С 2012 года уже вполне реально ввести налог на недвижимость в 12 пилотных регионах. Такую позицию озвучивают на совещаниях в Минэкономразвития, о чём сообщил начальник Управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников. Напомню, что повсеместно данный налог предполагается ввести в 2013 году.
Если в нулевых годах нашего века от подобной новости можно было отмахнуться, мол, каждый год нам грозят этим налогом, то теперь федеральные ведомства настроены достаточно серьёзно. Налогооблагаемые объекты в своей массе переписаны, методика кадастровой оценки есть, осталось лишь придумать ставку налога и можно рассылать фискальные квиточки налогоплательщикам.
Чем это реально грозит владельцам дорогих и не очень объектов недвижимости? Писалось об этом не раз, и, хочу сказать, что главный жупел — «платить будете в десятки раз больше!» — не соответствует действительности.
Попробуем по деталям разобрать угрозы со стороны нового налога.
Во-первых, налог призван заменить три старых налога: налоги на имущество юрлиц, физлиц и налог на землю. При этом выпадающих доходов бюджета быть не должно. То есть всё, что станут недоплачивать предприятия — будут за них отдавать граждане.
Теперь о том, почему предприятия станут платить меньше, а граждане больше. Всё дело в единообразии кадастровой (то есть приближенной к рыночной) оценки. С точки зрения рынка, недвижимость граждан на кв. метр стоит гораздо больше, чем недвижимость какого-нибудь завода. Ранее же была стоимость БТИ, то есть фактически затратная, которой всё равно, где стоит объект и что его окружает.
Рост платежей для граждан будет не в десятки раз, однако вполне ощутимым.
Во-вторых, по сведениям вышеупомянутого чиновника Росреестра, оценка будет проводиться раздельно для земли и раздельно для зданий, а не по концепции единого объекта. Связано это с тем, что ведомства так и не смогли сформировать в кадастре единые объекты «земля + сооружения на ней» из-за неувязок юридических прав.
Кто здесь выигрывает? Выигрывают те, у кого недвижимость в дорогих местах, но при этом нет крупного земельного участка. Условно говоря, сильно в выигрыше будет владелец офиса на 21-м этаже комплекса в центре Москвы, для которого просто нет земельного участка (а, значит, нет и платежа). Кто заплатит налог за него? Тот, кто владеет незастроенным участком в центре города. Или на Рублёвке/Новорижке.
В-третьих, предполагается, что от налога будут освобождены малоимущие и владельцы маленьких объектов недвижимости. Я надеюсь, что здесь власти образумятся, иначе начнётся дробление объектов недвижимости с целью выскочить из-под налога. Если же это останется, то все остальные граждане станут платить ещё немного больше, так как у нас принцип невыпадения доходов из бюджета.
В-четвёртых, предполагается, что кадастровую оценку можно будет оспорить на основании прошедшей сделки по объекту. Если, конечно, сделка не является притворной и не проходит по искусственно заниженной цене. Для граждан это означает необходимость держать при себе договора по прошедшим сделкам или сделкам по ближайшим аналогам. В случае завышенной кадастровой оценки это будет единственным способом сбить себе налог, так как системы апелляций и судов в ближайшие пару-тройку лет ещё разработано не будет.
Соответственно, при введении налога на недвижимость платежи по налогу надо будет учитывать при инвестировании в недвижимость. Даже при очень либеральной ставке налога в 0,5% от рыночной стоимости в год эти полпроцента подпортят ожидаемый доход от объекта, скажем, при сдаче в аренду.
В заключение: какие главные, на мой взгляд, опасности для граждан ещё несёт налог, и о чём следует позаботиться заранее.
• В кадастровую оценку могут попасть уже ликвидированные/снесённые/перестроенные объекты, которые, однако, остались записанными на вас. Налог на эти объекты будет вам непременно выслан.
• В реестре объектов могут содержаться завышенные сведения о ваших объектах. К примеру, старый размер участка, до того как вы его долю подарили своей тёте. Квиточек придёт вам, а не тёте.
• Если объект находится в долевой собственности, то вполне возможно, что каждому из долёвщиков придёт налог на весь объект. Это техническая ошибка, но вполне вероятная.
• Кадастровая оценка окажется существенно завышенной, так как при оценке будут использованы данные по предложениям аналогичных объектах в считанных количествах. Объекты могут стоять на рынке годами, но модель будет ориентирована именно на них. Единственный способ отбиться от такой оценки — иметь данные о фактических сделках.
Юрий Кочетков, аналитик «Инвесткафе»
Комментарии отключены.
