Москва, 20 июля. /МФД-ИнфоЦентр, MFD.RU/
Башня "Меркурий" Игоря Кесаева в московском международном деловом центре (ММДЦ) "Москва-Сити" может перейти к кредитору проекта — "Сбербанку России". Об этом пишет "КоммерсантЪ".
Стоимость некогда самой высокой башни в Европе с учетом перспектив всего "Сити" не превышает 650 млн долларов, считают эксперты, но сейчас банки настроены по отношению к девелоперам более дружелюбно. В отличие от прошлого кризиса они с меньшей охотой забирают недвижимость за долги, предпочитая договариваться с заемщиком.
О том, что "Сбербанк" может забрать за долги башню "Меркурий" Игоря Кесаева (состояние 3 млрд долларов, по оценкам Forbes в 2015 году) в "Москва-Сити", изданию рассказали два источника, знакомые с ходом переговоров собственника здания и кредитора. В группе "Меркурий" подтвердили факт переговоров. "Их тон — доброжелательный",— уточнил представитель группы, не вдаваясь в детали. В "Сбербанке" от комментариев отказались.
До начала строительства "Лахта-центра" в Санкт-Петербурге в 2013 году "Меркурий" был самой высокой башней в Европе — 75 этажей (плюс пять подземных, 338.8 м). В башне 87.6 тыс. кв. м офисов, 22.6 тыс. кв. м апартаментов (61% выставлен на продажу, данные "Метрум групп"). По данным Knight Frank, вакансия в офисной части превышает 50%.
В "Меркурии" была всего одна сделка по продаже офисных площадей — в ноябре 2012 года 10 тыс. кв. м (пять этажей) минимум за 80 млн долл. приобрела Japan Tobacco International. В JLL вакансию в офисах в ММДЦ оценивают в 29%, в зданиях класса А — до 32% (общая площадь офисов в "Москва-Сити" — 855 тыс. кв. м).
"Сейчас такой рынок, найти арендатора в помещение под отделку очень трудно",— отмечает один из собеседников газеты.
По оценкам управляющего директора Avica Property investors Наталии Тишендорф, стоимость "Меркурия" с учетом перспектив всего "Сити" не превышает 650 млн долл. На презентации башни в 2012 году Игорь Кесаев говорил, что ее строительство обошлось ему в 1 млрд долл. В 2008 году директор управления финансирования строительных проектов "Сбербанка" Алексей Чувин в одном из интервью заявлял, что девелопер башни "Меркурий" в ММДЦ является их заемщиком — ему был выдан кредит на 300 млн долл. Окончательную сумму долга ни заемщик, ни кредитор не называют. Источник, знакомый с проектом, знает, что сумма долга по нему превышает 400 млн долл.
"Вариантов финансирования, кроме привлечения банковского кредита, много. Можно строить на собственные средства, можно привлекать частные инвестиции, стороннее финансирование",— перечисляет девелопер одной из башен в "Москва-Сити". Строить коммерческую недвижимость выгоднее на заемные средства. "Их стоимость ниже доходности на собственный капитал, которая в девелопменте достигает 25-30%, иногда выше",— напоминает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.
Независимо от соотношения долга и собственных средств банки предпочитают возвращать деньги, а не забирать залоги. Этим, по словам участников рынка, текущий кризис отличается от предыдущего. В прошлый кризис 2008-2009 годов госбанки, как основные кредиторы строек в "Москва-Сити", стали крупными владельцами недвижимости в ММДЦ: "Сбербанку" за долги отошли 60 тыс. кв. м в небоскребе "Город столиц" (289 тыс. кв. м, девелопер Capital Group), которые он продал осенью 2011 года компании "Инвестпром". Eurasia Tower — ее собственник Павел Фукс не мог обслуживать кредит на 175.3 млн долл., залогом по которому была башня (позже права требования по нему выкупила "Нафта Москва" Сулеймана Керимова). "ВТБ" перешло 60 тыс. кв. м в башне "Федерация" (сейчас у Aeon Романа Троценко), банк занял площади самостоятельно.
Сейчас заемщику стараются дать время, чтобы справиться с проблемами, потому что понимают, что дело не в качестве заемщика, а в глобальных причинах — замедлении экономического роста, сокращении спроса, снижении доходов, отмечает директор отдела рынков капитала CBRE Андрей Новиков. "Забирать активы неэффективно, новый собственник окажется в такой же ситуации",— отмечает он. По словам господина Новикова, решение о крайних мерах работы с заемщиком принимается после трех-четырех лет наблюдения, в течение которых компания не прилагает усилий для устранения проблем. "Если трудности возникли год назад, клиенту стараются помочь, подбирая кредитные каникулы, меняя график выплат и т. д.",— говорит господин Новиков.
Комментарии отключены.
