Девелоперы стали активнее привлекать финансирование на фондовом рынке: за год объем размещений утроился. Застройщикам благоволят рост цен на новостройки на фоне рекордного объема выдачи ипотечных кредитов и доступность проектного финансирования. Но маятник уже начал движение в другую строну. Рынку предстоит подстроиться под неуклонно снижающиеся реальные доходы населения, какими бы ни были планы властей и ожидания бизнеса. Облигационный ресурсПо данным Boomin, общий объем размещений высокодоходных облигаций девелоперов на публичном рынке с января по ноябрь 2021 года втрое превысил показатель прошлого года — 98,5 млрд рублей против 32,2 млрд рублей. Разрыв не был бы таким впечатляющим, если бы в прошлом месяце группа компаний «ПИК» не вышла на иностранную биржу с еврооблигациями на 525 млн долларов (около 39 млрд рублей). На рынке ВДО девелопмент представляют 23 компании, большая часть которых специализируется на строительстве жилья. Сейчас в обращении находятся 65 выпусков коммерческих и биржевых облигаций эмитентов общим объемом 320,7 млрд рублей, 19 из них — займы 2021 года.
В 2021 году сложилась вполне благоприятная конъюнктура для привлечения девелоперами средств на бирже, считают эксперты. С одной стороны, сократилось предложение строящегося жилья из-за ухода с рынка небольших игроков, не выдержавших реформы в отрасли. С другой стороны, низкие ставки по ипотечным программам с господдержкой привели к всплеску спроса на новостройки. «Как результат, большинство девелоперов показали сильные финансовые результаты, что повысило интерес инвесторов к эмитентам от этого рынка», — указывает представитель «Эксперт РА». «Застройщики, привыкшие строить только на деньги дольщиков, ушли с рынка. По этой причине девелоперов стало меньше, а другие стали вводить меньше квадратных метров», — соглашается коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. Как рассказал Boomin генеральный директор «Джи-Групп» Линар Халитов, его компания первой в Татарстане перешла на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, и уже к началу 2020 года все объекты «Джи-Групп» продавались по новым правилам. Однако решение бизнес-задач требовало привлечение дополнительного финансирования.
По словам директора Группы корпоративных рейтингов АКРА Василия Тануркова, выход на публичный рынок долга целесообразен для крупных игроков, имеющих высокий рейтинг кредитоспособности. «Сейчас 13 российских компаний из сектора жилищного строительства имеют кредитный рейтинг АКРА, из них четыре впервые получили его в 2021 году», — отметил он. Согласно данным руководителя направления DCM департамента корпоративных финансов «Фридом Финанс» Максима Чернеги, средняя доходность облигаций эмитентов-девелоперов с рейтингом на уровне BB и ниже составляет 12,3%, BBB — 11,3%, A — 10,1%. «Рейтинг в диапазоне A доступен только крупнейшим федеральным компаниям, рейтинг диапазона BBB — ведущим региональным девелоперам. Ставка доходности для эмитентов с уровнем рейтинга BB+ и ниже зачастую оказывается неконкурентоспособной по сравнению с проектным финансированием от кредитных организаций», — подчеркнул эксперт. Сейчас на рынке доминируют облигации девелоперов с рейтингом А: таких выпусков 32. С опорой на эскроуНа долю облигаций, размещенных девелоперами в 2021 году, приходится около 7-8% от общего объема заимствований участниками этого рынка, отметил вице-президент — директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. Основной источник средств для развития бизнеса — проектное финансирование. «Переход строительной отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов помог уберечь отрасль от обманутых дольщиков. По сути, использование этого механизма нивелировало инвестиционные риски на этапе строительства, люди поверили в эскроу-счета. Нам удалось обеспечить цикличность финансирования и гарантированный спрос на недвижимость», — считает заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. В 2021 году в России ожидается рекордный объем ввода жилья — 86 млн кв. м (+4,6% к уровню 2020 года). Этот позволит улучшить жилищные условия примерно 3,6 млн российских семей. С января по октябрь 2021 года в стране было введено 72,5 млн кв. м, что на 31,9% выше показателя аналогичного периода 2020 года. Площадь многоквартирных новостроек составила 31,8 млн кв. м (+22,6%), индивидуального жилья — 40,7 млн кв. м (+40,1%). Лидерами по объему ввода жилой недвижимости стали Московская область (8,3 млн кв. м), Москва (5,9 млн кв. м) и Краснодарский край (4,8 млн кв. м). По данным замминистра строительства и ЖКХ, за 10 месяцев 2021 года количество выданных разрешений на строительство, а соответственно, и объем проектного финансирования с использованием счетов эскроу, увеличилось на 32 млн кв. м жилой площади. Всего на рынке на тот момент действовали разрешения на 156 млн кв. м жилья, а общий градостроительный потенциал Минстрой России оценивает в 223 млн кв. м. Если в январе 2020 года с использованием счетов эскроу строилось около четверти объектов в стране, а в январе 2021 года — примерно половина, то сейчас — уже более 70%, отмечает директор Департамента обеспечения банковского надзора Банк России Александр Данилов. «Стоимость проектного финансирования в среднем составляет 3,1% годовых, однако по трети объектов она не превышает 1%. То есть это практически бесплатный ресурс. Причина — в высокой доле покрытия кредитов застройщиков средствами на счетах эскроу. В этом случае банк выступает передаточным звеном и просто берет премию за риск», — объясняет эксперт. По данным Банка России, 1 октября на счетах эскроу находилось 2,69 трлн рублей, объем проектного финансирования при этом составил 2,23 трлн рублей.
По словам Линара Халитова из «Джи-Групп», сегодня для крупного застройщика привлечение проектного финансирования уже не вызывает проблем. «Все больше банков хотят работать с эскроу-счетами, добавляются новые опции, например, связанные с проектным финансированием бридж-кредиты. Финансовый рынок подстраивается под потребности застройщика», — отмечает он. По итогам 2021 года «Джи-Групп» планирует ввести в эксплуатацию 190 тыс. кв. м.
«В качестве собственного участия группы в проекте могут выступать как облигационные займы, так и прибыль от ранее запущенных проектов», — говорит Александр Коваленко. Тотальный переход девелоперов на проектное финансирование привел к тому, что застройщикам стало невыгодно продавать большие объемы на старте продаж, указывают участники рынка. Более того, в связи с постоянным ростом себестоимости, девелоперы стараются максимально равномерно распределить продажи во времени, чтобы иметь возможность хотя бы частичного переноса изменений себестоимости на продажную цену. Ипотека рулитГлавным драйвером роста спроса на рынке жилищного строительства остается ипотека, объемы выдачи которой продолжают расти. По итогам 2021 года выдача ипотеки, по оценке ДОМ. РФ, составит 1,8-1,9 млн кредитов на 5,4-5,5 трлн рублей. «Это на 4% больше аналогичных показателей предыдущего года в количественном выражении и на 23% в денежном», — отметили в финансовом институте развития. Такого объема в истории страны не было никогда: в 2020 году выдача ипотеки достигла исторического максимума — 1,8 млн кредитов на 4,4 трлн рублей, а ипотечный портфель с учетом секьюритизации превысил 10 трлн рублей или около 9,5% годового ВВП. Впрочем, по словам Никиты Стасишина (Минстрой РФ), во втором полугодии 2021 года, на фоне повышения ключевой ставки и изменения условий программы льготной ипотеки, на рынке наметился спад.
Напомним, в июне президент России Владимир Путин объявил о продлении срока действия льготной ипотеки до 1 июля 2022 года, но ставка по ней увеличена до 7% (было 6,5%), а предельная сумма кредита ограничена 3 млн рублей вместо лимитов, установленных ранее: 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей — для остальных регионов. В середине ноября Сбербанк в третий раз за год поднял базовую ставку по ипотеке при приобретении строящегося жилья — теперь она составляет 8,8% (+0,4 п. п.). При покупке готового жилья ставка увеличена до 9,1% (+0,6 п. п.). Александр Данилов из Банка России отмечает, что на фоне сокращения объемов выдачи льготной ипотеки быстро набирает обороты «Семейная ипотека» под 6% годовых, условия которой теперь распространены и на семьи с одним ребенком, а также совместные ипотечные программы застройщиков с банками. «Еще до отмены льготной ипотеки в прежнем виде застройщики начали предлагать клиентам не менее выгодные программы — например, совместные ипотечные программы с банками. Есть предложения без первоначального взноса, либо с первоначальным взносом и пониженной процентной ставкой», — говорит Ольга Трошева из «Петербургской Недвижимости». По ее словам, за девять месяцев 2021 года доля ипотечных сделок на рынке Санкт-Петербурга и пригородов по всем классам жилья составила 77%. Год назад этот показатель был на уровне 62-65%.
По словам Линара Халитова, за 11 месяцев «Джи-Групп» продала на 4% больше квартир, чем за аналогичный период прошлого года. Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж компании составила 69%, что на 10 п. п. больше, чем в 2020 году. Средний чек за год вырос на 15%. Продолжение читайте на Boomin. |