Минэкономразвития прогнозирует высокие темпы роста строительной отрасли в России - на 4,2% в 2017 г. и далее. Но объём строительства зависит от потребностей общего роста экономики, от инвестиционного климата, доходов бизнеса и населения. Все эти факторы пока оставляют желать лучшего сейчас и на перспективу ближайших лет. В результате ситуация в отрасли достаточно неблагоприятная. За 11 месяцев 2017 г. объём строительных работ снизился на 1,9% к данному периоду 2016 г., в том числе жилищное строительство упало на 4%. В 2016 г. уменьшение данных показателей составило 2,2% и 6% соответственно. Строительство отстаёт от динамики экономики в целом. Напомним, ВВП в 2016 г. сократился на 0,2%, а за три квартала 2017 г. поднялся на 1,6%.

Таким образом, речь может идти отнюдь не об опережающем развитии данной отрасли. Прогноз Минэкономразвития о повышении объёмов строительства строительства в 2017 г. на 4,2% выглядит совершенно несбыточным. И если предполагается общий экономический рост на 1,5% - 2% в год на 2017-2018 г. в лучшем случае, то строительство может подняться лишь на 1-1,5% в годовом измерении за этот период. И тем более вряд ли оно станет драйвером экономики.

Происходит замедление общего роста инвестиций, несмотря на повышение ВВП. Объём инвестиций - основы строительства - сократился на 2,2% в третьем квартале по сравнению со вторым, по данным исследования ВШЭ. Дело в том, что экономический рост в России связан прежде всего с ценами сырья, объёмом его добычи и экспорта, а не с инвестициями. Уменьшение ставок по ипотеке и увеличение спроса на жильё не приводит к адекватному наращиванию жилищного строительства, поскольку есть избыток его предложения Цены снижаются несколько лет из-за падения реальных доходов населения, которые могут восстановиться до докризисного уровня лишь к 2020-2022 г.

Марк Гойхман, ведущий аналитик ГК Телетрейд

Цены жилой недвижимости находятся в стагнации. Это связано с тем, что за последние годы накопилось большое количество построенного, но не проданного жилья, строительство которого было начато до кризиса 2014 г. Да и в 2015-2017 г.г. объём ввода в России сократился незначительно, оставаясь на 5% ниже показателя 2014 г. В то же время спрос уменьшился существенно. Реальные доходы населения падают четыре года подряд, сократившись примерно на 10% с 2014 г.

В результате, например, в Москве предложение новостроек в 1,5-2 раза выше спроса, по оценке «ИРН-консалтинг», а в Подмосковье - в 2,6 раз, по данным правительства региона. В других субъектах федерации дисбаланс меньше, но давление избытка сохраняется.

Ситуация с ценами мало поменяется в наступившем году. Спрос может несколько повыситься из-за вероятного прекращения падения реальных доходов населения и уменьшения ставок по ипотеке. С её использованием сейчас приобретается 50-70% жилых помещений в регионах и 30-32% - в Москве.

Однако навес предложения не даёт подняться ценам.

Кроме того, на рынке грядёт парадоксальная ситуация. Как известно, в ноябре 2017 г. принято революционное решение о запрете через три года финансирования строительства дольщиками до ввода жилья и замена его более дорогим банковским финансированием. Но сейчас до 80% новостроек продаётся именно за счёт бесплатных денег дольщиков. Поэтому через три года себестоимость строительства повысится. И именно до этого срока застройщикам выгодно запустить как можно больше объектов с привлечением средств дольщиков. То есть предложение ещё больше увеличится.

Соответственно, исходя из указанных причин, можно предположить на ближайший год сохранение стагнации цен в среднем в пределах изменения «плюс-минус» 2-3%.

Эти факторы будут отражаться и на вторичном рынке аналогичной динамикой цен. Поэтому сейчас рассматривать жилую недвижимость как объект для инвестирования нерационально. Сдача жилья в аренду также на приносит значимого дохода и составляет примерно 5-6% годовых до налогообложения. Это даже меньше, чем вклад в банке с гарантией государства.

Марк Гойхман, ведущий аналитик ГК Телетрейд