Осенью и у банков, и у девелоперов может наступить очень тяжелая ситуация, заявил вчера директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин на конференции Института Адама Смита «Недвижимость в России». Возможный банковский кризис он связывает с эффектом накопленной просрочки: до сих пор банки показывали только объем просроченных платежей, а осенью будет понятен объем просроченных кредитов. По данным ЦБ, на 1 мая в среднем по банковской системе просрочка составила 3,57%.
ВТБ берет акциями У ВТБ 14% корпоративного портфеля приходится на строительство, это $12,79 млрд на начало года. Часть кредитов погашается активами. Банк покупает 51% «Система-галс» за 60 руб. (долг перед ВТБ – 23,5 млрд руб.). Структуры ВТБ получили 5,5% ГК ПИК по margin call.
«Сейчас многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали. Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы сейчас, не дожидаясь хороших времен, — рассказывает Чувин. — Поэтому предложение проектов на рынке может оказаться значительно больше, чем сейчас». Кроме того, осенью нехватка ликвидности вынудит и сами девелоперские компании начать массовую распродажу, что приведет к очередному падению цен на недвижимость. Девелоперы будут продавать дешево, лишь бы получить хоть какие-то деньги, считает он.
Мнения банкиров на этот счет разделились. С прогнозами специалиста Сбербанка в целом согласны Анатолий Максаков, член правления «Абсолют банка», и Андрей Прокофьев, управляющий директор «Конкордия — эссет менеджмент». «Не все девелоперы одинаковы. Сложно тем, у кого была болезнь роста: долгосрочные инвестиции фондировались краткосрочными деньгами, собственные средства почти не вкладывались, создавались земельные банки. Банки иногда закрывали на это глаза, пока рынок рос», — рассказывает Максаков. В «Абсолют банке» просроченная задолженность девелоперов составляет до 40% от просрочки по корпоративным долгам.
Что та больши никто ни арёт пра 200 тысяч. Хди эти папугаи ?
Я жи хаварил, чта на любом рынки, на рости обычна "Насаживают лахов", ват вас ЛАХОВ и насадили на 180 тысяч, на ПЯТУЮ ВАЛНУ РОСТА па тих.анализу. А-А-А.
Типерь следующий рост пайдёт толька лет через пять-шесть, после коррекции и стабилизации. А патом видна будит, можит ищё раз вас насадят, ЛАХОВ. А-А-А.
Хватай, биги быстрий бири кридит и пакупай, а та нихватит ! Быстрий биги давай, можит ишо раз лаханёшси, и на кридите и на нидвижимасти. Бигити давайти, чта сидити та, нихватит жи кридитав, ужо канчаюца.
Пал страны сидят на кридитнай ципи як банкавскии рабы, да ишо и кризис тута, как тута. Никагда ни бирити кридитав - КРИДИТ ЭТА ДОЛГ, ЭТА РАБСТВА НА ВИК. Будити сваий шкурай, или Ж.... патом атдавать. А-А-А. ===============================================
Биги кридит бири, а та нихватит. Толька быстрий биги, руки в наги и пабижал, с высунутым языком, як банкавский раб за цепью для шеи. Сичас вазьмёшь и влитишь ищё на -50% к слидующиму литу. А-А-А.
Биги кридит бири, а та нихватит. Толька быстрий биги, руки в наги и пабижал, с высунутым языком, як банкавский раб за цепью для шеи. Сичас вазьмёшь и заработаишь ищё на 50% к слидующиму литу. А-А-А. Картавый дохтур
Под влиянием кризиса столичный рынок жилья просел на треть: вместо среднеценовой планки в 6,2 тыс. долл. за один «квадрат» эконом-класса аналитики оперируют суммой в 4 тыс. долл. В результате долларовые ценники на квартиры в Москве вернулись на два года назад, к показателям июня 2007 года. В рублях жилье дешевеет не так стремительно: согласно данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), сегодняшние 129,6 тыс. руб. за 1 кв. м соответствуют ценам лета прошлого года, когда рынок жилья был сильно перегрет и еще не подвергся влиянию мировой экономической ситуации. Однако эксперты считают, что для достижения справедливой стоимости квадратного метра нынешние ценники нужно сократить как минимум вполовину.
Согласно данным IRN.ru, снижающийся курс доллара привел к стабилизации цен на жилую недвижимость в долларах. В течение нескольких недель стоимость «квадрата» в Москве держится на уровне 4 тыс. долл.: в старой и типовой панели средняя цена квартиры достигла 3,8—3,9 тыс. долл. за 1 кв. м, в современной панели немного не дотянула до 4,1 тыс. долл. В то же время, несмотря на удешевление доллара, продолжают корректироваться и рублевые цены, которые, по последним подсчетам, упали ниже отметки 130 тыс. руб. за 1 кв. м.
Майская стабилизация цен стала поводом для многих участников рынка говорить о достигнутом наконец дне и дальнейшем выправлении ситуации. В то же время эксперты подчеркивают, что даже сегодняшняя стоимость основной массы квартир, скорректированная кризисом, далека от понятия «справедливой цены». «В период кризиса рыночная стоимость жилья определяется не желаниями продавца и покупателя, а той нижней планкой возможностей застройщика по снижению цены, которая не повлечет банкротства компании», — рассуждает управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция» Иван Романов.
Руководитель отдела инвестиционного анализа компании «Сити-XXI век» Илья Трилобов считает, что в качестве справедливой, то есть минимально возможной цены продажи можно рассматривать совокупность инвестиционной стоимости строительства (затраты по проекту, налоги и проценты по кредитам) и минимальной рентабельности в 5—15%. По словам управляющего партнера Panorama Estate Омара Гаджиева, средняя цена строительства 1 кв. м жилья эконом-класса в Москве сейчас составляет около 50 тыс. руб.
«По моим оценкам, строительная себестоимость панельного жилья сегодня составляет 33—35 тыс. руб. за 1 кв. м, монолитного — 40—45 тыс. руб.», — говорит г-н Романов. Он добавляет, что эти цифры подразумевают только строительную себестоимость без учета стоимости земли, проектирования и других расходов. В то же время генеральный директор компании «Спецвысотстрой» Константин Золотухин заявляет, что среднюю продажную стоимость «квадрата» в 130 тыс. руб. наполняют затраты на согласования с городом. «Люди не убавили аппетиты, — говорит он. — Даже арматура и цемент — не такие значительные составляющие цены».
Сам «Спецвысотстрой» продает квартиры по цене 40 тыс. руб. за 1 кв. м. «Сейчас многие крупные компании — не будем их называть, все и так их знают — получают госзаказы от Министерства обороны по 30—34 тыс. руб. за метр. Значит, и продавать по 40 тыс. руб. вполне возможно», — замечает г-н Золотухин. «По моим подсчетам, рыночная цена, по которой люди массово смогут покупать жилье эконом-класса, колеблется в промежутке 33—42 тыс. руб. за 1 кв. м», — соглашается председатель совета директоров агентства недвижимости «Century 21 Россия» Александр Шмуклер.
Генеральный директор агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец полагает, что для достижения справедливой стоимости квадратного метра показатели в разных сегментах рынка жилья должны снизиться в 1,5—2 раза. «Главным индикатором для частных инвесторов при принятии решения о покупке или продаже является соотношение стоимости объекта недвижимости и годовой стоимости его аренды, — рассказывает эксперт. — Нормальным считается соотношение 1 к 10, а в Москве оно находится на уровне 1 к 20, 1 к 30 в зависимости от сегмента. Это говорит о серьезной переоцененности рынка». В свою очередь, г-н Гаджиев отмечает, что по-настоящему доступным жилье может стать при падении рыночной цены на столичную недвижимость на 40—50% и уменьшении ставок по ипотечным кредитам до 2,5—3%. «Пока застройщики не готовы демпинговать в значительной мере, но без основательных шагов в этом направлении наш рынок никуда не сдвинется», — заключает г-н Шмуклер.
Мне уже предъявляли типа я развалил замухрышный банк У нас в России все время наказывают невиновных и награждают непричастных. Это наша судьба - предупреждаешь предупреждаешь а потом тебе говрят что это типа ты накаркал))
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев рассказал в интервью BFM.ru о третьем дне рынка жилой недвижимости и о надвигающейся катастрофе для московских офисов.
— Для рынка недвижимости наступили самые тяжелые времена, и даже специалистам непросто понять — что происходит и, как будут развиваться события. Из всех сегментов именно жилая недвижимость вызывает наибольший интерес. Что происходит со спросом на недвижимость?
— Что касается жилой недвижимости, то определенно интерес к ней будет сохраняться. Сегмент в целом очень пострадал; был сильный удар по инвестиционным квартирам. Люди вкладывали в новостройки по 1800 долларов за квадратный метр, а потом продавали по 10 тысяч. Элитная недвижимость пострадала пока меньше всего. Покупатели этого сегмента, несмотря на финансовые трудности, все же остаются обеспеченными людьми. Сделки, всплеск которых пришелся на март, заключались вследствие отложенного спроса. Осенью спрос практически отсутствовал. Люди, которые собирались купить элитные квартиры и загородные дома, осенью решили этого не делать. Они поняли, что цены начинают падать, потому что пришел кризис. Рынок встал. После того, как в конце зимы — начале весны прошло 25-процентное снижение цен, и дальше скидок никто давать не будет, покупательская активность несколько возобновилась.
В настоящее время на рынке отмечается некоторая активизация спроса, которая в большей степени характерна для вторичного рынка. Первичный рынок по-прежнему для покупателей остается достаточно рискованным сегментом.
— Кто сегодня является покупателем элитной недвижимости?
— В большей степени покупателями элитной недвижимости являются жители Москвы и Санкт-Петербурга. Вторая категория людей, которых интересует этот сегмент — те, кто пытается «пристроить» свои валютные накопления. Также сейчас появился новый пласт людей, которые обладают суммами в 1-1,5 млн долларов, и сейчас в состоянии выйти на рынок. Потому что в сегодняшних условиях они могут себе позволить достаточно качественное жилье. Как правило, к этой категории граждан относятся достаточно успешные менеджеры в крупных компаниях.
— То есть сейчас начнется снова — и рост цен, и спрос на жилье пойдет вверх?
— В настоящий момент жилье «нащупало» дно, «первое» дно. Дальше можно ожидать «второе», и, может быть, даже «третье». Признаком дна является начало стагнации рынка в сегментах — элит и бизнесс-класса. Это значит, что есть разница в понимании цены покупателем и продавцом. До тех пор, пока стоимость не будет устраивать обе стороны, сделок не будет, а длительное отсутствие сделок — это и есть дно. На мой взгляд, начало лета этого года — это первое дно, цены останутся приблизительно такими же, как сегодня, но количество сделок значительно уменьшится. Возможно, на 50%, может и больше, по сравнению с I кварталом этого года. Этот квартал не показатель, в связи с влиянием отложенного спроса конца прошлого года. Сравнивать его с чем-то сложно.
По сравнению с I кварталом этого года спрос будет приблизительно раза в три-четыре меньше. В III-IV кварталах сделок будет процентов на 60-70 меньше, чем в I квартале. Это следствие того, что цены в какое-то время не будут падать. Сейчас большое количество сделок начинает срываться. То есть первого дна мы достигли. Второе мы увидим весной или даже зимой следующего года. Скорее всего, уровень цен будет в два раза ниже по сравнению с сегодняшними. Дальше мы можем прийти к ценам, равным себестоимости строительства. Это и будет третье дно.
— Застройщики в России на это никогда не согласятся...
— Вопрос не в том, согласятся или нет. Если нет роста благосостояния людей, значит, они будут жить так, как живут сегодня. Застройщики будут меньше строить, потому что люди будут меньше покупать. Но и цены упадут существенно. А после третьего дна пойдет рост. Так устроена цивилизация: после падения идет рост.
— С чем будет связан рост цен?
— Роста цен ожидать возможно, но он будет связан с тем, что общая макроэкономическая ситуация в стране будет улучшаться, доходы населения будут расти, и как следствие этого — население будет в состоянии тратить больше.
— Ваши прогнозы?
Если говорить о долгосрочной перспективе, то развитие рынка будет зависеть от целой совокупности достаточно большого количества факторов, которые в свою очередь окажут влияние на баланс спроса и предложения на рынке, и соответственно динамику цен.
Например, сейчас можно прогнозировать, что снизятся темпы насыщения рынка, снизятся объемы нового строительства, что соответственно, приведет к дефициту нового предложения. С другой стороны, в долгосрочной перспективе рынок жилой недвижимости однозначно ожидает восстановление покупательской активности, которое будет стимулироваться вероятным снижением цен на жилье, а также наличием нерешенных жилищных проблем.
Смещение баланса предложения и спроса в сторону последнего, скорее всего, приведет к восстановлению положительной динамики. Тем не менее, пока кризис не локализован, определить срок достижения рынком ценового дна и выхода на траекторию роста затруднительно.
— Повторяет ли ситуация с коммерческой недвижимостью, ситуацию с жильем?
— Коммерческая недвижимость оказалась в ужасном состоянии. Падение цен на офисы около 40%, на 30% в ритейле, в складах на 30%. Чем это вызвано, почему офисы упали больше всего? В настоящий момент наблюдается однозначное перепроизводство офисных площадей. Если раньше вся экономика шла в рост, и было абсолютно понятно масштабное строительство офисных центров, то сейчас мы пришли к тому, что абсолютное большинство компаний не нуждаются в огромных площадях.
В настоящий момент мы наблюдаем, что в классе «А» вакантные площади составляют 20-25%. А офисные помещения продолжают поступать на рынок, в настоящий момент, практически все новые проекты сданы максимум на 50%, а большинство сданы вообще на 25% или даже на 0%. Достаточно посмотреть на историю краха рынка недвижимости в Токио, Силиконовой долине, в Амстердаме. Там получилось, что потребность в хороших офисных площадях намного ниже, чем планировали.
И скоро огромнейшее количество новых проектов, которые вышли на рынок в конце прошлого года — начале этого будут не заселены продолжительное время. Значит, что они сменят собственников, потому что оплачивать те кредиты, которые они взяли на строительство данного проекта, будет невозможно. Их просто заберут за долги.
http://realty.vz.ru/article/2009/6/2/810.html ...кердык уже настойчивее стучит в дверь инфесторам в недвигу. Все попытки предсказания сроков второй и третьей волны лишены всяких оснований. Попытка применить теханализ просто вызывает смех. Факторов очень много. Пока все становится хуже и владельцев недвиги это уже достало. Но это далеко не паника. Да и вообще я паники на недвиге не встречал - все тихо будет сползать. Увеличение предложения не увеличит продажи если не будет адекватного снижения цен. А цены в России снижать не любят. Мы должны пройти через осознание необходимости быстрого снижения цен на любые продукты а не только на поддельную обувь и сумки. Как только поймем - пойдет снижение цен - пойдут рост покупок и все оживет. Метр в московской хрущебе не может стоить дороже 30000 руб. И не кого не волнует - по чем его купили. Купили дороже - сами дураки. ...зато скоро можно будет заселить рабочий класс в московские хрущевки. Это увеличит предложение рабочей силы в том числе и на стройках.
Дохтур те кто покупает не дураки - у них есть есть деньги на недвижимость. У тебя денег нет на недвижимость ..только на сьем жилья .. так кто дурак ? Чего ты все армагедонишь невижимость .если покупать не собираешься? Ответ прост - ты думаешь от твоего дурацкого мнения квартира в Москве будет стоить как мопед.. и ты наконец в 55 лет сможежь приобрести свое первое собственное жилье.
Причина удаления:
Перемещённое сообщение не будет удалено, только эта копия.
Используйте эту форму для отправки жалобы на выбранное сообщение (например, «спам» или «оскорбление»).
Внимание! Уважаемые посетители сайта mfd.ru, предупреждаем вас о следующем: ОАО Московская Биржа (далее – Биржа) является источником и обладателем всей или части указанной на настоящей странице Биржевой информации. Вы не имеете права без письменного согласия Биржи осуществлять дальнейшее распространение или предоставление Биржевой информации третьим лицам в любом виде и любыми средствами, её трансляцию, демонстрацию или предоставление доступа к такой информации, а также её использование в игровых, учебных и иных системах, предусматривающих предоставление и/или распространение Биржевой информации. Вы также не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию для создания Модифицированной информации предназначенной для дальнейшего предоставления третьим лицам или публичного распространения. Кроме того, вы не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию в своих Non-display системах.
