МОСКВА, 28 фев - РИА Новости, Марина Заблудовская. Около 20% ипотечных заемщиков не могут подтвердить свои доходы по стандартной официальной схеме, так как частично, а иногда и полностью получают зарплату "в конверте", рассказали эксперты, опрошенные РИА Новости. Однако кредиторы успокаивают потенциальных заемщиков, утверждая, что "серый" доход не является поводом для отказа в ипотеке, так как для клиентов без справки 2-НДФЛ в банках предусмотрены особые схемы оценки кредитоспособности.
В ПОИСКАХ АЛЬТЕРНАТИВЫ
Несмотря на активную борьбу с "серыми" зарплатами, огромное количество людей в России все же продолжает получать честно заработанные деньги в конверте, иногда частично, а иногда и полностью. В связи с этим, по словам ипотечных кредиторов, у таких клиентов возникает вопрос, каким образом они могут подтвердить свой доход, да и могут ли они вообще рассчитывать на получение ипотеки? Многие заемщики считают, что им придется попросту "рисовать" себе доходы.
Директор департамента розничных банковских продуктов "Связь Банка" Алексей Бахаев спешит успокоить заемщиков данной категории, утверждая, что для них банки разрабатывают особые схемы подтверждения дохода. "Как правило, речь идет о справке по форме банка с печатью организации и подписью генерального директора. Либо в качестве подтверждения дохода используется информация об уровне жизни клиента – наличии в собственности квартиры, загородного дома, автомобиля, периодичности заграничных поездок, а также анализ его кредитной истории", - поясняет эксперт.
Он также отмечает, что доля заемщиков, получающих "серый" доход и имеющих возможность подтвердить его по форме банка, составляет примерно 15% от общего числа заемщиков.
То, что на сегодняшний день большинство банков рассматривает заемщиков с "серыми" доходами, подтверждает и генеральный директор "Независимого бюро ипотечного кредитования" (НБИК) Евгения Таубкина. В частности, по ее словам, даже крупнейшие госбанки не требуют справку по форме 2-НДФЛ в качестве обязательного документа кредитного досье. Андеррайтеры банка анализируют, может ли человек, занятый в этой профессиональной сфере, зарабатывать столько, сколько он указывает в анкете, и смотрят на резкие скачки в карьерном росте, поясняет собеседница агентства.
Она также рассказывает, что иногда сотрудники банка звонят или лично встречаются с руководством компании, чтобы удостовериться, что данный заемщик действительно у них работает. "Банки не отказывают заемщикам с "серым" доходом, просто ставка для них будет выше на 0,5-1 процентного пункта", - подчеркивает Таубкина.
А вот если работодатель отказывается подтвердить информацию, указанную в справке, то банк в свою очередь отказывает заемщику в выдаче кредита, предупреждает руководитель ипотечной службы компании "Релайт-Недвижимость" Ирина Кажикина. По ее словам, банк может отказать в выдаче кредита и в том случае, если стоимость заемщика на рынке труда отличается на 60-100% в большую сторону, или уменьшить сумму кредита, исходя из среднерыночной стоимости вакансии.
Вообще любые отступления от стандарта каким-либо образом компенсируются банком, который просто включает дополнительные риски в стоимость кредита. На это обращает внимание заместитель начальника управления развития розничного бизнеса банка "Интеркоммерц" Наталья Кулагина.
Она замечает, что если, к примеру, ипотека выдается с минимальным первоначальным взносом, то клиенту предлагается дополнительное страхование ответственности заемщика перед кредитором. "В нашем банке если клиент подтверждает свой доход по форме банка, то ставка увеличивается на 0,5 процентного пункта, если он предъявляет только паспорт – на 1-1,25 процентного пункта", - сообщает собеседница агентства.
А вот составлять "липовые" справки о доходах эксперты заемщикам крайне не рекомендуют. В частности директор юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Волкова подчеркивает, что "нарисовать" себе доход так, чтобы кредитор ничего не заподозрил, фактически нереально, потому как если речь идет о справке по форме банка, то в таких случаях к заемщику применяются дополнительные методы проверки платежеспособности. А уж подделка справки 2-НДФЛ и вовсе является уголовным преступлением, предупреждает собеседница агентства.
Точных подсчетов по количеству заемщиков, которые "рисуют" себе официальные доходы, получая в реальности "черную" зарплату, кредиторы не ведут. Однако, по мнению Волковой, доля таких заемщиков не превышает 5%. Кстати, большая часть именно таких заемщиков с "нарисованными" доходами попадают в состояние дефолта по кредитам, замечает эксперт.
С ОГЛЯДКОЙ НА ЗАПАД
Сравнивая методики оценки ипотечных заемщиков в России и на Западе, большинство экспертов отмечают тот факт, что отечественные системы андеррайтинга ничуть не уступают в эффективности зарубежным.
По словам Волковой, российские кредиторы подходят к делу даже более основательно, чем в США. "Перед кризисом 2008 года американские банки очень лояльно относились к подтверждению надежности заемщика: кредиты sub-prime выдавались людям без официального дохода или тем, чья зарплата потенциально могла вырасти в будущем. У нас даже в период острой предкризисной конкуренции мало кто из банков решался на такой подход", - констатирует она.
С другой стороны, существенные "замечания" к российским механизмам оценки кредитоспособности заемщиков у игроков рынка тоже имеются.
В частности, Бахаев из Связь-Банка отмечает, что страны Европы и Америки имеют отличные от России системы налогообложения и развитые системы контроля уплаты налогов. Также там широко используются общие базы данных о конкретном человеке, начиная от состояния здоровья, имеющемся имуществе, о совершенных правонарушениях, гражданском состоянии и заканчивая долгами. "В РФ тоже существуют подобные базы данных, проблема в их разрозненности между собой и отсутствии юридической и законодательной базы для их легального использования", - объясняет эксперт.
Он также подчеркивает, что единые базы, содержащие максимум информации о клиенте, могли бы существенно облегчить взаимоотношения по кредитованию между банками и их клиентами. Последним не пришлось бы доказывать уровень дохода, подтверждать наличие имущества, а достаточно было бы просто подать заявку на кредит, считает Бахаев.
А вот начальник управления разработки розничных кредитных продуктов МТС-Банка Светлана Сурина убеждена, что кредитные риски российских банков выше по сравнению с кредитными рисками зарубежных банков.
"Например, в США существует институт национальных рейтинговых кредитных агентств, которые владеют электронными базами данных, охватывающими клиентов всех американских банков. В них фиксируются все транзакции по оплате товаров и услуг с применением кредитных карт, а также задолженность по всем видам кредитов", - объясняет собеседница агентства. В результате, говорит она, житель США, не владеющий кредитной картой, не имеет кредитной истории и, соответственно, не может взять кредит, так как банк не в состоянии оценить свои риски. А в России, как утверждает Сурина, ипотека может быть доступна населению с полным отсутствием кредитной истории.
Генеральный директор кредитного брокера "Фосборн Хоум" Татьяна Боровикова со своей стороны добавляет, что в США хорошо работают кредитные баллы. "На основании кредитной истории заемщик получает балл от 300 до 850. Чем выше кредитный балл, тем ниже конечная ставка для заемщика", - поясняет она. В России же, по словам эксперта, ставка для заемщика с положительной кредитной историей и без кредитной истории практически всегда одинаковая.
Своего рода аналогом кредитного рейтинга в России можно назвать Бюро кредитных историй, рассуждает Таубкина. Однако в БКИ делаются записи лишь о случаях просрочек, отмечает она, тогда как в кредитном рейтинге США и других западных стран используется сложная система расчета, которая в частности может и начислить баллы за своевременное погашение кредитов.
ИДЕНТИФИКАЦИЯ ДОХОДА
Как же доказать ипотечному кредитору свою финансовую состоятельность? Этот вопрос, кстати, волнует не только заемщиков, имеющих "серую" зарплату, но и тех, чьи ежемесячные доходы в силу особенностей трудового договора имеют нефиксированный, "плавающий" характер, к примеру, когда в один месяц сотрудник получает 25 тысяч рублей, а в другой – 45 тысяч.
Для последней категории заемщиков Волкова из АИЖК рекомендует получить справку 2-НДФЛ, которая показывает полученный доход за каждый месяц, а также подтвердить доход выпиской по счету из банка за последние 6 месяцев, из которой будет видно, как поступали суммы от работодателя. Если к этой выписке приложить еще и трудовой договор, то банк внимательно отнесется к таким документам, считает эксперт.
Тем же, кто имеет "серый доход", начальник управления кредитования физических лиц банка "Глобэкс" Александр Галкин рекомендует в качестве доказательства своей финансовой состоятельности предоставить информацию о своих активах. Другими словами, заемщику необходимо подтвердить, что он приобрел имущество, соответствующее своим доходам, поясняет эксперт.
В целом банки различают две категории заемщиков из тех, кто имеет "серый" доход: работников по найму и владельцев бизнеса, утверждает Таубкина из НБИК. Наемный сотрудник может предоставить справку по форме банка, поясняет она, а вот владельцу бизнеса, если его доля в нем составляет 20-25%, придется "показать" бизнес, предъявив, например, баланс, договоры с контрагентами и управленческую отчетность.
ПРИКАЗАНО ОТКАЗАТЬ
Безусловно, существуют и такие категории заемщиков, которым либо будет однозначно отказано в кредите, либо придется прилагать особые усилия, чтобы доказать свою кредитоспособность.
Так, по стандартам АИЖК доход людей без постоянного места работы не рассматривается, замечает Волкова. Она также подчеркивает, что если человек оформлен как индивидуальный предприниматель, он может подать заявку на кредит при условии, что привлечет созаемщика с постоянным доходом. При этом доход от предпринимательской деятельности, по ее словам, не должен составлять более 50% от общего дохода заемщиков. А если человек просто "вольный художник", пусть и с неплохими заработками, он вряд ли сможет претендовать на ипотеку, считает эксперт.
Кажикина же из "Релайт-Недвижимость" в свою очередь рассказывает, что у банков имеются так называемые стоп-листы со списком профессий. По ее словам, еще лет 5-6 назад, очень сложно было взять ипотечный кредит юристам и работникам казино. Сейчас же, уверяет эксперт, трудности с ипотекой могут возникнуть у чиновников или сотрудников ГИБДД.
Кстати, предупреждает она, достаточно часто потенциальные ипотечные заемщики даже не знают, что их кредитная история испорчена. Все мы получали кредитные карты в почтовые ящики и просто их выбрасывали, не прочитав прилагаемую информацию, напоминает Кажикина. По словам эксперта, большинство людей убеждены, что если они не пользовались картой, значит, все нормально, хотя на самом деле через какое-то время на незакрытой карте накапливался долг за банковское обслуживание и проценты с него. Таким образом, у человека образовывался неоплаченный кредит, пусть и небольшой, но после 3-х месяцев это уже считается длительной "просрочкой", которая как раз и может подпортить кредитную историю заемщика, поясняет Кажикина. "Поэтому перед тем, как обращаться за ипотечным кредитом, нужно самому запросить информацию "о себе любимом" из БКИ", - советует собеседница агентства.
Не стоит рассчитывать на получение кредита заемщикам, имеющим судимость за тяжкие преступления или очень серьезные и длительные просрочки, добавляет Таубкина. По ее словам, в большинстве банков лица, достигшие пенсионного или предпенсионного возраста, также не являются желанными кандидатами на получение кредитов, хотя есть и банки, где максимальный возраст заемщика составляет 75 лет. Что касается согласования объекта залога, то, как утверждает эксперт, большинство кредитных организаций не выдаст заем на покупку квартиры, расположенную в доме под снос.
НА ОШИБКАХ УЧАТСЯ
Хотя основную группу "отказников", по единогласному мнению экспертов, составляют заемщики с плохой кредитной историей, подобным людям все же не стоит отчаиваться. Так, гендиректор НБИК утверждает, что, даже имея "плохую кредитную историю", заемщик может рассчитывать на получение кредита.
По словам эксперта, это зависит от того, по каким стандартам работает банк: по своим или по чужим, то есть держит ли он закладную на ипотечный кредит у себя на балансе или нет. "Если банк продает закладные, то документы должны быть подготовлены по определенным стандартам. Если же банк держит кредит у себя на балансе, то потенциальный кредитор может пойти на уступки", - поясняет Таубкина. Банк может пойти навстречу добросовестному заемщику, который пропустил два ежемесячных платежа по кредиту, потому что лежал в больнице после ДТП, после чего погашал все платежи исправно, приводит пример собеседница агентства.
Замглавы управления развития розничного бизнеса банка "Интеркоммерц" Кулагина уточняет, что, решая вопрос и снижении или ужесточении требований к "ипотечникам", банки учитывают не только потребности физлиц, но и собственный негативный опыт 2008-2009 годов. Тогда банки столкнулись с тем, что из-за наступившего финансового кризиса многие заемщики не могли обслуживать свои кредиты либо из-за потери своих рабочих мест, либо из-за снижения уровня заработной платы, причем больше всего проблем возникло у владельцев бизнеса и ИП, напоминает она.
"После кризиса банками были внедрены новые системы оценки заемщика, позволяющие более качественно и всесторонне анализировать кредитные риски. Кроме этого, был увеличен минимальный порог первоначального взноса до 30%, но потом постепенно в некоторых случаях снижен до 10-15%", - констатирует Кулагина. Сегодня банки также стараются не выдавать кредиты, выплаты по которым составляют более половины дохода клиента, замечает она.
А вот Волкова уверена, что поскольку возможностей для снижения процентной ставки на сегодняшнем рынке нет, основная конкуренция между кредиторами происходит как раз за счет снижения требований к заемщику. Именно поэтому, по мнению эксперта, степень лояльности банков повышается. "К примеру, банки уменьшают планку первоначального взноса, а также начинают принимать для подтверждения дохода справки в вольной форме", - замечает директор юридического департамента АИЖК.
Собеседница агентства считает, что при определенном развитии такая лояльность может стать опасной тенденцией – так это было перед кризисом 2008 года. Этот кризис наглядно продемонстрировал для рынка, к чему приводит выдача кредитов категории sub-prime, подчеркивает Волкова и выражает надежду, что сейчас банки вряд ли пойдут на такой риск, а если и пойдут, то массовой тенденцией это не станет.
При перепечатке и цитировании (полном или частичном) ссылка на РИА "Новости" обязательна. При цитировании в сети Интернет гиперссылка на сайт http://ria.ru обязательна.
Комментарии отключены.
