Правительство Москвы намерено обесценить жилье еще на четверть. Столичные власти планируют на ближайших торгах выкупить у девелоперов строящиеся квартиры по цене 59 тыс. руб. за 1 кв. м, что значительно дешевле предыдущих сделок с застройщиками, а тем более цены жилья на открытом рынке. Всего до конца года город планирует выкупить около 500 тыс. кв. м и потратить на жилье чуть более 1 млрд долл.
В ближайшее время столичные власти намерены провести новый конкурс по выкупу у застройщиков жилья под социальные цели, сообщило вчера РИА Новости со ссылкой на источник в городской администрации. До конца 2008 года Москва намерена купить на рынке около 500 тыс. кв. м жилья, причем ограничений в его географии не будет. Цена выкупа установлена на уровне 59 тыс. руб. за жилой «квадрат», что на 20—25% ниже, чем на прошедших в октябре торгах. Тогда город пообещал приобрести свыше 500 тыс. кв. м жилья у группы компаний ПИК (более 300 тыс. кв. м), корпорации «Главстрой» (120 тыс. кв. м) и группы компаний СУ-155 (100 тыс. кв. м), установив среднюю цену на уровне 80 тыс. руб. за 1 кв. м.
Однако подписывать контракты власти не торопились и попросили у застройщиков дисконт на уроне 12—17% от объявленной суммы. В конце октября четыре контракта на выкуп 60,6 тыс. кв. м жилья были заключены с ГК «СУ-155», причем цена выкупа, по словам источника в компании, была рыночной. Группа компаний ПИК не была согласна подписывать контракты с дисконтом и обратилась на прошлой неделе в ФАС с просьбой проверить законность требования властей. Но в среду застройщик отозвал свои претензии, направив, по данным ФАС, письмо с согласием продать квартиры по более низкой цене.
«Главстрой» пока ведет переговоры о подписании контракта с правительством Москвы, говорят в компании. В то же время в подконтрольной Олегу Дерипаске корпорации допускают возможность предоставления городу скидки, но приемлемый размер дисконта не называют. «Стремление столичных властей выкупить жилье по более низкой цене считаем обоснованным, они действуют в рамках здравого смысла и с учетом государственных интересов, — заявляет директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Иван Слепцов. — Правительство Москвы как оптовый покупатель вправе рассчитывать на дисконт». Кроме того, по словам г-на Слепцова, за истекшее с момента объявления конкурса время существенно изменилась конъюнктура рынка недвижимости, «прежние ориентиры уже неактуальны».
Аналогичные объяснения возможному снижению цен госзаказа приводят в департаменте города Москвы по конкурентной политике. Однако здесь не смогли прокомментировать ситуацию с новыми торгами. По словам пресс-секретаря департамента Анастасии Кочетковой, соответствующий распорядительный акт еще не подписан. «Город заинтересован в приобретении готовых квартир для реализации социальных программ и будет стараться совершать сделки по максимально низкой цене, чтобы сэкономить бюджетные средства и удовлетворить свои нужды», — заявил РБК daily источник в городской администрации. В то же время г-жа Кочеткова замечает, что планирующиеся траты на выкуп жилья входят в обещанные мэром Москвы Юрием Лужковым 2 млрд долл. на поддержку девелоперов.
Как уже писала РБК daily, участники рынка отмечают уменьшение стоимости строительства в России, которое обусловлено падением спроса на стройматериалы и услуги подрядчиков. По мнению председателя совета директоров «СУИхолдинга» Азария Лапидуса, цена строительных работ в ближайшие месяцы может упасть на 10—20%. «В течение 2009 года стоимость строительства для девелоперов может подешеветь на 30%», — говорит глава российского представительства Strabag Александр Ортенберг. В октябре средняя стоимость строительства жилья бизнес-класса (без учета коммуникаций) находилась на уровне 1,2 тыс. долл. за 1 кв. м, а в 2009 году она может опуститься ниже 1 тыс. долл. По данным экспертов, инвестиционная себестоимость строительства в 2008 году составляла в среднем 2 тыс. долл. за 1 кв. м. А рентабельность строительного бизнеса редко превышала 15%, уверял председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов.
По мнению участников рынка, серьезный дисконт, требуемый столичными властями, может оставить девелоперов без маржи. Тем не менее в сегодняшних условиях, когда девелоперам надо срочно выплачивать задолженность по кредитам, этот вопрос может отойти на второй план. «Прибыль — категория вчерашнего дня. Сегодня надо мыслить в терминах денежных потоков», — резюмирует аналитик ИК «Ренессанс Капитал» Петр Гришин.
Сегодня, когда у нас порядка 78 млн кв. м недостроенного жилья и 80% средств привлекается за счет населения, [мы] поняли, что масштаб проблемы велик«, — сообщил «Ведомостям» Сергей Круглик. Похожую цифру — 74% за счет предпродаж квартир — называл в меморандуме 2006 г. девелопер «Дон-строй» (еще 18% компания получала за счет займов, 8% вкладывала сама).
Капризный покупатель Москва готовит новое распоряжение о конкурсах по выкупу жилья у строителей, сообщил источник в мэрии. В октябре конкурсы выиграли «ПИК-регион» (27 млрд руб.), «СУ-155» (920 млн руб.) и «Главстрой» (8,87 млрд руб.). Средняя стоимость 1 кв. м составила порядка 80 000 руб. Но контракты с компаниями не заключены. Исходя из новой рыночной ситуации власти проведут конкурсы заново, цена может быть снижена до 25%, говорит источник в стройкомплексе. Представители компаний услышали об этом от «Ведомостей».
В докризисный период основная часть денежных поступлений шла от покупателей, соглашаются коммерческий директор «Капитал груп» Алексей Белоусов и замдиректора по маркетингу «Квартала» Павел Епихин (но точных цифр они не называют). В Mirax Group за счет привлеченных от покупателей средств финансируется около 70% строительства жилья, говорит член совета директоров компании Дмитрий Луценко. Если правильно распределить потоки, то за счет поступлений от населения можно профинансировать и всю стройку, но уж больше 50% во всяком случае, указывает Тимур Баткин, гендиректор «ДС риэлти» («Дон-строй»). У многих компаний до 90% средств идет от покупателей, рассказывает другой застройщик.
Сейчас, по информации Круглика, продажи квартир встали практически по всей стране. Он связывает сокращение спроса прежде всего с тем, что банки почти свернули выдачу ипотечных кредитов: в ряде регионов по ипотеке приобреталось до 40% квартир, указывает чиновник.
По оценкам Омара Гаджиева, управляющего партнера Panorama Estate, спрос на строящееся жилье снизился вполовину. Белоусов признается, что в «Капитал груп» количество звонков покупателей уменьшилось примерно на 20%: люди ждут снижения цен. «Покупатели заняли выжидательную позицию», — соглашается Епихин. Баткин указывает, что изменилась структура продаж: покупатели рассматривают только практически готовое жилье. В «Дон-строе» продажи не сократились, настаивает Баткин, но на неликвидные квартиры (большой площади, на первых этажах и с плохими видами) компания снизила цены: например, в доме на Беговой — со 150 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м.
Белоусов прогнозирует, что отсутствие финансирования и спроса через 2-3 года выльется в «безумный» дефицит жилья на рынке. Руководитель аналитического портала IRN.ru Олег Репченко в этом сомневается. Объемы строительства просядут, говорит он, но в Москве в продажу выходит большое количество инвестиционных квартир. «Если исходить из того, что в течение семи лет 30% покупок были инвестиционными, то это двойной объем годового строительства. Накопленный объем способен на несколько лет компенсировать сокращение предложения», — рассуждает Репченко.
Летняя стагнация на рынке жилой недвижимости осенью перетекла в снижение цен. Так, по оценкам аналитического центра IRN.ru, за октябрь типовое столичное жилье подешевело на 0,4-0,9%, за первые 10 дней ноября — еще примерно на 0,5%. Прогнозы аналитиков и экспертов сулят к лету 2009 г. снижение цен еще на 10-25%.
Не верят аналитикам Несмотря на пессимистические прогнозы экспертов рынка недвижимости, три четверти россиян до сих пор не верят, что цены на жилье пойдут вниз. Такой вывод следует из октябрьского опроса НАФИ. 63% опрошенных граждан полагают, что в ближайшие полгода жилье станет еще дороже. Впрочем, число тех, кто ожидает снижения цен, выросло с апреля по октябрь этого года с 3% до 9%. В Москве и Санкт-Петербурге их уже 15%.
Конечно, это порадует тех, кто только планирует покупку жилья. А вот для того, кто недавно воспользовался ипотекой, снижение цен может обернуться не только душевными муками (дорого купил!), но и проблемами с кредитором. «Банк согласно кредитному договору может иметь право требовать досрочного погашения ссуды, если остаток долга окажется больше стоимости залога», — предупреждает управляющий партнер «Авакян, Туктаров и партнеры» Юрий Туктаров. В некоторых договорах такое право предоставляется кредитору после того, как размер задолженности становится выше, скажем 80% или 90% от стоимости залога.
Если в договоре нет пункта, касающегося снижения стоимости залога, банк-кредитор согласно ст. 813 Гражданского кодекса имеет право требовать досрочного погашения кредита, если «условия обеспечения ухудшились». По его мнению, для этого банк может использовать заключение аналитиков рынка недвижимости о значительном снижении стоимости жилья, а для судебного разбирательства — провести оценку залога, даже за свой счет.
Это требование банка может обернуться продажей заложенной недвижимости. Причем не факт, что выручки от реализации хватит на покрытие долга. Лучше всего было бы найти способ переждать тяжелый период, полагает гендиректор кредитного брокера «Дом ипотеки» Наталия Семенова.
Можно доплатить
В принципе, кредитор может пойти навстречу заемщику и ограничиться требованием погасить досрочно только часть займа, чтобы покрыть разницу между задолженностью и обеспечением, или согласиться принять вместо денег дополнительный залог. «Заемщику следует вести переговоры с банком, который может пойти на разные компромиссы», — считает Семенова. «Банк по усмотрению кредитного комитета может принять любое допобеспечение, в том числе и поручительство. Но приоритет на стороне залога недвижимости», — отмечает директор департамента розничных продуктов «Абсолют банка» Эмиль Юсупов. В качестве залога может рассматриваться любое не запрещенное законом имущество: квартира, дача или машина и проч., добавляет директор департамента банка «КИТ финанс» Елена Журавлева.
Кто крайний?
Наиболее уязвимыми в случае заметного падения цен на жилье окажутся заемщики, оформившие кредит в последние полгода-год с нулевым или минимальным (до 10%) первоначальным взносом, а также те, кто брал кредит на срок более 10 лет, отмечают эксперты. Стоимость их залога и сейчас близка к сумме кредита. За два года по 20-летнему кредиту с аннуитетными платежами заемщик успевает погасить лишь 2,7% ссуды. Если полгода назад вы взяли ипотеку, скажем, на 20 лет под 12% годовых на сумму $250 000 при первоначальном взносе 0%, то задолженность к апрелю 2009 г. составит около $247 000, приводит пример замгендиректора компании «Личный капитал» Юлия Сахаровская. Таким образом, если рыночная стоимость квартиры к апрелю опустится ниже $247 000, банк может попросить вас погасить разницу. «Но чем “старше” кредит, чем больше был начальный взнос, чем большую часть кредита вы погасили, тем меньше повод для беспокойства», — говорит Сахаровская.
Чтобы оценить степень опасности, эксперты рекомендуют всем заемщикам с помощью своего графика платежей по кредиту сопоставить остаток задолженности с рыночной стоимостью квартиры (калькулятор цен на московские квартиры можно найти, к примеру, на сайте www.irn.ru).
Впрочем, банк может предложить заемщику повысить кредитную ставку до рыночного уровня. Гендиректор кредитного брокера «Кредитория» Михаил Бусыгин не исключает такого варианта, даже если в тексте договора о возможном повышении ставки речи не шло. «Разумнее согласиться на повышение ставки. Это увеличит аннуитетный платеж, но позволит избежать серьезных единовременных расходов на разовое погашение части кредита», — считает Бусыгин. Но если же есть возможность, лучше доплатить, чтобы сохранить прежнюю выгодную ставку, считает Сахаровская: непонятно, появится ли в дальнейшем шанс перекредитоваться под более низкий процент.
Подстелить соломки
Чтобы подстраховаться, можно было бы при появлении свободных денег заранее досрочно погасить часть кредита. Однако эксперты советуют не торопиться. «Пока цены на недвижимость не обвалились и банк не требует дополнительных средств, лучше откладывать деньги на депозит», — советует Бусыгин. Тем более что ставки по вкладам уже достигают 13-15% годовых в рублях, 10-12% в валюте, т. е. сопоставимы с кредитными ставками, по которым можно было взять кредит год-полтора назад.
Сахаровская также советует формировать семейный резерв, размер которого в нынешних условиях должен быть не менее шести ежемесячных расходов семьи (с учетом платежей по кредиту). Особый резерв необходим тем, у кого рыночная стоимость квартиры всего на 10-20% выше остатка задолженности.
В неспокойной ситуации особенно важно быть добросовестным заемщиком и не давать банку повода для применения санкций, подчеркивают эксперты. В первую очередь необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи. Бусыгин советует не забывать и про ежегодное страхование: «Часто клиенты решают сэкономить на полисе после первого года кредитования, но для банка неуплата страховки может стать поводом для истребования кредита».
«Как правило, в любом договоре есть такие условия, которые заемщики не выполняют, скажем, присылать справку 2-НДФЛ раз в квартал», — добавляет Семенова. По ее словам, несмотря на незначительность проступка, и он может послужить поводом для банка потребовать возврата кредита.
Цены на жилье будут падать, прогнозирует вице-премьер Алексей Кудрин. Основанием для удешевления квадратного метра власти считают снижение стоимости стройматериалов. Застройщики утверждают, что на рыночную цену большее влияние может оказать отсутствие спроса на рынке. А он, уверены эксперты, рано или поздно вернется. Тем более что государство само активно выступает в качестве покупателя: затраты на выкуп жилья под социальные нужды планируется увеличить более чем в шесть раз, пишет «РБК daily».
Вчера в ходе обсуждения проекта бюджета в Совете Федерации Алексей Кудрин заявил, что рыночная стоимость жилья сильно завышена. «Снижение цены в 2009 году будет существенным», — указал вице-премьер. Он добавил, что падение наблюдается уже сейчас, ведь и стройматериалы дешевеют в разы.
По данным «Пересвет-Инвест», средняя цена предложения в столице (без учета элитного сегмента) упала почти на 8%, до 5,4 тыс. долл. за 1 кв. м на первичном рынке и до 6,9 тыс. долл. на вторичном. В ожидании обрушения цен на жилье власти готовятся скупать квартиры под соцпрограммы. Как рассказал Алексей Кудрин, в ближайшие годы будет куплено больше жилья «на те же деньги». В то же время сейчас разрабатывается новая федеральная целевая программа «Жилище» взамен действующей до 2010 года, в ней предполагается значительно увеличить финансирование. Вместо прежних 15 млрд руб. на выкуп жилья государство может ежегодно направлять до 50—100 млрд руб.
Самым надежным способом вложения денег россияне по-прежнему считают покупку недвижимости. К такому выводу пришли специалисты Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) совместно с компанией Russian Realty Research (R3).
За месяц число приверженцев подобной стратегии сократилось на 3% (с 51% до 48%). В то же время сторонников покупки золота и драгоценностей, второго по популярности варианта вложения денежных средств, стало на 2% больше (21% в ноябре по сравнению с 19% в октябре). Третьим надежным способом вложений россияне посчитали накопление денег в рублях и хранение их в наличном виде (13% в ноябре и октябре).
Как отмечается в сообщении компании, на 6% стало меньше сторонников такого способа вложений как открытие счета в сбербанке (17% в октябре и 11% в ноябре). Также снизилось число россиян, которые предпочитали делать вклады (в паевые инвестиционные фонды - 2%, в пенсионные фонды - 4%).
Россияне с начальным или неполным средним образованием (28%) реже, чем респонденты с более высоким уровнем образования (48-51%), называют покупку недвижимости в ряду наиболее надежных способов вложения денег. Покупка золота и драгоценностей также более привлекательна опрошенным с высшим и неполным высшим образованием (27%), нежели респондентам с начальным уровнем образования (9%). Накопление денег в рублях и хранение их в наличном виде более привлекательно для россиян со средним специальным образованием (15%).
Как показали результаты исследования, покупка недвижимости кажется более надежной селянам (50%) и жителям городов с населением менее 100 тыс. человек (52%), чем, например, жителям Москвы и Санкт-Петербурга (42%) или жителям городов с населением более 500 тыс. (40%). Покупку золота и драгоценностей чаще выбирают жители населенных пунктов с менее 100 тыс. человек (26%), а реже всего - жители обеих столиц (17%). Они более склонны к накоплению денег в рублях и хранению их в наличном виде (18%), наименее же склонны к этому жители населенных пунктов с более 500 тыс. и менее 100 тыс. человек (по 8%).
Как отмечается в совместном сообщении ВЦИОМ и R3, данные ноябрьского исследования свидетельствуют о растерянности населения при выборе наиболее надежных способов вложения денег, наметилась неустойчивая тенденция к снижению доверия к таким традиционным способам вложения как недвижимость, открытие счета в Сбербанке.
Инициативный всероссийский опрос R3 проведен 1-2 ноября 2008г. Опрошены 1,6 тыс. человек в 140 населенных пунктах в 42 областях, краях и республиках России. Статистическая погрешность не превышает 3,4%.
В Питере новые однокомнатные квартиры продают за 1 миллион рублей, трёхкомнатные за 2.5-3 миллиона. новые, современной планировки. А вы, , берёте по 15-20 миллионов в Москве старые, абоссаные хрущёвки. ВЫ .
14.11, 17:20 Идиот ты где там увидел новую квартиру за лям? Шиза причудилась? Меньше чем за 3 лимона не найти, и то такой говнопланировки и кухней в 6 кв.м пускай сами в них живут.
20.04 Дохтур, да это сейчас и паследнему апущенному ишаку панятно, что дивелоперов скоро правительство в ЖОПУ "" за такие "Надутые" метры. Сейчас "Нереально-надутый" метр стоит по среднему 164 тысячи, скоро будит стоить по 70-80 тысяч.
20.55 Клоун, готовь вазелин, многа, многа. Долга будут вас пялить, пока сука не продадите свои метры за столько сколько скажут, по дешёвке. Вы же знаете наше Российское правительство, оно "Пялит" долга и нудна, и от своего не отступится никогда. Сейчас просят за 59 тысяч, а немного погодя ваабще запросят по 40, будите продавать и радоваться как дети малые, да ещё и спасибо нашему правительству скажете, за то, что ваабще не досмерти.
и правда Дохтур зачем пишешь всяк херню? под двумя никами? Надеешся на падение недвижки? Упаси тебя горный олень, но не видать тебе падения на 50% как своих копыт...
Внимание! Уважаемые посетители сайта mfd.ru, предупреждаем вас о следующем: ОАО Московская Биржа (далее – Биржа) является источником и обладателем всей или части указанной на настоящей странице Биржевой информации. Вы не имеете права без письменного согласия Биржи осуществлять дальнейшее распространение или предоставление Биржевой информации третьим лицам в любом виде и любыми средствами, её трансляцию, демонстрацию или предоставление доступа к такой информации, а также её использование в игровых, учебных и иных системах, предусматривающих предоставление и/или распространение Биржевой информации. Вы также не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию для создания Модифицированной информации предназначенной для дальнейшего предоставления третьим лицам или публичного распространения. Кроме того, вы не имеете права без письменного согласия Биржи использовать Биржевую информацию в своих Non-display системах.
