESTMALL мы начали процесс передачи помещений арендаторам. У них будет 30-45 дней, чтобы выполнить отделочные работы, установить оборудование, завезти товар.

— К моменту торжественного открытия все арендаторы будут готовы к работе?

— WESTMALL — это 19-й объект, который мы открываем. Например, ТК «Галерея Аэропорт», которая по количеству арендаторов сопоставима с WESTMALL (это около 70 компаний), открылась с восьмью арендаторами, на следующий день их было уже 15, и через две недели работали все. Все кровно заинтересованы открыться быстрее, тем более что после того, как заработает торговый центр, арендаторы смогут заниматься отделкой помещений только в ночное время. Значит, приходится ускоряться.

«Под проект в Люберцах мы готовим «зеленые» облигации на 1 млрд рублей»

— В прошлом году компания купила участок в Люберцах под строительство комьюнити-центра площадью 28,5 тыс. кв. м. Строительные работы уже начались?

— Как только у нас будет разрешение на строительство, которое мы ждем к концу мая, на следующий день выйдем на площадку. К стройке мы полностью готовы. Площадь комьюнити-центра составит 28,5 тыс. кв. м, включая 7 тыс. кв. м эксплуатируемой кровли. Реализация проекта займет два года.

— Проект в Люберцах компания планировала полностью реализовать на средства, привлеченные с фондового рынка. Это намерение в силе? Когда ждать выпуск? Каковы его параметры?

— Да, это первый наш проект, который мы реализуем в основном за счет средств публичного долгового рынка. Конечно, там будут и наши инвестиции, но банковские кредиты мы привлекать не будем. В проект в Люберцах мы уже вложили 1 млрд рублей — это покупка площадки, получение техусловий на подключение к инженерным сетям водо-, газо-, электроснабжения и так далее.

Под проект в Люберцах мы готовим «зеленые» облигации на 1 млрд рублей, которые планируем разместить летом текущего года. При общей стоимости строительства объекта в 3 млрд рублей не меньше половины инвестиций — это вложения в «зеленые» технологии.

Это и промышленные жироуловители, и системы очистки воздуха и сточных вод, и энергосберегающие технологии, и инфраструктура для экологического транспорта.

— Почему решили выйти с «зеленым» выпуском?

— Уже многие годы мы стараемся вести свою деятельность в соответствии с ESG-принципами, что среди прочего предполагает заботу об окружающей среде и ответственное инвестирование. У нас есть высокий ESG-рейтинг от АКРА, и мы входим в список предприятий ESG-индекса РБК. Энергоэффективными технологиями занимаемся уже 20 лет. ESG-повестка для нас — это не какой-то маркетинг и не какая-то надуманная вещь, а определенная деловая культура, свод правил и подходов к ведению бизнеса, которых мы придерживаемся. Тем более, что речь идет уже о третьем «зеленом» выпуске облигаций. Первые два, по 500 млн рублей каждый, мы выпустили в 2019-м и 2020 гг., соответственно уже успешно погасили.

— Компания озвучивала планы модернизировать в текущем году по программе «РЕ» сразу три торговых центра. На каком этапе находится реализация этих проектов?

— Действительно, в этом году запланирована реконструкция ТЦ «Ритейл Парк» с полным обновлением всей зоны общественного питания, реновация ТРК «Москворечье» с превращением центрального атриума в единое гастропространство, а также обновление фасадов ТЦ «Смолл Каширский». Прямым следствием реновации станет увеличение арендной платы и замена арендаторов, которые не смогут платить больше. Поэтому, пока в России сохраняется высокая ключевая ставка ЦБ, мы в интересах арендаторов не будем форсировать эти работы. Но как только денежно-кредитная политика в стране смягчится, проекты будут полностью реализованы.

«Мы не считаем ставку купона по новому выпуску заниженной»

— 22 мая компания выходит с новым облигационным займом на 4 млрд рублей и сроком обращения чуть меньше 2,5 лет. Сообщалось, что привлеченные средства будут направлены на рефинансирование банковских кредитов...

— Мы впервые привлекаем средства на рынке публичного долга с целью рефинансирования кредитов. В этом смысле наш 16-й по счету облигационный выпуск уникален.

Как девелоперы мы столкнулись с необычной ситуацией: впервые банковские кредиты оказались для нас дороже займов на фондовом рынке. И это без учета всевозможных ковенант, страхования, зарплатных проектов и тому подобных допуслуг. Мы поставили перед собой задачу в течение двух-трех лет достигнуть паритета между банковскими кредитами и долговыми бумагами. Сейчас соотношение источников фондирования — 72% на 28%. И мы потихонечку решаем эту задачу. Поскольку речь идет о рефинансировании, новый облигационный выпуск не приведет к росту долговых обязательств компании, что очень хорошо для наших инвесторов.

Первым делом мы погасим самые дорогие кредиты. Это позволит нам вывести из-под обременения половину заложенных в банках объектов коммерческой недвижимости. С учетом наших планов, связанных с IPO и публичностью, важно, чтобы большая часть портфеля недвижимости была без обременений.

У нас появится возможность как реализовать объекты, так и быстро привлечь под них финансирование, в случае если конъюнктура станет другой. Наша инвестпрограмма предполагает продажу одного объекта коммерческой недвижимости в год при покупке и строительстве трех.

Рефинансирование банковских кредитов со снятием обременений с недвижимости также приведет к улучшению наших кредитных рейтингов. Напомню, НРА в апреле изменило прогноз по рейтингу ФПК «Гарант-Инвест» со «стабильного» на «позитивный».

— Ставка купона по выпуску установлена на уровне 17,6% годовых на весь период обращения. Ожидаете скорого снижения ключевой ставки?

— Вся страна на это рассчитывает. При этом мы не считаем ставку купона по новому выпуску заниженной. Она абсолютно адекватно положению компании на рынке. Предыдущий выпуск облигаций на 3 млрд рублей мы разместили в феврале-марте по ставке купона 18% годовых. Сейчас эти бумаги торгуются по цене 101-102% от номинала. Это значит, что в прошлый раз мы немножко переплатили. Сейчас не время переплачивать, каждую копейку нужно считать.

— Длительность первого купонного периода по новому выпуску составит всего шесть дней. Нетипичное для рынка решение...

— Так получилось из-за даты погашения. Для нас было принципиально важно закрыть все обязательства по выпуску перед инвесторами 15 октября 2026 г. В это время у нас будет окно между исполнением других долговых обязательств, и мы комфортно погасим выпуск. Чтобы не делать коротким последний купон, мы сделали его первым.

— Недавно ФПК «Гарант-Инвест» увеличила объем программы биржевых облигаций серии 002Р с 15 до 25 млрд рублей. Почему не стали регистрировать новую программу?

— Если стратегия компании на публичном долговом рынке и ее эмиссионная документация не изменились, нет никакого смысла регистрировать новую программу, достаточно увеличить лимит существующей.

Думаю, реализация расширенной программы как раз и позволит нам выровнять объемы банкового кредитования и привлеченных инвестиций на рынке облигаций.

— Насколько компания готова к IPO?

IPO — серьезная цель, к которой мы идем как минимум последние пять лет. Мы считаем, что уже сегодня компания соответствует всем базовым критериям, предъявляемым к эмитенту рынка акционерного капитала.

За эти годы мы подтянули корпоративное управление, качество отчетности, уровень кредитных рейтингов. Но недвижимость — вещь консервативная, здесь не нужно торопиться. Тут особые мультипликаторы. К выходу компании на IPO должен быть готов рынок, биржа, андеррайтер. Поэтому нам еще предстоит сделать определенные шаги на пути к первичному публичному размещению акций.

Для минувшего 2023 г. была характерна высокая экономическая активность, что не могло не отразиться на динамике показателей в секторе коммерческой недвижимости. Объемы сделок достигли рекордных значений, прибавив к уровням 2022 г. свыше 50%, а в отдельных сегментах и все 100%. Как выглядит рынок коммерческой недвижимости по итогам 2023 г., какие тренды останутся актуальны в 2024-м и какие сегменты выглядят наиболее привлекательными для инвестиций — в материале Boomin.

Инвестиции. Рекордный год

Охота за активами нерезидентов привела к тому, что общий объем инвестиций (сделок) в секторе коммерческой недвижимости оказался рекордным. Сказалась и высокая экономическая активность: реализация отложенного спроса после 2022 г. на фоне мягкой монетарной политики в первом полугодии 2023 г. поддержали оптимизм компаний и спрос на крупные коммерческие объекты.

Объем инвестиций в недвижимость по итогам года составил около 830 млрд рублей, рост на 68% к 2022 г. и более чем в два раза — к докризисному 2021 г. Из них 254 млрд рублей, или 30% от всего объема, пришлось на сделки с активами нерезидентов.

Пик наблюдался во II–III кварталах, в то время как IV квартал впервые за семь лет оказался слабее III квартала — повлияло ужесточение денежно-кредитной политики и исчерпание разовых эффектов. Ставки капитализации во всех сегментах поднялись выше 10%. Наибольшие значения — до 13% — были зафиксированы в торговом сегменте.

Наибольшая доля инвестиций, 39%, пришлась на сектор торговой недвижимости, где прошел ряд уникальных крупных сделок. На втором месте — жилая недвижимость (площадки под девелопмент) с долей 32%. Единственным сегментом, где наблюдался спад по объему сделок к 2022 г., стал сегмент складской недвижимости с долей 6%.

Покупателями в основном выступали инвесткомпании и частные инвесторы (37%), а девелоперы составили только 33%. После паузы в 2022 г. на рынок также вернулись банки, на которые пришлось 16% покупок объектов недвижимости.

Для торговой недвижимости характерно увеличение числа сделок в регионах. По оценке IBC Real Estate, каждый второй реализуемый объект был расположен в региональных городах. Всего объем инвестиций в регионах составил столько же, сколько за три предыдущих года вместе взятых — 106 млрд рублей.

Высокая доходность торговой коммерции привлекает инвесторов, но ограниченность предложения в Москве заставляет искать объекты в других городах. Ограниченность предложения, в том числе, выгодна для действующих московских ТЦ с хорошей локацией: трафик и арендные ставки растут на фоне отсутствия альтернатив.

В офисном сегменте выраженным трендом стала покупка объектов под собственные нужды: доля таких сделок выросла с 24% до 58%. При этом 83% покупок «под себя» приходится на компании с госучастием или самого госаппарата.

Существенное падение сделок в складском сегменте связано с низкой доходностью для покупателя: объекты сильно подорожали на фоне дефицита ликвидного предложения. Ключевые причины в следующем:

• высокий спрос со стороны онлайн-ритейлеров (Ozon, Wildberries и др.) и компаний дистрибьюторов;

• недостаточные темпы нового строительства;

• сделки по аренде строящихся объектов часто заключаются еще до их ввода в эксплуатацию, эти площади даже не выходят на рынок (BTS, built-to-suit проекты);

• объем предложения субаренды сократился до минимума.

Хотя в общем объеме сделок доля гостиничного сегмента невелика, показатель 2023 г. оказался рекордным и в три раза превысил результаты 2022 г. Активное развитие внутреннего туризма открывает перспективы для инвесторов. Во многих регионах существует острый дефицит качественного номерного фонда. Крупнейшие сделки: курорт Архыз (24,3 млрд рублей), сеть отелей Wenaas (15-17 млрд рублей), отель «Звездный» в Сочи (4,5 млрд рублей).

В 2024 г. IBC Real Estate ожидает, что объем инвестиций опустится ближе к нормальным уровням, но всё равно будет достаточно высоким — 400-450 млрд рублей. Core XP чуть более оптимистичен и ждет 500-600 млрд рублей. А вот эксперты NF Group более консервативны и ждут 350-400 млрд рублей. В чем консалтинговые агентства сходятся, так это в том, что объем сделок нормализуется и будет близок к уровням 2021-2022 гг.

*Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков без проекта, продажу совместных предприятий и прямую продажу жилья конечным пользователям. Объем сделок за период 2010-2020 гг. рассчитан по среднему курсу доллара на каждый квартал.

Источник — IBC Real Estate

Новое строительство: антирекорды, но ненадолго

На фоне рекордов по сделкам с недвижимостью результаты по вводу новых объектов выглядят весьма скромно. Во многом это эффект прошлых лет, когда объемы новых закладываемых торговых и офисных объектов были ограничены в 2020 г.

Открытие новых ТЦ оказалось минимальным за последние 15 лет — всего 220 тыс. кв м. (37-38 тыс. кв. м в Москве). Прирост предложения торговой недвижимости составил менее 1% против средних 2,1% в предыдущие пять лет.

По данным CMWP, сроки реализации новых ТЦ в последние три года увеличились из-за внешних стресс-факторов. Многократный перенос ввода новых объектов стал стандартной ситуаций для сегмента. При этом, по мнению агентства, замедление строительной активности будет и дальше поддерживать «здоровый» уровень вакансии в торговых центрах Москвы и других регионов России.

Около 30% всего нового предложения торговых площадей пришлось на ЦФО, около 20% — на СЗФО и УФО. Это связано с интересом девелоперов к регионам с наибольшим платежеспособным спросом.

По итогам 2023 г. средняя насыщенность торговыми площадями в городах-миллионниках составила 499 кв. м на 1000 человек, что на 1,5% ниже уровней 2022 г. Снижение произошло в 10 из 15 городов.

В Москве насыщенность осталась примерно на уровне прошлого года. В сравнении с крупными зарубежными мегаполисами уровень насыщенности в Москве по-прежнему выглядит достаточно скромно и дает повод с оптимизмом смотреть на бизнес существующих игроков рынка, особенно в наиболее устойчивом сегменте ТЦ районного и окружного форматов площадью до 50 тыс. кв. м.

Основной объем нового строительства приходится как раз на ТЦ районного и сверхмалого (менее 5 тыс. кв. м) формата. В регионах на них приходится 86%. Это подчеркивает тренд на более высокую эффективность этого класса объектов в современных экономических условиях.

В офисном сегменте ввод новых объектов в Москве сократился примерно на 20%. Бóльшая часть введенного объема (76%) была построена для последующей продажи. По данным CoreXP, более 40% запланированных к вводу объектов в Москве были перенесены на 2024 г., что обеспечит восстановление показателей в текущем году.

В складском сегменте, по оценке NF Group, объем ввода сократился на 10%. Сокращение ввода в Московском регионе почти на 35% компенсировалось ростом в регионах на 64%. В среднем за три года доля объектов BTS и под собственные нужды составляет 60%, что поддерживает дефицит качественного предложения на вторичном рынке, рекордно низкую вакансию и рост ставок аренды.

В гостиничном сегменте рост загрузки до 75% и средней цены на номер обеспечивает благоприятные перспективы для нового строительства. Однако активный рост туризма начался не так давно, так что реакция в виде увеличения объемов ввода проявится с лагом и может обнаружить себя уже в 2025-2026 гг.

В 2024 г. ожидается резкое увеличение объемов ввода: в сегментах офисной и торговой недвижимости CMWP ждет роста в два раза. Если в сегменте офисной недвижимости это происходит на фоне замедления спроса, что может привести к стагнации, то в торговой недвижимости рынок аренды по-прежнему может оставаться очень сильным, особенно в Москве.

В складском сегменте девелоперы постепенно возвращаются к реализации спекулятивных объектов. Пока эти объекты единичны, но дальнейший рост арендных ставок в 2024 г. будет повышать привлекательность для инвесторов.

Арендные ставки: потенциал для роста сохраняется

В начале 2023 г. вакантность офисных и торговых площадей находилась на достаточно высоких уровнях. На протяжении всего года показатель устойчиво снижался.

По оценке NF Group, доля свободных площадей в торговых центрах Москвы снизилась с 15,6% к докризисным 8,4% и может продолжить снижение до 6% в 2024 г. Высокие темпы сокращения вакантности связаны в первую очередь с активной экспансией российских fashion-ритейлеров, и во вторую — с выходом на рынок зарубежных брендов (22 новых бренда в 2023 г.).

Российские fashion-ритейлеры после ухода иностранных брендов в 2022 г. пересмотрели свои стратегии развития, что привело к росту средних площадей до 1,5–2,5 тыс. кв. м. В сегменте товаров для дома предложение росло за счет действующих игроков (Askona Home, Hoff, Kuchenland Home, Lazurit, Ormatek) и новых брендов («Румми home», «Гуд Лакк», «Мебельрум»). С большим интересом смотрят на ТЦ операторы wellness, а также социальных и развлекательных объектов.

Коммерческие условия в торговых центрах в целом остались прежними. В ряде объектов наблюдается рост базовой арендной ставки, вызванный дефицитом площадей. Чуть больше договоров аренды стало заключаться в привязке к товарообороту арендатора, но выраженной тенденции пока не сформировалось.

Ставки аренды в Москве, по оценке NF Group, для торговой галереи составляют до 180 тыс. за кв. м, для якорных арендаторов, обеспечивающих приток трафика, — до 50 тыс. за кв. м.

В офисном сегменте ставки вакансии опустились в район 7-8%, при этом наблюдается достаточно четкая сегментация: в классе «А» вакантность составляет 10,5–12%, в классе «В» — 6-7%. В Prime-объектах вакантность быстро снижалась, но к концу года всё же оставалась очень высокой, порядка 19–19,5%.

Средневзвешенные ставки аренды офисов в Москве в среднем по рынку выросли на 21%, до 22,6 тыс. рублей. При этом увеличение является номинальным и во многом связано с вымыванием менее дорогих предложений. В 2024 г. прогнозируется фактический рост ожиданий собственников. Наибольший потенциал сохраняется в качественных зданиях с высокой заполняемостью. По мнению IBCS Real Estate, в 2024 г. рост арендных ставок на офисы в Москве может составить около 4%.

В складской недвижимости Москвы и Московской области зафиксированы рекорды по спросу и ставкам аренды одновременно с минимумом по уровню вакантности — всего 0,3%. Средние ставки аренды на существующие объекты класса А составили 8,7 тыс. кв. м (+13% г/г), на строящиеся — 8,6 тыс. кв. м (+14,7% г/г), на объекты BTS — 8,5 тыс. кв. м (+10,4% г/г).

IBC Real Estate отмечает новый пик спекулятивного строительства с 2014 г. В эксплуатацию вводились объекты, старт которых пришелся на 2020-2021 гг. Однако дефицит качественных складских площадей сохраняется. В 2024 г. агентство ожидает повышенный ввод объектов BTS, а также продолжение роста ставок аренды, но только на краткосрочной дистанции. Высокая ключевая ставка будет оказывать сдерживающее влияние, которое начнет проявляться во втором полугодии 2024 г. В целом по году увеличение ставок аренды на склады класса «А» может не превысить 3%.

Гостиничный сегмент поддерживается активным развитием внутреннего туризма. IBC Real Estate приводит данные, по которым рост общего количества турпоездок в России составил около 17%. Загрузка качественного номерного фонда Москвы увеличилась до пятилетнего максимума в 75%, средняя доходность за номер также рекордная — почти 6 тыс. рублей за ночь. Рост к 2022 г. составил 53%, а в люксовом сегменте — 71%.

В 2024 г. доходность гостиничной недвижимости может оставаться высокой. Статистика I квартала в сочетании с существующими мерами стимулирования отрасли позволяют сформировать высокие позитивные ожидания на горизонте текущего года.