О необходимости внесения изменений в действующее законодательство об ипотеке заявил президент АРБ Гарегин Тосунян.
Глава Ассоциации направил разработанный АРБ проект федерального закона «О внесении изменений в статью 349 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») заместителю председателя правительства РФ – министру финансов РФ Алексею Кудрину, председателю Центрального банка РФ Сергею Игнатьеву, Помощнику Президента РФ Аркадию Дворковичу, Министру экономического развития Эльвире Набиуллиной.
В письме отмечается, что в последние годы значительное развитие получило ипотечное кредитование, которое сопряжено с возникновением высоких кредитных рисков. Несовершенство правового регулирования залога недвижимого имущества вынуждает банки ужесточать требования к заемщикам, качеству кредитов, к организации системы внутреннего контроля банка, а также прибегать к дополнительным обеспечительным мерам, направленным на снижение кредитных рисков.
Однако принятие банками указанных мер недостаточно для снижения указанных рисков, считает АРБ. Ряд проблем, возникающих у банков при кредитовании, может быть решен при условии внесения в действующее законодательство, в том числе в законодательство о залоге недвижимости, соответствующих изменений, направленных на защиту прав банка-кредитора и укрепление его позиции как залогодержателя.
Необходимость корректировки норм законодательства, в частности Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обусловлена рядом объективных причин, подтверждающихся многочисленными фактами злоупотребления правом со стороны залогодателей недвижимости, выявленных банками – членами АРБ. Так, например, в одном из случаев залогодатель искусственно создал ситуацию для предъявления к себе иска со стороны дружественного истца с наложением ареста на предмет залога, чтобы воспрепятствовать обращению на него взыскания со стороны банка - залогодержателя.
Ассоциацией российских банков разработан проект федерального закона «О внесении изменений в статью 349 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), направленный на усиление позиций кредитора-залогодержателя. Он предусматривает возможность использования внесудебных процедур для обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога.
Учитывая установленный законодательством порядок оформления ипотеки, а также необходимость ее государственной регистрации, залог недвижимости традиционно считается одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. Вместе с тем, судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество в большинстве случаев не позволяет банку оперативно рефинансировать вложенные кредитные ресурсы.
В настоящее время установлено два возможных способа обращения взыскания на заложенное имущество: судебный и внесудебный, который может быть применен в разных ситуациях в зависимости от предмета залога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Аналогичная норма содержится в статье 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, законодательство предусматривает принципиальную возможность обращения взыскания на заложенное имущество на основании внесудебного соглашения между залогодателем и залогодержателем.
Однако при нарушении срока возврата кредита подавляющее большинство заемщиков уклоняются от оформления соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки, всячески затягивают этот процесс и препятствуют банку в реализации прав залогодержателя. Длительность процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда увеличивает расходы банка за счет, например, необходимости поддерживать резервы на возможные потери по ссудам в требуемых размерах и, как следствие, ведет к удорожанию банковского продукта, что снижает доступность банковских услуг в целом. Существующая модель судебного порядка обращения взыскания на предмет ипотеки показала крайне низкую эффективность, предоставляя недобросовестным должникам возможность и время для уклонения от исполнения договорных обязательств.
Для устранения указанной ситуации и облегчения процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки, по мнению АРБ, необходимо внести в статью 349 ГК РФ изменение, согласно которому законом могут быть установлены иные правила заключения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки. В статье 55 Закона об ипотеке следует предоставить банку право заключать с заемщиком рассматриваемое соглашение в любое время. На практике оно будет оформляться одновременно с оформлением договора об ипотеке. Очевидно, что заключение договоров будет неформальным условием предоставления банковского кредита, что представляется абсолютно обоснованным.
Для исключения злоупотреблений со стороны банков - залогодержателей предлагается включить в статью 55 норму о том, что соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки не применяется при незначительности размера задолженности (менее 5 % от стоимости заложенного имущества) и периода просрочки (менее трех месяцев).
Ассоциация российских банков просит поддержать представленный Законопроект, который с учетом возможных изменений и дополнений будет направлен в Государственную Думу для внесения в качестве законодательной инициативы.
Комментарии отключены.
