Ипотека в России появилась относительно недавно. И для многих это единственный способ обзавестись собственным жильем. Люди, говоря об ипотеке, в большинстве своем под ипотекой (ипотечным кредитом) понимают кредит на покупку жилья. Мы тоже будем использовать это определение, хотя на самом деле, ипотека - более широкое понятие. Ипотека – это вид залога, обеспеченного недвижимым имуществом. Кредит в то же время может браться на другие цели: на расширение бизнеса, на неотложные нужды. И ипотекой, залогом недвижимости, может являться не только квартира, дом, но также гараж, коммерческая и другая недвижимость. Не будем лезть в теоретические дебри, перейдем к ближе к теме.
ПРЕЖДЕ ЧЕМ БРАТЬ ИПОТЕКУ, НУЖНО НЕ ОДИН РАЗ ВЗВЕСИТЬ СВОИ СИЛЫ.
Цены на жилье по сравнению с доходами простых граждан велики, именно поэтому ипотеку, преимущественно, оформляют на 15-20 лет. Ставки по ипотеке в нашей стране высоки по сравнению с зарубежными. Если для Россиян 12% годовых по ипотеке – это «по-божески» на фоне ставок по потребительским кредитам, которые выше 20% годовых, то иностранцы посчитали бы нас сумасшедшими, т.к. в Европе и США ставки по ипотеке в разы меньше. Ставка 12% годовых, это 1% в месяц, и при кредите на 2 миллиона рублей (примерная стоимость 1-2х комнатной квартиры в небольших и средних регионах нашей страны), проценты, начисляемые в первые годы выплат, составят порядка 20 тысяч рублей в месяц. Плюс, помимо процентов, ежемесячно гасится основной долг.
Существуют два наиболее распространенных графика выплат:
Аннуитетный (равномерный, наиболее распространенный в ипотеке) – когда ежемесячный платеж одинаков. Такой график более посильный и понятный для человека. В рассмотренной выше ситуации с кредитом в 2 миллиона рублей на 20 лет под 12% годовых, ежемесячный платеж составит около 22 тысяч рублей. 2х миллионный кредит за 20 лет выльется в 5 миллионов триста тысяч рублей (3 миллиона 300 тысяч рублей - размер переплаты). Недостатком данного графика является то, что первое время практически весь ежемесячный платеж идет на погашение процентов, а основной долг гасится крайне медленно. В первый месяц из 22 тысяч рублей 20 тысяч будут составлять проценты и только 2 тысячи основной долг.
Дифференцированный график платежей – когда ежемесячный платеж постепенно снижается. Основной долг при этом гасится равномерными частями, начисляемый процент за счет уменьшения суммы долга постоянно снижается. В рассмотренной выше ситуации платеж по кредиту в первый месяц составил бы 28 333 рублей, а в последний - 8 416 рублей. Такой график тяжел для заемщиков в первое время. Но главным преимуществом его является размер переплаты, который в этом случае составит 2 миллиона 410 тысяч рублей против 3 миллионов 300 тысяч рублей. Разница почти в миллион рублей.
В первое время ипотека была выгодным приобретением, т.к. стоимость недвижимости вместе со спросом росла быстрее, чем проценты по кредиту. И ипотека ранее была довольно-таки выгодным вложением денег. Даже если заемщик терял работу и не мог обслуживать ипотечный кредит, то с продажи квартиры (с согласия банка) он выручал существенно больше денег, чем оставшийся долг банку. И некоторые заемщики могли с вырученной от продажи жилья суммы погасить кредит банку, а на остаток суммы приобрести более скромное жилье. Но кризис 2014-2015 годов изменил ситуацию. Продажи недвижимости существенно упали, и реальные цены на недвижимость пошли вниз. Больше всего пострадала валютная ипотека, т.к. сумма долга и ежемесячный в рублях выросли вдвое, а стоимость квартиры в рублях существенно упала. Проблемы валютной ипотеки и пути ее решения мы разбирали в статье «Валютная ипотека. Проблемы и пути их решения». Большое количество ипотечных заемщиков оказалось не только под угрозой выселения, но и остаться с долгами. Банк старается как можно быстрее реализовать предмет залога в условиях “кризиса рынка недвижимости”. Вырученной суммы хватает на частичное погашения долга по ипотеке, оставшийся долг «ложится на плечи заемщиков». Человек оказывается на улице, да еще и с долгами.
КАК СОХРАНИТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ, ЕСЛИ НЕЧЕМ ПЛАТИТЬ?
Министерство финансов Российской Федерации на днях официально заявило, что предпосылок к улучшению экономической ситуации в нашей стране нет. На что надеяться простым людям, оказавшимся в сложной финансовой ситуации вслед за экономикой страны?
С повсеместным ростом цен все больше и больше семей не имеют достаточно денег на продукты питания и предметы первой необходимости. Что уж говорить об оплате кредитов? Просроченная задолженность у граждан нашей страны достигла одного триллиона рублей. На помощь людям, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, 1 октября 2015 года пришел «закон о банкротстве физических лиц».
КАК БАНКРОТСТВО МОЖЕТ РЕШИТЬ ПРОБЛЕМЫ С КРЕДИТАМИ?!
Любой гражданин России, не способный рассчитаться со своими долгами, может воспользоваться банкротством физических лиц как «палочкой-выручалочкой». Причем сумма долгов значения не имеет. Рассматривают дела о банкротстве Арбитражные Суды.
Зачастую человека финансово тянут вниз банковские проценты по кредитам. Они на текущий момент составляют не менее 20% годовых, а в реалии зачастую достигают 50-60%. Это мы не берем в расчет то, что многие банки навязывают в 99% случаях не работающую и очень дорогую страховку.
Если задолженность по кредитам, к примеру, составляет один миллион рублей, то ежемесячно гражданин должен оплачивать 20-30 тысяч рублей только процентов по кредитам. А помимо процентов нужно еще гасить и основной долг!
Банкротство физических лиц позволяет избавиться от банковских процентов через процедуру реструктуризации долгов. Очень важно не путать банковскую реструктуризацию и реструктуризацию долгов через банкротство.
Банковская реструктуризация не освобождает человека от процентов по кредиту. А вот реструктуризация долгов через банкротство подразумевает возврат кредитов и займов без процентов, пеней и штрафов. «Банкротной реструктуризацией» можно воспользоваться, если есть документально подтвержденный доход, достаточный для того, чтобы рассчитаться по всем кредитам в течение 3 лет. Причем дохода также должно хватать на достойное существование семьи гражданина.
Если доходов нет или их никак не хватает рассчитаться с долгами за три года, то вводится процедура реализации имущества, и гражданину уже официально присваивается статус банкрота.
Процедура реализации имущества вводится на срок до 6 месяцев, но может продлеваться. В течение этой процедуры все имущество банкрота, все денежные средства, зарплата в том числе, находятся под контролем финансового управляющего. Финансовый управляющий — фигура, необходимая по закону в деле о банкротстве гражданина. Он утверждается Арбитражным Судом.
Финансовый управляющий реализует с торгов все имущество банкрота, за исключением:
единственного жилья и земельного участка, на котором оно расположено, если они не ипотечные;
предметов домашнего обихода;
домашних животных;
продуктов питания.
Денежные средства, вырученные от реализации имущества, а также официальный доход банкрота, за вычетом средств для проживания его семьи, направляются кредиторам.
По завершению процедуры реализации имущества оставшиеся долги по кредитам «списываются». Долги списываются даже в том случае, если имущество и доход у банкрота отсутствуют. Под «списание» не попадают долги по алиментам, компенсации морального вреда и вреда здоровью.
Казалось бы, реструктуризация долгов через банкротство – отличный реабилитационный инструмент граждан для того, чтобы восстановить свою платежеспособность: на задолженность перестают начисляться банковские проценты, пени и штрафы – долг замораживается, и человек равными платежами может рассчитаться со всеми кредиторами в течение 3 лет. Мы думаем, что законодатель предполагал, что процедура реструктуризации долгов в деле о банкротстве физических лиц будет более востребована чем реализация имущества, но на текущий момент времени менее чем по 10% всех дел о банкротстве физических лиц введена процедура реструктуризации долгов, в остальных случаях вводится процедура реализации имущества (по данным Арбитражного Суда Республики Мордовия). Почему так происходит?
Основной причиной является то, что ситуация у граждан, решившихся на банкротство настолько «запущена», что размер задолженности не позволяет реструктуризировать долги за 3 года. Нужно понимать, что институту банкротства физических лиц в России еще нет даже полу-года и граждане к нему относятся с осторожностью – с боязнью, поэтому решаются только те у кого «уже край». Люди, еще не повязнувшие в долговом болоте, пытаются выпутаться как-то самостоятельно: кто-то перезанимает у друзей, в других банках, кто-то пытается договориться с банком о реструктуризации долга, кредитных каникулах. К сожалению, зачастую это не решает проблему с долгами, а лишь усугубляет ее. И лишь когда все «методы» гражданином перепробованы, в банке новых кредитов не выдают, тогда он и решается прибегнуть к банкротству. В такой ситуации естественно ни какой речи о реструктуризации долгов через банкротство идти не может и единственный вариант – процедура реализации имущества в деле о банкротстве, которая по успешному завершению приводит к «списанию долгов».
Кроме боязни банкротства, применение реструктуризации долгов «тормозит» относительно небольшой срок реструктуризации – 3 года. Ведь, задолженность граждан по кредитам зачастую превышает миллион рублей. На ее реструктуризацию за 3х летний период ежемесячно нужно направлять не менее 30 000 рублей, что в большинстве регионов нашей стране выше среднего уровня доходов населения. Мы надеемся, что Законодатель пересмотрит максимальный срок реструктуризации долгов с 3 лет, хотя бы до 5. Это сделает процедуру более применимой к реальным ситуациям.
Все больше и больше дел о банкротстве физических лиц прекращается из-за того, что СРО (саморегулируемая организация) не предоставляет кандидатуру финансового управляющего. Почему так происходит?! Ответ однозначный: за 10 тысяч рублей работать финансовому управляющему экономически не целесообразно. В статье "Финансовый управляющий в деле о банкротстве физического лица" мы отвечали на этот вопрос, проводя параллель с банкротством юридических лиц. Арбитражному управляющему проще и выгоднее взять одно юридическое лицо, чем 50 дел по физическим лицам.
У должников может возникнуть вопрос: а не набивают ли себе цену финансовые управляющие, работы-то вроде немного! Либо: «А может мне стать финансовым управляющим?! Меня устраивает работать за 10 тысяч рублей за 6 месяцев. Наберу 100 дел и вполне ничего себе сумма получается».
Давайте разберемся, что нужно для того, чтобы стать финансовым управляющим, и каков будет объем работы в деле о банкротстве физических лиц.
Финансовый управляющий должен иметь высшее образование, не обязательно юридическое или экономическое. Он должен пройти дополнительное обучение по программе подготовки арбитражных управляющих. Подобные курсы в учебных заведениях платные, и стоимость обучения составляет порядка 50 тысяч рублей. По окончанию обучения потенциальный управляющий сдает экзамен комиссии, в число членов которой входят представители Росреестра – надзорного органа за деятельностью финансовых управляющих и СРО. Кроме того нужно пройти стажировку в качестве помощника арбитражного управляющего: если отсутствует стаж работы на руководящей должности (директор, или его заместители), либо стаж менее 1 года - то срок стажировки 24 месяца , если стаж работы на руководящей должности более 1 года - то срок стажировки 6 месяцев. Арбитражный управляющий не может иметь судимость за умышленное преступление и не должен быть дисквалифицирован как арбитражный управляющий или руководитель организации. Дело в том, что правовой статус арбитражного управляющего в делах о банкротстве юридических лиц – это непосредственный руководитель организации на время процедуры банкротства. Как Вы знаете, после завершения дела о банкротстве физического лица, гражданин не вправе занимать руководящие должности в течение 3 лет. Соответственно, по логике вещей, и арбитражным управляющим в течение 3х лет гражданин - банкрот стать не сможет. СРО в настоящее время бесплатно не стажируют, средняя цена стажировки составляет порядка 15 тысяч рублей. Кроме того, для вступления в СРО необходимо будет оплатить ряд взносов, в том числе в компенсационный фонд (не менее 50 тысяч рублей) и застраховать свою ответственность. Итого траты на подготовку финансового (арбитражного) управляющего составляют порядка 150-200 тысяч рублей.
Ежеквартально, ежегодно финансовый управляющие оплачивают членские взносы в СРО, размер которых зависит от многих факторов, установленных решениями СРО.
Перейдем непосредственно к процессу банкротства физического лица. В СРО пришел запрос из Арбитражного Суда о предоставлении кандидатуры финансового управляющего, и кто-то вдруг изъявил желание отработать за 10 тысяч рублей всю процедуру. Что предстоит проделать за эту сумму. Во-первых, давайте сразу скажем, что те самые заветные десять тысяч рублей финансовый управляющий получит лишь по завершению конкретной процедуры в деле о банкротстве, а пока придется поработать в долг. Приведем дальнейший краткий алгоритм работы финансового управляющего по упрощенной схеме (при процедуре реализации имущества) в деле о банкротстве физического лица.
Разместить публикацию в газете «Коммерсантъ» о признании должника банкротом и введении процедуры реализации имущества. Стоимость публикации составляет порядка 10 тысяч рублей. Хорошо если должник сразу найдет эту сумму, а если нет – финансовый управляющий будет кредитовать банкрота с надеждой на то, что траты в итоге компенсируются.
Разместить аналогичную публикации в Едином Федеральном Реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ):http://bankrot.fedresurs.ru Обращаем внимание, что сроки для публикаций каждого события в деле о банкротстве разные, но в среднем составляют порядка 3 дней. Если финансовый управляющий не уложится в установленные сроки, то Росреестр незамедлительно инициирует процедуру привлечения его к административной ответственности. Штрафы за нарушения немалые! Арбитражный суд на первый раз может оштрафовать на 25-50 тысяч рублей, за повторное нарушение финансовому управляющему грозит дисквалификация на срок до 3 лет. Таким образом, профессия арбитражного управляющего очень ответственная и риски высоки.
Необходимо оценить финансовое положение банкрота:
Сделать запросы в Росреестр, ГИБДД и т.п. с целью выявления имущества банкрота, а также проверить наличие сделок с имуществом, совершённые за последние 3 года;
Сделать запросы в бюро кредитных историй;
Проверить наличие признаков преднамеренного и фиктивного банкротства. По сути, это та работа, которой занимаются правоохранительные органы. О результатах такого анализа финансовый управляющий должен сделать публикацию в ЕФРСБ.
Открыть лицевой/банкротный счет. Если есть иные счета у банкрота, то их необходимо закрыть.
Сообщить работодателю банкрота реквизиты для перечисления заработной платы, т.к. с момента признания должника банкротом все платежи от 3х лиц должны перечисляться на специальный банкротный счет, которым распоряжается финансовый управляющий.
Финансовый управляющий ведет бухгалтерию банкрота: выделяет ему деньги на жизнь, исходя из прожиточного минимума (или иной суммы, утвержденной Судом), оплачивает коммунальные расходы, аренду жилья, выплачивает алименты (если они есть) и т.д. Ведется строжайший учет!
Финансовый управляющий должен проверить «на вшивость» все сделки, заключенные должником за 3х летний период. А по результатам такой проверки оспорить, либо подготовить мотивированное заключение о том, почему сделка им не оспаривается.
Финансовый управляющий составляет и направляет в Арбитражный Суд отзывы на требования кредиторов о включении в реестр кредиторов. О получении им таких требований он должен сделать публикацию в ЕФРСБ. Публикации в ЕФРСБ платные и на текущий момент стоимость одной публикации составляет 356 рублей 48 копеек.
По завершению включения требований кредиторов в соответствующий реестр, финансовый управляющий созывает собрание кредиторов. Наиболее удобной формой проведения собраний кредиторов при банкротстве физических лиц представляется форма заочного голосования, при которой финансовый управляющий заблаговременно уведомляет кредиторов о дате проведения собраний по почте РФ и путем публикации сведений в ЕФРСБ. По почте также рассылаются бюллетени для голосования. Первое собрание считается состоявшимся, если на нем присутствовал кворум из 50% голосов. Процент голосов кредиторов рассчитывается пропорционально сумме требований кредитора к общей задолженности. Если на первом собрании нет кворума, то созывается повторное собрание, на котором кворум – 30%.
Финансовый управляющий проводит опись и самостоятельную оценку имущественного положения банкрота. В идеале, финансовые управляющие делают фотоотчет, который подкрепляют подписями третьих лиц. Это снижает риск жалоб со стороны кредиторов на «сговор с банкротом» и халатное отношение к процедуре.
Если имущество у банкрота найдено, то финансовый управляющий организует торги по его продаже. Причем продавать должен не только квартиры, машины, но и доли в ООО, по которым деятельность давно уже не осуществляется. О проведении торгов, а затем об их результатах финансовый управляющий делает публикации в ЕФРСБ.
Если банкроту кто-то должен, то финансовый управляющий должен попытаться взыскать или продать этот долг, что как понимаете, происходит не быстро.
Денежные средства, вырученные от реализации имущества, полученные из доходов банкрота и т.п. пропорционально делятся между кредиторами, согласно установленной Законом очередности.
Перед завершением процедуры реализации имущества финансовый управляющий направляет в Арбитражный Суд отчет о своей деятельности.
Суд, рассмотрев отчет, если не возникает вопросов, завершает процедуру реализации имущества, о чем финансовый управляющий сообщает через ЕФРСБ.
Это основные моменты в работе финансового управляющего, которые мы привели, чтобы показать приблизительный фронт работы финансового управляющего в деле о банкротстве. К каждому из них финансовый управляющий должен подходить с максимальной ответственностью и подкреплять его документально, т.к. в противном случае может быть привлечен к административной ответственности, что будет для него большим убытком: штраф до 50 тысяч рублей, либо дисквалификация сроком до 3х лет (в денежном выражении это огромные убытки). И если все прошло гладко, то по завершению дела о банкротстве физического лица финансовый управляющий получит те самые 10 тысяч рублей, с которых он заплатит подоходный налог 13% - 1300 рублей, сделает членские взносы в СРО, осуществит иные обязательные отчисления. На руки останется 6 - 7 тысяч рублей. Как Вы думаете, реально проделать такой фронт юридической работы за эту сумму? Мы думаем, что ответ очевиден!
Подробнее о банкротстве физических лиц на сайте "Долгам.НЕТ".
1 комментарий
