Объем жилищных ссуд, выданных российскими банками, по состоянию на 1 июля 2006 г. увеличился на 66.4% (118 млрд руб..) до 297 млрд руб. в сравнении с соответствующим покащателем на начало текущего года. Об этом говорится в обзоре Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) компании "БДО Юникон", полученном агентством МФД-ИнфоЦентр.
Бурный рост ипотечного кредитования сопровождался беспрецедентным ростом цен на недвижимость, который со второй половины 2005 года к августу 2006 года в Москве превысил 90%. Меньшими, но также очень высокими темпами (40-60%) росли цены на жилье в регионах. В результате средняя стоимость ежемесячного обслуживания по кредиту, взятому на покупку двухкомнатной квартиры в Москве, с первоначальным взносом 20% выросла с 850-950 долл. в июле прошлого года до 1.5-1.65 тыс. долл. в августе 2006 года (кредит, взятый в начале 2004 г., обходился в 750-800 долл. в месяц). Хотя ставки по кредитам на приобретение жилья постоянно снижались.
В результате если на выданные в 2005 г. в Москве кредиты на приобретение квартиры (25.1 млрд руб.) можно было купить 448.4 тыс. кв. м, то на кредиты, выданные в I полугодии 2006 г. (25.8 млрд руб.), - 343.6 тыс. кв. м.
В настоящее время базовые ставки по ипотечным кредитам составляют порядка 10.5-12% годовых в валюте и 14-16% - в рублях (два года назад ставки были на 2-3% выше), а средний по рынку срок кредита составлял 15 лет (в 2004 году он составлял 5-10 лет). Поэтому запас для их снижения у банков есть, но рассчитывать на то, что это произойдет в ближайшее время, не приходится ввиду сохранения высокой инфляции, а также из-за банковских рисков, увеличивающихся по мере дальнейшего роста цен на недвижимость.
Дальнейшее наращивание кредитования под приобретение жилья упирается в сложную ценовую ситуацию на рынке. Рост цен на недвижимость, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, был вызван наложением ряда факторов, которые привели, с одной стороны, к ограничению предложения квартир, а с другой - к резкому росту спроса на них.
Среди факторов, ограничивающих предложение квартир на рынке, можно выделить принятие закона "О долевом строительстве", что привело к удлинению сроков согласования нового строительства и сокращению финансирования на инвестиционном этапе, что привело к 30%-му сокращению предложения объемов вновь вводимого жилья; снижение предложения квартир в сегменте эконом-класса, в том числе из-за выкупа данного жилья застройщиками под переселение из сносимых домов, приобретения квартир Минобороны России (в начале года данным ведомством было закуплено порядка 9000 квартир в Москве), увеличения квоты города, а также уменьшения доли нового строительства жилья данного класса в результате роста доли квартир улучшенной планировки; неравномерность жилищного строительства в территориальном разрезе и его концентрация в центрах экономической активности с достаточно высоким уровнем благосостояния населения.
Одновременно на данный период пришелся всплеск спроса на квартиры. Среди факторов, стимулирующих спрос на недвижимость, выделяются перенесение центра тяжести с покупки квартир за счет накопленных сбережений на приобретение за счет заемных ресурсов. В результате резко расширился платежеспособный спрос населения, который уже приравнивался к 20-30% от стоимости приобретаемого жилья, требуемых в качестве первоначального взноса. Этому способствовали развитие ипотеки и целевого кредитование под покупку жилья. Также можно выделить приток в Москву и Санкт-Петербург населения из других регионов (не только работать, но и для постоянного проживания), что является следствием региональных диспропорций в развитии экономики страны; разрыв, возникший между себестоимостью строительства и конечной ценой на рынке недвижимости, привлек интерес профессиональных инвесторов, которые начали рассматривать недвижимость как высокодоходный актив. Ситуацию ухудшил и уже упоминавшийся закон "О долевом строительстве", который лишил возможности приобретать жилье на инвестиционной стадии строительства ту категорию покупателей, которая рассчитывала стать пользователями жилья. И, наоборот, привлек инвесторов, которые заинтересованы в получении дохода как от увеличения стоимости квадратного метра по окончании строительства, так и за счет роста цен на рынке недвижимости.
Таким образом, рост цен есть следствие перекоса в стимулировании спроса без адекватного стимулирования жилищного строительства.
В настоящее время едва ли не определяющим фактором роста привлекательности покупки жилья в кредит является тот факт, что в условиях существенного роста цен на недвижимость происходит постоянное обесценение той части сбережений населения, которая могла бы быть направлена на улучшение жилищных условий. Например, если в начале 2004 г. на суммарные сбережения населения можно было купить, по оценке ЦМЭИ, порядка 230 млн кв. м, то к середине 2006 г. аналогичный показатель сократился до 200 млн кв. м. (в Москве сбережения позволили бы купить 80.2 млн кв. м в начале 2004 г. по сравнению с 58.4 млн кв. м в середине 2006 г.). Со своей стороны банки могут пересмотреть условия ипотечного кредитования на наиболее перегретых рынках жилья в связи с усилением рисков коррекции цен, что приведет к обесцениванию залогового обеспечения.
Комментарии отключены.
