Пакет08 id: 56104 Дохтур, про недвижку особо неосведомлен. Просто не знаю, что сейчас происходит.Далеко не выходя вижу три гостиницы, которые сейчас продаются. Не хочу даже цены спрашивать, потому-что только идиоты или у кого бабла немеренно покупают гостиницы на Черном море, где сезон 90 дней.
20.26 Ну, когда-то Нью-Йорк тоже был столицей всего мира. Сейчас по всей америке идёт ипатечный кризис. Дома стоимостью 200-300 тысяч долларов продают по 1$, и это реальный факт. Я вот например тебя прекрасно понимаю. ты живёшь в Москве, твоя квартира с каждым месяцем дорожает и дорожает. И у твоя душа переполненна оптимизмом, и ты годов "Срать и сцать" на всё и и мнения всех остальных людей. Это всё нормально, для каждого человека. Как говорится позитивно-оптимистический настрой на будующие миллионы и прекрасную жизнь в столице нашей могучей и непобедимой России. Но есть факты, которые говорят, что недвижимость уже перегрета. Нет, я не говорю тебе: "Беги и продавай, иначе будишь в проигрыше", это твоё дело. если ты собираешься жить в этой квартире, то продавать не нужно, но если она у тебя инвестиционная, тоесть ты делаешь деньги на покупке-продаже недвижимости, то самое время избавиться от неё, чтобы потом купить дешевше, тем самым зделав на этой операции, ну я не знаю, от 5-ти до 8-ми миллионов рублей навара. Всё дело в том, зачем тебе эта квартира и для чего. А "Кричать" про то, что Москва столица нашей родины-России, так про это, по моему, каждый ишак знает. И "Срать" ни на кого не нужно, тем более на недвижимость в городе Дубаи, тем более, что комфорт предлагаемый в этом прекрасном и богатом городе на порядок выше, чем например в Москве, тем более, что там прекрасный инвестиционный и природный климат-море,пляж,услуги,отличные законы и тд.тп.
да все будет отлично!!! десятки банковской шушеры будет выброшено на улицу, нефтянка баксов 70 и конечно московские бараны будут шоколаде ждать осталось не долго
Москва вошла в список восьми наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций мегаполисов мира. Рейтинг, составленный по заказу ряда французских компаний, работающих в этой сфере, был оглашен на проходящем в китайском городе Тяньцзине специальном совещании, посвященном предстоящей ежегодной встрече "Новые чемпионы", организованной Всемирным экономическим форумом.
Данный список возглавил Нью-Йорк, который предоставляет наибольшие благоприятные условия для капиталовложений. Следом разместились Лондон и Париж. Кроме того, в рейтинге присутствуют сразу три административных единицы КНР - Пекин, Гонконг и Шанхай, передает ИТАР-ТАСС
Падение спроса, вызванное, в частности, ужесточением условий ипотечного кредитования, заставляет девелоперов снижать цены на жилье в крупных российских городах. Но Москва пока остается исключением
Исходя из данных Росстата жилье в России в первом полугодии практически не подорожало: +7,7% на первичном рынке, +11,9% на вторичном, при том что индекс потребительских цен за это время вырос на 8,7%. Уча
По свидетельству участников рынка, в Ростове продажи в сентябре по сравнению с августом упали на 40%, в Самаре - цены не меняются уже три месяца, в Новосибирске цены стоят с начала года, а девелоперы проводят промоакции - дают скидки в 7-10%, бесплатные парковочные места и т. п.
Кроме того, на рынок вернулись бартерные схемы: с подрядчиками и поставщиками застройщики рассчитываются квартирами по цене ниже рыночной.
Спрос на новостройки в Петербурге упал по сравнению с весной на 20%.
До сих пор региональный рынок жилья развивался по московскому сценарию, но с небольшим отставанием; кризис внес коррективы: региональные строители сбрасывают квартиры с дисконтом, а столичные не спешат, констатирует руководитель IRN.ru Олег Репченко. По его данным, с начала года средняя цена 1 кв. м в Москве выросла на 43% - со 108 936 до 155 769 руб. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры в типовых домах (средняя цена достигла $250 000).
Московские квартиры не дешевеют из-за сокращения предложения: за девять месяцев 2008 г. в Москве сдано более 2 млн кв. м жилья (в 1,75 раза меньше, чем за девять месяцев прошлого года).
Недавно основной совладелец Mirax Group Сергей Полонский пообещал, что, если через год ситуация на финансовом рынке не изменится, корпорация откажется от строительства новых объектов. Но оказалось, что девелопер готов избавиться от них прямо сейчас: по информации источников "Ъ", Mirax предложил компании "Лидер", управляющей пенсионными средствами "Газфонда", выкупить несколько строек на западе Москвы.
Mirax Group обратилась в УК "Лидер" с предложением купить еще не начатые проекты или выступить их соинвестором, рассказал "Ъ" совладелец одной из московских девелоперских компаний. Он отказался уточнять, с какими именно проектами господин Полонский готов расстаться, но добавил, что речь идет о строительстве бизнес-центров и элитного жилья в западном округе столицы. Среди еще не начатых строек Mirax Group на западе Москвы — реорганизация киевского направления Московской железной дороги (2,87 млн кв. м, инвестиции — $4,2 млрд), многофункциональный комплекс на месте бывшего приборостроительного завода имени Казакова (580 тыс. кв. м, $2 млрд).
В "Лидере" отказались от официальных комментариев. Однако сразу два высокопоставленных топ-менеджера компании на условиях анонимности подтвердили, что Mirax Group предлагала им приобрести некоторые проекты или выступить соинвестором. "Пока мы не сошлись в цене",— утверждает один из собеседников "Ъ". Вчера господин Полонский на вопрос о переговорах с "Лидером" отказался отвечать, передав трубку зампреду правления Mirax Group Сергею Садовникову. "Мы не распродаем активы",— уверил господин Садовников. Впрочем, в прошлую среду на конференции клуба финансовых директоров крупных компаний Александр Паперно, финансовый директор Mirax Group, заявлял, что корпорация собирается искать партнеров из числа финансовых структур, которые смогут выкупить доли в конкретных проектах.
Mirax Group создана в 1994 году. Основной владелец — Сергей Полонский (85%). По собственным оценкам компании, девелоперский портфель достигает 12 млн кв. м, в 2007 году выручка составила $1,3 млрд, EBITDA — $550 млн, чистая прибыль — около $350 млн.
"На фоне финансового кризиса девелоперские проекты способны выкупать или соинвестировать только крупные структуры",— отмечает президент корпорации "Инком-недвижимость" Сергей Козловский. В июне в интервью "Ъ" владелец группы "Онэксим" Михаил Прохоров сообщил, что готов покупать девелоперские компании, у которых нет доступа к финансовым ресурсам. В начале сентября президент ВТБ Андрей Костин также заявлял Reuters, что у госбанка есть кэш-кулак, который позволит инвестировать, в том числе и в девелоперские проекты. Зампред правления ВТБ Василий Титов и представитель Михаила Прохорова Юлиана Слащева сообщили "Ъ", что пока не рассматривают возможность инвестирования в проекты Mirax.
Из-за дефицита ликвидности пересмотреть стратегию своего бизнеса пришлось владельцу петербургской компании "Строймонтаж" Артуру Кириленко, которому также принадлежит 10% Mirax Group. ""Строймонтаж" (портфель проектов, по собственным данным, превышает 1 млн кв. м.— "Ъ") обещает достроить начатые объекты, но до конца этого года покупать новые участки под застройку не собирается",— сообщил "Ъ" господин Кириленко.
Консолидация рынка неминуема, уверен Сергей Козловский. По его словам, более защищены компании, строящие жилье по городскому заказу (СУ-155, ДСК-1). "Большинство девелоперов сидят на кредитной игле: заемы оформляются по стадиям строительства, на начальном этапе кредит выдается под наиболее высокий процент. Обычно один проект перекредитуется несколько раз",— поясняет гендиректор компании "Лемешко и партнеры" Дмитрий Лемешко. Кризис поломал основу таких схем, добавляет эксперт, и компании, работающие по ним, будут "смыты" с рынка.
Иван Комаров, владелец маркетингового агентства в Краснодаре, три года спекулирует на рынке недвижимости. «Сначала я покупал однушки в типовых домах, — рассказывает Комаров. — За 4-5 месяцев они дорожали на 50%. Потом перешел на квартиры бизнес-класса». Придя на рынок с 800 000 руб., к нынешнему лету комаров заработал 17 млн руб. Столько стоят три его квартиры в Сочи и две в Краснодаре. Но уже скоро они сменят владельца.
Летом в Краснодаре уже начался откат цен, рассказывает Комаров. Если в июне на стадии строительства метр стоил 52 000 руб., то к августу — всего 45 000 руб. Для Краснодара летнее падение нормально, с началом осени цены всегда начинали расти. Но в этом году осеннего роста не произошло. В других крупных городах цены падают на 5-10%. Проблемы возникли и у застройщиков, и у покупателей — ни у кого нет денег. «Спрос на новостройки минимален, что непривычно для бурно растущего рынка», — описывает ситуацию Виталий Разуваев, начальник отдела продаж компании «Пересвет-Регион», строящей жилье в пяти городах страны. Однако что же будет дальше? решил систематизировать невероятное количество существующих прогнозов.
Сейчас всем ясно одно: судьбу рынка решат застройщики. Именно от их финансового положения будет зависеть, начнется ли общее снижение цен и насколько сильным оно будет. Первая причина возникших у девелоперов проблем связана с кредитами: большинство из них краткосрочные, время выплат наступит очень скоро. Например, группа компаний ПИК, долговой рейтинг которой агентство Fitch поместило под наблюдение с возможностью снижения до «негативного», до конца года должна рассчитаться по половине своих кредитов. «И тогда девелоперы поймут, что ситуация острая. Перекредитоваться невозможно, а с поставщиками и банками расплачиваться надо», — описывает перспективы участников рынка вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. С поставщиками девелоперы уже не церемонятся: «Заказчик вместо денег предложил нам несколько квартир, причем из расчета их рыночной стоимости», — поделился с представитель одной из подрядных компаний, добавив, что серьезно думает над этим предложением.
Но с банками бартер не пройдет, им нужно возвращать деньги. Сколько компаний в таких условиях обойдется собственными резервами, будет видно по их ценовой политике. Апрелев уверен, что у всех разные ситуации. Те, кому не надо срочно возвращать долги, будут держать цены до последнего. Но таких, предполагает Апрелев, будет всего четверть: «Это компании, входящие в диверсифицированные холдинги, и крупные застройщики с хорошей репутацией». Остальные начнут распродажу. Причем снижать цены девелоперов вынудят не только приближающиеся сроки выплат по долгам, но и подрядчики, с которыми девелоперы рассчитались квартирами. Их задача — как можно быстрее получить деньги, чтобы удержать компанию на плаву, а значит, они готовы на дисконт. Чтобы выдержать конкуренцию с ними, девелопер будет вынужден тоже предлагать скидку. В ходу будет дисконт 10%, предполагает руководитель аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Отношения с подрядчиками — второй серьезный довод в пользу снижения цен.
Масла в огонь подольют и частные инвесторы. «Они спешно избавляются от квартир в домах, где девелоперы отстают от графика строительства, а таких более половины. Инвесторы продают дешевле, чем сами девелоперы. Раньше застройщики выкупили бы их, но в данном положении не могут», — называет следующую причину возможного снижения цен Апрелев. Коммерческий директор девелоперского холдинга «МДК-групп» Алексей Остробородов добавляет, что, если продажи инвесторов будут массовыми, до конца года снижение цен на новостройки может достичь 10%.
НИ ДАТЬ НИ ВЗЯТЬ
Заставить застройщиков снизить цены могут не только банки и новоиспеченные конкуренты в лице инвесторов и подрядчиков, но и покупатели квартир. Их положению сейчас тоже не позавидуешь: ипотека и жилье становятся для них все менее доступны. Это уже четвертая причина возможного отката цен. По данным ПИК, ипотечников у них 23-25%, у «Главстроя» и того меньше — 10%. Но зависимость девелоперов от ипотеки сильнее, чем утверждают застройщики. Morgan Stanley подсчитал, что в России в сегменте экономкласса 85% покупателей требуется ипотека. А по данным бюро недвижимости «Агент 002», эта цифра уже давно достигла 95%, причем во всех сегментах жилья. Член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко настаивает, однако, что рынок бизнес-класса меньше зависит от банков: «В основном это cash. Если наш покупатель не потерял ключ от сейфа, он к нам придет». Но, судя по заявкам клиентов, бизнес-класс уже который месяц не пользуется спросом, утверждает коммерческий директор бюро «Агент 002» Валерий Барнинец. А все потому, что получить кредит на недорогую квартиру — до $250 000 — еще можно, но большие суммы банки выдавать отказываются.
Да они и вообще отказываются от ипотеки. По статистике «Фосборн Хоум», к середине прошлой недели десять банков закрыли выдачу ипотечных кредитов, включая одобренные. Остальные банки кредиты пока дают, но ужесточают условия день ото дня. С января по август этого года средние ставки выросли на 1,8 п. п., а к началу 2009 г., прогнозирует «Фосборн Хоум», подрастут еще на 1,3 п. п. Максимальная сумма кредита снижается вместе с ростом ставок: если ставка при кредите на 25 лет растет на 1 п. п., максимальная сумма уменьшается на 7%, при росте ставки на 2 п. п. — на 13%. Сейчас для покупки квартиры в Москве стоимостью $700 000 заемщик должен располагать 20% этой суммы (без первоначального взноса кредиты больше не дают) и доходом не ниже $12 500 в месяц. Тогда в течение 20 лет он будет ежемесячно платить по $6200. Для покупки самой дешевой однушки семейный доход должен быть не меньше $4500.
Еще в июле аналитики международного агентства BCA Research писали в исследовании, посвященном России, что резкое подорожание заемных средств вместе с ростом цен на недвижимость создает пузырь на рынке. Ведь с лета 2002 г. по лето нынешнего года доходы населения выросли на 350%, а цены московского жилья — на 550%.
В ряде других городов недвижимость дорожала еще больше. Апрелев предполагает, что в регионах, сильно зависящих от ипотеки, спад цен действительно случится. А таких немало. В августе уже писал, что в первом полугодии 2008 г. по сравнению с тем же периодом 2007 г. число ипотечных сделок в регионах выросло на 40-60%. В лидерах — Красноярск, Нижний Новгород, Ростов, Екатеринбург.
Генеральный директор кредитного консультанта «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко считает, что роль ипотеки в развитии рынка сейчас явно переоценена: «Продолжается ее активная пропаганда, хотя приобретение жилья в собственность приведет ко множественным дефолтам среди покупателей. Надо обращаться не только к ипотеке, но и к арендному жилью». Средний менеджмент будет испытывать трудности с бонусами и трудоустройством, говорит Кирпиченко. Не произойдет и традиционного роста цен и спроса в декабре и январе, когда менеджеры крупных компаний тратят на покупку жилья годовые бонусы, сравнимые по размеру со стоимостью средней столичной квартиры. И таким образом, появляется еще один, уже пятый довод в пользу падения цен.
ПЕРЕОЦЕНКА ЦЕННОСТЕЙ
Однако кроме первичного рынка есть еще вторичный. Несмотря на кризис, он продолжает жить своей жизнью. Барнинец уверен, что цены на нем упадут лишь при условии, что застройщики начнут распродавать не только строящееся, но и готовое жилье, стоимость которого, как правило, равна цене вторички. О дисконте в готовых домах речь пока не идет. Но Разуваев из «Пересвет-Региона» отмечает, что многие застройщики сейчас выставляют на продажу наиболее ликвидные варианты, которые собирались продать в последнюю очередь.
По данным корпорации «Инком», спрос на вторичном рынке Москвы сейчас не падает, но и не растет. Предложение превышает спрос на 20%, к концу года разрыв достигнет 50%. «Однако это не страшно, поскольку две трети сделок на рынке альтеративные. Инвесторов же осталось не больше 10%. Самые расторопные ушли еще в апреле», — говорит Таганов. Все это грозит продавцам лишь долгими поисками покупателя, скидок они пока не делают. «Инком» подсчитала, что всего 25% сделок на вторичке проходит с дисконтом, 35-40% — с премией, а в 40% цена равна заявленной. Пока это единственный аргумент против падения цен. Но тут же возникает и фактор (уже шестой) в пользу их снижения: аналитик рынка недвижимости и руководитель портала ARN.RU Андрей Бекетов уверен, что в Москве продавцы хрущевок снизят цены: «Там будет спад до 10%, просто тогда их покупали по принципу “на что хватило денег” и явно переоценили».
А в регионах продавцы на вторичном рынке держать цены уже не в состоянии. В Нижнем они сбрасывают 5-10%, в Перми — до 15%, в Самаре — до 100 000 руб. Толчок снижению дал первичный рынок: один из застройщиков признался , что официально цены никто не снижает, но в частной беседе покупателю в последнее время все чаще предлагается скидка 5-10%.
Нынешней стабильности вторички Апрелев находит другое объяснение: «Деньги должны где-то приземляться. Курсы валют нестабильны, биржи лихорадит. Вторичная недвижимость — это как раз та самая тихая гавань, потому что при всех потрясениях остается материальным активом». Вот почему Апрелев с вероятностью до 50% предсказывает, что цены на недвижимость в целом стабилизируются и начнут расти, но не больше чем на 2% в месяц. Начальник отдела маркетинга и рекламы «Пересвет-Девелопмент» Александр Козлов приводит еще два довода в пользу сохранения роста цен в Москве: скачки курса доллара и уменьшение предложения. Но темпы роста, по его мнению, будут низкими. Его коллега Разуваев уверен, что в регионах рост будет в пределах инфляции. Остробородов из «МДК-групп» подтверждает эти рассуждения собственной статистикой: «40% покупателей квартир просто желают сберечь свои накопления от обесценивания».
Но в версию «дефицит вызывает рост цен» верится меньше всего. «Как известно из экономики, эластичность спроса не беспредельна. Рано или поздно наступает порог, когда цена не может быть выше даже при сведении предложения к нулю», — полагает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. Что уж говорить о регионах, где на проблемы спроса накладывается, напротив, избыток предложения. К примеру, только в центре Нижнего стройки развернули шесть крупных девелоперов. Затоваривание рынка росту цен никогда не способствовало. И это уже седьмой аргумент в пользу дешевения недвижимости. Конечно, все может случиться, а прогнозировать поведение рынка дальше января следующего года и вовсе никто не берется. Но пока, в краткосрочной перспективе, доводы в пользу снижения цен явно перевешивают.
Кстати, Иван Комаров из Краснодара вопрос дальнейших инвестиций для себя уже решил, и не в пользу недвижимости. Свои квартиры он планирует продавать по мере необходимости. «На этом рынке ловить больше нечего. Вырученные деньги буду вкладывать в новые бизнесы. У нас очень перспективна сфера услуг», — строит планы Комаров.
Девелоперы не очень-то любят распространяться о себестоимости строительства. Ничего удивительного — во многом она определяется не ценой цемента и металла, а связями. Иной же раз и просто везением. Кому-то участок достается за бесценок, а кто-то вынужден бороться за землю на аукционе. Одному город помогает с инфраструктурой, а другой перекладывает километры гнилых труб за свой счет. попытался усреднить влияние внерыночных факторов и рассчитать среднюю себестоимость жилья в городах, где строители проявляют наибольшую активность.
Три кита любого инвестпроекта — это земля, коммуникации и собственно строительство. И тут первая неожиданность. Квартиры в монолитных домах стоят существенно больше, чем в стандартной панели, но по себестоимости, признаются девелоперы, монолит дороже самое большее на 10%. Недаром застройщики всегда стремятся построить на участке монолитный дом. Еще лучше не просто монолитный, а бизнес-класса. Тут похожая арифметика: увеличение затрат на 10% при 20-40-процентном росте цены.
Расходы на коробку — единственная, почти постоянная для всех регионов величина (22 000-25 000 руб./м2). Лишь в Москве себестоимость метра доходит до 35 000 руб. Виновата дороговизна рабочей силы и материалов: щебень, бетон, арматуру приходится везти издалека. А вот Санкт-Петербург, даром что вторая столица, укладывается в общероссийские нормы. В городе болотистые почвы, это лишние затраты на фундамент, жалуется управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. Зато в окрестностях много песчаных карьеров. Еще лучше в Калининграде: цена коробки такая же, как в Питере, но инвестиционная себестоимость метра ниже. В чем причина? В Калининграде чрезвычайно дешевы аренда и подключение коммуникаций, объясняет директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов. А в Петербурге на коммуникации приходится до четверти себестоимости метра: в городе дефицит энергомощностей. Зато в Питере нет понятия «доля города», в то время как в Москве за право строить девелопер отдает властям до 40% объекта. В большинстве других регионов доля города существует, но не поддается расчету: как договоришься, признаются застройщики.
А вот в Челябинске строить можно так дешево, что в 25 000 руб. за метр входят и коробка, и аренда земли, и коммуникации, и все согласования. Чем не способ реализовать проект «Доступное жилье» — взять все хорошее из каждого региона. Земля — как в Калининграде, цены строительства — как в Челябинске, нулевая доля города — как в Питере. В таком «городе Солнца» себестоимость жилья была бы вдвое ниже среднероссийской. Вот только рыночные цены формируют не строительные затраты, а спрос.
«Несмотря на экономическую ситуацию в Европе, цены на дома на Лазурном Берегу за три года выросли на 100% и продолжают расти. В Лондоне даже с учетом общего спада цен на жилую недвижимость элитные дома подорожали за полгода на 2%», — перечисляет Тейн. А княжество Монако и вовсе успело обойти остальные европейские страны по темпам удорожания жилья: средняя цена за квадратный метр в элитном сегменте здесь увеличилась на 30%.
Финансовый кризис должен отрезвить девелоперов: в новых рыночных условиях им придется проводить более взвешенную инвестиционную и ценовую политику
Кризис на финансовом рынке не мог не затронуть рынок недвижимости. Разговоров о том, как кризис отразится на рынке недвижимости, какие его игроки разорятся, упадут ли цены на жилье и офисы, не меньше, чем попыток спрогнозировать поведение фондового рынка. Интерес к теме подогревают сами девелоперы. На днях сразу несколько компаний заявили о замораживании перспективных проектов из-за отсутствия финансирования. Некоторые застройщики отказываются от поездок на международные выставки по недвижимости. Панические настроения царят на бирже. За несколько месяцев капитализация ведущих публичных девелоперских компаний «сдулась» в разы, акции сильно подешевели. Тревожные сообщения приходят из регионов, где проблемы с кредитами и стагнация на рынке жилья вынуждают застройщиков приостанавливать строительство жилых домов. При этом серьезно снижать цены никто не спешит. Даже по традиционно благополучному столичному рынку ходят упорные слухи о грядущих сокращениях персонала в риэлтерских и девелоперских структурах, задержках зарплат.
Складывается впечатление, что строительный рынок стал стремительно разрушаться под воздействием негативных и тревожных биржевых новостей. Однако более глубокий анализ показывает, что кризисные явления на рынке недвижимости возникли не вчера, а длятся уже как минимум полгода. Еще весной банки один за другим стали сворачивать программы кредитования застройщиков и покупателей жилья либо делать их условия невыносимыми, подняв процентные ставки и ужесточив требования к залоговому обеспечению. «Это началось сразу после проблем, с которыми столкнулись американские ипотечные компании. Этот первый звоночек сразу отразился на российском рынке. Из разговоров с нашими партнерами в банковской среде мы поняли, что зарубежные компании начали выводить деньги из российских банков. Это означало, что рано или поздно на рынке возникнет дефицит финансовых средств», — рассказывает генеральный директор группы компаний «Московский ипотечный центр» Андрей Рябинский.
Обвал биржевых индексов лишь выявил симптомы кризиса в строительном секторе. Например, стал очевиден перегрев рынка недвижимости из-за несоответствия структуры и качества предложения спросу. Несмотря на благоприятную конъюнктуру, так и не произошло долгожданного расширения рынка, на котором, как и пять-десять лет назад, доминируют не сделки с новыми квартирами, а обменные (по сути) операции с вторичным жильем. Не случилось качественных сдвигов: большинство новостроек не соответствуют современным представлениям о качественном жилье, цены на них завышены, схемы приобретения — крайне рискованны. Не лучше обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости: структура предложения такова, что компании-арендаторы вынуждены либо нести огромные издержки на аренду и покупку недвижимости класса А и В по ценам, существенно превышающим европейские, либо ютиться в примитивных постройках советского образца.
Финансовый голод и ужесточение программ кредитования (в том числе ипотечного) не могли не отразиться на ликвидности недвижимости (как жилой, так и коммерческой) и выручке застройщиков. Неудивительно, что многие банкиры усомнились в способности девелоперов генерировать денежные потоки, достаточные для погашения уже имеющихся краткосрочных долгов. Банки еще сильнее закрутили гайки, максимально ужесточив режим кредитования. К осени, по сравнению с серединой года, стоимость заемных средств выросла на 7–10%, а по сравнению с прошлым годом и вовсе на 12–15% (данные ИГ «КапиталЪ»). Более того, кредиторы стали пересматривать ставки по уже выданным займам (многими кредитными договорами такая возможность предусмотрена), а также отказываться от кредитования некоторых компаний и проектов. «Сейчас настал момент истины. Разные компании по-разному будут вести себя в зависимости от долговой нагрузки. У нас, например, инвестиционная политика консервативная, а кредиты долгосрочные: первые платежи по телу кредитов предполагаются только в 2010 году», — заявляет председатель совета директоров петербургского холдинга RBI Эдуард Тиктинский. При этом его компания отказалась от выхода на ряд региональных рынков из-за завышенных цен на землю.
«Девелоперы в силу длинного производственного цикла предъявляют спрос на длинные деньги. Поэтому с точки зрения потребности в кредитных ресурсах они наиболее уязвимы. Эффект будет виден не сразу, а по мере того, как девелоперам придется рефинансировать кредиты. Теперь условием предоставления кредита может стать покупка банком пакета акций компании или доли собственности в проекте. При этом строителям придется поделиться существенной долей маржи: оценивать стоимость строительных проектов банки будут исходя из новых рыночных условий. Наиболее ликвидная и привлекательная часть проектов может быть продана с дисконтом, за счет чего девелоперы пополнят необходимые оборотные средства. Те проекты, на которые не удастся найти покупателей, могут быть заморожены», — полагают аналитики инвестиционной группы «КапиталЪ». И обращают внимание на то, что доступность альтернативных способов привлечения финансирования — под вопросом. Так, рост доходности бумаг девелоперских компаний составил 7–10%. Облигации некоторые из них, размещавшиеся в августе 2008 года с доходностью чуть выше 13%, сейчас торгуются исходя из доходности в 22% годовых.
Впрочем, несмотря на обилие негатива, некоторые участники строительного рынка не склонны драматизировать ситуацию. «Для нас это рабочая ситуация. Бывало и хуже, например в 1998 году. Нынешний кризис, возможно, будет не очень глубоким по последствиям, но продолжительным. В некотором смысле он окажет оздоравливающее влияние на рынок. Отсеются компании, которые неуверенно стоят на ногах. Многим придется перестроиться под внешние условия», — говорит г-н Рябинский из группы компаний «Московский ипотечный центр». Об отрезвляющем эффекте в колонке журнала «Финанс» размышляет и председатель совета директоров банка «Тинькофф. Кредитные системы» Олег Тиньков: «Девелоперы слишком разошлись. На яхтах, самолетах… Наоми Кэмпбелл сейчас один девелопер замуж берет. Другой девелопер вообще берегов не видит. Третий — Boeing Business Jet покупает, самый навороченный. Что-то не то. Кризис надо срочно. Земли скупаются какими-то непонятными масштабами. Все в долг, все в долг… Я вообще считаю, что кризис — это полезно. В Америке тоже до недавнего времени жили иллюзиями… Кризис — это хорошо». По мнению гендиректора компании «Комстрин» Максима Сотникова, если раньше девелоперы и инвесторы гнались за высокой доходностью, то теперь обратят внимание на такой параметр, как ликвидность объектов.
http://realty.rbc.ru/regions/news.shtml?url=200... ...надо чтобы все - и строители и покупатели привыкли к новой реальности - надо жить посредствам - банк не может дать кредит без гарантий возврата, а цены должны быть адекватны заработкам - покупатель не может пол цены отдавать городу для решения городских проблем, а город не может снабдить всех кому было положено при социализме квартирами. Надо всем поумерить апетиты. От остановки строительства никто не выиграет но все проиграют. ... с другой стороны увеличение ставки по ипатеке может означать увеличение инфляции - в этом случае вообще не стоит сокращать строительство - надо успеть распродать активы и вложить пока еще крепкий рубль в новые проекты которые в скором времени будут гораздо дороже. http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=657402
Внимание! Уважаемые посетители сайта mfd.ru, предупреждаем вас о следующем: ОАО Московская Биржа (далее – Биржа) является источником и обладателем всей или части указанной на настоящей странице Биржевой информации. Вы не имеете права без письменного согласия Биржи осуществлять дальнейшее распространение или предоставление Биржевой информации третьим лицам в любом виде и любыми средствами, её трансляцию, демонстрацию или предоставление доступа к такой информации, а также её использование в игровых, учебных и иных системах, предусматривающих предоставление и/или распространение Биржевой информации. Вы также не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию для создания Модифицированной информации предназначенной для дальнейшего предоставления третьим лицам или публичного распространения. Кроме того, вы не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию в своих Non-display системах.
