Вероятная отмена льготной ипотеки в конце 2022 года — уже несколько недель самая обсуждаемая новость на строительном рынке. Банки и девелоперы, конечно, против, и высказываются о том, как данная мера приведёт к снижению спроса.

По итогам 2020–2021 гг. около 90% всех ипотечных кредитов на первичном рынке были выданы в рамках ипотечных программ с господдержкой. Самая популярная программа — льготная ипотека под 7%, которая вероятно завершится к концу текущего года.

При этом средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным программам в сентябре составляли 10–10,2%, средний размер ипотеки — 3.8 млн рублей, а средний срок кредита чуть выше 23 лет. Используя формулу аннуитетного платежа, можно посчитать, как переход от льготных 7% к рыночным 10% повлияет на размер ежемесячного платежа.

Мы видим, что при ставке 7% платёж по среднему ипотечному платежу составляет 27,7к, при росте ставки до 10,1% платёж увеличивается на 7,7к до 35,5к. А «уход в длину» и увеличение срока кредита на 3 года сократит разницу уже до 6,5к (ипотечный платёж 34.2к).

Много это или мало вопрос сложный. Следующий год, безусловно, будет очень тяжёлым для застройщиков, но в нашем представлении отмена льготной ипотеки не является тем фактором, который способен критически повлиять на отрасль.

Марк Савиченко, главный аналитик ИК "Иволга Капитал"

Подписаться на ТГ | Чат Инвесторов| YOUTUBE | VK | Smart-lab.ru

На графике – динамика и соотношение величин ключевой ставки, ставки банковского депозита (средняя максимальна ставка крупнейших банков, по оценке Банка России) и ставки денежного рынка (традиционное РЕПО с ЦК).

Рамкой выделен аномальный участок графика. А именно, в ноябре при неизменной ключевой ставке депозиты начали расти, тогда как ставки денежного рынка падали.

В здоровой финансовой системе такое может быть именно временной аномалией. Депозиты в среднем должны быть ниже денежных ставок. Боюсь, от здоровых норм мы ушли.

Облигационный рынок, что корпоративный, что рынок ОФЗ, твердо торгуется вблизи и выше 10% годовых (напомню, ключевая ставка 7,5%). Сегмент ВДО – вблизи и выше 20%. И некоторое время казалось, что это случайность, что вот-вот доходности поползут вниз.

Однако, добавляя картине четкости, вверх потянулись и банковские депозиты. Видимо, 8% средней доходности для них – вопрос недолгого времени. А денежный рынок при этом вполне может оставаться на 7% и ниже, как сейчас. Я бы не исключал еще и понижения ключевой ставки через 2 недели, тогда деньги будут давать 6-6,5%.

В общем, денежный рынок, как и ключевая ставка, отклеиваются от реальной стоимости долга (депозит – инструмент долгового рынка). На рынке долга денег не хватает, из-за растущих макроэкономических и частных рисков деньги туда не идут, хотя на самом денежном рынке их, казалось бы, избыток.

Это плохая новость, т.к. при слабеющей экономике компаниями и банкам нужно еще и тратить больше денег на привлечение и обслуживание долга. Либо сокращать долг. Что в свою очередь еще больше ослабляет экономику. Система негативной обратной связи.

Из условных выгод ситуации получаем перспективно низкую инфляцию: когда деньги нужны, а не когда их некуда девать, инфляция обычно бывает низкой. А вот из безусловных минусов - снижение вероятности выплат по облигациям и депозитам. Да, и по депозитам. Наблюдая стремительное прожигание накопленных страновых резервов, по поводу всесилия АСВ я бы не обольщался.

Андрей Хохрин, генеральный директор ИК "Иволга Капитал"

Подписаться на ТГ | Чат Инвесторов | YOUTUBE | VK | Smart-lab.ru