Москва, 13 ноября. /МФД-ИнфоЦентр, MFD.RU/
ЗАО "Нордстар Тауэр" подало в Московский арбитражный суд два иска к ОАО "Нефтяная компания "Роснефть" суммарно на 620.7 млн рублей. Об этом сообщает "РБК" со ссылкой на данные электронной картотеки суда.
По данным издания, оба заявления были зарегистрированы 21 октября. Сумма претензий по первому иску составляет 552.4 млн руб., по второму — 68.3 млн руб. Их рассмотрение суд отложил до 26 и 30 ноября 2015 года соответственно из-за того, что истец предоставил не весь объем необходимых документов.
В материалах суда нет информации о причинах подачи первого иска, но в тексте второго уточняется, что "Нордстар Тауэр" взыскивает задолженность "по оплате постоянной арендной платы, платы за эксплуатационные услуги и платы за парковку по договору аренды нежилых помещений <...> за четвертый квартал 2015 года".
"Нордстар Тауэр" — это операционная компания 42-этажного бизнес-центра Nordstar Tower, расположенного на первой линии Третьего транспортного кольца около станции метро "Беговая". Нефтяная компания ТНК-ВР, которую "Роснефть" купила в 2013 году, арендовала офис в бизнес-центре с мая 2010-го. Компания заняла помещения со второго по 20-й этаж площадью 37.7 тыс. кв. метров — это почти половина всей арендопригодной площади центра.
Договор аренды был подписан на 15 лет. Ставка аренды составила около 550 долл. за 1 кв. метр в год, еще примерно 100 долл. за "квадрат" в год составляла плата за эксплуатацию, рассказал изданию представитель международной консалтинговой компании, принимавший участие в подписании этого договора.
В пресс-службе "Роснефти" не ответили на звонки и письма корреспондента. Один из бывших топ-менеджеров "Роснефти" и источник "РБК" на рынке коммерческой недвижимости сообщили, что иски "Нордстар Тауэр" связаны с желанием арендатора пересмотреть условия договора после девальвации рубля.
Кто владеет Nordstar Tower
Компания "ДС Девелопмент" (новое название — "Нордстар Девелопмент"), когда-то входившая в холдинг "Дон-Строй", ввела Nordstar Tower в эксплуатацию в 2009 году. Позже основатели "Дон-Строя" Максим Блажко и Дмитрий Зеленов потеряли контроль над этой и некоторыми другими своими компаниями: считалось, что бизнес "Дон-Строя" по строительству жилья частично перешел банкам-кредиторам, а коммерческая недвижимость осталась у основателей, но детали никогда не раскрывались. В выписке из ЕГРЮЛ учредителем ЗАО "Нордстар Тауэр" значится уже ликвидированное ООО "ДС Холдинг", бенефициары не названы.
Топ-менеджер "Нордстар Девелопмент" рассказал изданию, что одним из собственников бизнес-центра по-прежнему является Блажко. По телефону, указанному на официальном сайте Nordstar Tower, журналистам посоветовали обратиться за комментариями в приемную Блажко. Но на запрос издания, направленный в приемную, в течение двух недель ответа не поступило.
Кризис — не форс-мажор
Практика рассмотрения подобных исков не изменилась с кризисного 2008 года, рассуждает руководитель практики недвижимости юридической фирмы Sameta Ростислав Агапов: "Кризис не является форс-мажорным или существенным обстоятельством, позволяющим пересматривать договоры аренды". Партнер юридической компании Goltsblat BLP Виталий Можаровский согласен, что курсовые колебания — если речь при рассмотрении иска будет идти о них - суд, скорее всего, не признает обстоятельством непреодолимой силы, из-за которого договор должен быть пересмотрен.
Но в 2015 году из-за изменений курсов валют арендаторы массово пытаются добиться скидок у владельцев недвижимости, рассказывает директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International Вера Зименкова. "В большинстве случаев сторонам удается прийти к консенсусу, — говорит она. — Случаи, когда арендодатель идет в суд, сегодня крайне редки: обычно ни одной стороне невыгодно доводить спор до судебного разбирательства, поскольку это может отразиться как на их взаимоотношениях, так и на репутации сторон".
Руководитель отдела исследований офисных помещений CBRE Клавдия Чистова отмечает, что некоторые компании в этом году сменили офисы — вариантов с более привлекательными условиями достаточно. Средние ставки аренды офисов класса "А" за последний год упали примерно на 30%, свидетельствуют данные консалтинговой компании Knight Frank: если по итогам третьего квартала 2014 года они составляли 722 долл. за 1 кв. метр в год, то к началу октября 2015-го — уже 506 долл. При этом средний уровень вакантности по итогам третьего квартала 2014 года в классе "А" составлял 25.9%, а год спустя — 26.8%, свидетельствуют данные JLL.
"Сбербанк" в конце апреля объявил о планах пересмотреть арендные договоры своих отделений: он намеревался снизить затраты на аренду на 20%. В результате было расторгнуто больше 150 соглашений по помещениям, с собственниками которых не удалось договориться. А "Ростелекому" удалось изменить договор аренды более 48 тыс. кв. метров в бизнес-центре Comcity, принадлежащем чешской группе PPF. Госкомпания зафиксировала арендную ставку в рублях на уровне 14.9 тыс. руб. за 1 кв. метр в год, на 8% снизив ее по сравнению с первоначальным уровнем.
В зависимости от заинтересованности в арендаторе собственник может дисконтировать ставку на 5–10%, считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. "Но если у арендатора есть какие-то существенные рычаги воздействия, например, право досрочного расторжения или приближающийся срок окончания договора, дисконт может достигать 30–40%, — рассуждает он. — Один из распространенных вариантов новых условий — фиксация курса или установление валютного коридора в диапазоне 45–55 руб. за доллар".
Отложенный переезд
Сейчас у "Роснефти" несколько офисов в Москве. В начале 2014 года газета "Ведомости" писала, что власти Москвы выделили "Роснефти" 5 га под строительство штаб-квартиры на Кутузовском проспекте — часть территории бывшей фабрики по производству карандашей "Сакко и Ванцетти" и "Бадаевского пивоваренного завода".
Общая площадь этой территории — 14 га. Прежние владельцы предприятий — группа "ПИК" и "Абсолют Банк" — начали разрабатывать план по застройке более десяти лет назад. Здесь планировалось построить жилой комплекс площадью 582 тыс. кв. метров. Позже "ПИК" вышла из проекта, а в 2012-м Градостроительно-земельная комиссия Москвы отменила застройку, мотивируя это возможным ухудшением транспортной ситуации.
В августе 2014-го "Роснефть" объявила закрытый архитектурный конкурс на проект штаб-квартиры. Но до объявления победителей дело не дошло: в феврале 2015-го госкомпания, обремененная долгами, с рефинансированием которых возникли трудности из-за западных санкций, отложила планы по строительству офиса.
Комментарии отключены.
