В преддверии нового, 2024-го, года Boomin опросил эмитентов из разных отраслей экономики, каким для их бизнеса оказался уходящий год, с какими вызовами они столкнулись и как на них отвечали, как оценивают свою работу на фондовом рынке, ну и, конечно, чего ждут от наступающего года.

Алексей Примаченко, управляющий партнер Global Factoring Network

— 2023 г. оказался очень хорошим для факторинговой отрасли. Турбулентность в экономике, резкое изменение финансовых и логистических цепочек, перестройка экономических связей, развитие импортозамещения и параллельного импорта — всё это способствовало росту бизнеса факторинговых компаний. В период с января по сентябрь 2023 г. факторинг использовали 13 338 компаний — это почти на четверть больше, чем за тот же период прошлого года. И большинство из этих клиентов — это как раз малый и средний бизнес, на котором специализируется наша компания.

А что это за бизнес, которому нужен факторинг? Наш клиент — это быстрорастущая компания, которая расширяет свое присутствие на рынке, выходит в новые регионы, увеличивает количество товарных позиций. Она уверена в завтрашнем дне. С нашим факторинговым плечом такие компании успешно занимают места ушедших с российского рынка западных игроков.

В уходящем году у нас было довольно много значимых достижений. Назову только некоторые. Первое ключевое достижение — стратегическое партнерство с цифровым банком «Точка» по синдицированному факторингу. Это сотрудничество позволило нам быстро и «бесшовно» привлекать новых профильных клиентов. Соотношение риска и доходности по таким клиентам для нас максимально комфортно. Например, только за первые две недели декабря при участии «Точки» мы заключили договоры с пятью новыми клиентами с общим лимитом 60 млн рублей. Если мы просто сохраним этот темп в 2024 г., то удвоим наш клиентский портфель.

Второе достижение — мы научились работать с поставщиками маркетплейсов, в основном это «Яндекс Маркет», Ozon, Wildberries. Мы сформировали для них спецпредложение. Обогатили нашу риск-методику статистическими данными, которые генерируют сами маркетплейсы или агрегаторы статистики по маркетплейсам. Теперь мы хорошо знаем, как работать в данном сегменте, будем развивать и совершенствовать это направление и в 2024 г.

По итогам 2023 г. мы получим рекордную денежную выручку, а валовая и чистая прибыль на 30-40% превысят значения прошлого года. Факторинговый портфель компании достигнет 1,3–1,35 млрд рублей против 902 млн по итогам 2022 г.

В следующем году мы ожидаем существенного роста маржинальности и рентабельности факторингового бизнеса. Это всегда происходит в нашей отрасли после увеличения ключевой ставки Банка России. Как и в текущем году, в 2024-м мы планируем привлекать фондирование на рынке публичного долга, а также выходить с цифровыми финансовыми активами. В уходящем году мы выпустили ЦФА на платформе «Атомайз», в следующем будем тестировать и другие площадки, например, «А-Токен», который развивает «Альфа-Банк». На этой платформе мы прошли все необходимые процедуры комплаенса и технического онбординга, в адрес нашей компании установлен лимит финансирования в размере 100 млн рублей, которым мы планируем воспользоваться в первом полугодии 2024 г.

С биржевыми облигациями, согласно нашей стратегии, планируем продолжать выходить раз в три-четыре месяца. Объем каждого займа — 100-150 млн рублей, что сопоставимо с нашим месячным оборотом. Такая стратегия привлечения фондирования позволяет, во-первых, быстро и эффективно увеличивать факторинговый портфель, во-вторых, выходить на биржу с оптимальным предложением для инвесторов и, в-третьих, создает комфортный график для будущего погашения бумаг.

В среднесрочной перспективе пред нами также стоит задача повысить капитализацию компании для повышения скорости и эффективности ее дальнейшего развития, в том числе в части автоматизации, IT-решений, продуктовой линейки и внедрения искусственного интеллекта. Мы внимательно изучаем и рассматриваем в перспективе два возможных варианта привлечения дополнительного капитала. Во-первых, это фандрайзинг. Речь идет о привлечении ресурсов небольших и средних инвестфондов, которые раньше специализировались в основном на западных инвестициях. Как раз сейчас многие из них проактивно смотрят в сторону компаний финтехсектора в РФ, к которому принадлежим и мы. Второй возможный вариант — краудинвестинг. В России увеличивается число инвестиционных платформ, специализирующихся на привлечении денег в капитал от широкого круга инвесторов, при этом речь идет обычно об участии в диапазоне 10-15% долей компании.

Линар Халитов, генеральный директор девелоперской компании «Джи-групп»

Для нашей компании уходящий год был хорошим. В конце третьего — начале четвертого кварталов мы ставили всё новые и новые рекорды продаж. Высокий спрос подстегнуло ожидание, что прекрасный мир господдержки ипотеки или закончится, или условия изменятся в сторону ужесточения. Что, кстати, уже происходит: растут ставки, увеличилась сумма первоначального взноса. Кроме того, в 2023 г. мы вышли в новые регионы, что положительно сказалось на рейтинге компании — мы получили оценку А-. Плюс за счет диверсификации портфеля смогли увеличить доходы и снизить риски.

Говоря об отраслевых рисках, я бы выделил три основных фактора, которые негативно влияли на рынок в 2023 г. Первый фактор — рост ключевой ставки и, как следствие, рост стоимости рыночной ипотеки. Второй фактор — влияние растущего «ключа» на программу субсидированной ипотеки и стоимость первичной недвижимости. Тут прямая и очевидная взаимосвязь: растет ставка, растут затраты бюджета на субсидирование и увеличивается вероятность того, что поддержка будет сокращена или отменена. Третий фактор — удорожание стоимости кредитов на приобретение новых земельных участков, что заставляет девелоперов быть более осторожными при реализации новых проектов.

Нельзя не упомянуть и существенное подорожание рабочей силы. Часть занятых в строительстве рабочих по тем или иным причинам вернулись домой. Часть — перешли в другие, на данный момент более высокооплачиваемые отрасли. В общем, на рынке существует очевидный дефицит рабочих рук.

В 2024 г. мы продолжим наращивать наше присутствие в регионах. Например, в Екатеринбурге запустили новый проект вдобавок к тем, с которыми мы пришли в столицу Урала. В Перми, кроме строящегося ЖК, мы планируем строительство еще на нескольких площадках. Реализация проекта в Сестрорецком районе Санкт-Петербурга рассчитана на 11-13 лет, плюс мы ищем новые площадки под строительство. И не только в Питере, но и в других городах, в том числе в Новосибирске.

При этом с большим оптимизмом в наступающий год мы, увы, не смотрим. По нашим оценкам, потенциал роста цен на недвижимость будет сокращаться. Будет давление и со стороны себестоимости строительства, и со стороны снижения или даже возможной отмены субсидирования ипотечных программ. Тем более что они по плану и так должны завершиться во второй половине 2024 г. В перспективе эти затраты лягут на девелоперов.

Планов выхода на биржу с новыми облигационными выпусками в 2024 г. у нас нет. Будем смотреть по ситуации: какая будет ставка, каким будет рынок. В июле 2023 г. мы сделали четвертый по счету облигационный заём сразу после того, как нам обновили кредитный рейтинг. Момент был неплохой, выпуск получился рыночным и, как показало время, с вполне приемлемыми ставками. Плюс полностью погасили наш дебютный выпуск. В следующем году мы должны погасить наш второй и третий облигационные выпуски. Также закрываем три выпуска ЦФА: один привязанный к стоимости квадратного метра жилья, два — в виде цифровых облигаций.

Евгения Кукуева, финансовый директор МФК «Лайм-Займ»

— Для «Лайм-Займа» 2023 г. стал юбилейным: мы преодолели 10-летний рубеж, и это само по себе немалое достижение. В уходящем году мы установили рекорды и в объемах выдач, и в размерах прибыли. Так, по итогам девяти месяцев чистая прибыль компании втрое превысила показатель за аналогичный период 2022 г. Еще одним значимым событием для нас стало повышение рейтинга кредитоспособности от «Эксперта РА» до уровня ruBB.

В 2023 г. существенное влияние на бизнес оказали регуляторные изменения: обновление формата кредитных историй, новый базовый стандарт работы МФО, внедрение макропруденциальных лимитов с постоянным ужесточением условий работы с закредитованными россиянами, изменение рекомендаций по расчету ПДН, изменение предельной годовой ставки и допустимого объема начислений на тело долга. В ответ на новые условия поменялись скоринг-модели, перестроилась unit-экономика микрофинансовых компаний.

Несмотря на понижение предельной ставки до 0,8%, компания продолжает дорабатывать модели офферинга и составлять предложения и с меньшей ставкой, чтобы привлекать новых клиентов. В 2023 г. мы, в частности, снизили пороговый возраст для выдачи займов до 19 лет. Для нас как онлайн-сервиса более молодая и финансово активная категория заемщиков доступнее, чем для офлайн-МФО.

Несмотря на серьезные регуляторные изменения, сектор микрофинансирования продолжает расти. По данным СРО «МиР», по итогам трех кварталов 2023 г. выдачи микрозаймов выросли в среднем на 18%. Для «Лайм-Займа» рост выдач составил 54%. Рост произошел за счет комплексного влияния самых разных факторов: компании корректируют свои бизнес-модели и unit-экономику, дорабатывают системы скоринга, больше работают с повторными клиентами, диверсифицируют продуктовые линейки.

Задачи на 2024 г. определены нашей стратегией и заключаются в дальнейшем развитии и диверсификации бизнеса как за счет масштабирования бизнес-направлений, запущенных либо приобретенных в 2023 г. (долгосрочные потребительские микрозаймы, займы под залог авто), так и за счет возможных новых продуктовых направлений. Основным вызовом на 2024 г. по-прежнему остается изменение регуляторной среды, требующее дальнейшей донастройки наших бизнес-процессов.

Облигационные выпуски для МФК «Лайм-Займ» — один из наиболее привлекательных инструментов привлечения внешнего фондирования. В 2023 г. мы успешно разместили третий и четвертый займы общим объемом 1,3 млрд рублей. Что касается выхода на рынок публичного долга в 2024 г. с новыми эмиссиями, то решения, конечно же, будем принимать в зависимости от рыночной ситуации.

Антон Храпыкин, директор по связям с инвесторами IDF Eurasia

По предварительным данным за 2023 г., и Moneyman, и ID Collect подтвердили лидерские позиции на рынке: ожидаем, что Moneyman сохранит первое место по размеру активного портфеля, а ID Collect — займет около четверти рынка цессии по покупкам против 16% годом ранее. Также рассчитываем, что Moneyman нарастит объемы выдач за год на 16,5%, до 45 млрд рублей. ID Collect по итогам девяти месяцев 2023 г. увеличил портфель задолженности под управлением на 36%, до 118 млрд рублей. По итогам года эта цифра будет еще выше.

Произошедшее ужесточение регулирования в сфере МФО изменило динамику рынка, ограничив размер возможной прибыли для всех участников. В этих условиях увереннее всего себя чувствуют крупные компании, выигрывающие не от роста закредитованности населения, а от перераспределения качественных клиентских сегментов в свою пользу.

Вслед за ограничением максимальной ставки меняется и структура выдач — растет доля среднесрочных займов (IL). В то время как размер и полная стоимость кредита по ним сопоставимы с краткосрочными займами (PDL), ежемесячный платеж заемщиков снижается. В свою очередь, у МФО увеличивается объем процентных доходов. Наконец, в условиях роста ключевой ставки компании стали уменьшать долю займов физлиц в структуре финансирования в пользу более долгосрочных источников. Это привело к росту активности МФО на публичном рынке: в сравнении с прошлым годом более чем в два раза выросло и количество выпусков облигаций, и их объем.

На рынке управления просроченной задолженностью заметно восстановление активности игроков после 2022 г., когда многие крупные участники приостановили покупки. В этом году на смену прошлогодним опасениям пришла уверенность в позитивных перспективах рынка цессии. Кроме того, увеличился размер сумм, направляемых должниками на погашение просроченных банковских долгов — по данным НАПКА, этот показатель стабильно растет с января в среднем на 2% ежемесячно. Такой рост говорит об адаптации заемщиков в новых условиях, в связи с чем должники стараются выделять больше средств на погашение старых долгов в максимально короткие сроки.

В 2023 г. ID Collect вышел на рынок публичного долга сразу с четырьмя выпусками на общую сумму 4,8 млрд рублей, что позволило войти в топ-5 эмитентов ВДО по объему размещения по итогам года. При этом два из четырех выпусков были размещены за два дня каждый — хороший результат с учетом консервативных купонных ставок на уровне 16–16,5%. Несмотря на рост привлеченного компанией финансирования, показатель долговой нагрузки Debt/EBITDA с начала года по состоянию в конце III квартала снизился на треть, с 2,7 до 1,8, за счет роста доходов.

Ожидаем, что в 2024 г. Moneyman и ID Collect укрепят свои позиции на рынке. Планируем, что Moneyman сможет на треть увеличить свою долю рынка по количеству активных клиентов. В 2022 г. в структуре группы появился универсальный банк «Свой Банк», в следующем году мы рассчитываем на синергетический эффект для кредитного бизнеса группы от выстраивания взаимодействия между Moneyman и банком.

Цель ID Collect на 2024 г. — значительно увеличить объем сборов. Кроме того, планируем дальнейшее масштабирование региональной сети. В этом году мы увеличили количество отделений с 17-ти до 36-ти, и получили хороший результат — сборы в регионах, где представлены офисы компании, выросли в два раза. В следующем году планируем открыть еще более 20-ти отделений. Также планируем развитие новых направлений, включая покупку дебиторской задолженности и объектов недвижимости в банкротных процедурах.

В первой половине 2024 г. года планируем выйти с новым выпуском ID Collect. В течение года нам предстоит погасить выпуски облигаций общим объемом 2,9 млрд рублей, в том числе 2,5 млрд рублей — Moneyman и 400 млн рублей — ID Collect. Планируем принимать решение по замещению бумаг ближе к срокам погашения, в зависимости от ситуации на рынке.

Виктор Бочков, генеральный директор компании «ДиректЛизинг»

Главное достижение 2023 г. — заметный рост нового бизнеса и удвоение размера лизингового портфеля компании. Это стало возможно благодаря стратегической диверсификации и расширению нашего предложения, что позволило привлекать новых клиентов и укреплять отношения с существующими.

Главным вызовом для нас стало повышение ключевой ставки. Развитие компании в условиях экономической турбулентности потребовало гибкости в управлении финансами и принятия сложных решений, включая перераспределение некоторых издержек на наших клиентов. Вместе с тем мы активно искали способы оптимизации затрат и повышения эффективности наших операций.

В целом, 2023 г. оказался успешным для лизинговой отрасли и характеризовался значительным ростом рынка по сравнению с предыдущим годом. Эффективная адаптация к новым рыночным условиям и успешная замена европейского имущества позволили нам расширить портфель и предложения, укрепив наши позиции на рынке.

Несмотря на повышение ставок, работа компании на облигационном рынке в уходящем году была продуктивной. Мы сократили заимствования, чтобы оптимизировать нашу финансовую структуру, но при этом оставались активными участниками рынка, используя его возможности для поддержки нашего роста.

На 2024 г. мы ставим амбициозные цели по росту нового бизнеса, нацелены на расширение наших услуг и укрепление рыночных позиций. Основным риском остается высокая ключевая ставка, сейчас мы разрабатываем стратегию для эффективного управления им.

В следующем году мы планируем серию облигационных выпусков, что поможет нам расширить финансовые возможности и поддержать рост.

Девелоперы занимают особое место на рынке ВДО, стабильно входя в число лидеров по объему торгов. Высокий спрос на их облигации обусловлен значительной премией по доходности за отраслевой риск, при этом из-за повышенного риска инвесторы опасаются держать в своих портфелях значительный объем таких бумаг, уж слишком непредсказуем в их глазах российский рынок жилищного строительства.

«Девелоперы всегда рассматривались рынком чуть более осторожно: строительные компании торгуются с премией по отношению к другим отраслям, — говорит руководитель направления DCM департамента корпоративных финансов ИК «Цифра брокер» Максим Чернега. — С одной стороны, премия — это хорошо, так как она позволяет заработать дополнительную прибыль. С другой, премия за риск не берется «из ниоткуда», и значит, рынок оценивает риски девелоперов выше, чем в бумагах равных рейтинговых категорий».

Привлекательность бумаг от девелоперов руководитель направления «Строительный сектор» Ассоциации владельцев облигаций (АВО) Дмитрий Степанов связывает еще и с тем, что с марта 2015 г. «на рынке не было крупных дефолтов». Тогда обязательства перед инвесторами на общую сумму 2,3 млрд рублей не исполнила ГК «СУ-155», причем сразу по трем биржевым выпускам.

«Достаточная ликвидность и премии во многих выпусках, отсутствие собственного негативного опыта — то, что мотивирует инвесторов покупать бумаги девелоперов», ― считает представитель АВО.

Крупных дефолтов среди эмитентов-девелоперов последние восемь лет действительно не было, но были не очень крупные: в 2022 г. дефолт по двум выпускам коммерческих облигаций на 110 млн рублей допустила «Девелоперская компания «Ноймарк».

Насколько рыночная ситуация сегодня, в условиях экономической турбулентности, благоприятствует участникам строительного рынка, и велика ли вероятность неисполнения эмитентами-девелоперами своих обязательств перед инвесторами в ближайшие год-полтора — разбираемся вместе с экспертами.

Небольшая просадка

В первом полугодии 2023 г. в России зафиксировано снижение объемов жилищного строительства. В период с января по июнь в стране сдано в эксплуатацию 52,1 млн кв. м жилья — на 0,9% меньше, чем за тот же период прошлого года. Напомним, год назад власти рапортовали о 52,6 млн кв. м построенного жилья, что на 44,2% больше, чем в первом полугодии 2021 г.

Общую статистику в текущем году подпортило снижение ввода в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства сразу на 7%. Объемы же многоквартирного жилищного строительства заметно выросли. В первом полугодии застройщики сдали 22 млн кв. м — на 10% больше, чем за аналогичный период 2022 г. Только в июне объем составил 4 млн кв. м против 3,4 млн кв. м годом ранее (+17,6%).

Большинство из топ-10 строительных компаний — эмитенты облигаций. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), больше всех жилья в первом полугодии ввел ПИК (кредитные рейтинги A+ от «Эксперт РА» и AA- от НКР). Это 42 многоквартирных дома и три дома с апартаментами общей площадью 993 тыс. кв. м. На втором месте — группа компаний «Самолет» (А от АКРА и НКР), сдавшая 790 тыс. кв. м. Третье место у «Группы ЛСР» (A от «Эксперт РА») с объемом ввода 302 тыс. кв. м. На четвертом месте — группа компаний «Инград» (А- от НКР, ВBB+ от АКРА и НРА) которая ввела 272,6 тыс. кв. м. Причем, по итогам января-июня ГК «Инград» поднялась в федеральном рейтинге сразу на 17 позиций. Компания также занимает второе место в рейтинге застройщиков по объему ввода жилья в столице. На пятом месте в рейтинге ЕРЗ — московский Фонд развития территорий (248,3 тыс. кв. м). В числе лидеров также оказались Setl Group (A от АКРА), ГК «Кортрос» (ВВВ+ от АКРА) и ГК «Главстрой» (ВВВ- от АКРА, ВВ+ от «Эксперт РА»).

И падение темпов ввода нового жилья, кажется, ничего не предвещает... За шесть месяцев в России выдано 3 661 новое разрешение на строительство жилой недвижимости общей площадью 22 млн кв. м. Это на 11% больше, чем годом ранее.

Ипотечный акселератор

Локомотивом жилищного строительства в России была и остается ипотека. Об этом, в частности, свидетельствует исследование ДОМ.РФ. По данным этого финансового института, в период с января по июнь 2023 г. выдача ипотеки в стране выросла в 1,5 раза в годовом выражении: банки предоставили 825 тыс. кредитов на сумму 3,1 трлн рублей. С начала года портфель ипотеки вырос на 11,6% и составил 15,7 трлн рублей на 1 июля. Для сравнения: год назад за такой же период он подрос всего на 6%. Только в июне 2023-го банки выдали кредитов на приобретение жилья на 626,7 млрд рублей. В мае эта сумма была на 8% меньше, а ровно год назад — в 2,5 раза меньше. Растет и средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам: в мае она составляла 8,40%, в июне — 8,45%. Средний срок ипотечного кредита за год увеличился на 19 месяцев и составил 24 года.

При этом доля ипотеки с господдержкой по итогам полугодия в России достигла 95% объема выдач на первичном рынке и 50% в общем объеме выдач. «Выдача ипотеки по льготным программам оставалась высокой: за шесть месяцев 2023 г. банки предоставили 318 тыс. кредитов (+44%) на 1,5 трлн рублей (+80%), — сообщает ДОМ.РФ. — Всё более востребованными становятся адресные программы господдержки: доля «Семейной ипотеки» (48% в первом полугодии 2023 г., +4 п.п. за год) и «IT-ипотеки» (3%, +2 п.п.) в выдаче выросла благодаря расширению параметров программ в начале 2023 г.».

По данным Банка России, начиная с марта темп прироста ипотеки превышал 2% в месяц, в июне он достиг 2,5%. В результате на 1 июля 2023 г. рост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%. «Ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования. За два года доля выдач с ПДН (показатель долговой нагрузки. — прим. Boomin) более 80% в кредитах на финансирование ДДУ (договор долевого участия. — прим. Boomin) выросла на 18 п.п., до 39% во II квартале 2023 г., в кредитах на готовое жилье — на 20 п.п., до 43%. За этот период также существенно увеличилась доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%)», — объяснили феномен в ЦБ.

«Ипотека продолжает быть основным способом приобретения квартиры, ее доля не изменилась в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. При этом мы наблюдаем небольшой рост сделок в рассрочку, доля которых выросла до 8% от общего объема продаж против 3% в первой половине 2022 г.», — отметили представители казанского девелопера «Джи-групп».

Однако темпы выдачи ипотеки с большой вероятностью замедлятся. Банк России с 1 октября намерен повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Таким образом регулятор планирует ограничить риски заемщиков и банков. Ранее, в декабре 2022 г., ЦБ установил запретительную надбавку в размере 200% по кредитам на приобретение строящегося жилья с первоначальным взносом не более 10%, а с мая текущего года повысил макропруденциальные требования к капиталу уже для большей части ипотечных кредитов на строящееся жилье — с первоначальным взносом менее 30%.

В период с января по июнь 2023 г. цены на новостройки в России оставались относительно стабильными. ДОМ.РФ зафиксировал рост в пределах 1%. По данным «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость новостроек в городах-миллионниках в июле составила 144,4 тыс. рублей за «квадрат» (+0,7% к июню и 2,3% год к году), при этом в Московском регионе она достигла 267,1 тыс. рублей. В «Авито Недвижимости» среднюю стоимость квартиры в новостройках России оценивают в 5,9 млн рублей. При этом средняя квартира в новом доме в Санкт-Петербурге стоит 8 млн рублей, в Москве — 13,6 млн рублей.

Нераспроданные новостройки

На фоне увеличения продаж в первой половине 2023 г. росло кредитование новых девелоперских проектов и освоение выделенных лимитов по уже строящимся. По оценкам ДОМ.РФ, объем открытых застройщикам кредитных линий увеличился до 13,7 трлн рублей на 1 июля 2023 г. (+1,6 трлн рублей с начала года), выборка лимитов по проектному финансированию — до 5,4 трлн рублей (+0,7 трлн рублей).

«Средневзвешенная ставка проектного финансирования почти не менялась с начала года и составила 4,8% на 1 июня 2023 г. — в 1,5–2 раза ниже ставки кредитования других отраслей. При этом по основному объему задолженности застройщиков (82%) ставка не превышает 8%», — подчеркивают в ДОМ.РФ.

По данным ДОМ.РФ, в первом полугодии 2023 г. застройщикам удалось продавать только 30% жилья. В первой половине 2021 г. этот показатель составил 44%, в первой половине 2022 г. — 39%. За год объем нераспроданных новостроек в стране вырос на 18,5% и достиг 70,9 млн кв. м. Это 70% всего объема строящегося жилья. У застройщиков из топ-10 уровень распроданности выше — 36%.

«Наиболее стрессовые ситуации для застройщиков произошли в прошлом году, когда у большинства девелоперов дважды практически останавливались продажи, в марте и октябре», — напоминает старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.

«На рынке жилья во второй половине 2022 г. и начале 2023 г. наблюдалось определенное затоваривание. Но благодаря механизму эскроу-счетов в отличие от прошлых кризисов застройщики продолжали строительство уже запущенных проектов, не пытаясь стимулировать продажи за счет снижения цен, и лишь несколько притормозили запуск новых проектов во второй половине 2022 г. При этом объем текущего строительства вырос на 4% и определенный навес предложения всё еще сохраняется, что оказывает давление на цены», — объясняет директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков.

По его данным, в сентябре 2022 г. проектные кредиты впервые превысили средства на счетах эскроу. Но уже начиная с марта наблюдается заметное восстановление спроса на строящееся жилье — ежемесячные поступления на эскроу с марта по июнь 2023 г. колебались от 313 до 353 млрд рублей в месяц, при том что среднемесячное поступление средств в 2022 г. составило 267 млрд рублей. «В результате соотношение проектных кредитов и накопленных средств на эскроу последовательно улучшалось и на конец первой половины 2023 г. превышение суммы проектных кредитов над средствами на эскроу сократилось до 17,4%», — констатирует эксперт.

«Сильный финансовый профиль»

Проектное финансирование позволяет девелоперам возводить конкретные дома, но не дает возможность расти быстрее конкурентов — покупать земельные участки, разрабатывать новые проекты, осуществлять региональную экспансию. Средства на развитие бизнеса застройщики из топ-10 и крупные региональные игроки предпочитают привлекать на публичном долговом рынке.

«В последние годы наблюдается стабильно увеличивающийся интерес со стороны застройщиков к публичному долговому рынку. Возрастающий интерес к выпуску облигаций объясняется беззалоговостью этого инструмента, а также отсутствием целевого использования этих средств, в результате чего, например, привлечение инвестиции можно использовать в качестве собственного капитала при получении проектного финансирования в банке», — рассказывает Дмитрий Сергиенко из «Эксперта РА».

По данным Boomin, сейчас в обращении находится 43 выпуска ВДО от 20 девелоперов (строительство жилья) на общую сумму 148,9 млрд рублей. В выборку попали облигации с доходностью выше «ключевая ставка +5%» и все бумаги с рейтингами ниже А- по национальной шкале. С начала года биржевые облигации разместили шесть эмитентов отрасли, суммарный объем новой эмиссии составил 16,95 млрд рублей. Девелоперы смогли занять от 950 млн до 10 млрд рублей по средней ставке 15% годовых. Сейчас в структуре вторичного рынка ВДО доля девелопмента составляет порядка 25%.

Размещенные в первом полугодии 2023 г. выпуски ВДО эмитентов-девелоперов

Учитывая масштаб бизнеса, многие эмитенты-девелоперы имеют кредитные рейтинги. Как рассказал Boomin Дмитрий Сергиенко, в рейтинговом портфеле «Эксперта РА» насчитывается 12 компаний-девелоперов. И этот список растет. Большинство рейтингуемых «Экспертом РА» компаний сектора «обладают сильным финансовым профилем, в том числе за счет накопленного запаса прочности, и имеют рейтинги кредитоспособности на уровне ruBBB и выше».

В портфеле рейтингового агентства АКРА девелоперов больше — там их 15. Больше всего эмитентов отрасли имеют рейтинги на уровне А- (5 компаний) и ВВВ+ (4). Наивысший уровень — А (2), наименьший — ВВ (1). «Традиционно G-спреды по облигационным займам девелоперов зачастую несколько превышают G-спреды для займов эмитентов из других отраслей с аналогичным уровнем рейтинга, хотя разница уже не столь существенна, какой она была до введения эскроу-счетов. В целом, мы считаем, что механизм эскроу-счетов оказывает очень позитивное влияние на степень рисков для отрасли (что отражено в уровне рейтингов эмитентов)», — отмечает Василий Танурков из АКРА.

Несмотря на экономическую турбулентность, с начала 2022 г. рейтинговые агентства не понижали кредитные рейтинги застройщикам жилой недвижимости. Более того, ГК «Самолет» АКРА даже повысила рейтинг с A-(RU) до A(RU). Правда, в конце июля «Эксперт РА» отозвал без подтверждения рейтинг кредитоспособности АПРИ «Флай Плэнинг» «по просьбе рейтингуемого лица». Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruВ со стабильным прогнозом.

«Несмотря на некоторый спад продаж строящейся недвижимости, это пока слабо отразилось на метриках компаний. Связано это как со спецификой учета выручки у компаний строительного сектора, так и с тем, что к началу СВО большинство застройщиков — эмитентов облигаций — подошло в достаточно хорошей «финансовой форме» и имели накопленный запас прочности», — объясняет начальник отдела анализа долгового рынка «Открытие Инвестиции» Владимир Малиновский.

Как отмечают представители рейтинговых агентств, жилищное строительство в России характеризуется повышенным риском в силу цикличности, существенной длины инвестиционной фазы, зависимости от динамики реальных доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике.

«Основным риском для рынка жилой недвижимости видится крайне ограниченная покупательная способность населения, — говорит Дмитрий Сергиенко. — Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет, и основным драйвером поддержания спроса на квартиры на этом фоне выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам последние два-три года, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства. Однако появляющийся тренд на повышение ключевой ставки Банком России на фоне ухудшения макроэкономических условий создает барьеры для развития новых ипотечных продуктов, что в свою очередь оказывает давление на спрос».

Ставки на рыночную ипотеку уже пошли вверх. Так, на фоне роста ключевой ставки до 8,5% годовых, ВТБ с 1 августа повысил ипотечные ставки на 0,9 п.п. Базовая ставка по нельготным программам в ВТБ составила 11,6% годовых. Условия по льготным программам ипотеки пока ухудшаться не будут, заверили в ВТБ. Сейчас ставка по льготным кредитам на новостройки начинается от 7,3%, а по семейной — от 4,3%.

Дополнительные риски до конца года в АКРА связывают с ускорением инфляции, в том числе в результате ослабления курса рубля. «Это может привести как к более резкому повышению ставки ЦБ, что окажет давление на спрос, так и к росту себестоимости — в первую очередь за счет роста стоимости сырья и материалов», — считает Василий Танурков.

Еще один значимый риск начальник аналитического отдела ИК «Риком-Траст» Олег Абелев видит в сложностях перевода средств граждан из валюты в рубли.

«Застройщики сталкиваются с тем риском, что покупатель испытывает трудности или вообще технически не может осуществить конвертацию имеющихся средств из валюты в рубли, чтобы оплатить недвижимость. Этот фактор повлиял на девелоперов», — считает он.

«Сложновато оценить риски»

Высокие рейтинги эмитентов-девелоперов говорят сами за себя: рейтинговые агентства считают маловероятным наступление дефолтов в отрасли, вернее, серии дефолтов. «После перехода отрасли на проектное финансирование за девелоперами установился достаточно строгий банковский контроль. В результате этого слабые игроки были вынуждены уйти с рынка, не пройдя банковские проверки для получения проектного финансирования. Таким образом можно сказать, что рынок в некотором роде очистился, поэтому мы не ожидаем значимого количества дефолтов среди застройщиков в ближайшей перспективе, особенно среди крупных компаний, обладающих достаточно сильным финансовым профилем», — говорит Дмитрий Сергиенко из «Эксперта РА». «В нашем портфеле нет эмитентов из отрасли с преддефолтными рейтингами», — подчеркивает Василий Танурков (АКРА).

Представитель компании «Цифра брокер» считает, что среди строительных компаний вполне могут оказаться неплатежеспособные.

«Мы в принципе не прогнозируем большого количества дефолтов и ожидаем, что всё ограничится единичными именами. Высока вероятность, что некоторые из них окажутся представителями сектора девелоперов», — замечает Максим Чернега.

Частные инвесторы, опрошенные Boomin, также считают угрозу дефолтов среди эмитентов-застройщиков вполне реальной. «Риск растет, а премия в доходности к рынку не покрывает динамики этого риска. С моей точки зрения, премия бумаг застройщиков BB/BBB грейда к А должна быть выше, чем сейчас. Риск заключается в несбалансированном портфеле объектов у многих небольших компаний, нечеткости плана «Б» при ухудшении рынка — многие надеются на рефинанс», — указывает Дмитрий Степанов из АВО.

В сложившейся ситуации частный инвестор Игорь Асташкевич предпочитает относиться ко всем без исключения эмитентам-девелоперам как к участникам рынка ВДО.

«Основные причины для такого отношения — очевидные сложности с предсказанием инфляции, ключевой ставки, ставок по ипотеке, а соответственно и продаж, лояльности банков и уровня господдержки отрасли — даже на коротком горизонте в один-три года. Эти все факторы очень чувствительны для девелоперов», — считает он.

В портфеле Игоря Асташкевича бумаги девелоперов занимают всего 5%.

«Льготная ипотека слишком уж взвинтила цены на первичку относительно вторички. В окончании программ льготной ипотеки вижу основной фактор риска. Плюс насыщение рынка», — отмечает частный инвестор Павел Байков. Сейчас в его портфеле только 10% бумаг застройщиков, хотя на пике было 25%. «Сложновато оценить риски дальше краткосрочной перспективы. Всё, что дальше, — туман», — пояснил он.

Больше других опрошенных Boomin инвесторов в бумаги застройщиков верит соавтор аналитического канала CORPBONDS Алексей Ребров:

«По девелоперам были негативные ожидания в конце прошлого и начале текущего года. Было некоторое ощущение, что отрасль в депрессии. По данным ЦБ мы видим, что отрасль строительства в начале года вышла из депрессии и перешла к росту, возобновилась инвестиционная активность в индустрии. Долговой рынок сейчас уже не закладывает какую-то дополнительную премию к облигациям девелоперов. Так что можно сделать вывод, что отрасль в целом находится на среднем для экономики уровне и не представляет собой каких-то дополнительных рисков».

Сейчас доля девелоперов в портфеле Алексея Реброва составляет 19%.

И только рост впереди

Оптимизма участникам строительного рынка добавляет намерение Минстроя России увеличивать темп и количество введенного жилья. «Перед строительной отраслью страны президент России поставил задачу сохранить рекордные темпы жилищного строительства», — напомнил в июле заместитель председателя правительства России Марат Хуснуллин.

8 августа президент РФ Владимир Путин заявил, что российские власти продолжат развивать программы льготной ипотеки. Сейчас их действие предусмотрено до 1 июля 2024 г. В ДОМ.РФ ожидается, что по итогам 2023 г. будет выдано 1,6 млн кредитов на сумму более 6 трлн рублей, что выше уровня 2022 г.

«Большинство девелоперов стабилизировали объем продаж после провала 2022 г. Видно, что интерес к покупке первичной недвижимости восстановился и переживаний за финансы большинства девелоперов стало гораздо меньше, чем в прошлом году», — делится наблюдениями частный инвестор Алексей Болдырев.

«Ключевым риском для всех строителей является возможный спад спроса на строящуюся недвижимость, однако поддержание стабильной ситуации в отрасли — в интересах государства, поэтому в случае сильного падения продаж, скорее всего, будут приняты новые меры поддержки. В целом, если ориентироваться на инвестиции в облигации крупнейших застройщиков, считаем, что риски для инвестора окажутся управляемым», — успокаивает Владимир Малиновский («Открытие Инвестиции»).

Олег Абелев из ИК «Риком-Траст» считает, что падение спроса на жилье из-за ужесточения ипотечного законодательства приведет к большей активности девелоперов на рынке публичного долга.

Казанский девелопер «Джи-групп» выпустил цифровые финансовые активы с привязкой к стоимости квадратного метра строящегося жилья. Объем годовых ЦФА, размещенных на площадке «Атомайз», составил 50 млн рублей. Стоимость одного ЦФА — 99,3 тыс. рублей. Для компании это уже третий опыт использования нового инструмента привлечения инвестиций. Почему эмитент рынка высокодоходных облигаций решил развиваться на рынке ЦФА, в чем он видит плюсы «цифрового квадратного метра» и как вообще чувствует себя компания в эпоху экономической трансформации — в интервью Boomin рассказал генеральный директор «Джи-групп» Линар Халитов.

«Нам было важно протестировать новый инструмент»

— В сентябре прошлого года «Джи-групп» выпустила дебютные ЦФА как аналог дисконтной облигации. Почему теперь решили выйти с предложением «цифрового квадратного метра»?

— Учитывая профиль нашего бизнеса, предложение напрашивалось само собой. К примеру, два месяца назад ЦФА с привязкой к стоимости квадратного метра выпустила группа «Самолет». Правда, тот выпуск был адресован исключительно квалифицированным инвесторам. Мы же ориентированы на самый широкий круг — от частных до институциональных.

Принимая решение о выпуске «цифрового квадратного метра», мы исходили из того факта, что около трети покупателей жилья вкладывают средства с целью последующей перепродажи недвижимости. Строящееся жилье интересно инвесторам и с точки зрения диверсификации вложений. Однако инвестирование в недвижимость сопряжено с очевидными временны́ми и денежными затратами. Квартиру необходимо регистрировать, с момента сдачи дома и до продажи возникают расходы на ЖКХ и содержание, и главное — ее нужно продать. Мы часто сталкиваемся с тем, что на моменте сдачи дома, когда инвесторы начинают избавляться от своих квартир, они продают их дешевле, чем девелопер. Что вполне понятно: нужно быстрее вернуть деньги и вложиться в новый проект.

ЦФА лишены этих недостатков. У кого-то есть 300 тыс. рублей, у кого-то 700 тыс., у кого-то 1,5 млн. На эти деньги нельзя купить квартиру, но можно вложиться в «цифровой квадрат», причем в конкретном доме. И через год, когда дом будет сдан в эксплуатацию и раскроются счета-эскроу, получить доход.

— То есть компания предлагает купить не абстрактные «цифровые квадратные метры», а вполне конкретные?

— Да, это конкретный многоквартирный дом жилого комплекса «Атмосфера», который мы возводим в пригороде Казани. Соответственно там пока не самые высокие цены, но и динамика роста стоимости жилья хорошая. Сдача дома запланирована на лето 2024 г. Уже возведена «коробка» и подведены инженерные коммуникации.

— Получается, на завершение строительства дома вам не хватает 50 млн рублей?

— Ни в коем случае привлеченные в виде ЦФА инвестиции не пойдут на строительство дома. Жилой комплекс возводится на банковские кредиты по проектному финансированию. И уж тем более мы не собираемся рассчитываться с инвесторами реальными квадратными метрами. Деньги нам нужны на развитие — на покупку земельных участков, разработку новых проектов, выход в новые регионы. В прошлом году мы зашли в Пермь и Екатеринбург. Есть планы по дальнейшей экспансии.

В масштабах нашего бизнеса эти 50 млн рублей вообще не играют особой роли. Нам важно протестировать новый инструмент инвестирования. И если он будет востребован, то тогда можно будет оперировать другими объемами.

«Наши инвесторы ЦФА заработают больше 10% годовых»

— «Джи-групп» гарантирует, что инвесторы за год заработают на «цифровом квадрате» не менее 10 процентов. Этот пункт был прописан в Решении о выпуске ЦФА, потому что инвесторы не уверены в дальнейшем росте рынка недвижимости?

— Еще не было ни одного года, когда бы аналитики, СМИ и общественники не говорили, что всё — цены встали на пике, спрос падает, «гипс снимают, клиент уезжает». Когда был ковид, все сказали: «Ну, тут уже точно всё, что угодно, даем на отсечение: строительный рынок рухнет». А ковидные времена стали суперприбыльными для отрасли.

Такие же панические настроения были в начале СВО и мобилизации. Да, рынок замирал, но длилось это месяц-полтора, после чего снова всё возвращалось на круги своя. Мы видим это и по нашим продажам.

Мы уверены, что наши инвесторы ЦФА заработают больше 10% годовых. Но даже если сбудутся худшие прогнозы и рост рынка остановится, покупатели дебютного «квадратного» выпуска ЦФА получат гарантированный доход.

Есть еще одна важная причина, почему мы прописали в Решении о выпуске ЦФА некий фиксированный доход: если бы это был в чистом виде дериватив, мы бы не смогли предложить эти ЦФА неквалифицированным инвесторам.

— Один из основных аргументов против ЦФА — отсутствие биржевых торгов...

— Да, вторичного рынка ЦФА пока нет, это не биржа. Есть несколько площадок обмена — «Мастерчейн», «Сбер», Альфа-банк, «Атомайз». Но вторичные торги ЦФА — это вопрос времени. В конце лета — начале осени торговой площадкой ЦФА намерена стать Санкт-Петербургская валютная биржа. Такие же планы есть у биржи Московской.

— «Джи-групп» стала одним из пионеров российского рынка ЦФА и остается одной из немногих компаний, которая использует этот инструмент. Почему вообще решили выпускать ЦФА?

— Мы динамичная компания с молодым менеджментом, открытая всему новому. Мы используем абсолютно все инструменты заимствования, которые есть на рынке. У нас есть банковские кредиты, есть облигационные выпуски, и как только Банк России разрешил заниматься ЦФА, мы вышли и в этот сегмент, видя его очевидные плюсы.

Выпуск облигаций — процесс непростой и долгий. Нужно разработать и утвердить проспект эмиссии, зарегистрировать выпуск, найти организатора и заключить с ним договор. Куча документов, подготовка которых занимает много сил и времени. Решение о выпуске ЦФА принимается гораздо быстрее. К тому же в отличие от тех же биржевых облигаций ЦФА позволяют учитывать пожелания инвесторов — условия и сроки займа, доходность, выплаты — с купоном или без. Всё прописывается в смарт-контракте — и вуаля, в течение недели выпуск готов.

— Планируете ли вы еще выпуски ЦФА в этом году?

— Мы планируем в этом году несколько выпусков. Выпуск на 300 млн рублей мы вчера уже разместили на площадке Альфа-Банка. Это по сути цифровая облигация сроком на один год под 14% годовых. Возможно, будут выпуски ЦФА как аналог дисконтной облигации по примеру нашего совместного со СБЕРом выпуска прошлого года. Кроме того, есть мысли и о традиционном облигационном займе. Необходимость в нем и параметры пока обсуждаются.

— В конце 2022 г. «Джи-групп» заявляла о возможности выпустить ЦФА на рентный доход от торговых центров. Эти планы в силе?

— Это третий вид ЦФА, над которым мы работаем. У нас три торговых центра разных категорий — от небольшого районного до одного из самых крупных и современных объектов коммерческой недвижимости в России ТЦ KazanMall. И каждый из них может похвастаться практически стопроцентной заполняемостью и высокой проходимостью.

Мы знаем, что ЦФА на рентный доход от квадратного метра коммерческой недвижимости сегодня интересен рынку. Инвесторы заинтересованы держать у себя в портфеле подобные бумаги, но таких предложений на рынке нет. Поэтому принципиально мы готовы предложить такой продукт.

«Спрос на жилье не снижается»

— В феврале «Джи-групп» объявила четыре оферты в течение 2023 г. по облигациям серии 002Р-01 объемом 3 млрд рублей. Решение, по всей видимости, было вынужденным. Насколько эти оферты оказались обременительными для компании?

— В Решении об этом выпуске облигаций было прописано, что аудитором финансовой отчетности, составленной по стандартам МСФО, может быть только одна из аудиторских компаний «большой четверки». Вероятность нарушения этой ковенанты в августе 2021 г., когда мы выходили на биржу с выпуском, казалась ничтожно малой. Но в 2022 г. после начала СВО и объявления санкций мы были вынуждены сменить аудитора, в результате чего держатели облигаций получили право предъявить бумаги к досрочному выкупу. В этой ситуации мы решили провести серию оферт по цене 102% от непогашенной номинальной стоимости облигаций, спокойно рассчитаться с нашими инвесторами, избежав ажиотажа. Никаких проблем с выкупом бумаг нет. Две оферты провели, две остались. Плюс — мы полностью рассчитались с инвесторами за наш первый выпуск, который погасили 19 июня.

— В конце мая стало известно, что бенефициары «Джи-групп» стали прямыми собственниками компании, исключив из цепочки владения кипрский офшор Hansolo Limited LLC. С чем связано это решение?

— Исключительно с внешней обстановкой и сложностями в работе с зарубежными провайдерами корпоративных услуг.

— Уже практически закончилось первое полугодие 2023 г., каковы предварительные результаты работы компании?

— Сегодня мы идем с плюсом 20% к тем планам, которые ставили перед собой на этот год. Причем этот доход нам обеспечивают новые регионы. Спрос на жилье на рынке не снижается. В планах компании — до конца года открыть продажи в ЖК «Лисино» в курортном районе Санкт-Петербурга. Проект мощностью 370 тысяч кв. м жилья рассчитан на 9-12 лет. Все разрешительные документы на строительство мы уже получили.

Российский девелопер решил переключить свои ресурсы на «иные проекты».

«Джи-групп» приняла решение о выходе из сделки по приобретению шведского девелопера Bonava, которая должна была стоить российской компании 98 млн евро.

«Окончательное завершение сделки о приобретении российских активов Bonava, заключенной 7 октября, могло состояться только при условии ее одобрения ФАС и Правительственной комиссией РФ. Данная процедура требует значительного времени, и соглашение определяло, что сторонам потребуется до шести месяцев для закрытия сделки. «Джи-групп», учитывая динамичность внешней среды, приняла решение разорвать предварительное соглашение и переключить свои ресурсы на иные проекты», — говорится в пресс-релизе компании.

О том, что сделка потребует одобрения ФАС и Правительственной комиссии, а российские активы Bonava перейдут к покупателю в течение полугода, компания «Джи-групп» сообщила еще в начале октября, сразу после подписания соглашения о покупке бизнеса.

«Группа по-прежнему реализует собственные проекты в Санкт-Петербурге и иных регионах присутствия и занимается активным поиском привлекательных активов: например, в ноябре группа заключила сделку по приобретению земельных участков в Екатеринбурге», — отметили в «Джи-групп».

СПРАВКА:

Бизнес «Джи-групп» был основан в 1996 г. В настоящее время компания представлена тремя основными брендами: «Унистрой» — работающий в сфере жилой недвижимости, «UD Group» — работающий в сфере коммерческой недвижимости и «My corner by Unistroy» — представленный в сфере ИЖС. Стратегия компании — сосредоточиться на росте в регионах и добиться значительного присутствия на российском рынке.

Bonava — публичная компания, торгующаяся на Стокгольмской бирже. Бизнес был представлен в восьми странах. Проекты Bonava отмечены престижными профессиональными премиями, такими как Urban Awards, «Доверие потребителя» и Green Awards.

Российский бизнес шведской компании Bonava обойдется девелоперу из Татарстана в 98 млн евро.

«Джи-групп» подписала соглашение о покупке российского бизнеса шведской девелоперской компании Bonava стоимостью около 98 млн евро. Завершение сделки планируется после одобрения ФАС и Правительственной комиссии. Ожидается, что в течение полугода российские активы Bonava перейдут к покупателю.

«Для «Джи-групп» сделка по приобретению Bonava — прежде всего возможность быстро нарастить объемы бизнеса, получить диверсифицированный земельный банк в одном из самых привлекательных регионов России. Также мы хотим перенять компетенции Bonava, которая очень сильна в собственном проектировании с хорошим уровнем стандартизации секций, в использовании технологий панельного домостроения, качественной проработке бизнес-процессов и развитом направлении отделки «под заказ», — прокомментировал подписание соглашения генеральный директор компании «Джи-групп» Линар Халитов.

По его словам, «Джи-групп» заинтересована в том, чтобы максимально сохранить существующую команду Bonava и вместе с ними продолжать работу над существующими и новыми проектами в Санкт-Петербурге.

На момент подписания соглашения земельный банк Bonava составляет 16 га, расположенных в различных районах в Санкт-Петербурге. Кроме этого, компания реализует проект ЖК Gröna Lund во Всеволожске Ленинградской области, строительство которого завершится в 2023 г. На площадках Bonava можно построить около 230 тыс. кв. м жилья.

Решение о продаже российского бизнеса Bonava связано с геополитической ситуацией. Как отметил президент и главный исполнительный директор Bonava Питер Валлин: «Было важно найти решение, учитывающее безопасность наших сотрудников, наших клиентов и операции в целом, и эта продажа учитывает эти факторы».

СПРАВКА:

Бизнес «Джи-групп» был основан в 1996 г. В настоящее время компания представлена тремя основными брендами: «Унистрой» — работающий в сфере жилой недвижимости, «UD Group» — работающий в сфере коммерческой недвижимости и «My corner by Unistroy» — представленный в сфере ИЖС. Стратегия компании — сосредоточиться на росте в регионах и добиться значительного присутствия на российском рынке.

Bonava — публичная компания, торгующаяся на Стокгольмской бирже. Бизнес был представлен в восьми странах. Проекты Bonava отмечены престижными профессиональными премиями, такими как Urban Awards, «Доверие потребителя» и Green Awards.

Первое полугодие для участников строительного рынка оказалось периодом тревог: сначала на фоне СВО упали продажи, а вслед за ними и объемы ввода жилья в эксплуатацию. Впрочем, уже к июлю ситуация начала выправляться. Выйти из пике девелоперам помогла льготная ипотека, а также привлечение инвестиций в банках и на публичном долговом рынке. Только на бирже застройщики привлекли более 82 млрд рублей.

Строительные «качели»

По данным Министерства строительства и ЖКХ России, с января по июль 2022 г. в стране введено в эксплуатацию 60,6 млн кв. м жилья, что на 38,1% больше, чем за тот же период прошлого года. На многоквартирное строительство пришлось 22,5 млн кв. м (+15,7%). Прирост зафиксирован в 77 из 85 регионов страны. Больше всего жилья сдано в Московской области, Краснодарском крае, Москве, Ленинградской области и Санкт-Петербурге.

Тем не менее, последние два месяца наблюдается снижение темпов ввода жилья. В июле было сдано в эксплуатацию 2,8 млн кв. м жилья, что на 14% меньше, чем годом ранее. При этом в июне строители сдали 3,4 млн кв. м (-10,5%). Падение объемов строительства участники рынка объясняют сокращением спроса на недвижимость в условиях общей экономической неопределенности, проблемами с поставками импортных стройматериалов и оборудования, перенастройкой логистических цепочек.

«Международная ситуация не лучшим образом сказалась на поставке комплектующих для стройки, нарушились логистические цепочки. К примеру, те же самые лифты, отопительное оборудование сейчас стоят дороже и «доезжают» в Россию дольше, что напрямую сказывается на их стоимости. Аналогичная ситуация по многим позициям», — комментирует заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» (входит в ГК «Джи-Групп») Искандер Юсупов.

Согласно данным Единого ресурса застройщиков, по итогам семи месяцев лидером по вводу жилья в России стала компания «ПИК». Застройщик ввел в эксплуатацию 918,2 тыс. кв. м жилья (40 многоквартирных домов) в 24 жилых комплексах в шести регионах. Второе место у холдинга Setl Group с объемом ввода 468,3 тыс. кв. м (19 многоквартирных домов) в девяти жилых комплексах в двух регионах. На третьем месте — группа «Самолет», которая построила 436,8 тыс. кв. м (23 многоквартирных дома) в шести жилых комплексах в двух регионах. Четвертая позиция оказалась у группы «Эталон» с объемом ввода 289,4 тыс. кв. м (15 многоквартирных домов) в 11-ти жилых комплексах в четырех регионах. На пятом месте — группа «ЛСР», которая сдала 276,9 тыс. кв. м (12 многоквартирных домов) в пяти жилых комплексах в трех регионах.

Источник: Единый ресурс застройщиков

Как заявил на встрече с президентом России вице-премьер Марат Хуснуллин, на конец июля было выдано на 21% больше разрешений на строительство, чем в первом полугодии 2021 г. Градостроительный потенциал отрасли правительственный чиновник оценил в 400 млн кв. м. Он выразил уверенность, что по итогам 2022 г. удастся повторить прошлогодний, рекордный в истории России, объем ввода жилья в 92,6 млн кв. м. Стратегическая цель — выйти на планку ввода в эксплуатацию жилья не менее 120 млн кв. м в год к 2030 г. Ежегодно улучшать свои жилищные условия должны 5 млн человек.

Ипотечный драйвер

Ипотека не только остается главным локомотивом развития российского строительного рынка, но ее значение в 2022 г. даже выросло. По словам заместителя главы Минстроя России Никиты Стасишина, за два последних года, после внедрения льготной программы, объем покупки жилья на первичном рынке с использованием ипотеки вырос с 40-50% до 70-85%. Это больше 1,7 трлн рублей в год.

В этом году рынок ипотеки пережил периоды резкого падения и стремительного взлета. Если в марте, по данным экспресс-мониторинга Frank RG, из-за двукратного повышения ключевой ставки было выдано ипотечных кредитов на 524,9 млрд рублей, что на 45 млрд рублей больше, чем среднемесячный показатель в 2021 г., то уже в апреле произошел резкий спад, до 162,3 млрд рублей. В мае объем выдачи снизился до 140 млрд рублей. Но уже в июне, на фоне снижения ставок по рыночной ипотеке до 10,7–10,9%, рост объема выданных ипотечных кредитов по программе «Льготная ипотека» из-за снижения ставки с 9% до 7%, а также распространения партнерских ипотечных программ банков и застройщиков по ставке 0,1–2% ипотечный рынок начал восстанавливаться. В июне было выдано ипотечных кредитов на 253,5 млрд рублей, а в июле — на 295 млрд рублей. Всего по итогам семи месяцев российские банки предоставили заемщикам ипотеку на общую сумму 2,07 трлн рублей (-31%).

Помимо льготного жилищного кредита под 7% действует семейная, дальневосточная, сельская ипотека и ипотека для айтишников. Размер кредита, выдаваемого в рамках льготной ипотеки, составляет 12 млн рублей для четырех столичных регионов и 6 млн рублей — для остальных субъектов РФ.

«В конце февраля продажи начали резко снижаться и в апреле почти окончательно остановились. В мае рынок начал «оживать». Несмотря на длинные майские выходные, продажи по сравнению с апрелем выросли на 55%. В июне, в сравнении с маем, — на 27%. За неполную первую половину июля по количеству сделок мы «обогнали» июнь на 112%», — говорит Искандер Юсупов.

Схожую динамику зафиксировали и в «Охта Групп».

«По сравнению с I кварталом 2022 г. произошло значительное снижение объемов продаж. Однако уже в конце II квартала тенденция изменилась: в течение июня и начале июля наблюдается устойчивый рост спроса и продаж», — говорит заместитель председателя правления «Охта Групп» Дмитрий Киселев.

На фоне смягчения политики Банка России (10 июня произошло очередное снижение ключевой ставки ЦБ с 11 до 9,5%, 22 июля — с 9,5 до 8%) процесс восстановления ипотечного рынка продолжается, уверены аналитики «Домклик» (сервис Сбера). Через этот сервис совершается более половины всех ипотечных сделок в стране. Наиболее значительный прирост ипотечных сделок в июле «Домклик» зафиксировал в Ростовской области (+74%), Краснодарском крае (+72%) и Челябинской области (+68%). Всего в июле через «Домклик» было совершено 50,9 тыс. ипотечных сделок — на 57,8% больше, чем в июне. Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 50,7%, составив 10,7 тыс.

Средняя ставка по ипотеке в РФ составляет 6,4% при среднем размере займа по ДДУ 6,1 млн рублей. Средневзвешенный срок по ИЖК достиг 22,5 года (+2,2 года к июлю 2021 г.). В июле лидерами по объемам ипотеки стали Москва, где было выдано кредитов на 52,9 млрд рублей, Московская область (29,5 млрд рублей), Санкт-Петербург (20,2 млрд рублей), Краснодарский край (11,1 млрд рублей) и Свердловская область (8,6 млрд рублей).

По прогнозам властей, прирост ипотечного портфеля (первичный и вторичный рынки) в 2022 г. должен составить не менее 2,5 трлн рублей.

Восстановление эскроу

По данным Банка России, с апреля по июнь 2022 г. объем жилья, возводимого по схеме проектного финансирования с использованием эскроу, увеличился на 4,5 млн кв. м, а его доля в общем объеме жилищного строительства достигла 84%. Во II квартале портфель проектного финансирования банков вырос на 530 млрд рублей (+17%), до 3,6 трлн. Общий объем выдач кредитных средств увеличился на 6% и составил 880 млрд рублей. Средняя ставка проектного финансирования — 3,9% годовых, что более чем в два раза ниже средней ставки корпоративного кредитования в России (8,5%).

Однако из-за снижения выдачи ипотеки и продаж жилья в апреле-мае по итогам II квартала объем поступлений средств на счетах эскроу сократился в 1,6 раза, до 584 млрд рублей, к уровню I квартала (985 млрд рублей). С учетом значительного объема раскрываемых счетов эскроу и снижения продаж прирост средств на счетах эскроу замедлился почти в три раза — до 209 млрд рублей. В I квартале этот показатель составил 604 млрд рублей.

С учетом опережающего роста задолженности ее покрытие счетами эскроу снизилось за II квартал 2022 г. на 9 п. п., до 104%. Однако это по-прежнему высокий уровень, который способствует сохранению низкой ставки по проектному финансированию, говорится в отчете ЦБ.

«С учетом государственной поддержки, реализации отложенного спроса населения на жилье на фоне снижения ставок, а также некоторой стабилизации на финансовом рынке мы ожидаем постепенного восстановления темпов продаж жилья в III квартале. Это положительно скажется и на росте средств на счетах эскроу», — уверены в Банке России.

Согласно опросу ДОМ. РФ, в котором приняли участие более 80 застройщиков во всех федеральных округах, 77% компаний считают, что общая ситуация в жилищном строительстве в III квартале останется без изменений или улучшится. При этом две трети девелоперов считают, что через год их портфель строительства либо сохранится на текущем уровне, либо увеличится.

«Крепкие» облигации

Наряду с проектным финансированием девелоперы продолжают успешно привлекать деньги на фондовом рынке. По данным Boomin, с января по август 2022 г. на биржу с новыми выпусками облигаций общим объемом более 82 млрд рублей вышли девять участников рынка жилищного строительства.

«Традиционно в облигациях девелоперов складываются одни из самых привлекательных доходностей на рынке, — делится мыслями аналитик ФГ «Финам» Алексей Козлов. — Если говорить об изменении отношения к бумагам застройщиков со стороны инвесторов, то за последние полгода, наверное, можно выделить два периода: первый — это два-три месяца после начала СВО и всех связанных с этим последствий, когда всем казалось, что бизнес строителей столкнется с огромными проблемами, что, в свою очередь, транслировалось в очень высокие премии за риск по бондам девелоперов, а второй — это когда пришло осознание, что ситуация не такая уж ужасная и, более того, ряд факторов, напротив, способствует развитию строительного рынка. Тут речь, конечно, про меры государственной поддержки — в первую очередь программы льготной ипотеки, а также снижение внутренних цен на металлопродукцию и уменьшение количества инструментов для инвестирования, что вынуждает инвесторов возвращаться к проверенному способу — покупке жилья».

По оценке начальника отдела анализа долгового рынка «Открытие Инвестиции» Владимира Малиновского, наибольший интерес инвесторы проявляют к крупным застройщикам «крепкого кредитного качества», в то время как облигации небольших компаний менее популярны, что отражается в их повышенной доходности.

«Интерес к последним размещениям облигаций строительных компаний был высоким: например, ГК «Самолет» при размещении займа в июле на фоне хорошего спроса со стороны инвесторов увеличил объем займа с 10 до 15 млрд рублей и снизил ставку купона на 25 б. п. от заявленного ориентира. А «Сэтл Групп» при сборе заявок на новый выпуск облигаций в августе увеличил объем выпуска с 5 до 10 млрд рублей и снизил ставку купона на 55 б. п.», — констатирует Владимир Малиновский.

По его мнению, объемы привлечения средств на облигационном рынке со стороны застройщиков в текущем году окажутся существенно ниже, нежели в предыдущем, так как деньги будут привлекаться в основном на рефинансирование текущих обязательств, а не на новые инвестиции, «потому что компании наверняка будут с большей осторожностью покупать новые земельные участки и начинать новые проекты в условиях сохраняющейся общей неопределенности».

«Мы видим, как постепенно представители отрасли появляются на «первичке»: это «Самолет», «Сэтл Групп», АПРИ «Флай Плэнинг», Glorax с дебютом, «Брусника» с дополнительным выпуском. До конца года, безусловно, мы увидим рост числа эмитентов-застройщиков», — считает Алексей Козлов из ФГ «Финам».

Unischool. Kazan — одна из 16-ти Кембриджских школ в России. По меньшей мере половину предметов ученики осваивают на английском языке.

Здание школы «Джи-групп» сдал в эксплуатацию в конце 2021 года. Строительство заняло около года.

Трехэтажное здание Unischool. Kazan площадью 6,6 тыс. кв. м рассчитано на 330 учебных мест. Помимо классных и лабораторных кабинетов в новом учебном заведении есть большой и малый спортивные залы, бассейн, библиотека, актовый зал для театральных постановок, амфитеатр и арт-студия. На пришкольной территории оборудовано футбольное поле.

Как рассказали Boomin в «Джи-групп», Unischool. Kazan — одна из 16-ти Кембриджских школ в России. Образовательное направление компания запустила пять лет назад, открыв по франшизе детский сад Sunschool. Сегодня в нем занимается около 80 детей. 10 января в новой школе запустились пять классов начальной школы. Многие предметы ученики изучают на английском языке.

Как пояснили в «Джи-групп», образовательную компоненту здесь видят как логичное продолжение основного бизнеса. Компания строит комфортную среду пребывания, создавая удобные дворы, парки, общественные пространства. Объекты социальной инфраструктуры — такой же неотъемлемый элемент комфортной жизни, и их наличие помогает повышать ценность и привлекательность жилья для покупателей.

«Unischool. Kazan — частная школа европейского стандарта. У учеников школы есть возможность без потери времени на изучение иностранного языка поступить в любое учебное заведение мира на каждой из стадии обучения. Сделать это позволяет не только кембриджский диплом, но и образовательная программа, построенная в соответствии со стандартом, принятым в России, — говорит директор школы Виктория Черкесова. — Мы проанализировали российский ФГОС и программу Кембриджа и нашли оптимальное соотношение русских и английских предметов так, чтобы они дополняли друг друга».

По программе Кембридж в Unischool. Kazan уроки ведут учителя из Великобритании, США, Бразилии, Турции, Ганы, Алжира, Индии и Испании.

Эмитент прокомментировал ситуацию, при которой у владельцев облигаций возникло право требовать досрочного погашения бумаг компании общим объемом 3,9 млрд рублей.

У владельцев трехлетних биржевых облигаций АО «Джи-групп» серий 001Р-01 и 002P-01 возникло право требовать от эмитента досрочного погашения принадлежащих им бумаг, сообщил эмитент на сайте Центра раскрытия корпоративной информации. Основанием стал протокол №2 внеочередного общего собрания акционеров АО «Джи-групп» от 11 ноября 2021 года о реорганизации в форме присоединения АО «ИнвестКапиталСервис» и АО «ГрандФинанс» к АО «Джи-групп».

Досрочное погашение облигаций по требованию их владельцев производится по 100% от непогашенной части их номинальной стоимости и накопленного купонного дохода по ним, рассчитанного на дату досрочного погашения бумаг, говорится в сообщении компании.

На основании статьи 60 ГК РФ «Гарантии прав кредиторов реорганизуемого юридического лица» владелец облигаций, если его права требования возникли до опубликования первого уведомления о реорганизации эмитента, вправе потребовать в судебном порядке досрочного исполнения обязательства — погашения облигаций АО «Джи-групп».

Требования о досрочном исполнении обязательства могут быть предъявлены владельцем биржевых облигаций в течение 30 дней после даты опубликования последнего уведомления о реорганизации «Джи-групп.

Общий объем находящихся в обращении облигаций серий 001Р-01 и 002P-01 составляет 3,9 млрд рублей. По первому выпуску ставка купона составляет 12,5%, по второму — 10,6%.

Напомним, что реорганизация была начата в ноябре 2021 года. «АО «ГрандФинанс» и АО «ИнвестКапиталСервис» — дочерние компании АО «Джи-Групп», через которые осуществляется владение прочими компаниями группы», — сообщили в «Джи-групп». Реорганизация позволит устранить избыточный уровень в корпоративной структуре и сократить цепочку владения активами, считают в компании.

«Присоединяемые компании не имеют кредитов и иных обязательств, поэтому не изменят индивидуальное финансовое положение «Джи-Групп». С точки зрения консолидированной отчетности группы влияния так же не будет, так как изменение происходит внутри периметра, присоединяемые компании и ранее отражались в отчетности по МСФО», — отметили в «Джи-групп».

«Дочка» крупнейшего застройщика из Татарстана — девелоперская компания «Унистрой» — получила разрешение на строительство жилого дома в северной столице.

Санкт-Петербург стал четвертым городом присутствия компании после Казани, Уфы и Самары. Как рассказали Boomin в «Джи-групп», новый объект «Унистрой» будет расположен в Красногвардейском районе города, рядом со Свердловской набережной в створе Пискаревского проспекта.

«Проект включает два уровня зонирования пространства. Первый — встроенные офисные и коммерческие помещения, заезды в паркинг. Второй, приватный, — уютное дворовое пространство, свободное от машин и доступа посторонних. Во дворе будут расположены зоны отдыха, амфитеатр, воркаут и игровые пространства», — отметили в компании.

Фасады здания будут облицованы клинкерной плиткой, предусмотрено витражное остекление.

В доме клубного формата планируется 141 жилое помещение, в том числе коллекционные квартиры с просторными террасами и угловым остеклением, мастер-спальни с ванными и гардеробными, сауны, а также эксклюзивные пентхаусы на последних этажах. Квартиры будут сдаваться с предчистовой отделкой White box.

«Подземный паркинг будет с семейными местами на две машины, парковками для электрокаров с зарядными станциями и мотоциклов. На паркинге также предусматриваются кладовые», — рассказали в «Джи-групп».

Ведущий застройщик Республики Татарстан подвел предварительные итоги работы в 2021 году.

В уходящем году строительная компания «Джи-групп» ввела в эксплуатацию более 192 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Это на 15% больше, чем годом ранее.

«Объемы построенного жилья позволяют нам рассчитывать на попадание в ТОП-20 застройщиков России по версии портала erzrf. ru», — отметили в «Джи-групп».

По итогам 2021 года объем заключенных девелопером сделок вырос на четверть — до 20,7 млрд рублей, поступления по ДДУ увеличились до 21 млрд (+28%). Каждые две из трех квартир «Джи-групп» покупаются с привлечением ипотечного кредитования. В прошлом году этот показатель был на уровне 58%.

Выручка от коммерческой недвижимости «Джи-групп» достигла 2,2 млрд рублей, что более чем в два раза превышает показатель 2020 года.