Инвестиции в недвижимость обычно ассоциируются с надежностью, и поэтому они очень популярны во все времена и не только в России. REIT фонды (Real Estate Investment Trust) — это удобный механизм коллективных инвестиций в недвижимость. Но почему же тогда REIT фонды не попали в мой модельный пассивный портфель?

Для начала разберемся как работают REIT фонды, на примере США, где рынок таких фондов наиболее развит. Впрочем, и в других странах модель функционирует схожим образом.

Виды REIT фондов

REIT фонды имеют в своей основе очень простую и понятную логику. Рынок недвижимости весьма специфичен и требует значительного капитала. А если вспомнить о необходимости диверсификации, то очень значительного. Но, если несколько инвесторов вложат свои капиталы в фонд в обмен на его паи и наймут профессионального управляющего, то такой фонд уже может составить весьма эффективный портфель объектов недвижимости.

Интересно, что изначально REIT фонды в своем большинстве были ипотечными (Mortgage REITs или mREITs). Такие REIT фонды инвестируют не в саму недвижимость, а покупают закладные. Причем делают это с использованием заемных денег. Разница между доходностью приобретенных ипотечных ценных бумаг и стоимостью привлеченных кредитов и составляет основу доходности mREIT’ов.

В наше время гораздо более распространенными являются рентные REIT фонды (Equity REITs). В этом случае доход формируется за счет арендных платежей и прибыли от продажи объектов недвижимости. Бывают также и гибридные REIT фонды.

REIT фонды как альтернатива недвижимости

На первый взгляд REIT фонды выигрывают у физической недвижимости по многим параметрам. В первую очередь, это гораздо более гуманный порог входа. Большим плюсом является профессиональный отбор объектов и управление ими, а также экономия на транзакционных издержках (а ведь оформление реальной сделки обойдется в копеечку). За счет диверсификации объектов снижаются традиционные риски арендного бизнеса (неплатежеспособность арендаторов, простой объекта, необходимость ремонта и т.д.). Ну и, наконец, более высокая ликвидность паев при продаже. Последнее, правда, к России не относится, к сожалению.

Идеальный инструмент? К сожалению, ничего идеального не бывает.

Читайте далее на сайте https://invest2bfree.ru/investicii-v-reit-fondy/ о:

Эффект кредитного плеча в REIT’ах

REIT фонды и процентные ставки

Выбор REIT фондов в инвестиционный портфель

Фонды недвижимости в России

Телеграм-канал t.me/invest2bfree

Индекс МосБиржи обновляет исторические максимумы! Значит ли это, что все акции очень дорогие и нужно фиксировать прибыль? Ждать ли теперь снижения? Не опасно ли покупать акции по текущим ценам? А может лучше распродать свой портфель, чтобы потом купить обратно дешевле? Такие вопросы очень распространены и совершенно логичны, особенно для начинающих инвесторов. Давайте рассуждать вместе...

Дорого или дешево?

Когда говорят, что акции сейчас очень дорогие, то подразумевают сравнение текущих цен с прошлыми. Да за последний год российские акции неплохо выросли. А за 3 или даже 5 лет рост еще более приятный. Конечно, если сравнивать цены на многие акции 3-4 года назад и сейчас, то очевидно, что сейчас дорого, а раньше было дешево.

А давайте посмотрим не только на цены акций, но и на прибыль соответствующих компаний. Ведь мы же помним, что акции — это не инструмент для спекуляций, а право на долю бизнеса. И оказывается, что бизнес и его прибыль растут. Логично, что и стоимость такого бизнеса тоже растет.

Здесь нам очень пригодится мультипликатор P/E, который показывает соотношение цены акции к доходам компании. Посмотрите на график.

Как видно, коэффициент P/E за последние годы стабилен или даже снижается. А это значит, что цена (P) компании растет в соответствии с ростом прибыли (E) или даже медленнее. А когда этот показатель снижается, то впору говорить о том, что акции дешевеют, несмотря на рост цены.

Значит ли это, что в дальнейшем цена акций будет только расти? Конечно, нет. Рынку свойственны колебания, а значит когда-нибудь обязательно будет и падение. Безусловно, снижение цен лучше было бы переждать без акций в портфеле. Но вместо того, чтобы фиксировать прибыль в ожидании коррекции, и потом ждать когда возобновится рост, я предлагаю подумать вот о чем...

Каждый день вне рынка опасен для инвестора.

Пребывание вне позиций опасно упущенной прибылью. Для примера возьмем три акции — Газпром, Сбербанк и Норильский Никель...

Читать далее https://invest2bfree.ru/rynok-na-maksimumah-ne-pora-li-fiksirovat-pribyl/

Телеграм-канал https://t.me/invest2bfree