Boomin.ru – интернет-журнал об инвестициях в растущие российские компании. В ленте новостей сайта – все важнейшие мировые, российские и региональные новости экономики, в статьях – конкретные рекомендации и аналитика, в разделе бизнес-мнения – опыт собственников бизнеса от первого лица. Наша площадка открыта для публикаций по обозначенным темам от всех участников рынка.
Об основных результатах операционной деятельности компании, итогах торгов на вторичном рынке по шести биржевым выпускам облигаций и выплате купонов за прошедший месяц — в обзоре Boomin.
Ключевые события
Повышение ESG-рейтинга
1 ноября 2024 г. АКРА повысило ESG-рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» до уровня ESG-4 (ESG-AA). ESG-4 — очень высокая оценка в области экологии, социальной ответственности и управления, которая подразумевает, что компания уделяет повышенное внимание этим вопросам. Оценка обусловлена приемлемыми показателями «Гарант-Инвеста» в области воздействия на окружающую среду и достаточно благоприятными показателями в сфере социальной ответственности по сравнению с компаниями-аналогами. Кроме того, компанию отличает наличие политик и процедур в области управления большинством отраслевых ESG-рисков, а также относительно высокий уровень соответствия лучшим практикам. Агентство положительно оценивает наличие опыта выпуска «зеленых» финансовых инструментов. «Гарант-Инвест» является первым в России эмитентом «зеленых» облигаций в сфере недвижимости. Компания разместила и погасила уже два выпуска облигаций на Московской бирже в Секторе устойчивого развития и планирует разместить третий в будущем.
Победа в номинации на конкурсе годовых отчетов Московской биржи
ФПК «Гарант-Инвест» стал призером в ежегодном конкурсе годовых отчетов Московской биржи в номинации «Лучшее раскрытие непубличных компаний-эмитентов облигаций» в секции «Лучший годовой отчет непубличной компании». Конкурс годовых отчетов проводится уже 27 лет и является одним из важнейших событий года в области корпоративного управления и взаимодействия с инвесторами, площадкой для формирования стандартов представления информации о бизнесе и стратегии развития компании для ее стейкхолдеров. «Гарант-Инвест» уже второй год подряд становится призером мероприятия.
Публикация отчетности по МСФО и операционных показателей за девять месяцев 2024 г.
Эмитент опубликовал неаудированную промежуточную сокращенную консолидированную финансовую отчетность по МСФО и операционные показатели за девять месяцев 2024 г.
За девять месяцев 2024 г. посещаемость торговых центров (ТЦ), принадлежащих ФПК «Гарант-Инвест», достигла уровня аналогичного периода прошлого года и составила 28,4 млн человек. Уровень вакантности снизился с 2% до 1,87% по состоянию на 30 сентября 2024 г. Совокупная арендная выручка компании выросла на 7% LFL и составила 2,33 млрд рублей. Рост выручки обусловлен стабильными операционными показателями, а также увеличением доходов ТЦ за счет индексации арендных ставок и роста дохода в виде процентов с товарооборота арендаторов.
Показатель EBITDA за девять месяцев 2024 г. составил 3,26 млрд рублей, показав рост на 26% относительно аналогичного периода прошлого года. Компании удалось достичь высоких темпов роста показателя за счет увеличения арендной выручки и доходов от финансовых активов, существенно выросших, в частности, в связи с высоким значением ключевой ставки. Увеличение операционной прибыли компенсировало рост процентной нагрузки, также зависящей от ключевой ставки Банка России. По результатам первого полугодия эмитенту удалось получить чистую прибыль в размере 15 млн рублей.
Договор маркетмейкинга
19 ноября эмитент в целях поддержания цен, спроса, предложения и объема торгов облигациями серий 002Р-05, 002Р-06, 002Р-07, 002Р-08, 002Р-09, 002Р-10 заключил договор маркетмейкинга с ИК «РИКОМ-ТРАСТ».
Итоги торгов
В ноябре котировки выпуска серии 002Р-10 держались на уровне 89,6% от номинала (-3,3% за месяц). Месячный объем торгов оставался высоким и достиг 71 млн рублей. 7 ноября состоялась выплата 3-го купона по ставке 23,76%. Ставка 4-го купона увеличена до 25,5% годовых.
В ноябре среди всех выпусков эмитента максимальный объем торгов был зафиксирован по выпуску серии 002Р-08. Показатель за месяц составил 133,2 млн рублей, что на 12% больше октябрьского результата. Цена выпуска за месяц опустилась с 86,3 до 83%. Доходность увеличилась с 37 до 42,4% годовых.
Месячный объем торгов по выпуску серии 002Р-07 в ноябре увеличился на 7,5% и достиг 104,2 млн рублей. Доходность облигаций выросла с 64,2% до 77,5% годовых к дате оферты (14 марта 2025 г.). Цена выпуска в ноябре держалась вблизи отметки 90%, а месяц был закрыт на уровне 91,3% от номинала.
В ноябре по выпуску серии 002Р-09 объем торгов составил почти 60 млн рублей, что на 25,6% ниже показателя предыдущего месяца. Котировки бумаги также продолжают снижаться, опустившись до новых минимальных значений. За месяц цена выпуска снизилась с 85,1 до 75,1% от номинала. Доходность выпуска выросла с 33,4% до 44,5% годовых.
Месячный объем торгов по выпуску серии 002Р-06 составил 49,9 млн рублей, что всего на 2,7% меньше результата октября. Цена облигаций в ноябре была стабильной, торги проходили в диапазоне 92-96% от номинала. Доходность выпуска по итогам месяца достигла 37,2% годовых к дате погашения (5 мая 2025 г.).
Месячный объем торгов по выпуску 002Р-05 в ноябре составил 60,7 млн рублей (+6% к показателю предыдущего месяца). Цена облигаций продолжает снижаться. За месяц котировки бумаг опустились с 87,4% до 83,6% от номинала. Доходность выпуска в ноябре выросла с 32,8% до 40,9% годовых.
Купонные выплаты
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-05 начислены из расчета 14,75% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 55 млн 155 тыс. рублей (8-й купон), по одной бумаге — 36,77 рубля.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-06 начислены из расчета 13% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 21 млн 360 тыс. рублей (18-й купон), по одной бумаге — 10,68 рубля.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-07 начислены из расчета 13% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 42 млн 720 тыс. рублей (15-й купон), по одной бумаге — 10,68 рубля.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-08 начислены из расчета 18% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 44 млн 370 тыс. рублей (9-й купон), по одной бумаге — 14,79 рубля.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-09 начислены из расчета 17,6% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 35 млн 761 тыс. 953 рубля 85 копеек (7-й купон), по одной бумаге — 14,47 рубля.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-10 начислены из расчета 23,76 % годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 29 млн 295 тыс. рублей (3-й купон), по одной бумаге — 19,53 рубля.
Таким образом, общая сумма купонных выплат в ноябре составила 228,7 млн рублей. В обращении находится шесть выпусков биржевых облигаций компании на общую сумму 14,5 млрд рублей.
Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или рекламой, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном материале, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, инвестиционным целям.
Об основных результатах операционной деятельности компании, итогах торгов на вторичном рынке по шести биржевым выпускам облигаций и выплате купонов по пяти выпускам за прошедший месяц — в обзоре Boomin.
Стратегию устойчивого развития (ESG) ФПК «Гарант-Инвест» реализует с 2019 г. Компания стремится интегрировать экологические стандарты, социальные гарантии, прозрачное корпоративное управление и стандарты ответственного ведения бизнеса в текущую деятельность вне зависимости от уровня общей неопределенности. ФПК «Гарант-Инвест» первой в России выпустила и погасила «зеленые» облигации в сфере недвижимости. Бумаги имели ESG-рейтинг от АКРА.
Итоги торгов
Повышение ключевой ставки Банком России с 19 до 21% в октябре отразилось негативно на всем фондовом рынке. Котировки многих облигаций значительно опустились.
Это также коснулось флоатеров. Хотя их купонная доходность плавающая и зависит от изменений ключевой ставки, это не спасло цены облигаций от снижения из-за панического настроения игроков, царящего на рынке в эти дни.
Так, по выпуску серии 002Р-10 цена после 25 октября опускалась до минимального значения 92% от номинала. На конец месяца цена облигаций составила 94,2%. При этом выпуск остается наиболее ликвидным среди остальных облигаций эмитента. Месячный объем торгов составил 128,4 млн рублей. Вероятно, после выплаты 3 купона (7 ноября) котировки бумаги вновь пойдут вверх, так как ставка купона увеличится с 23,76 до 25,5% годовых.
Высокая ликвидность сохраняется у выпуска серии 002Р-08. Объем торгов за октябрь составил 119,2 млн рублей, однако это на 21,2% ниже результата сентября. Доходность выпуска за месяц выросла с 27,3 до 37,5% годовых. По итогу торгов 31 октября цена облигаций составила 85% от номинала.
В октябре по выпуску серии 002Р-09 объем торгов достиг уровня 80,3 млн рублей, что на 37% выше сентябрьского показателя. Средняя доходность за месяц выросла с 26,52 до 30,33% годовых.
Месячный объем торгов по выпуску серии 002Р-07 составил 96,9 млн рублей. Доходность (максимальная среди всех выпусков эмитента) облигаций за месяц выросла с 44,8 до 65,7% годовых к дате оферты (14 марта 2025 г.).
Месячный объем торгов по выпуску серии 002Р-06 впервые за последние три месяца снизился. Показатель, равный 51,3 млн рублей, оказался на 45% ниже сентябрьского результата и на 33% ниже объема за август (76,8 млн). Цена облигаций за месяц выросла с 92,8 до 93,9% от номинала, несмотря на увеличение ключевой ставки. Доходность выпуска осталась на уровне 29% годовых.
Месячный объем торгов выпуском 002Р-05 в октябре составил 57,3 млн рублей (-41,4% от сентябрьского объема). Цена облигаций за месяц не подверглась существенным изменениям, она опустилась с 88,8 до 86,2% от номинала. Минимальное значение цены было зафиксировано 31 октября и составило 86,2%. Доходность выпуска в октябре выросла с 29,2 до 33,2% годовых.
Купонные выплаты
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-06 начислены из расчета 13% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 21 млн 360 тыс. рублей (17-й купон), по одной бумаге — 10,68 рубля.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-07 начислены из расчета 13% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 42 млн 720 тыс. рублей (14-й купон), по одной бумаге — 10,68 рубля.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-08 начислены из расчета 18% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 44 млн 370 тыс. рублей (8-й купон), по одной бумаге — 14,79 рубля.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-09 начислены из расчета 17,6% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 35 млн 761 тыс. 953 рубля 85 копеек (6-й купон), по одной бумаге — 14,47 рубля.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-10 начислены из расчета 23,03% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 28 млн 395 тыс. рублей (2-й купон), по одной бумаге — 18,93 рубля.
Таким образом, общая сумма выплат по пяти выпускам эмитента составила 172,6 млн рублей.
Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или рекламой, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном материале, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, инвестиционным целям.
Московский девелопер победил в конкурсе годовых отчетов Московской биржи в номинации «Лучшее раскрытие непубличных компаний-эмитентов облигаций» в секции «Лучший годовой отчет непубличной компании».
31 октября 2024 г. состоялась церемония награждения победителей XXVII ежегодного конкурса годовых отчетов, организаторами которого выступает Московская биржа.
«Очередная победа «Гарант-Инвеста» в номинации, посвященной качеству раскрываемой нами информации, говорит о том, что мы не отступаем от выбранной изначально стратегии — прозрачности, открытости и уважения к нашим инвесторам. Раскрытие корпоративной информации — основа коммуникаций на финансовом рынке. Это инструмент, помогающий завоевать доверие в инвестсообществе, рассказать о том, чем живет компания — например, как мы развиваем корпоративное управление, какие имеем финансовые показатели и так далее. Если ты стал эмитентом, то должен понимать, что важно тем, кто вложил в тебя в деньги, и максимально емко предоставлять им эту информацию», — прокомментировал Boomin президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов.
В 2024 г. количество участников конкурса увеличилось на четверть по сравнению с прошлым годом, заявки на участие в конкурсе подали 106 компаний, среди них — крупнейшие российские компании-лидеры рынка в своих сегментах: Газпром, Сбербанк, РЖД, Аэрофлот, Северсталь, Лукойл, Татнефть, Россети, Норильский никель, ФосАгро, Интер РАО, ЕвроХим и др. Участники представляют банковский сектор, информационные технологии, лесную промышленность, металлургию, нефтегазовую отрасль, потребительский сектор, строительство, телекоммуникации, транспорт, химическую промышленность и электроэнергетику.
«Конкурс годовых отчетов имеет особое значение: он подчеркивает важность прозрачности и ответственности перед инвесторами и обществом в целом. Московская биржа всегда поддерживала инициативы, направленные на повышение качества корпоративного управления и информационной открытости. Годовой отчет не просто документ, это лицо организации, которое демонстрирует ее ценности, стратегию развития и готовность к открытому диалогу со всеми заинтересованными сторонами. Мы убеждены, что прозрачные и понятные отчеты способствуют укреплению доверия инвесторов, улучшению деловой репутации компаний и развитию финансового рынка страны», — прокомментировал Сергей Швецов, председатель наблюдательного совета Московской биржи.
Конкурс годовых отчетов проводится уже 27 лет и является одним из важнейших событий года в области корпоративного управления и взаимодействия с инвесторами, площадкой для формирования стандартов представления информации о бизнесе и стратегии развития компании для ее стейкхолдеров. ФПК «Гарант-Инвест» уже второй год подряд становится призером мероприятия.
АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» опубликовало неаудированную промежуточную сокращенную консолидированную финансовую отчетность по МСФО и операционные показатели за девять месяцев 2024 г.
Ключевые финансовые показатели за девять месяцев 2024 г., млн рублей (за исключением %):
9 мес. 2024
9 мес. 2023
% изм.
Выручка
2 329
2 182
7%
EBITDA*
3 260
2 596
26%
30.09.2024
31.12.2023
% изм.
Активы
49 085
44 888
9%
Инвестиционная стоимость
34 488
32 838
5%
Чистый долг
34 213
30 011
14%
Чистый долг/EBITDA
7,9
8,6
(8)%
*- помимо арендной выручки компания включает в показатель EBITDA доходы от своих финансовых активов
Операционные показатели
За девять месяцев 2024 г. посещаемость торговых центров (ТЦ), принадлежащих ФПК «Гарант-Инвест», достигла уровня аналогичного периода прошлого года и составила 28,4 млн человек. Уровень вакантности снизился с 2% до 1,87% по состоянию на 30 сентября 2024 г. Согласно данным ведущих консультантов рынка недвижимости (Nikolers, Core.xp и др.) доля вакантных площадей в среднем по портфелю компании существенно ниже средней вакантности по Москве. Уровень вакантности рассчитывается как соотношение вакантной и арендопригодной площади (GLA в квадратных метрах). Вакантными являются не приносящие доход помещения торгового центра. Рост неторговой функции в ТЦ также способствует минимальному количеству лотов, не генерирующих доход.
Доля вакантных площадей объектов недвижимости на 30 сентября 2024 г.:
% вакантных площадей
ТК «Галерея Аэропорт»
0,54%
ТРК «Москворечье»
3,40%
ТЦ «Ритейл Парк»
1,74%
ТЦ «Коломенский»
0,84%
ТРК «Пражский Град»
0,02%
ТРК «Перово Молл»
0,64%
ТДК «Тульский»
0,71%
Сеть ТЦ «Смолл»
5,53%
МФК Колобовский, 19
0,00%
МФК Колобовский, 23
0,73%
1,87%
Финансовые показатели
Совокупная арендная выручка компании выросла на 7% LFL и составила 2,33 млрд рублей. Рост выручки обусловлен стабильными операционными показателями, а также увеличением доходов торговых центров за счет индексации арендных ставок и роста дохода в виде процентов с товарооборота арендаторов.
Показатель EBITDA за девять месяцев 2024 г. составил 3, 26 млрд рублей, показав рост на 26% относительно аналогичного периода прошлого года. Компании удалось достичь высоких темпов роста показателя за счет увеличения арендной выручки и доходов от финансовых активов, существенно выросших в частности в связи с высоким значением ключевой ставки.
Увеличение операционной прибыли компенсировало рост процентной нагрузки, также зависящей от ключевой ставки Банка России. По результатам первого полугодия эмитенту удалось получить чистую прибыль в размере 15 млн рублей.
По словам представителей эмитента, рост консолидированного чистого долга на 14% с начала года является следствием того, что компания находится в активной инвестиционной фазе, в частности в связи с реализацией проекта строительства комьюнити-центра в г. Люберцы.
Показатель «чистый долг/EBITDA» на 30 сентября 2024 г. снизился до 7,9х. Такой результат стал возможен благодаря целенаправленным усилиям «Гарант-Инвеста», ориентированным на повышение операционных доходов. Финансовая политика компании направлена на дальнейшее снижение данного показателя на горизонте трех-пяти лет.
«Гарант-Инвест» сохраняет устойчивость в условиях высоких ставок и безукоризненно выполняет свои обязательства во всех сферах. Результаты девяти месяцев 2024 г. позволяют рассчитывать на выполнение основных стратегических планов по итогам 2024 г.», — прокомментировали представители эмитента.
Коэффициент EBITDA/Interest по результатам девяти месяцев 2024 г. остался на уровне 1х, несмотря на существенный рост процентной нагрузки, возникший из-за значительного роста ключевой ставки Банка России с начала года (стоимость обслуживания долга напрямую зависит от этого параметра).
1 ноября 2024 г. АКРА повысило ESG-рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» до уровня ESG-4 (ESG-AA). ESG-4 — очень высокая оценка в области экологии, социальной ответственности и управления, которая подразумевает, что компания уделяет повышенное внимание этим вопросам.
Оценка обусловлена приемлемыми показателями «Гарант-Инвеста» в области воздействия на окружающую среду и достаточно благоприятными показателями в сфере социальной ответственности по сравнению с компаниями-аналогами. Кроме того, компанию отличает наличие политик и процедур в области управления большинством отраслевых ESG-рисков, а также относительно высокий уровень соответствия лучшим практикам.
Дополнительными положительными факторами являются существенный вклад эмитента в развитие социальной сферы городских районов, в которых расположены объекты недвижимости под управлением, и большой опыт в выпуске «зеленых» облигаций.
«Многие годы мы стараемся вести свою деятельность в соответствии с ESG-принципами, что среди прочего предполагает заботу об окружающей среде и ответственное инвестирование. Повышение ESG-рейтинга подтверждает то, что устойчивое развитие для нас — это не просто тренд, на котором можно дополнительно себя «пиарить», это неотъемлемая часть философии нашего бизнеса. Теми же энергоэффективными технологиями мы занимаемся уже 20 лет, и что бы ни происходило в экономике страны, на финансовых рынках, мы будем продолжать это делать. Мы просто делаем то, что считаем важным — для людей, города, экологии. И высокая оценка рейтингового агентства показывает, что мы на правильном пути», — прокомментировал Boonin президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов.
АКРА отмечает, что компания демонстрирует низкие показатели выбросов вредных веществ, и для нее характерен высокий уровень управления экологическими рисками.
«Гарант-Инвест» на постоянной основе осуществляет оценку экологических и климатических рисков, имеет собственную экологическую политику, сертификационную систему энергетического и экологического менеджмента, создал необходимые центры компетенций по формированию стратегии в сфере экологии. Рейтинговое агентство также подчеркивает, что компания разработала механизмы внешней коммуникации и обратной связи для обращений по вопросам экологии, имеет партнерские отношения с некоммерческими организациями, а также заданные целевые показатели энергоэффективности и эффективности использования воды, которые зафиксированы в проектах, реализованных с долей «зеленых» облигаций в финансировании.
Агентство положительно оценивает наличие опыта выпуска «зеленых» финансовых инструментов. «Гарант-Инвест» является первым в России эмитентом «зеленых» облигаций в сфере недвижимости. Компания разместила и погасила уже два выпуска облигаций на Московской бирже в Секторе устойчивого развития и планирует разместить третий в будущем.
АКРА также отмечает, что «Гарант-Инвест» демонстрирует достаточный уровень соответствия лучшим практикам корпоративного управления. В компании принят «Кодекс корпоративной этики», существуют надзор за практиками корпоративного управления, служба управления рисками и комплаенс, а также политика в отношении сделок с аффилированными сторонами.
«Гарант-Инвест» не собирается останавливаться на достигнутом и сейчас сконцентрирован на дальнейшем развитии корпоративного управления. До конца 2024 г. АКРА ожидает принятие ряда внутренних нормативных документов, а также изменение состава совета директоров компании и переформирование профильных комитетов, что при прочих равных может положительно сказаться на уровне рейтинга в будущем.
Медиахолдинг РБК и рейтинговое агентство НКР в октябре представили результаты третьего ежегодного ESG-индекса российского бизнеса. ФПК «Гарант-Инвест» вошла в первый уровень (наивысший) соответствия стандартам устойчивого развития.
АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» участвует в ESG-индексе с 2022 г., за это время благодаря активным действиям в рамках стратегии устойчивого развития компании удалось подняться с третьего до первого уровня соответствия ESG-стандартам.
В рамках составления индекса учитывалось соответствие компании экологическим, социальным и управленческим стандартам. АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» вошла в рейтинг наряду с такими общеизвестными компаниями, как «Аэрофлот», «Росатом», «Северсталь», «Юнилеверс», Х5 Group и др.
«Мы изначально во главу угла ставили устойчивое развитие, которое подразумевает понимание социальной ответственности за городскую среду, за Москву. Мы рассматриваем ESG-концепцию как неотъемлемую часть нашей долгосрочной стратегии и один из ключевых факторов ее конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности. Это часть нашей философии: мы не только зарабатываем деньги, но и улучшаем обстановку вокруг себя. Люди видят, что ты делаешь для города, и отвечают лояльностью. Мы гордимся тем, что наша компания продолжает совершенствоваться в этой области даже в кризисных условиях», — комментирует президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов.
Применение ESG-технологий в девелопменте не только минимизирует вред окружающей среде, но и повышает эффективность бизнеса. Применение ESG-технологий при проектировании и строительстве позволяет снизить негативное воздействие ТЦ на окружающую среду, уменьшить расходы на эксплуатацию здания и повысить уровень комфорта для посетителей и арендаторов.
Стратегию устойчивого развития (ESG) эмитент утвердил еще в 2019 г. Несмотря на общий негативный экономический фон последних лет, устойчивое развитие остается значимой составляющей долгосрочной стратегии ФПК «Гарант-Инвест». Компания стремится интегрировать экологические стандарты, социальные гарантии, прозрачное корпоративное управление и стандарты ответственного ведения бизнеса в текущую деятельность вне зависимости от уровня общей неопределенности.
«Гарант-Инвест» — первый в России эмитент «зеленых» облигаций в сфере недвижимости, который имеет ESG-рейтинг от АКРА. На данный момент оба «зеленых» выпуска погашены. Ранее представители компании заявляли о возможности выхода на биржу с новым.
НКР в мае 2024 г. подтвердило кредитный рейтинг ФПК «Гарант-Инвест» на уровне BBB.ru со стабильным прогнозом. Также эмитент имеет кредитный рейтинг от НРА на уровне ВВВ|ru| с позитивным прогнозом. В обращении находится шесть выпусков биржевых облигаций компании на общую сумму 14,5 млрд рублей.
Об основных результатах операционной деятельности компании, итогах торгов на вторичном рынке по шести биржевым выпускам облигаций и выплате купонов по пяти выпускам за прошедший месяц — в обзоре Boomin.
Ключевые события
В конце сентября АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест»опубликовало отчет эмитента за шесть месяцев 2024 г. Согласно документу, выручка компании по договорам аренды инвестиционной собственности составила 1,55 млрд рублей (+7,1% к тому же периоду 2023 г.). EBITDA достигла 2,1 млрд рублей (+44,3%). Показатель рентабельности по EBITDA составил 137%, против 102% за шесть месяцев 2023 г. Рентабельность по EBITDA превысила 100%. Согласно принятой в компании учетной политике, параметр EBITDA включает также доходы от финансовых активов, которые не отражаются на выручке. Компания завершила период с чистой прибылью в размере 12,1 млн рублей (+14,7%).
Посещаемость торговых центров ФПК «Гарант-Инвест» за шесть месяцев 2024 г. составила 18,9 млн человек. Уровень вакантности на 30 июня 2024 г. сократился до 1,89% против 2% на конец 2023 г.
В интервью ИК «Диалот» генеральный президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов заявил о планах построить в Москве десять комьюнити-центров. По масштабу и концепции это будут объекты, похожие на WESTMALL (28 тыс. м2), открытие которого запланировано на осень текущего года. В ближайшие недели компания планирует приступить к строительству второго комьюнити-центра в Люберцах. Его общая площадь составит 20 тыс. м2. Стоимость строительства — 3,2 млрд рублей.
Итоги торгов
27 сентября закончилось размещение двухлетних облигаций ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-10. Выпуск объемом 1,5 млрд рублей был выкуплен за 36 торговых сессий и 1 995 сделок.
Высокий спрос на бумаги серии 002Р-10 остается и на вторичном рынке. За сентябрь суммарный объем торгов составил 145,6 млн рублей, на 15,1% больше показателя предыдущего месяца. Выпуск торгуется стабильно вблизи номинального значения.
Максимальная средняя доходность (54,25% к дате оферты) за сентябрь зафиксирована у выпуска серии 002Р-07. Месячный объем торгов составил 203,5 млн рублей, на 27% больше результата за август. Несмотря на то, что в середине сентября котировки облигаций снижались до 81% от номинала, к концу месяца цена восстановилась до прежних значений (91,9%).
В сентябре по выпуску серии 002Р-09 объем торгов составил 58,7 млн рублей. Показатель средней доходности вырос с 22,69% до 26,52% годовых. Цена облигаций на конец месяца составила 92,1% от номинала.
В сентябре высокая ликвидность выпуска серии 002Р-08 сохранилась, месячный объем торгов составил 151,3 млн рублей (-25,6% о результата предыдущего периода). По итогам торгов за 30 сентября цена облигаций составила 92,7% от номинала, а доходность — 27,1% годовых.
Второй месяц подряд продолжают расти объемы торгов по выпуску серии 002Р-06. Суммарный объем за сентябрь достиг 94,1 млн рублей, на 22,6% выше результата августа. Сравнивая цены облигаций начала и конца сентября, существенных изменений не зафиксировано, цена опустилась с 93,9% до 93,3% от номинала. Доходность облигаций выросла с 26% до 30,1% годовых.
Месячный объем торгов выпуском 002Р-05 в сентябре увеличился более, чем в два раза. Показатель составил 97,9 (+135%). Цена облигаций за месяц снизилась с 91,5% до 88,6% от номинала. На конец сентября доходнось выпуска составила 29,4% годовых.
Купонные выплаты
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-06 начислены из расчета 13% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 21 млн 360 тыс. рублей (16-й купон), по одной бумаге — 10,68 рублей.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-07 нначислены из расчета 13% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 42 млн 720 тыс. рублей (13-й купон), по одной бумаге — 10,68 рублей.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-08 начислены из расчета 18% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 44 млн 370 тыс. рублей (7-й купон), по одной бумаге — 14,79 рублей.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-09 начислены из расчета 17,6% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 35 млн 761 тыс. 953 рубля 85 копеек (5-й купон), по одной бумаге — 14,47 рублей.
Купонные выплаты по выпуску серии 002Р-10 начислены из расчета 22,5% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 17 млн 490 тыс. 123 рублей 76 копеек (1-й купон), по одной бумаге — 18,49 рублей.
Таким образом, общая сумма выплат по пяти выпускам эмитента составила 161,7 млн рублей.
Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или рекламой, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном материале, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, инвестиционным целям.
Девелоперу удалось улучшить основные финансовые показатели, и укрепить позиции на столичном рынке торговой недвижимости.
По данным отчетаАО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» за первое полугодие 2024 г., выручка по договорам аренды инвестиционной собственности составила 1,55 млрд рублей, что на 7,1% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. EBITDA достигла 2,1 млрд рублей (+44,3%). Показатель рентабельность по EBITDA составил 137%, против 102% за шесть месяцев 2023 г. Рентабельность по EBITDA превышает 100%. Согласно принятой в компании учетной политике, параметр EBITDA включает также доходы от финансовых активов, которые не отражаются в выручку.
Компания завершила период с чистой прибылью в размере 12,1 млн рублей (+14,7%).
Капитальные затраты ФПК «Гарант-Инвест» составили 1,79 млрд рублей, против 344 млн рублей за аналогичный период прошло года. Рост капитальных затрат в компании объяснили нахождением бизнеса в активной инвестиционной фазе. Чистый долг на 30 июня 2024 г. составил 32,7 млрд рублей (+14,8%).
«Рост консолидированного чистого долга произошел вследствие инвестиций, проводимых компанией в программу реновации существующих торговых центров, а также в связи со строительством комьюнити-центра WESTMALL и комьюнити-центра в г. Люберцы», — говорится в отчете эмитента.
Отношение чистого долга к EBITDA за последние 12 месяцев составило 7,9х, против 9,0x в аналогичном прошлом периоде.
Посещаемость торговых центров ФПК «Гарант-Инвест» по итогам полугодия составила 18,9 млн человек, что соответствует уровню аналогичного периода прошлого года. Уровень вакантности на 30 июня 2024 г. сократился до 1,89% (против 2% на конец 2023 г.), что существенно ниже средней вакантности по Москве. Среди конкурентных преимуществ компании — удачное месторасположения торговых центров, грамотная маркетинговая политика и интересные для арендаторов условий долгосрочного сотрудничества.
Привлеченные с помощью двухлетних облигаций серии 002Р-10 инвестиции в объеме 1,5 млрд рублей компания планирует направить на рефинансирование долга.
АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест»завершило размещения среди квалифицированных инвесторов двухлетних облигации серии 002Р-10 объемом 1,5 млрд рублей. С выпуском компания вышла на биржу 9 августа 2024 г. Ставка 1-го купона установлена на уровне 22,5% годовых. Ставки последующих ежемесячных купонов определяются по формуле: ключевая ставка Банка России плюс 4,5% годовых. Организаторами размещения выступили Газпромбанк, БКС КИБ и ИБ «Синара».
Как рассказали Boomin в ФПК «Гарант-Инвест», максимальная заявка на покупку бумаг на первичном рынке составила 250 млн рублей, минимальная — 1000 рублей.
Привлеченные инвестиции ФПК «Гарант-Инвест» планирует направить на рефинансирование банковских кредитов. Если сейчас доля банковского фондирования в долговом портфеле компании составляет 68%, а облигационных займов — 32%, то в перспективе двух лет компания планирует достичь паритета между двумя источниками.
ФПК «Гарант-Инвест» активно наращивает присутствие на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Сейчас портфель компании включает 16 торговых центров общей площадью 127 тыс. кв. м. На осень текущего года запланировано открытие 17-го объекта — комьюнити-центра WESTMALL площадью 28 тыс. кв. м. В ближайшие недели ФПК «Гарант-Инвест» планирует начать строительство комьюнити-центра в Люберцах, общая площадь которого составит 20 тыс. кв. м. По итогам первого полугодия, посещаемость торговых центров компании составила 18,9 млн человек. Показатель вакантности на 30 июня 2024 г. сократился до 1,89%, что значительно ниже среднего показателя в торговых центрах Москвы (от 6% до 9%). В ФПК «Гарант-Инвест» ожидают дальнейшего снижения доли вакантных площадей.
НКР в мае 2024 г. подтвердило кредитный рейтинг ФПК «Гарант-Инвест» на уровне BBB.ru со стабильным прогнозом. Также эмитент имеет кредитный рейтинг от НРА на уровне ВВВ|ru| с позитивным прогнозом. В обращении находится шесть выпусков биржевых облигаций компании на общую сумму 14,5 млрд рублей.
Высокая рентабельность и доходы от финансовых активов помогут компании обслуживать долг даже в случае повышение ставки Банка России до 20%. Несмотря на период высоких ставок, в течение четырех лет московский девелопер планирует построить десять комьюнити-центров.
Примет ли Совет директоров Банка России сегодня решение повысить ключевую ставку или нет, или, возможно, сделает это позже, на бизнес АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» это не окажет существенного влияния. Об этом в беседе с генеральным директором ИК «Диалот» Егором Диашовым заявил президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов.
«У «Гарант-Инвеста» диверсифицированный долговой портфель, который включает инструменты как с фиксированной ставкой, так и с плавающей. В текущих условиях средняя ставка по кредитам у нас — 12,9% годовых, а по облигациям — 15,25%, — говорит девелопер. — Когда ключевая ставка составляла 4,25%, стоимость средств по десятилетнему кредиту доходила до 5,25%, что было оптимальным. Мы зарабатываем 22-25% годовых, и даже повышение ключевой ставки до 20%, которое мы рассматриваем как временное и цикличное явление, не станет для нас критичным».
Кроме этого, компания имеет подушку безопасности в виде финансовых активов. «Если ключевая ставка увеличится, доходность по активам также возрастет, что позволит компенсировать высокие процентные расходы», — подчеркнул глава ФПК «Гарант-Инвест». К тому же, бизнесмен считает, что при повышении ключевой ставки, например, до 25%, государство предоставит компаниям кредитные каникулы, как это было уже не раз.
По словам Алексея Панфилова, в ближайшие четыре года ФПК «Гарант-Инвест» планирует построить десять комьюнити-центров. По масштабу и концепции это будут объекты похожие на WESTMALL, открытие которого запланировано на осень текущего года. Общая площадь этого комьюнити-центра составляет 28 тыс. кв. м, из которых 4 тыс. кв. м выделены в отдельный блок и будут выставлены на продажу. Ожидается, что их реализация принесет компании 1 млрд рублей. В WESTMALL предусмотрено 70 арендных лотов, 22 из которых — рестораны и кафе. При вложениях в 4,4 млрд рублей, объект будет приносить 800 млн рублей выручки (EBITDA — 700 млн рублей). Окупить объект компания планирует в течение семи лет. Рыночную стоимость первого комьюнити-центра глава компании оценивает в 6 млрд рублей.
В ближайшие недели ФПК «Гарант-Инвест» планирует начать строительство второго комьюнити-центра в Люберцах. Его общая площадь составит 20 тыс. кв. м. Стоимость строительства — 3,2 млрд рублей. Ранее сообщалось, что этот объект компания реализует за счет средств фондового рынка. Особенность проекта в том, что по соседству, на участке принадлежащем ФПК «Гарант-Инвест», будет построен жилой дом.
«Сейчас в проекте, который мы согласовали с Мособлархитекутры, объект значится, как апартаменты, но мы хотим переоформить его в жилой дом. Это будет самое высокое здание в Люберцах — 100 метров. Жилой комплекс будет соединен с комьюнити-центром через минус первый этаж. Парковка предусмотрена на минус втором этаже», — рассказал Алексей Панфилов.
Проект жилого дома и подготовленный участок со всеми инженерными коммуникациями компания планирует продать стороннему застройщику.
Ожидается, что по итогам 2024 г. выручка ФПК «Гарант-Инвест» от аренды достигнет 3,5 млрд рублей, от финансовых активов — 1,5 млрд рублей. EBITDA составит 4,5 млрд рублей. Посещаемость 16 торговых центров компании общей площадью 127 тыс. кв. м составит около 40 млн человек (2,5 млн уникальных посетителей). Портфель ФПК «Гарант-Инвест» включает 430 арендаторов. Общий долг компании составляет 32,67 млрд рублей. Доля банковских кредитов — 68%, облигационных займов — 32%. На долгосрочные обязательства сроком более двух лет приходится 74% от долговой нагрузки компании, на срок один-два года — 10%, на срок менее одного года — 16%. В перспективе двух лет компания планирует достигнуть паритета между банковскими кредитами и долговыми бумагами.