НЕДВИЖИМОСТЬ

...08.02.2009 12:02 а для правнуков?)) Давай засучивай рукава и паши )
Судя по твоему посту и предки и потомки у тебя не смогли заработать на квартирку - представляю как ты их обобрал торгуя на ФР.
...деду еще угол сваяй, пенсию небось тоже на рынок отправил)))

...08.02.2009 11:38 не фантазируй - патриотические матросы остались в прошлом. Сейчас в морфлот идут служить те у кого денег просто нет. Так что когда деньги кончатся то они просто пойдут таксовать вместо морфлота. Колхозники тоже не побегут за тобой в лес - скорее зажмут сель. хоз. продукт. Так что при серьезном кризисе они будут самыми богатыми. Так что всегда найдутся люди которым в кризисе хорошо - вот они и будут покупать квартиры в Москве как экзотику по 20-15 тыщь за метр да и то вряд ли.

Резкое падение спроса на квартиры в новостройках заставило некоторых застройщиков ужесточить политику по отношению к соинвесторам, желающим продать свою долю в строящемся доме третьим лицам, то есть переуступить права требования. Такую возможность им дает использование схем, позволяющих обойти закон "Об участии в долевом строительстве жилья".

Попробуй продай
С развитием финансового кризиса объем сделок на первичном рынке стал стремительно уменьшаться: из-за распространения слухов о том, что девелоперам не хватит средств на завершение и ввод в эксплуатацию начатых строек, большинство инвесторов переориентировались на менее рискованный вторичный рынок. "Количество сделок в почти достроенных домах сократилось более чем в три раза, а операции с новостройками на стадии котлована практически остановились,— говорит директор департамента городской недвижимости Welhome Анна Новоселова.— В этой ситуации застройщики стараются помешать частным инвесторам, купившим права на часть квартир, эти права продать (переуступить)".

Часто ограничения на переуступку прав предусмотрены договором инвестирования. Некоторые застройщики фиксируют в договоре с инвестором невозможность переуступки, чтобы отсеять временных инвесторов. Кроме того, застройщик может вводить ограничения, с тем чтобы инвесторы не мешали его собственным продажам.

Как объясняет директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Иван Шульков, если договор долевого участия заключен в соответствии с федеральным законом N 214, застройщик не вправе налагать какие-либо ограничения на переуступку прав на объект инвестирования. Однако поскольку большая часть сделок по инвестированию строительства заключается в обход этого закона, некоторые застройщики включают в договоры пункты о необходимости согласования с ними сделок по переуступке прав. И требуют плату за согласование, обычно от 1 до 3% от стоимости договора.

Цена согласия
Как сообщили нам в ГК ПИК, плата за согласование при переуступке прав на квартиры в объектах ГК составляет 1% от стоимости квартиры. Если инвестор переуступает права на объект стоимостью 5 млн руб., он заплатит застройщику 50 тыс. руб.

Как утверждает президент ИГ SeSeGar Ирина Жарова-Райт, по сути, застройщик берет с клиентов деньги "за воздух". "Деньги за строящийся объект застройщик уже получил от основного инвестора. Но поскольку чаще всего без письменного разрешения застройщика переуступка запрещена первоначальным договором, застройщик этим пользуется,— говорит она.— Цены на подобную услугу составляют от $1 тыс. до €20 тыс. Избавить от уплаты может только суд".

Впрочем, сами застройщики вовсе не считают, что берут деньги "за воздух". Как объясняет директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев, застройщик не просто ставит свою подпись на документе, а совершает целый ряд действий. "Компания-застройщик готовит договор между первым и вторым инвесторами, в договоре они обозначаются как цедент и цессионарий,— говорит он.— Кроме того, к договору готовятся приложения, в которые входят акты о взаиморасчетах, оплате и т. д. Данные об изменении правообладателя вносятся в реестр (внутри компании). Если компания сама готовит договор, то она гарантирует дальнейшую регистрацию данного права собственности и данного договора в регистрационной палате. Суть услуги заключается в следующем: человек, который приобретает права требования, должен убедиться в том, что эти права действительно принадлежат цеденту, а подтвердить этот факт может только застройщик. Фактически это некая дополнительная гарантия, которую человек приобретает по договору уступки. Кроме того, как правило, в договорах инвестирования обязательно есть примечание, указывающее на то, что права вступают в силу с согласия компании-застройщика. Стоимость этой услуги может варьироваться в зависимости от ситуации на рынке. Более того, каждая компания имеет собственные расценки на эту услугу".

Самые низкие цены, по данным генерального директора агентства недвижимости Doki Валерия Барнинца, в экономклассе, в бизнес-классе — максимальные, а в элитных домах плата за сделку, как правило, не взимается. Кроме того, стоимость услуги зависит и от стадии строительства: на начальной стадии покупателям может быть предоставлен дисконт, потому что на этом этапе стоимость переуступки обычно еще не сформирована.

Мимо кассы
Ограничения, которые застройщики налагают на сделки по переуступке прав требования, не всегда законны. Как объясняет старший юрист Capital Legal Services Елена Степанова, в соответствии с п. 1 ст. 11 федерального закона N 214, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после внесения им всей суммы, предусмотренной договором, или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Если участник полностью выплатил застройщику стоимость квартиры по договору, он вправе свободно уступить свои права требования. При этом, в соответствии с п. 2 ст. 382 ГК РФ, для перехода к другому лицу прав кредитора (участника) не требуется согласия должника (застройщика), если иное не предусмотрено законом или договором, а требуется только его письменное уведомление. В этой ситуации (при полной оплате цены договора участником) застройщик не вправе каким-либо образом влиять на возможность уступки участником долевого строительства своих прав требований по договору, поскольку данная уступка не зависит от согласия застройщика и проходит без непосредственного его участия.

Однако если стоимость квартиры по договору не была полностью выплачена участником застройщику, ситуация складывается иным образом. "До полного исполнения участником своих обязательств по уплате, установленных договором об участии в долевом строительстве, он не вправе уступать свои права требования к застройщику, оставаясь участником договора в качестве должника. В таком случае права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга — обязанности по уплате,— объясняет Елена Степанова.— Такая замена стороны в договоре возможна только с согласия застройщика, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). При этом из буквального толкования ст. 391 ГК РФ следует, что застройщик вправе самостоятельно решать, разрешать ли участнику долевого строительства производить уступку права требования по договору долевого участия. Законодательством предусмотрено безусловное право кредитора (застройщика) на отказ должнику (участнику) в переводе долга на другое лицо. Кроме того, ни в одном нормативном акте не предусмотрена обязанность кредитора обосновывать свой отказ в переводе долга какими-либо объективными причинами".

Если квартира в новостройке была приобретена в обход закона N 214, то, как сообщает юридический советник адвокатского бюро "Щеглов и партнеры" Дмитрий Сюзев, переуступка прав требования тоже возможна, однако не исключено, что некоторые договоры в суде могут быть признаны притворными, прикрывающими договор долевого участия в строительстве. А значит, такие договоры нельзя будет зарегистрировать, и у конечного покупателя могут быть трудности с оформлением права собственности. Похожие проблемы могут возникнуть, если право требования было переуступлено сразу нескольким покупателям.

Чтобы снизить риски при приобретении квартиры по договору переуступки прав требования, Ирина Жарова-Райт советует перед заключением сделки получить от застройщика полный пакет документов по строящемуся или построенному объекту. Также необходимо выяснить, в каком состоянии находится строительство, какова финансовая состоятельность застройщика, его деловая репутация. "Особенно на это нужно обращать внимание сейчас, во время финансового кризиса,— говорит она.— Кроме того, необходимо изучить всю документацию, связанную со взаимоотношениями цедента и застройщика: как и в каком объеме проводились взаиморасчеты, уточнялись ли площади конкретных объектов, сколько было заключено дополнительных соглашений к основному договору и каково их содержание".

Только через банк
Если квартира была приобретена с привлечением ипотечного кредита и долг еще не выплачен, просить разрешения на переуступку прав придется не только у застройщика, но и у банка-кредитора. И вероятность отказа довольно велика.

"В первую очередь следует обратить внимание на то, действует ли еще мораторий на досрочное погашение кредита. Если мораторий действует, переуступку прав осуществить невозможно, поскольку она осуществляется с одновременным погашением ипотечного кредита, полученного на приобретение прав требования у застройщика,— говорит начальник отдела ипотечного кредитования Сведбанка Анита Берзиня.— Если моратория нет, сделку можно провести под контролем банка и с согласия застройщика. Для банка согласие на передачу прав по строящемуся объекту, находящемуся у него в залоге, до погашения кредита новому собственнику выливается в дополнительные риски, особенно в связи с длительными сроками государственной регистрации. Вот почему банки не слишком охотно идут на подобные сделки в случаях, когда требуется госрегистрация сделки переуступки. Тем не менее решить этот вопрос можно, особенно когда собственник (заемщик по кредиту) не в состоянии осуществлять платежи своевременно в связи с ухудшением финансового положения".

Если разрешение на строительство было получено до вступления в силу закона N 214, то, как объясняет Анита Берзиня, регистрации договора не требуется и осуществить сделку гораздо проще.

http://realty.vz.ru/article/2009/2/9/275.html
«Не стоит спасать такие компании, несмотря на всю раздутость и якобы «богатство» их «инвестиционных портфелей», - утверждает гендиректор «ФинЭкспертиза Консальтинг» Дмитрий Шустерняк. – Не стоит им давать новые кредиты и кредитовать за счет государства – тоже не надо. Необходимо выкупить за маленькие деньги их активы и быстро достроить то, что возможно. Это и будет началом новой эры строительства».


...бредовое начало высказывания (как раз смотря и видя на пузырь не надо давать кредитов) но в конце указан очень правильный выход - выкупить при сбросе по дефолту за мизер и достроить за гос. счет. а не дуть в пробитый пузырь за счет граждан чтобы потом развести руками и сказать что денег нехватило ни на что...

http://realty.vz.ru/news/2009/2/4/263.html
...не хило сливают:
Это первый случай официального объявления о столь масштабной продаже активов с момента начала кризиса. В общей сложности на продажу выставлено 15 коммерческих проектов в Москве и Санкт-Петербурге, а также 16 земельных участков под жилую и складскую застройку в Московской и Ленинградской областях. Общая площадь земельных участков составляет около тысячи гектаров. Стоимость складских объектов только в Московской области превышает 400 млн долларов.

тарь недвижку,а то улетит!

09.02.2009 15:31
Доку в самое время коробки из-под холодильников тарить.

Пипец вам дохторишки порхатые!недвижка полетела везде вверх!!!!!!!
Стоимость жилья в Великобритании выросла в январе на 1,9 проц. по сравнению с предыдущим месяцем, пишет газета The Wall Street Journal со ссылкой на данные HBOS Plc. Это первое увеличение цен за 11 месяцев.

В то же время относительно января 2008 года жилье подешевело на 17,2 проц.

Повышение цен стало сюрпризом для экономистов, которые ожидали снижения этого показателя в среднем на 1,8 проц. Падение стоимости жилья в годовом исчислении прогнозировалось на уровне 18,6 проц.

"Возможно, это очень ранние сигналы стабилизации рыночной активности, - отмечает главный экономист ипотечной компании Halifax Мартин Эллис. - Тем не менее, сохраняющееся давление на уровень доходов британцев, растущий уровень безработицы, а также ухудшение доступности ипотечных кредитов означают, что этот год будет очень сложным для рынка жилья".

Согласно данным Банка Англии, число одобренных ипотечных кредитов в Великобритании увеличилось в декабре до 31 тыс. по сравнению с рекордно низким ноябрьским уровнем в 27 тыс.

Эти индикаторы позволяют предположить, что рынок жилья страны, который почти в течение года находился в "свободном падении", начинает восстанавливаться, пишет газета.

"Последние данные по ипотеке и опросы экспертов указывают на то, что рынок жилья Великобритании мог уже достичь своего дна", - говорит главный экономист по британским и европейским рынкам HIS Global Insight Говард Арчер.

какой у тебя здесь бизнес?Дохтур?
Из Краснодара сбежал,тут в Москве сидишь на съёмной квартире,строчишь хрень в интернет и на форум круглые сутки.пока жена-бухъгалтерша надрывается на работе,чтобы оплатить съёмную квартиру и купить жратвы...

Чтобы избежать дефолта при погашении облигаций на 1,5 млрд руб. (состоялось вчера), группа компаний "Виктория" (продуктовые магазины "Виктория", "Дешево", "Квартал" и другие) открыла кредитную линию в Альфа-банке на $50 млн и уже выбрала $25 млн. Залогом по кредиту стала недвижимость "Виктории" — по экспертным оценкам, почти все ее собственные торговые помещения. Учитывая риски невозврата кредитов, Альфа-банк выбирает заемщиков, активы которых вписываются в портфель проектов акционеров "Альфа-групп", отмечают аналитики. Например, помещения "Виктории" можно будет перепродать с дисконтом X5 Retail Group.

"Виктория" погасила вчера дебютный выпуск облигаций на 1,5 млрд руб. Гендиректор ОАО "Группа компаний "Виктория"" Елена Калашникова рассказала, что компании пришлось занять эти деньги у Альфа-банка, чтобы избежать дефолта. Старший вице-президент Альфа-банка Максим Першин подтвердил выдачу кредита, не раскрыв его сумму.

Госпожа Калашникова говорит, что банк установил лимит примерно на $50 млн (кредит оформлен в рублях), половину ритейлер выбрал и должен будет вернуть через год. Ставка по кредиту рыночная (госбанки кредитуют розницу под 13-15% годовых), утверждает источник в "Альфа-групп". Елена Калашникова уточнила, что обеспечением стала недвижимость сети, залог вносится по мере освоения кредитной линии.

Руководитель проектов консалтинговой группы "НЭО Центр" Алексей Калганов говорит, что банки при оформлении недвижимости в залог применяют дисконт в 40% к ее рыночной цене. Таким образом, "Виктория" могла заложить недвижимость своих магазинов стоимостью $42 млн за кредит в $25 млн — это до 30 тыс. кв. м, если речь идет о недвижимости в Москве и Калининграде, считает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Всего в собственности у "Виктории" 82,5 тыс. кв. м в Москве и Калининграде (в управлении — 242 тыс. кв. м), уточнила Елена Калашникова. По ее словам, собственная недвижимость сети оценивается независимыми экспертами в 4 млрд руб.

ГК "Виктория" объединяет 216 супермаркетов "Виктория", магазинов у дома "Квартал" и дискаунтеров "Дешево" в Москве, Калининграде и Санкт-Петербурге. Выручка в 2008 году — 34,8 млрд руб. Совладельцы головного ОАО "Группа компаний "Виктория"" — Николай Власенко (чуть более 35%), Владимир Кацман и Александр Зарибко (примерно по 26%). Renaissance Pre-IPO Fund и ИГ "Ист Коммерц" владеют 5% ОАО.

Общий долг "Виктории" сейчас равен $110 млн, в этом году необходимо погасить примерно $40 млн. "Рассчитываться будем своими средствами, но понадобится рефинансирование",— говорит Елена Калашникова. Изначально "Виктория" планировала занять деньги у госбанков — ВТБ и Сбербанка,— рассказывает она. Первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов в прошлом году провел сразу несколько совещаний с госбанками и ритейлерами, на которых рекомендовал кредитовать розницу. Кредиты уже получили "Магнит", X5, "Копейка", "Холидей Классик", "Мосмарт" и "Седьмой континент".

Но несмотря на рекомендации правительства и приближающуюся оферту оперативно договориться с государственными банками не удалось, отмечает госпожа Калашникова: "В ВТБ даже не было кредитного комитета по нам, Сбербанк готов выдать 2,7 млрд руб, но их предложение пришло недавно и условия кредита не утверждены нашими акционерами. Альфа-банк на удивление оказался более оперативным в принятии решений".

По мнению аналитика "Уралсиба" Леонида Слипченко, банк, являющий ядром крупной финансово-промышленной группы, в кризис отдает предпочтение заемщикам, активы которых могут влиться в существующие проекты владельцев группы. "Если предположить, что "Виктория" не вернет кредит, Альфа-банк перепродаст ее помещения Х5 Retail Group (сети "Пятерочка", "Перекресток", "Карусель" и другие; 47,2% принадлежит владельцам "Альфа-групп"). Поскольку недвижимость закладывается с дисконтом, это будет выгодно как самой Х5, так и банку",— рассуждает он. Если заложенная недвижимость находится в Московском регионе, то она наверняка заинтересует Х5, соглашается Алексей Могила. "Компании развивают одинаковые форматы — супермаркеты и "магазины у дома"",— говорит он.

нежвижка в Англии развернулась верх после 11 месячного падения!
Ура,и у нас уже начался разворот цен вверх!
Нищие дохторишки и счувствующие им,не обломится вам московской квартирки нахаляву.гагагага))))))))))))))

ID: 21676

Фондовый ловит тренд. Дурачина как думаешь куда пойдет недвижка? ))

Сити-FM | 16:04:12

Впервые за долгие годы медведи капитально обосновались в окрестностях столицы. В подмосковных лесах обнаружено свыше десяти берлог, сообщает правительство области. Косолапые облюбовали северные и восточные районы региона. Такое поведение медведей говорит об улучшении экологической обстановки в области, считают экологи.

...новость некоторым образом имеет отношение к недвижке))

Недвижка в Англии упала гораздо сильнее чем в тех же Штатах... да ещё и Фунт рухнул почти на зо%... а ставки по ипотеке в отличие от России там понизили... понятно что там народ оживился!...
Когда у нас будет "11 месячное падение"... может тоже дно нащупаем...

В последние недели января московские риэлтеры заговорили о восстановлении спроса. С лета объемы сделок ежемесячно снижались, а осенью, когда цены на жилье пошли вниз (с октября 2008 года оно подешевело на 7,1%), квартиры и вовсе перестали продаваться. Февраль-март должны стать решающими для всех игроков, считает председатель совета директоров холдинга "Миэль" ГРИГОРИЙ КУЛИКОВ. Он рассказал "Ъ", как его компания адаптируется к новым реалиям, и поделился опасениями, каким может стать рынок жилой недвижимости после кризиса.

— Когда вы почувствовали, что с рынком недвижимости происходит что-то неладное?

— Первые катаклизмы на фондовых рынках произошли в начале января 2008 года. Это заставило многих инвесторов увести свои активы. Обычно такой тип игроков ориентирован в основном на новостройки, что и повлекло за собой пик продаж в этом сегменте с февраля по апрель. Хотя снижение цен началось только в октябре прошлого года, уже летом объем заключенных сделок в Москве был вдвое ниже, чем летом 2007 года. Традиционной в период роста для столичного рынка была цифра 6-8 тыс. сделок купли-продажи в месяц. Уже в сентябре по сравнению с августом сокращение продаж составило 21%, в октябре относительно сентября — минус 57%. Важно понимать, что именно в эти месяцы обычно наблюдается обратная тенденция: число сделок только увеличивается, а на декабрь приходится пик продаж. Первичный рынок Подмосковья отреагировал на кризис более сдержанно: осенью, если сравнивать с показателями 2007 года, сделок было заключено всего на 20% меньше. Но этому есть логичное объяснение: в Москве резко упало предложение в сегменте новостроек, и неудовлетворенный спрос переместился в область.

— В январе как риэлтеры, так и девелоперы заговорили о том, что спрос начинает восстанавливаться. Идет реальное увеличение сделок или просто звонков от потенциальных покупателей, прощупывающих почву?

— Реакцию людей на кризис мы уже наблюдали не раз. Вначале это были 1995-1996 годы, потом последствия 1998 года, некоторое снижение спроса в 2004 году и последующая стагнация рынка. Причины паники были различны — от громких публичных заявлений о том, сколько должно стоить жилье в том или ином городе, до локальных банковских сбоев. Из опыта могу сказать, в нервном состояние люди пребывают от трех до шести-семи месяцев. Это период психологической адаптации к новым реалиям. Если исходить из этой уже проверенной логики и отсчитать установленные месяцы от сентября, когда на фондовых рынках наступила катастрофа, получается, что спрос начнет восстанавливаться с февраля-марта. К тому же у достаточного количества людей сегодня деньги есть. С определенного момента снять свободную ячейку в солидных банках стало практически невозможно. Хорошо, деньги лежат, но как долго это может продолжаться? Три-четыре месяца? А здесь свистопляска с курсами и разговоры, что вскоре всему этому придет конец. Куда нести? У многих ответ один: на рынок недвижимости. Подтверждением тому как раз стала последняя неделя января, когда нам удавалось заключать по восемь-девять сделок в день в сегменте новостроек. Еще в ноябре-декабре в лучшем случае продавалось две-три квартиры в день. Что важно, рублевые цены мы не снижаем.

— Но как же повальный отказ банков предоставлять ипотечные кредиты? Ведь именно за счет ипотеки росло число сделок...

— Здесь ситуация действительно сложная. По сравнению с первым полугодием 2008 года во втором полугодии количество ипотечных кредитов на московском рынке сократилось на 56%. Что будет в 2009 году, остается только гадать. При этом в ряде регионов у некоторых застройщиков количество ипотечных сделок на первичном рынке доходило до 70-75%. В Москве этот показатель до кризиса колебался на уровне 30-50%. Чтобы поддержать продажи, компании ничего не остается, как предоставлять покупателям программы рассрочек, но эта бизнес-модель в условиях кризиса требует наличия серьезной собственной финансовой подушки. Длинные рассрочки — более полугода — формируют большой объем дебиторской задолженности, с которой в существующих условиях может произойти что угодно: человек потеряет работу или просто решит расторгнуть недоисполненный им договор. При этом рассрочка на шесть месяцев ничего толком не решает и заменой ипотеке быть не может.

— Многие эксперты пугают, что когда спрос восстановится, покупать будет нечего и цены опять пойдут вверх. Вы согласны с подобными прогнозами?

— Опасения не напрасны. По имеющейся у меня информации, в ряде регионов стоят или демонтированы 60-70% башенных кранов. Даже при нормальном финансировании, которое существовало все эти годы, мы привыкли, что объекты редко когда вводятся в эксплуатацию в установленные сроки. Теперь, когда у всех застройщиков проблемы с ликвидностью, ждать чуда, что все будет строиться и сдаваться вовремя, не стоит. Все, кто прошлой осенью имел возможность не начинать стройку, ее не начали. По данным Минрегионразвития, объемы строящегося сейчас в России жилья — 78 млн кв. м, но официальных оценок, сколько из них заморожено, пока не прозвучало. Также сокращение доли коммерческого жилья будет идти за счет активной политики федеральных властей по выкупу квартир по госпрограммам. С одной стороны, без этих средств многие, особенно региональные девелоперы, могут просто не выжить в кризис, с другой — рыночное предложение будет неминуемо сокращаться. По нашим пессимистичным оценкам, выйти на объем предложения 2007 года с учетом всех этих факторов мы сможем лишь в 2011 году. Для примера: в 2007 году в среднем ежемесячно на первичном рынке Москвы в наличии были предложения по 324 адресам, в 2008 году — по 304, в Московской области — по 449 и 472 соответственно. Если ипотека начнет восстанавливаться раньше этого срока, цены вновь могут пойти вверх.

— Ходят разговоры, что финансовые проблемы у застройщиков возродят на рынке столь распространенную в 1990-е схему бартера.

— Я думаю, что в нынешних условиях эта модель не примет массового характера. Строительная компания может работать по бартеру при условии, что она располагает собственными средствами, чтобы выплатить зарплату, оплатить энергоресурсы, стройматериалы и так далее. Но если денег нет, а сегодня в таких условиях оказалось большинство игроков, бартер невозможен, ведь он не приносит мгновенной ликвидности. Осознание того, что у тебя есть документы на 20 квартир в строящемся доме, не спасет. Хотя некоторые хитрые застройщики и пытаются воскресить эту схему.

— В конце прошлого года все заговорили о масштабных скидках на жилье, доходящих до 25-30%. Девелоперы в реальности готовы идти на такой дисконт?

— Этот период уже миновал, ситуация изменилась. В основном это были компании, работающие в сегменте бизнес-премиум-класса, к тому же такие скидки устанавливались только на объекты двух категорий. Первая — товарные остатки, когда в доме из 200 квартир остается десять неликвидных (это или первый этаж, или большая площадь, или плохой вид из окна). Компания уже зафиксировала прибыль по проекту, и ей не в минус побыстрее закрыть старую историю и перейти к новым домам. Вторая категория — объекты, на которые застройщики готовы давать такие скидки (дома, сроки ввода в эксплуатацию которых 2010 год и далее). Учитывая тенденцию снижения стоимости стройматериалов и рабочей силы, девелоперы рассчитывают построить сильно дешевле и поэтому готовы идти на большой дисконт, чтобы привлечь быстрые деньги. В остальных случаях скидки обычно не превышают 10-15% в рублевом исчислении. В привычном для Москвы долларовом исчислении, очевидно, ценовая коррекция куда более существенна. В сегменте элитного жилья компании и вовсе не спешат снижать цены: эти объекты всегда будут штучным товаром. Из общего объема предложения на рынке новостроек на элитные квартиры и квартиры премиум-класса по суммарной площади приходится всего 8%, на вторичном рынке цифра еще меньше — всего 3%. К тому же по таким объектам существует колоссальный запас по рентабельности. По нашим прогнозам на 2009 год, дисконт может составить 15%.

— Не менее чем цены на квартиры многих интересует, что происходит со стоимостью аренды жилья в Москве. Какого максимального снижения стоит ожидать здесь?

— Хотя уже с октября психоз на рынке был налицо, "Миэль-Аренда" выполнил квартальный план более чем на 90%. Причем этот план был утвержден еще в 2007 году. В ноябре средняя арендная ставка на типовую однокомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе составляла $1060 в месяц, двухкомнатную — $1330, трехкомнатную — $1600. В январе 2008 года однокомнатные стали стоить — $823, двухкомнатные — $1009, трехкомнатные — $1213. Однако надо иметь в виду, что цены за аренду в большинстве своем по-прежнему номинированы рублях, и падение долларовой стоимости связано с ростом курса доллара. Прогнозировать, что дальше будет со ставками, пока сложно. Спрос на аренду квартир в столице, даже несмотря на кризис, продолжает расти, хотя и не такими темпами, как раньше. В январе 2009 года по сравнению с декабрем прошлого года спрос на аренду жилья вырос на 46,4%, в январе 2008 года этот показатель был выше — 64%.

— За последние месяцы все уже привыкли к преддефолтным состояниям многих компаний: ритейлеры не могут расплатиться с держателями облигаций, девелоперы панически ищут, где перекредитоваться. Что сейчас происходит с риэлтерским бизнесом?

— Риэлтерские агентства ощущают себя гораздо лучше, чем те компании, развитие которых требовало серьезных кредитных ресурсов. К тому же так изначально сложилось, что в большинстве агентств риэлтеры работают не на фиксированном окладе, а зарабатывают на проценте от заключенных сделок. В среднем на вторичном рынке, например, агенты получают за сделку от 20 до 50% от общей комиссии компании. При этом средняя сумма сделки колеблется на уровне 7 млн руб., а хороший агент проводит в год около десяти сделок. Также может существовать индивидуальный план по выручке, и процент варьируется в зависимости от выполнения плана. На первичном рынке в лучшие времена он может достигать 12%. Следует понимать, что именно выплаты заработных плат являются одной из наиболее существенных статей расходов в бюджете компаний. Некоторые игроки пытались изменить устоявшуюся модель бизнеса и вводили схему, при которой риэлтер работал за определенный фиксинг плюс небольшой процент от суммы сделок 10-15%. Но из этого ничего не вышло — большинство таких агентств закрылись. Неудача постигла и тех, кто решил выстраивать бизнес по принципу разделения труда, когда сделку обслуживает не один специалист, как было принято, а несколько, например "Агент 002". Подобная модель опять же очень сильно раздувает бюджет: все эти специалисты имеют достаточно ощутимые оклады и небольшой бонус за совершенную сделку. Сейчас, насколько я знаю, почти все агентства, решившиеся на подобные эксперименты, либо закрылись, либо приняли решение отказаться от этих идей и перейти к отработанной схеме выплаты процентов. Идея дискаунт-агентств не сработала. О закрытии своего агентства "Тактик & Практик" недавно заявила группа МИАН, прекратил свое существование тот же "Агент 002", "Открытая компания"...

— Перед вами стоит вопрос сокращения персонала?

— "Миэль" не только риэлтерское агентство. Мы холдинг, и мы развиваем пять направлений (инвестиции, девелопмент, консалтинг, брокеридж и управление активами), среди которых есть и капиталоемкие, такие как девелоперский бизнес. Поэтому, конечно, мы вынуждены проводить оптимизацию штата. Надо отметить, что оптимизация по холдингу шла весьма неоднородно: в управляющей компании численность персонала уменьшилась на 55%, в бизнес-единицах — существенно меньше. Можно сказать, что в целом численность персонала уменьшилась примерно на 10-15%. До кризиса у нас было чуть более 3 тыс. человек, сейчас стало 2,6 тыс. При этом сразу отмечу, риэлтеров мы практически не увольняем. Кризис заставил нас сместить приоритеты именно в сферу услуг — брокеридже как жилой, так и коммерческой недвижимости. Это направление одним из первых и начнет свое восстановление. Как только массовый психоз прекращается, люди привыкают к новым условиям и вновь начинают покупать. Мы также изменяем структуру наших офисов, уменьшаем их площадь — до 50-100 кв. м. Например, на Ленинском проспекте мы занимали три этажа, а теперь — полтора. Кроме того, сегодня холдинг не ведет активную маркетинговую деятельность по стимулированию продажи франшиз. Тем, кто уже приобрел контракты, мы оказываем всяческую поддержку, но пока планов инвестировать во франчайзинг или какие-то региональные программы по развитию именно брокериджа на ближайший год у нас нет.

— Общая ситуация на рынке не могла не сказаться на показателях холдинга — сильно ли вас расстроили финансовые результаты деятельности "Миэль"?

— Результаты деятельности меня, наоборот, порадовали. В целом год был для холдинга прибыльным. По выручке по сравнению с показателями 2007 года по итогам 2008-го мы ожидаем прирост 30% — она может составить 21 млрд руб. Точные данные будут после завершения аудита. Уверен, как и у других компаний, положительная динамика в основном достигнута благодаря показателям первого полугодия. Именно тогда у нас шли рекордные продажи в сегменте новостроек.

— Учитывая падение объема сделок, какие прогнозы по выручке вы делаете на 2009 год?

— Многое будет зависеть от курса валют, стоимости нефти, других макроэкономических факторов. В условиях сильнейшей волатильности сегодня делать прогнозы достаточно сложно. Мы будем корректировать наши планы в соответствии с развитием ситуации на рынке в феврале-марте. Именно эти месяцы, по нашему мнению, должны стать решающими.

— Удается ли вам успешно расплачиваться по кредитам?

— В 2007 году сумма обязательств по кредитам достигла почти $1 млрд. На начало 2008 года кредитная нагрузка была снижена нами до $570 млн, а уже к ноябрю — до $154 млн. Из них более 80% — это долгосрочные обязательства со сроками погашения в 2010 году и позднее. На 1 февраля 2009 года сумма долга составляет менее $144 млн. При этом большая часть наших кредитов выдана в рублях. Основным кредитором является Сбербанк РФ.

— На этой неделе стало известно, что вы закрываете свой единственный офис в Санкт-Петербурге — единственное региональное подразделение, работающее не по франшизе. Почему?

— Не закрываем, а передаем под управление лидеру рынка Санкт-Петербурга — компании "Адвекс". Наше питерское отделение работало вполне успешно в течение пяти лет и специализировалось на вторичном рынке и ипотеке. В основном оно было ориентировано на сделки Санкт-Петербург—Москва. В условиях кризиса управлять региональным офисом слишком затратно, поэтому мы договорились о сотрудничестве с компанией "Адвекс". Если у них появляется клиент, желающий приобрести квартиру в Москве, они направляют его к нам, и наоборот. Раньше эту же функцию исполняло наше представительство, и это требовало постоянных издержек — затрат на аренду офиса, выплату зарплат офисным сотрудникам и тому подобное. Кроме того, с помощью этого партнерства мы рассчитываем где-то в три раза увеличить число петербуржцев, покупающих через нас квартиры в Москве.

— То есть теперь вы фокусируетесь на московском рынке?

— Не только на московском, хотя в столице у нас сильные позиции. По нашим данным, за 2008 год доля "Миэль" на первичном рынке составляет 17,2%, на вторичном — 7,3%. В регионах у нас большие девелоперские планы. В Омске мы строим микрорайон, есть проект в Сочи, и это не все.

— Еще до петербургского офиса стало известно о закрытии компании "Мультиброкер". Почему было принято решение, ведь проект был запущен совсем недавно и вряд ли окупился?

— Не стоит смешивать "Миэль" и "Мультиброкер". Эта компания не является ни дочерней компанией, ни бизнес-единицей в составе холдинга, в отличие от компании Praedium и агентства элитной недвижимости "Усадьба". "Мультиброкер" — это мой личный проект как частного лица. В проект было инвестировано $7 млн. Были разработаны новые технологии, но в октябре стало понятно, что ипотечный рынок встал, и прогнозировать, как долго продлится эта ситуация, очень трудно. Поэтому мною было принято решение перевести проект в спящее состояние, но это никак не помешает мне через некоторое время, когда рынок восстановится, вновь запустить его.

— Как в ритейле, так и в девелопменте все ждут наступления периода слияний-поглощений. Даже "Базовый элемент" Олега Дерипаски объявил о готовности впустить в свой бизнес партнеров. "Миэль" рассматривает на рынке активы, которые можно приобрести с дисконтом?

— Да, сейчас мы ведем переговоры с рядом риэлтерских компаний, некоторые из них рассматривают возможность продажи бизнеса. Также общаемся с небольшими фирмами и отделами других агентств (руководитель и несколько сотрудников), которые готовы присоединиться к холдингу. Основным активом в риэлтерском бизнесе являются люди с наработанной годами базой клиентов, и сегодня в кризис нам важно создать для них благоприятные условия. Но пока раскрывать детали соглашений я не могу.

— Вы решили заморозить региональные программы по продаже франшиз по риэлтерскому направлению, а ваши девелоперские проекты — они также приостановлены?

— Как и большинство игроков рынка, мы не спешим сейчас входить в новые проекты. Объем нашего девелоперского портфеля составляет более 1,3 млн кв. м. Из них 1,1 млн кв. м — это наша стройка в Омске. В конце января проект был утвержден на градостроительном совете города. Сейчас мы ведем переговоры с российскими банками — Газпромбанком, Сбербанком — и крупнейшими китайскими о предоставлении финансирования. Надеюсь, что особых проблем здесь не возникнет, ведь мы строим в Омске для обычных людей. В 2008 году сумма инвестиций "Миэль" в региональные проекты составила более 1 млрд руб. Если говорить о загородной недвижимости, то все, что мы строим, будет достроено. Что касается начала новых строек и тех площадок, которыми мы сегодня обладаем, сейчас мы взяли мораторий примерно до марта-апреля. Так три площадки, где планировалось строительство коттеджных поселков, пока заморожены. Мы решили пока не запускать проекты, а спокойно сконцентрироваться на бумажной стадии. В целом же объем нашего девелоперского портфеля по загородному рынку составляет 110 тыс.кв. м.

— Чего вы ожидаете в 2009 году?

— Я считаю, что сейчас происходит некий момент истины и оздоровления как для компаний, так и для отдельных граждан. Но не может не радовать тот факт, что уже в конце января — начале февраля рынок начал показывать совершенно явные признаки оживления. Хотя цены снижаются, но люди продолжают продавать и покупать, и это самое главное. Пока нам стоит свыкнуться с мыслью, что в ближайшее время сделки будут происходить на нижних границах по всем ценовым категориям недвижимости. В долгосрочной перспективе все может кардинально поменяться: в России качественного жилья не хватает, что формирует большой отложенный спрос, и этот кризис только усугубит ситуацию.

11 февраля 2009 г. 15:05:37

Банк ВТБ подал в арбитражный суд иски о взыскании с компаний, входящих в корпорацию "Главстрой", свыше 2,2 млрд руб

ФБ ММВБ приостановила торги акциями ПИКа с 15:20 на час из-за падения

Россияне в 2008 году купили у "Сбера" 260 тонн драгметаллов почти на 50 млрд рублей

http://newsru.com/finance/11feb2009/gold_50tonn...

Угроза банкротства нависла над Mirax Group: вчера она не расплатилась с Credit Suisse по долгу в $200 млн, пишут "Ведомости".

О том, что с Credit Suisse есть договоренность о реструктуризации $200 млн. кредита на срок 20 месяцев, объявил вчера член совета директоров Mirax Дмитрий Луценко. "Документы подписаны", - подтвердил на пресс-конференции совладелец группы Сергей Полонский.

Из-за кризиса Mirax оказалась в тяжелом положении: у нее около $770 млн. долгов (из них $265 млн. приходятся на Credit Suisse), погасить которые предстоит в 2009 г., владельцы группы пытаются договориться с кредиторами о рассрочке.

ВТБ подал в суд на Главстрой, входящий в холдинг Олега Дерипаски "Базовый элемент". Банк хочет взыскать с компании 2.2 миллиарда рублей. ВТБ присоединился к другим банкам, которые тоже хотели бы получить деньги через суд.

ВТБ подал к структурам Главстроя сразу 2 иска: на 2.1 миллиарда и на 120 миллионов рублей. Девелоперы говорят, что еще не получили официальных документов, поэтому никак не комментируют требования кредитора. ВТБ - не единственный банк, который затеял тяжбу со строительным подразделением Базэла. С кредиторами Главстрой надеется договориться полюбовно. Вот что сообщил Business FM представитель компании Виталий Королев: "С Альфа банком мы ведем переговоры, потому что подача исков, принятие каких -то обеспечительных мер - это не исключает того, что переговорный процесс может быть. И вполне возможно, он может закончиться мировым соглашением. Вот, в частности, как пример я могу привести Номос банк, в котором также была подобная ситуация урегулирована. Мы договорились о реструктуризациях нашего кредита и иск был отозван. Вполне вероятно, и мы понимаем, как к этой ситуации прийти. То же самое будет и с Альфа банком и с ВТБ".

Предметами исков ВТБ к Главстрою являются неисполнение обязательства по договорам, в частности, по кредиту. Об этом бизнес ФМ сообщили в московском арбитраже. Иски поданы 11 февраля, и решение о принятии их в производство судья примет до начала следующей недели. Еще один кредитор Главстроя - Номос-банк решил судиться с девелопером в конце декабря за 1 миллиард рублей, но отозвал иски. Претензии Альфа-банка - на 680 миллионов. К различным дочерним компаниям Главстроя существует еще несколько исков на меньшие суммы от других банков. В самом тяжелом положении находится Главмосстрой, счета которого суд решил арестовать по требованию Альфа-банка, коорый требует полмиллиарда. Опрошенные Бизнес ФМ эксперты уверены: Главстрой погряз в исках после того, как активы, оставленные в залог по кредитам резко подешевели, а дополнительного обеспечения компания предоставить не может. Эта проблема характерна и для других подразделений Базэла. Говорит гендиректор консалтинговой компании Russian Research Group Денис Колокольников: "Как выход для некоторых компаний, это продажа построенного жилья под какие-то федеральные программы, как в принципе делал ПИК и су155, что бы получить живые деньги, которыми можно было бы погасить кредиты. Общий размер долга Главстроя по данным на ноябрь составлял больше миллиарда долларов".

Главная надежда для Главстроя - государство, которое может не только выкупить уже построенные квадратные метры, но и дать госгарантии по кредитам. Главстрой входит в список 14 системообразующих компаний, которым государство может оказать как раз такую помощь. Недавно Главстрою пришлось признать, что денег на реконструкцию Апраксина Двора в Петербурге - не хватает денег. Компания приглашает соинвесторов, в частности, владельцев торговых площадей рынка. Размер инвестиций в строительство - 30 миллиардов рублей

К концу весны цены на недвижимость в России достигнут своего абсолютного дна. Стоимость квартир будет настолько низкой, что их продажа будет означать то же самое, что "отдать даром". Об этом, как передает РИА "Новый Регион", заявил вице-президент Российской Гильдии Риэлтеров (РГР) Игорь Горский. По его оценке, своей минимальной отметки цены на жилье достигнут примерно в апреле-мае 2009 года.

"В апреле-мае цены на рынке недвижимости достигнут своего минимума – дна, ниже которого нельзя опуститься", – подчеркнул Горский.

Однако при этом вице-президент РГР нарисовал не очень утешительную для российских покупателей картину. После резкого падения цен, по его словам, последует еще более резкий их рост из-за дефицита квартир. Так как, несмотря на экономический кризис, спрос на квартиры в России очень высок – в несколько раз превышает предложение.

"За спадом точно последует серьезный скачок цен. Так всегда происходит в условиях дефицита предложения. Однако когда именно это произойдет, я не знаю. Может быть, через полгода – год цены пойдут вверх", – сказал эксперт.

Этот прогноз подтвердил и президент Российской Гильдии Риэлтеров Сергей Канухин. Но при этом, он пояснил, что резкому росту цен на квартиры после длительного спада нет экономических объяснений. Это психологический процесс.

"Надо снизить накал страстей, успокоить людей, иначе следующий взлет цен на недвижимость будет очень существенным и больно ударит по карманам россиян", – подчеркнул Канухин

...нас все время зомбируют датами дна по недвижке. Хотя совсем не факт, что падение не продолжится гораздо дольше. Для того чтобы говорить о дне надо располагать данными которых еще нет в природе. А психологические практикумы как правило на таких объектах как недвижка бесполезны. Пусть на кошечках (ФР) тренируются. Недвижка слишком инерционна. Здесь ажиотаж формируется годами, но ажиотаж восходящего тренда очень сильно отличается от нисходящего - брать еще долго никто не будет. Слишком дорогой объект.