Один из самых доступных и надёжных способов получить прибыль от инвестиций в недвижимость на сегодняшний день – это покупка ценных бумаг фондов недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust). Они позволяют получить доступ ко всем видам недвижимого имущества – жилые объекты, коммерческие помещения, торговые площади и даже студенческие общежития. На протяжении последних лет REIT показывают хорошую динамику, и даже кризис ипотечного кредитования незначительно сказался на данном рынке. Один из самых главных вопросов, который волнует каждого инвестора, - это потенциальная доходность и размеры дивидендов.
От чего зависит доходность фондов REIT?
По своей сути, REIT – это компания, которая за счет долей инвесторов ведет деятельность на рынке недвижимости. Прежде чем оценивать потенциальные дивиденды, следует разобраться к какому типу относится конкретный траст и за счет чего он получает прибыль. К примеру, в долевых фондах основной доход формируется за счёт сдачи в аренду недвижимого имущества, которое находится под их управлением. Во время роста рынка управляющие могут также заработать на операциях по покупке и продаже объектов. Однако надёжные и стабильные компании предпочитают не злоупотреблять спекулятивной деятельностью, а основной задачей ставят грамотное оперативное управление и оптимизацию затрат. Следующий тип – ипотечные фонды, которые работают на рынке ипотечных ценных бумаг и занимаются кредитованием под залог недвижимого имущества. Главным источником дохода таких трастов являются проценты по кредитам. Также существуют гибридные трасты, которые получают прибыль от различных видов деятельности. Более 90% процентов прибыли фонды недвижимости распределяют на дивиденды. Можно сделать вывод, что доходность фондов REIT, как и любой другой крупной и средней компании, зависит от процентных ставок, грамотного менеджмента, оптимизации затрат, состояния рынка.
Специфика фондов недвижимости
Важным условием для нормального функционирования любого траста является здоровая экономическая конъюнктура. Стоит понимать, что различные REIT неодинаково подвержены кризисам. Те, которые занимаются социальными объектами (здравоохранение, образование) менее чувствительны к кризисам. Однако во время экономического роста их доходность ниже, чем у REIT, которые оперируют коммерческими объектами (отели, торговые центры, офисы). Ипотечные трасты очень чувствительны к движению процентных ставок. В случае роста ставок, цена их долей (акций) падает, и наоборот. Именно поэтому ипотечные фонды имеют высокую доходность во время падения процентных ставок.
Как выбрать фонд недвижимости с хорошей доходностью?
Стабильные фонды регулярно выплачивают дивиденды своим акционерам. Их доходность обычно превышает ставку депозита в банке и значительно опережает показатель инфляции. К примеру, доходность одного из известных трастов - Bluerock Residential Growth REIT за первые три квартала 2016 года составила - 10.32%. Траст, который инвестирует в отели - Ashford Hospitality Trust показал доходность 8.41%. В целом принято считать, что средняя доходность трастов недвижимости немного уступает акциям крупных американских компаний, однако выше, чем у государственных облигаций.
Стоит понимать, что новичкам едва ли удастся получить хорошую прибыль от инвестиций в REITs без консультации профессионалов. Как и в случае с любым активом, предшествующий рост дивидендов и высокие рейтинги определенного траста не гарантируют, что в будущем положительная динамика сохранится.
