В плане неизбежных грядущих перемен решил посмотреть – кто из застройщиков коммерческого жилья должен быть наименее рад этим самым переменам. Идея в том, что с момента кризиса девелоперский рынок Москвы постигли серьёзные изменения - бывшие лидеры ушли в тень, а на их место пришли те, кого особо не ждали. Чтобы понять «кто есть кто» достаточно обратиться к тому, кто выводил на рынок новинки-новостройки в период сентябрь 2008 – сентябрь 2010 гг. То есть, к тем компаниям, которые стали весомыми игроками в девелопменте в пост-кризисный период, совершив рывок. Понятно, что именно эти компании хотели бы сохранить «статус-кво» и именно для них изменения/угрозы нового руководства наиболее весомы.
Итак, среди лидеров больше нет былых героев типа Дон-строя, Миракса, Капитал Групп. Зато появились неожиданные лица. Главное из них – «Ведис». Его доля в новинках двух последних лет по моим расчётам около 16%. Это архимного. Потому как следует после «Ведиса» - «Интеко» с всего 6,7%. Причём позиции «Интеко» создал всего один, по сути, крупный проект – «Доминион» (ну «Чемпион-парк» ещё помог). А вот у «Ведиса» чего только не было и почти всё – в сегменте эконома.
Третье место – «Садовые кварталы». Фактически это просто один крупный проект и как игрока особо можно и не рассматривать. Далее идёт «Миэль» с 5,6%, и лишь только за ним – НДВ с 4,7%. Хотя звону от последней компании, пожалуй, не меньше, чем от четырёх первых лидеров.
А вот затем пошли «старички» в диапазоне от 2,5 до 4%. Это (последовательно) ДСК-1, Главмосстрой, МИАН, Сити 21 век, ПИК, МФС-1 и СУ-155.
12 компаний, которые определяют лицо нынешнего рынка новостроек (суммарная доля рынка новинок – 62%). Они, конечно, меньше всего заинтересованы в изменении текущих правил игры с приходом новой мэрской администрации. Я полагаю, что доля тех проектов, которые у них сейчас лежат в загашниках, сопоставима и с текущей долей новых «бумажных» проектов. Изменение правил игры – это угроза именно этим проектам (многие из которых ещё находятся в стадии «П»).
Идея нового мэра Собянина по изменению текущих стандартов и норм строительства – это только первая ласточка, которая несёт угрозу данным проектам. С другой стороны изменения могут носить и позитивный характер, к примеру – отменят странное требования по количеству машиномест на квартиру, которое подрубает экономику очень многих проектов.
У меня нет сомнений в том, что смена правил игры коснётся в первую голову именно жилищного сегмента. Всё-таки у застройщиков «нежилья» всё в гораздо большей степени стандартизовано, чего там менять. А изменение правил неизбежно приведёт к переделу рынка. Ведь всего одно распоряжение может участок с проектом из рентабельного перевести в нерентабельный. И забегает застройщик с мыслью – кому бы перепродать этот неликвид. А потом, после перехода объектов собственности из одних рук в другие, правила снова можно поменять...
Сейчас «сверху» ведётся пристрелка. Делаются предварительные заявления о том, что всё неправильно, надо всё менять. Уже это самом по себе ведёт к снижению цены активов, что бьёт по тем, кто уже сейчас бегает по рынку со своими проектами (запаниковав после снятия Лужкова). Игра ведётся крупная, и мне будет очень интересно посмотреть через пару лет – кто из перечисленных 12 компаний останется на коне в московском жилищном строительстве.
Юрий Кочетков, аналитик независимого аналитического агентства "Инвесткафе"
Комментарии отключены.
