о мере развития земельного рынка происходит формирование отдельных категорий тех, кто регулирует его.
Крупные собственники земли (латифундисты) путем скупки паев и акций у крестьян сконцентрировали в своих руках значительные земельные активы. Сельхозземли, когда?то приобретенные таким способом, сосредоточены в руках крупных землевладельцев, которые, обладая значительными земельными активами, дифференцированно подходят к их освоению. Часть своих земель они пускают в девелоперскую проработку, а наиболее привлекательные наделы используют для реализации собственных строительных проектов.
Однако основные массивы земель они реализуют в сельхозвиде по рыночной стоимости. Как правило, латифундисты предлагают такую землю с определенной периодичностью и дозированностью, чтобы не перенасытить рынок или, наоборот, не оставить его «голодным». Некоторые крупные землевладельцы вообще предпочитают придерживать свои наделы в ожидании более высоких цен.
Лен-девелоперы скупают значительные земельные массивы у крупных собственников в целях улучшения их потребительских свойств и дальнейшей перепродажи застройщику. Лен-девелопмент — отдельный бизнес, который делает землю ликвидным товаром. Процесс подобной деятельности может начаться с перевода земли в другую категорию и закончиться получением разрешительной документации на строительство, включающей в себя как проработку инженерных коммуникаций, так и строительство подъездных дорог. В результате лен-девелопмента стоимость земельного участка может вырасти на 150–300 % по сравнению с ценой этого участка в категории сельхозназначения. Но инвесторы и застройщики готовы платить такие деньги, так как они практически получают землю под ключ, на которой уже можно строить.
Инвесторы-застройщики приобретают землю в целях ее застройки. Как правило, их мало интересует не выведенная из сельхозоборота земля. Однако некоторые из них все же покупают сельхозземлю и в целях экономии проводят лен-девелопмент самостоятельно. После застройки стоимость участка вырастает еще на 50–60 %. Далее инвесторы реализуют его потребителю.
Риелторы и посредники сотрудничают со всеми упомянутыми категориями участников рынка. При продаже участков они закладывают в цену еще 1–3 % своих комиссионных. При этом риелторы осуществляют посредничество между латифундистами и ленд-девелоперами, застройщиками и ленд-девелоперами, латифундистами и застройщиками. Хотя официальный размер комиссионных составляет 2–3 %, на практике данная величина значительно выше: 20–50 % в зависимости от позиции покупателя и продавца и ситуации на рынке.
Конечно, определенное влияние на рынок оказывают и чиновники, которые ставят свою подпись под необходимыми документами.
Количество последних зачастую превышает разумные пределы.
Чтобы понять процесс ценообразования, надо отметить существующие виды стоимости земли:
потребительская стоимость отражает цену земли для конкретного использования;
нормативную стоимость определяют в размере двухсоткратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка плюс возможное двадцатипятипроцентное изменение, которое имеют право вносить местные органы;
рыночная стоимость — наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца. На рыночную цену оказывают влияние полезность, спрос, дефицитность, ликвидность и т. д. Взаимодействие перечисленных факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка;
оценочная стоимость — цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже. При этом на нее влияют объективные и субъективные факторы (особые интерес или условия сторон сделки по реализации данного участка, недостаток информации о конъюнктуре рынка и т. д.).
О методах оценки рыночной стоимости земли
Если разрешение на землю предоставлено правом частной собственности, то рыночную стоимость определяют на основе применения традиционных способов оценки, наиболее эффективным из которых является метод сравнения продаж.
После сбора информации и выбора единицы сравнения цены продаж сопоставляемых участков корректируют по следующим характеристикам: права собственности, условия финансирования и продажи, местоположение, физические параметры наделов и др.
Цену на землю, как и на любой товар, определяют предложением и спросом. Последний в свою очередь подразделяют на:
обладание землей вообще — объективный спрос, на который влияют демографические, экономические, социальные и экологические факторы, достаточно известные во всем мире;
участок земли с заранее известными потребительскими свойствами — субъективный, или покупательский, спрос, подразумевающий спрос на объекты земельного рынка с конкретным набором потребительских свойств;
мы клали на вас, я покупал оптом, и цена даже в 90 тысяч как дно, и будете как миленькие выстраивать в очередь, побежите ипотеку оформлять, размечтались по 30 тысяч, если на только в задрищенске найдёте. Москва это центр России, и цены соответсвуют, нет денег вали, никто не звал.
Незгибаемый Дохтур еще посмеется когда метр в Москве и не на окраине будет стоить 30000 руб) А в это время исчезнув с этой ветки похабные анании будут метаться пристраивать свою недвигу
дохтура не бывают сумасшедшими - разве не видишь по лицу Падала и будет падать никому не нужная старая рухлядь в центре. А та что не упадет сама - провалится...
больные всегда недолюбливают врачей, но мы - дохтура не обижаемся и говорим правду - будет в Москве недвижимый метр по 30000 руб - это точно (я даже боюсь что уже скоро...)
кому хорошо??? Московский метр должен стоить для покупателя 30000 руб Вот тогда будет хорошо, а пока пусть продолжают сами у себя покупать по 100000 руб
да сто тысяч это не дорого, у меня племянник брал по в жк дипломант на мичуринском по 180, так что по 100 если это бизнес вообще считай дешевле только даром.
Причина удаления:
Перемещённое сообщение не будет удалено, только эта копия.
Используйте эту форму для отправки жалобы на выбранное сообщение (например, «спам» или «оскорбление»).
Внимание! Уважаемые посетители сайта mfd.ru, предупреждаем вас о следующем: ОАО Московская Биржа (далее – Биржа) является источником и обладателем всей или части указанной на настоящей странице Биржевой информации. Вы не имеете права без письменного согласия Биржи осуществлять дальнейшее распространение или предоставление Биржевой информации третьим лицам в любом виде и любыми средствами, её трансляцию, демонстрацию или предоставление доступа к такой информации, а также её использование в игровых, учебных и иных системах, предусматривающих предоставление и/или распространение Биржевой информации. Вы также не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию для создания Модифицированной информации предназначенной для дальнейшего предоставления третьим лицам или публичного распространения. Кроме того, вы не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию в своих Non-display системах.
